こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円(内ボーナス550万)の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております)様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1%です。期間終了後は0.8%の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供(幼稚園)、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。)

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。


今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。


7月の金利ですが、
 変動金利…3.125% 0.8%優遇後 … 2.325%
 2年固定…2.85%     〃 … 2.05%
 3年固定…3.30%     〃 … 2.5%
 5年固定…3.85%     〃 … 3.05%
 10年固定…4.00%     〃 … 3.2%
 15年固定…4.95%     〃 … 4.1%
 20年固定…5.85%     〃 … 5.05%
 

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も)全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

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A 回答 (23件中11~20件)

いつもいつもお礼ありがとうございます。



親和銀行さんに相談に行かれたのですね。良かったです。

今まで聞くの忘れていましたがmomo378さんの旦那さんは借入条件全て満たしていますでしょうか?満たしていれば大丈夫かなと思います(こればっかりは銀行さんで審査してもらわないと分かりませんが。。。)
ちなみに担当者さんと喋った感じはどうでした?それによってある程度判断できるかも。

親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。(細かい数字は違ってくると思いますが概略としてみてください)
条件:期間33年、2650万借入、元利金等返済、ボーナスなし、繰上げ返済は期間短縮型としますと毎月返済額103,300円となります。また金利は2.85%で変化しないものとして計算しています。
(1)繰上げ返済なし 40,910,000円、396回完済
(2)繰上げ返済1回 37,800,000円、327回完済(10年後に400万繰上げ)
(3)繰上げ返済2回 37,120,000円、282回完済(10年後と20年後にそれぞれ400万繰上げ)
になるかと思います。
(3)の条件で21年目以降の金利が5%になれば毎月返済が4,000円アップの107,000円、6%ですと6,000円アップの109,000円となるかと思います(完済回数は282回で変わらないです)。

一般的には繰上げ返済は細かくするのが一番なのでしょうが親和銀行さんは手数料が若干高いので10年毎でもいいかと思います。800万繰り上げるものとしてですと毎年40万繰上げ返済するのと10年ごとに2回するのとでは利息差は109万程あるのですが手数料を引くと52万に目減りするからです(52万円も結構な額ではあるのですけどね)。

私見になりますが親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。理由はmomo378さんの場合は返済期間が33年と長くありまた残高が2650万と多いのでJAさんの10年固定では10年以降の金利が3.8%以下でなければ(実際は分かりませんけど)総返済額が20年固定より上がってしまう計算大ですし西日本さんの10年も同様かと思うので。また11年以降の金利動向に対する不安がつきまとうためです。

ちなみにmomo378さんはExcel計算得意ですか?出来るならPMT関数(ローンの元利金等返済を導き出せる関数)を使えばmomo378さんご自身でもシュミレーションができますし、今後の繰上げ返済のシュミレーションも出来ると思いますので。もしして見たいけどよく分からないようでしたら遠慮なく言ってください。

それではまた。。。
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この回答へのお礼

こちらこそ、いつも有難うございます。今回もよろしくお願い致します…。

>借入条件全て満たしていますでしょうか?
多分大丈夫だと思います。幸いな事に主人は大きな病気、怪我もなく、転職もなく、住宅ローン延滞もなく…。新和銀行さんのご担当者とお話致しましたが「審査は1週間ほどで完了するでしょう」と仰っていました。

>親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。
いつも有難うございます。シュミレーションは私にはとてもとても出来ない事でして…。よく理解できました。心より感謝致します。

>親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。
そうですね、私自身も親和銀行さんで心が決まりそうです。hkttm様も仰るように我が家のローンは返済期間も長く、残高も多いので、10年固定よりもやはり20年固定で安心したいと思います。

