出産前後の痔にはご注意!

お世話になります。
平成18年の1月末に念願の新築住宅が完成し、同3月に家屋の登記完了(私の名義です)、同5月に特例適用住宅の軽減申請をしました。それに伴い、同7月には、平成17年に取得し納付していた土地の減額措置が受けられ(土地は妻が購入し登記も課税も妻名義です)、還付金を受け取りました。土地についてはなんの疑問もないのですが、家屋について腑に落ちないところがあるので教えていただければありがたいです。
家屋については平成18年の秋に家屋調査が終了し、今年度から固定資産税が課税され、固定資産税の評価額は1121万円程で、3年間の軽減措置を受け先日納付しました。
昨日、不動産取得税の納税通知書が送られてきたのですが、不動産取得税の評価額が1650万円となっています。そこから、住宅特例控除1200万円が引かれ、450万円の3パーセントが課税されたのですが、
1.固定資産税の評価額と不動産取得税の評価額がなぜ530万円も違うのかわかりません。(家屋調査は市町村の担当の方がこられました。県の方からは一度も来られていません)
2.土地の平成18年度の固定資産評価額が530万円程なのですが(端数まで計算すると19000円ほどの差がありますが)、県が間違って土地の分も含めて課税してしまったのでしょうか。
3.家屋調査が終わってから、子供部屋にロフト風にベッドをつけました。そのため、この後、また調査に入られるのは勘弁して欲しいです。
4.市町村で評価を安くつけてくれたのでしょうか?登記上の床面積のうち、50m2ほどは屋根裏を利用した物置で、床も壁も柱もむき出しで端の方は高さが30cmほどしかないため、家屋調査の方がその旨、記しておくとおっしゃっておりました。
5.どこに問い合わせるべきでしょうか?それにより再度調査が入ったり、固定資産の評価が高くなってしまったりすることはあるのでしょうか(やぶ蛇になるなら黙って一度だけの不動産取得税を払ってしまった方がよいでしょうか)?
不動産取得税がほとんどかからないか安くすむときき、急いで新築しました。固定資産税の評価額なら、控除額の1200万円以内になり、税金がかからないのですが・・・。ボーナスの残りもなく困っております。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

固定資産税評価額 = 再建築費評点数 × 経年補正 × 1点価格 × 需給率


という計算式があります。
取得税評価額 = 再建築費評点数×1点価格
で計算されます。
経年補正は1年目は0.8になりますので最低でも20%は取得税の
評価が高くなることになります。
しかし今回の場合はそれ以上の差があるので理由がわかりません。
都道府県税事務所にその理由を聞いてください。
考えられるのは・・・
(1)需給率がかけられている
(2)固定資産税評価額が新築軽減を控除した後の額である
(3)屋根裏50m2分が固定資産税は控除されている
(4)どちらかが計算ミス・・・考えにくいですが。
再調査などはないと思います。
ただし屋根裏が考慮されているのが原因ならその部分については
再調査があるかもしれません。
ロフトを追加しても価格に影響はでないと考えられます。
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この回答へのお礼

とてもわかりやすく、計算式まで教えていただきましてありがとうございます。(3)の屋根裏物置の固定資産税が控除されていて、固定資産税が安く評価されていた場合、再調査は県?市町村?両方?また、それにより固定資産税が現行よりも高く評価替えされるなどということはないのでしょうか?また、屋根裏以外は見せなくてもいいのでしょうか?アドバイスいただけるとありがたいです。よろしくお願いいたします。

お礼日時:2007/07/06 22:04

NO.3です。


固定資産税も取得税も計算に間違いがないかぎり、
価格が上昇することはないと思います。
もし屋根裏を取得税は考慮して課税されていた場合は、
基本的には都道府県税の判断なので、都道府県税が
確認するのが常識だと思います。
もし市町村は課税対象外だというのに取得税だけ対象に
したのであればそれなりの根拠があるはずですから。
もし屋根裏分を控除しているのであれば、
1650万×0.8÷登記面積×屋根裏面積 = 固定評価額
に近い数字になるはずです。
いずれにしても都道府県税事務所で取得税の算定根拠を
聞いてみてください。その時に固定資産税の評価額に対して
どういう計算がされているか聞いてください。
できればその結果をここで教えてください^^