>Excel計算得意ですか?
…。全くできません(笑)!このお礼を書くにもかなりモタモタしてるような状況です。本当に恥ずかしく思います…。


余談ですが、本日、西日本シティ銀行さんからお電話があり「その後どうでしょうか…。」と言われました。正直に20年固定に魅力があるので親和銀行さんに気持ちが傾いている事を伝えると「借り換えの借り換えもできますよ」みたいな事を言われました。(一旦他の銀行さんへ借り替えて、また西日本シティ銀行さんに借り換えると、諸費用等は新たに発生するが、例えば10年固定で2.1%で後1%優遇が可能というものです。分かりにくい説明で申し訳ありません。)万が一そういった事が可能でも、やはり20年固定の親和銀行さんに心が決まりそうですが…。

それと本日、9月の金利を色々見てみると、ソニー銀行さんで20年固定2.832%というのを見つけました。(その後の優遇がよくわかりませんでした)繰り上げ手数料等も含め、又、色々と調べてみる価値がありそうですね!

以上、近況報告でした。進展致しましたらまたご報告させてくださいね!

お礼日時:2007/09/02 01:29

おはようございます。


momo378さんいつもいつも丁寧なお礼ありがとうございます。
私でよければ知っていること全て書かさせてもらいますので気になったことや分からないことがあればどんどん書いてくださいね。

親和銀行さんが第1候補になるとは!調べた甲斐がありました!!

自分が見つけた相談に行くときのテクニックを書いておきます。
(1)ローン返済している通帳コピーを返済当初からする。
  (返済に遅れがなくきちんと返済していますとアピールするため。また銀行側も遅れがないかどうかも一つの目安になるそうです)
(2)預貯金・有価証券などのコピーも見せてみる(または提出する)。
  (申込書に預貯金額等を記入すると思いますがそれが実際にあると見せるためです。ただし昨日今日入れたのでは真実味が無いですが。)
(3)収入がアップしそうだや今後パートで働く予定があるなど。
  (きちんと返済計画を立てていますといったアピールのため)

上記以外にもあるかもしれませんが申し込み窓口で担当者に言っていました。momo378さんの家庭事情もあるのでするしないはお任せしますが。。。


銀行が住宅ローンに力をれているかどうかですが現在の借入銀行でも優遇してもらえる場合もあります。これまた自分の経験談ですが私は変動金利で借りていました。優遇は店頭金利から0.5%で、固定に変えたら店頭金利になり優遇なしになるでした。それが借換をするので一括返済の手続きをしたいと申し出たら優遇を見直してみますと言われその結果はなんと「取り扱っている変動~10年固定特約の全ての商品で店頭金利より1.2%優遇します。また固定特約後も完済まで1.2%優遇します。もちろん再度固定特約にしてもです」と言われました。もちろんそれを聞いたときは今までの優遇はなんだったのかとビックリしましたけどね(笑)。
上記の提示を受け繰上げ返済したらどうなる?しなかったらどうなる?金利上昇したらどうなる?などいろいろシュミレーションしましたが自分も長期(最低でも15年)の固定が欲しかったので借換することにしたのですけどね。長期固定も金利が高い分支払利息が多くなるのですが途中からでも繰上げ返済をしていくと金利の低い商品と案外変わらないものだと思いましたので。

なんか今回は自分の体験談ばかり書いてアドバイスになっていないような気がするのですが(汗)
なにわともあれ頑張ってください。それではまた。
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この回答へのお礼

こんにちわ。今回も甘えさせて頂き、お世話になります。よろしくお願い致します!

先日、親和銀行さんへ行って参りました。ご担当の方が外出されていて、シュミレーション等については後日ご連絡をいただけるとの事でした。(hkttm様からアドバイスを頂いた通りに、預金通帳等を持参しました)

又、西日本シティ銀行さんからも連絡があり、「10年固定3.2%を2.5%に利下げ、後0.8%優遇(変わらず)」との事でした。シュミレーションして頂いたところ、(10年固定、11年目から4%として)固定10年までは西日本シティ銀行さんに軍配が上がりますが、11年目以降のトータルで考えると(今のところ)JAさんに軍配が上がりました。と、なると、将来的な事を考えるとやはり借り替えかな…と感じました。

親和銀行さん(20年固定2.85%)へ10年ごとの400万の繰り上げ返済を考えた上でのシュミレーションをお願いしています。近いうちにまたご連絡をいただけるでしょうから、またそのときに考えたいと思いました。

とりあえず、近況報告致しました。お時間がございましたら感想をお聞かせ下さい!

お礼日時:2007/08/30 16:16

momo378さんの身辺で忙しかったにもかかわらず丁寧なお礼ありがとうございます。

こちらこそ返信遅れて申し訳ありません(汗)。

JAさんの金利も魅力的ですね。とりあえず今の銀行での話合いがダメになったときはそこに借換もいいかもしれません。

今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか。もし出来るなら変更手数料だけで安く出来るでしょうし金利の上昇に対する不安もなくなりますしね。

momo378さんが長期固定を希望されていたので福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました。最後の最後まで金利が決まっているのは山口銀行の段階金利と新生銀行ぐらいしかなかったです。もしかしたら見落としていたかもしれませんが。。。下記はその結果です。
佐賀銀行の25年固定特約3.36%・特約後1.0%優遇
親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
長崎銀行の20年固定特約3.10%
豊和銀行の20年固定特約2.95%・特約後0.5%優遇
山口銀行の段階金利当初10年2.85%・以降3.20%固定
新生銀行の30年固定3.30%
調べ間違いがあるかもしれないので検討するならmomo378さんで念のため金利と融資条件などを確認してくださいね。

自分ごとですが自分が借換検討したときは家のすぐ近くに銀行の支店がなくても相談に行きました。なぜかと言いますと手間はかかりますがセブン銀行やローソンATMなどのコンビニATMや東京スター銀行ATMで出し入れできるからです。手数料105円かかっても月1回の計算なら30年で4万円にいかないので金利差で得すると思ったからです。

繰上げ返済のことについては出来るなら手数料はかかっても100万単位ぐらいですることをお勧めします。詳しい理由は借換先が決定したときに書こうと思いますが早くすればするほど利息を払わなくてもいいからです。

また自分ごとですみませんが銀行に行くときに必要書類のコピーや印鑑などを持って行って相談・その場で申込みすると3~4日後には結論が出るときもありました。

頑張ってください。それではまた。。。
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この回答へのお礼

いつもいつもご丁寧なご返事を有難うございます。見ず知らずの私に、こんなにも気に掛けて下さって、こんなにも親身にご回答頂いて…かなり甘えすぎですよね(笑)。今更後にも引けませんので、hkttm様、どうか今後もよろしくお願い致します!!


>今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか
残念ながら、ダメでした…。本当に残念です(泣)。

>福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました
わざわざお調べ頂いて、本当に恐縮致します。有難うございました。

>親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
支店を調べてみると、意外と近郊にありました。20年で2.85%はかなり魅力的ですね!第一候補になりました!!

今のところ、まだ現在借り入れをしている銀行からは連絡がございませんが、その銀行に勤務している友人の話によると「優遇後の金利からは多少引き下げできるが、固定終了後の優遇(現在0.8優遇)までもの引き下げ(例えば1%にしてもらうなど)ははきっと出来ないだろうから、今後のことを考えると他銀行に借り換えをした方がいいよ」とあっさり言われてしまいました。ですので、借り換えは本格的に考えております。

前回も申し上げました通り、本当は全期間固定にしたいのですが、イマイチ勇気がでません。「JAさんの10年固定2.2%、後1%優遇」が第一候補でしたが、hkttm様からお教え入して頂いた「親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇」にかなり心が傾いています。と、いうもの、33年もまだローンが続くのに、10年固定ではやはり不安です。最低でも10年以上の固定に…と思っていましたもので、親和銀行が第一候補になりそうです。予定では10年間で繰上げ返済用の貯金を400万と考えておりますので、ある程度貯金できた時点で繰り上げ返済をするように心掛けたいと思います。

来週までには親和銀行へ相談に行ってみたいと思います。善は急げ!ですよね!