この回答への補足

遅くなりました。市町村役場・県税事務所にそれぞれ問い合わせてみたところ、共に評価額は同一で平均レベルとのことでした。我が家の評価額は1800万弱で、×0.94の1650万強が課税評価額だそうです。不動産取得税はこれに1200万の控除をし、残りに3%をかけたもの。固定資産税は課税評価額に×0.8(経年変化)×0.85(積雪寒冷補正:雪国のため)をかけたものとのことでした。瓦葺きや和室の評価・バストイレやビルトインの空調設備が少し高い評価らしいですが、再建築評点数(80000/m2)に延床面積を乗じた数字を見ると、標準並み(屋根裏物置がその分相殺したくれたのでしょうか?)とのことでした。県税事務所の方は、とても丁寧に教えてくださり、好感が持てました。また、皆さんのアドバイスとても助かりました。どうもありがとうございました。

補足日時:2007/07/24 09:30
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この回答へのお礼

お礼が遅れてしまい、申し訳ありません。県税事務所にそれとなく、評価額にかなりの開きがあるのですが・・・なぜなんでしょうかと、問い合わせてみるのが良さそうですね。一度、工務店さんに伺ってから県の方に問い合わせしてみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2007/07/10 10:47

>1.固定資産税の評価額と不動産取得税の評価額がなぜ530万円も違うのかわかりません。



固定資産税評価の決定通知をよく読んでみてください。同じ金額が書かれているところがありませんか?

>2.県が間違って土地の分も含めて課税してしまったのでしょうか。
普通はそれはないと思います。

>4.市町村で評価を安くつけてくれたのでしょうか?
いえ、それもないと思います。

>5.どこに問い合わせるべきでしょうか?
都道府県税事務所です。固定資産税評価額とだいぶ違いがあるのだけど何故ですか?と聞いてください。
なお、固定資産税と不動産取得税では評価時点が違うので、通常は評価額は、不動産取得税のほうが高くなります。
ただご質問の場合には違いがかなり大きいので理由はそれだけではないのではと思われますからご確認下さい。

>それにより再度調査が入ったり、固定資産の評価が高くなってしまったりすることはあるのでしょうか

ないです。
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この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。やはり、評価額にかなりの違いがあると考えてもよいのですね。ちょうど、土地の評価額を加えたくらいの額なもので、県税課が間違って(自分にとってそう考えると都合がよいもので)土地の分を加えてしまったのかと思いまして・・・。残念ながら、固定資産税課税明細書には同じ金額はありません。

お礼日時:2007/07/06 21:53

1.


とりあえず県税事務所の方に問い合わせてみる方が納得行く回答を得られると思います。特に再調査等には発展しないでしょう。

考えられる理由としては、不動産取得税は取得時の評価額、固定資産税は翌1月1日現在での評価額ということで、評価額の基準時が異なるということですね。だから固定資産税の評価額の方が安いのだと思います。
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この回答へのお礼

早速のアドバイスありがとうございます。県税課に問い合わせるのが一番かとは思っているのですが、質問に書いたようにやぶ蛇になるのではなどと考えてしまいまして・・・。ありがとうございました。

お礼日時:2007/07/06 21:36

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>評価額算定基準額(m2=○○円)みたいなものは、ないのでしょうか。

新築建物は評価額が存在しませんので
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から固定資産税がきますが、

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http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

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http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

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以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q取得後の申告が60日を越えたら、不動産取得税の軽減は絶対受けられない?

お世話になります。

昨年6月、マンションを購入をしたのですが、
購入後、海外出張に飛ばされたり、
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急いで、持っていた本を調べると、
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(申告すれば、3万円程度)

さらに、申告は、原則として、
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既に、半年は経っていると思いますが、
1日たりとも期限をすぎると、
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確定申告の医療控除などは、
期限を過ぎても5年位は、
さかのぼって申請できるはずですが、
都税については、1日たりとも遅延は認めてくれないのでしょうか?