また、進展しましたら相談させて下さい。よろしくお願い致します。

お礼日時:2007/08/24 00:07

お久しぶりです。



その後どうなりました?
もう解決されていればいいのですが。。。
どうなったのかなぁと思って覗いてみました。

それでは
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この回答へのお礼

身辺で不幸事が続いたりと何かと忙しくしており、御礼が大変遅れました事をお詫び申し上げます。本当に申し訳ございませんでした…。

さて、本題ですが…。

>借換検討の金融機関にJAと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう
早速、最寄のJAへ行ってきました。10年固定2.2%、後1%優遇との事でした。こちらは9月末まで受付をしてくれるようです。又、福銀の10年固定2.15%はキャンペーンが終了してしまい、やはり間に合いませんでした。しかし担当の方のお話によると、何時とは明確ではないようですが、またキャンペーンたるものを行うそうなので、それまで待ってみようと思っています。

>10年固定(2.65%)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました
hkttm様の事までお話頂き、大変参考になりました。そうですよね。本当は私も全期間固定にしたいのです。でも、なんだか踏ん切りがつかずにいるのが現状です。繰上げ返済の予定があるとはいえ「予定」の為、果たして本当に出来るのかどうか…。こんな心持ちでは駄目ですよね。頑張らなくては!!

本日、現在借り入れをしている銀行へ出向き、JA(10年固定2.2%、後1%優遇)と福銀(10年固定2.15%、後1%優遇)で借り換えを検討している旨を伝えました。言葉を濁しつつも「金利の優遇を検討しますので、今月末まで待って下さい」と言われました。どうなることやら…。

hkttm様から沢山のご助言を頂き、主人とも色々と話し合いをしました。現在、主人の会社の積み立てで、年間約40万の貯金をしています。予定では10年後に約400万+現在の積み立て金となりますので、今回、10年固定を選択できればその終了時の10年後に繰上げ返済をしようと計画しました。現在はこんな状況です。hkttm様にこんなにも気にとめて頂けるなんて…。言葉では言い表せないほどの感謝の気持ちで一杯です。何度も言うようで申し訳ないですが、有難うございます!!

また、状況が変わって参りましたら、ご報告させて頂きたいと思います。その時は、またよろしくお願い致します!

お礼日時:2007/08/21 00:41

何度も何度もすみません。


さっきのリンクがうまくいっていなかったみたいなので。。。

国民健康保険
http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5 …

厚生年金
http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm

頭痛くなると思いますが頑張ってください。
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こちらこそ毎回丁寧なお礼ありがとうございます。


お節介だとは思うのですがお礼を読むたびにじゃあこうした方がいいよとかこれには注意をしたほうがいいよという気持ちになりついつい書いてしまうのです。誰でも平和なときは何も知らないものですし教えてもくれないのでmomo378さん自身を不甲斐ないと思わないでください。感謝の気持ちだけでうれしいですよ(喜)。また関西在住なので直接のお礼は・・・。その気持ちだけ受取っておきます。自己満足になってしまっていますね。すみません(汗^^)。こう書きながらmomo378さんが書く補足やお礼を楽しみに待ってしまっているのですけどね(汗^^^)。

それでは本題に戻りましょう!!
>借り換えキャンペーンで「固定金利2.15%」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…
諦めるのはまだ早いです。もしかしたら7月末までの申込みでその金利が適用されるかもしれないので商品説明をきちんと読まれた方がいいと思います。ほとんどの金融機関は融資実行日か本契約日の金利を適用しますが、たまに申込み時の金利を適用、もっといいところでは申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用しますなんてのもありますので。。。

知っていたらいいのですが借換検討の金融機関にJAと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう(書くの忘れていました)。ネットでJA福岡を見たのですが7月金利で10年固定2.1%以降優遇最大1.1%なるものがありましたので。

>これからの私のすべき事は、~~シュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。
そうですね。まずはそれですね。ここで現在の借入銀行がいい条件を提示しなくても落ち込まないで借換の準備はして下さい。私事ですが本審査がOKになってから一括返済をしたいと連絡したらビックリするような提案を受けたので。。。

ここからはあくまで私見として聞いてくださいね。
自分は融資条件が全てクリアできていなかったので借換できる銀行は限りがありました。そこは10年固定(2.65%)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました(繰上げ返済の予定が無いため。また10年固定が2.0%だったとしてもです。。。)。理由は#6のシュミレーションのように金利上昇の不安があったためです(実際の金利予想はできないのですけどね)。それにこれから数年後に金利が今と変わっていなければまた借換したらという結論になったからです。
もし20年固定(2.9~3.0%)が選べれば無条件でそれを選んでいました。その理由は毎月返済額を長期と同じ位にしたら返済期間が長期より2年も短縮できるし、20年後の金利が高い水準(計算上では8%)になっても長期とトータルの返済額が同じだからです。そこまで金利が上がれば仕方がないと思ったので。。。(金利差と期間短縮で利息が減せると思ったからです)

不安をあおったり悩ましたりして申し訳ないのですがmomo378さんの場合繰上げ返済を予定されているので大丈夫とは思いますが#6のシュミレーションのようなことにならないようにしてくださいね。

#7で税金の上昇について書いたので資料を参考にして下さい。国民年金(厚生年金でも)のことで今後10年間は保険料がジワリジワリ上がるそうです。国民年金​http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5 …​、厚生年金​http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm​を見てもらえれば分かります。その他の税金(所得税・住民税・消費税など)は今後どうなるか分かりませんが。。。

これからは借換検討するだけで嫌になってくると思います(時間もかかるし借換できるかどうかも不安になったりします。自分がそうでしたので)が地道に頑張ってください。それではまた。
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何度もすみません(汗)



momo378さんが興味をもってくれるかどうかは分かりませんが借換時に出来る支払利息を少なくする方法を書いておきます。

知っていると思いますが通常支払利息の低減は繰上げ返済しかないですよね。

借換をなされのならもう二つ利息低減方法があります。一つ目は借入返済額を少なくする(当たり前ですかね、、)。もう一つは借換の返済期間を少なくする方法です。1年返済期間を短縮すると金利によっても違うのですが2000~3000円位毎月の返済額は上がるのですがトータルの支払利息を50万~60万位は減らすことが出来ます。2年縮めると単純に倍になると思ったらいいですかね。繰上げ返済は難しいけど毎月2000~5000円のアップはできるかなというのであれば検討してみてはどうでしょうか。

お子さんの教育費用の増加や税金などが上がっていくので安易には勧められませんけど、参考までに。。。
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丁寧なお礼ありがとうございます。


momo378さんに有益で的確なアドバイスが全て出来るとは思っていませんが手助けになればと思いまして。そういう自分も借換を検討する2ヶ月前までは無知なものだったので(笑)。。。

>一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。
友人がいたのはいいことですね。話もしやすくなると思いますししっかりアドバイスしてもらいましょう。またローン担当者といろいろな話をするでも勉強になるので。。。

またまたお礼で気になった点がありましたので書いておきます。何回も同じことかいてるかもしれませんがあくまで私的な意見として聞いてください。よろしくお願いします。
>優遇幅が大きいので、例え金利が5%になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ
確かに変動金利に対する優遇幅が1.75%も魅力的です。しかしもし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。同じ1.75%の優遇はないように思います。もしあるのならそれに借換るのもありかと。。。仮に優遇が1.0%ならば考えてしまいます。なぜかと言いますと現在の5年固定で3%後半だと思いますので優遇を引いても2%後半にしかなりません。変動から固定に換えるのは金利が上がってきてどうしようと思ったときにしかしないと思うのでその時にはもう少し上がっていると思います。そうなれば長い目で見ると利息を払いすぎることにならないかと思うからです。とは言っても金利を上げれば日本の借金も増えることになるのでどう上がっていくものかは分かりませんが。ある地方新聞に長期金利が1%上がれば国の借金の利息が5兆円も増えると書いてありました。(その記事ですhttp://www.kyoto-np.co.jp/info/syasetsu/20070628 …)。また日銀HPに短期プライムレートのデータがあるので参考にしてみてください(短期の平均金利プラス1%が現在の変動金利の元になっているのではないかと推測できます)日本銀行HPより長・短期プライムレートデータhttp://www.boj.or.jp/theme/research/stat/dl/kinr …