あまりにも税額が違いすぎるので、
困惑しています。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

通常は、都から、不動産取得税の税額の通知書が送られて来て、その中に「軽減措置」の説明があり、該当する場合は60日以内に手続きをしてくださいと書かれているはずです。

まだ、都から通知が来ていないのでしょうか。

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土地の値段(?)のことです。

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単純な話で、

どうやら、ここで言う価格(X)というのは実際に売買された価格のことの様です。極端な話100年前なら10円だったかも知れません。

その価格の他に時価(Y)がありますね。
たとえば、今売買したら2000万円だ、と言う場合です。これは相場で決まります。たとえば不動産屋さんで鑑定してもらえば出る価格です。バブル期なら3000万円だったかも知れません。デフレが進めば1500万円になるかも知れませんが、その時々の価格です。
その価格で実際に売買されたらX=Yになります。

固定資産税課税標準額(Z)はお役所が付けた価格です。この価格に対して何%と言う形で税金が決まります。
一般に固定資産税課税標準額は時価より低いです。80%くらいかと思います。
ずっとそのあたりの土地が売られることがなければXは10円のままです。これでは税金を取れませんのでZを定めてあります。
Z=Yならいいのですが、そうすると高すぎると言うクレームが付きますのでZはYより低くしてあります。

Z<Yなので現金を相続するより土地を相続した方が相続税が安く済むとか色々なひずみがありますので今後はZ=Yに近くなっていくと思います。現在は移行中のようです。

なお、固定資産税課税標準額(Z)は毎年(2~3年毎だったかも)更新されます。この価格は公表されます。主なところは新聞で発表されていますが、全ての土地について役場で閲覧できます。いつでもみられるのか、発表直後だけなのかは知りません。時々銀座??丁目の何とかの前の土地はいくら、とかやってますね。あれです。

単純な話で、

どうやら、ここで言う価格(X)というのは実際に売買された価格のことの様です。極端な話100年前なら10円だったかも知れません。

その価格の他に時価(Y)がありますね。
たとえば、今売買したら2000万円だ、と言う場合です。これは相場で決まります。たとえば不動産屋さんで鑑定してもらえば出る価格です。バブル期なら3000万円だったかも知れません。デフレが進めば1500万円になるかも知れませんが、その時々の価格です。
その価格で実際に売買されたらX=Yになりま...続きを読む

Q固定資産税、不動産取得税の支払時期?

マンションを購入し、7月末に鍵の引き渡しが決まりました。諸費用、頭金を7月の鍵引き渡しの前に払うことになっているのですが、固定資産税と不動産取得税の支払時期は一般的にはどれくらいのタイミングになるのでしょうか?不動産屋の人が「不動産取得税は今年はかからない」と言っていたのですがちょっとおかしいなと思い調べたのですがよく分かりませんでした。むしろ固定資産税の方が来年1月1日時点で課税対象になるので今年はかからないのでは?と思ったのですが・・・よろしくお願いします。

Aベストアンサー

通常は、不動産取得税の納税通知書が送付されるのが、不動産登記を行ってから6ヶ月前後から長くて1年後ということになりますので、7月末の引渡しならば、「不動産取得税は「今年は」かからない」と言った不動産屋の発言は正しいということになります。
(納付時期は場所により異なります。参考URLを参照)

また、固定資産税及び都市計画税ですが、確かに両方とも課税されるのは1月1日現在の固定資産税課税台帳上の所有者となりますが、通常は今年度分をこの業者と日割りで折半ということになると思います。ちなみに納付時期は年4回(4月・7月・12月・翌2月)の分納期毎の納付、または年1回の割引前納です。

参考URL:http://www.pref.chiba.jp/syozoku/a_zeimu/qa/fudousan.html#notu,http://web.pref.hyogo.jp/zeimu/question/body.htm#fudo1

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

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(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q不動産取得税が来ません。

去年5月末に中古マンションを購入しました。
不動産屋さんの方から不動産取得税は自己申告なしで
半年位で来ますので納付してくださいと言われたので
こちらからは手続きしないで待ってる状態でもうほぼ一年なのですが、未だに来ません。

このサイトの過去の同じ質問を読んだ所、
計算したら0円だったから通知しない・・と言う場合なのではないかと言う回答がありましたので
うちもそうなのかなと思っていますが、
自己申告しなくて大丈夫と言うのは不動産屋さんに聞いた話だったので
今になって申告が必要だったのか。。とか
未納なので追徴金が生じる・・とかにならないか心配しています。

・自己申告しなくても良いものなのか
・納付書が来ないのをこちらから確認する必要の有無
・申告なしの未納扱いになってたら追徴金とか発生したりするのか

以上ご存知の方がいらっしゃればアドバイスをお願いしますm(_ _)m

Aベストアンサー

築25年以内のマンションであれば軽減措置の対象です。築年数で一定額以下の固定資産税評価額なのであれば非課税になります。
なので多分軽減措置対象なので納付書が来ないのでしょう。

どうしてもご心配であれば、県税事務所に問い合わせれば教えてもらえますよ。


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