記事とデータ両方見ると金利はどうなるのと思うと思いますがこればかりは分かりませんのでなんとも言えません。あくまで上がることはあっても下がることはないのかなというのでしたら言えそうですけど。。。


話がそれてしまいましたが元に戻ります。
>金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが
その通りです。新返済額の1.25倍で吸収しきれなくなった金利は元金の返済を減らしてでも利息はきっちり払っていただきますということです。と言うことは利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。1.25倍以上にならないといってますが例えば現在10万返済していれば12.5万までは勝手に上げますよともとれます。(あくまで5年毎で行う計算時期の残高と金利と返済期間によって決まるのですが)


借換を検討する金利は総合的に決めることをお勧めします。
例えば4パターンで計算してみます。条件:借入金2780万(ボーナスなしで計算します)。返済期間35年は変えません。当初より25回目の返済から下記の金利で返済していくとします。
(1)は西日本段階金利当初10年2.45%、以降3.5%
(2)は山口銀行段階金利当初10年2.85%、以降3.2%
(3)は当初10年2.15%、以降3.75%
(4)は当初20年2.95%、以降3.75%とします。

当初2年は79,876円で25回目以降と145回目以降およびトータル支払利息額はそれぞれ
(1)97,700円→108,800円 トータル15,880,951円
(2)103,384円→107,152円 トータル16,100,773円
(3)93,556円→110,190円 トータル15,756,088円
(4)104,834円→110,037円 トータル16,442,679円
となると思います。ここで注目して欲しいのは金利に違いがあるのに支払利息トータルでは70万の差しかないと言うことです(実際は70万でもすごいことなんですけどね)。この計算では(3)は一番少ないですがもし11年目以降の金利が3.9%になってしまえば(2)より約10万多くなってしまうという計算結果も出てきます。
このような計算結果になりましたが(3)と(4)についてはそれぞれの固定期間後の金利がどうなるかわからないですし、もう少し上がるのではないかとも思いますので、もし10年か20年しか選択できないのであれば固定期間後の優遇が1%位ある銀行をお勧めします。優遇が少なければそれだけ負担増に直結すると思うからです。(うまく書けなくてすみません)

最後まで読んでいただきありがとうございました。またなにかありましたら書かさせてもらいます。
自分ごとですが借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
うまくいくといいですね。。。それではまた
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この回答へのお礼

本当に何度も有難うございます。無知な私にとても判りやすいご説明で、目から鱗が落ちました!hkttm様に直接お会いして御礼を申し上げたいほどです。このご親切は一生忘れません。

>もし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。
変動金利で1.75%の優遇のみで、固定後の優遇は無しです。ですので、今の時期に変動金利を選択するのは少々危険ですね。私も今後の金利は、上がることはあっても下がることはないと確信していますので、やはり長期固定で落ち着くのが無難ですね。そして尚更、判断力が乏しい私にとっては長期固定を選択することによって「安心」を選択するようなものですよね。

>利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。
懸命に支払いをしてても元金は減らずに利息ばかりを支払っている…なんて状況もありえそうですよね。そんな風になってしまうとなんだか悲しいですよねぇ。

>借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
そうなのですね。私が数々のご回答を頂けるのは、hkttm様がご自分で努力された賜物だと感じております。自分自身のことですし、自分で努力しなくては何も出来ないですものね。私はhkttm様に多くのアドバイスを頂けて本当に運が良い事だと思っています。

借換時に出来る支払利息を少なくする方法までご伝授頂き有難うございます。是非、参考にさせて頂き、借り換えを決意した際には実行したいと思います。

私事ですが、本日パートの面接に行って参りました。好感触でしたので、もし採用させて頂いた折には是非とも頑張って繰り上げ返済に励もうと勇気が湧きました。励みになる数々のお言葉に、感謝してもしきれないほどです。

これからの私のすべき事は、現在借り入れをしている銀行へ出向き、他銀行のシュミレーションを見せて「借り換えを検討している」と言う意思をみせます。その後に提案されるシュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。現在、借り換えキャンペーンで「固定金利2.15%」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…来月にもこのキャンペーンは継続されるのか、はたまた、金利上昇か…と気をもんでいます(笑)。

御礼しか述べる事が出来ない不甲斐ない私を、どうかお許し下さい。

お礼日時:2007/07/26 01:32

#2です。

丁寧なお礼ありがとうございます。

>何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。
自分がそういうのに直面しないと知らないものですよ。こういっている自分も数ヶ月前までは何の知識もなかったので(笑)。。。ですからその気になって調べればいいのですよ。恥ずかしがることはないと思います。

momo378さんが借入れしている銀行がそこだったとは。。。こっちもびっくりです。どこもそうですが現在借入れしている銀行内で借換えできないので残念。でもその銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが。。。もしいるなら先に相談したほうがいいですよ。
http://okwave.jp/qa3179420.html(こんなんも出来るみたいです。参考までに)

>「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。
私見です。繰上げ返済されるみたいですが金利上昇のリスクはあるので注意は必要かと思います。10年以上でできれば15年以上をお勧めします。家計費の負担になるので安易には勧められないかもしれませんが。。。

借換の諸費用はおおよそそれぐらい(保証料必要のところ)いると思いますが現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくると思いますので確認されたらいいと思いますよ。(すぐに教えてもらえますよ)

もしよければ、また気づいたことがありましたら書かさせてもらいますので回答締め切らないほうが。。。
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この回答へのお礼

こちらこそ、何度もアドバイスを頂いて有難うございます!

>銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが
hkttm様は超能力者ですか?(笑)おっしゃる通り、知り合いの銀行員がいるのです。もともとこの銀行に借り入れした理由は、私の学生時代からの友人の伝でした。しかし、この友人はローン担当ではないので全くノータッチとの事。でも、一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。友人の話によると、他銀行でのシュミレーションを持ち込んで「○○銀行ではこんなプランなので借り替えようと思っているのですが…」的なことを言うと、場合によっては金利を優遇してくれると言ってました。うまくいくといいのですが…(笑)

>10年以上でできれば15年以上をお勧めします。
そうですね。私もそう思います。昨日、何件か地銀を廻ってみました。10年固定で「2.15%」というのを見つけました。魅力的です。
又、「変動金利から1.75%優遇」というのも…。そのローン担当の方曰く、「優遇幅が大きいので、例え金利が5%になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ」と言われました。又、金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが(これもまた勉強不足でまだよく理解できていませんが)…どうなんでしょうねぇ…。

>現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくる
早速、銀行へ連絡をして調べました。約60万ほどは返金されるそうです。例え借り換えを行っても、この60万で多少は諸費用が抑えれそうですね。

なんだかすっかりhkttm様に甘えてしまって…。すみません。この期に及んでですが、もうしばらく締め切らずこのままにしておきますね。本当に、心より感謝申し上げます。

お礼日時:2007/07/24 01:30

#2,3です。

何度もすみません。

福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。ただ金利は7月融資実行分なので8月以降は分かりませんが。。。

書くの忘れてました。すみません。
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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10...続きを読む

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Q住宅ローンの固定期間終了時の更新について

来月に住宅ローンの2年固定期間が終了します。
現在の状況は残債が3120万円、金利は1.3%(全期間0.7%優遇)残期間33年、毎月返済額約97000円です。
今回の更新で再び2年固定にするか、固定期間を長く(例えば10年)するか、または、借り換えをして、全期間固定にするかで悩んでいます。
現在の銀行で再び2年固定にすると金利は1.75%(9月現在の店頭金利から0.7%優遇したとして)になります。(10月には金利が上がってるかもしれませんが。)返済額は約7000円UPです。
また、10年固定にすると金利3.05%で返済額約125000円です。
全期間固定に借り換えるとしたら、銀行にもよりますが、だいたい金利3.0%~3.20%で返済額は125000円前後になると思います。
また借り換えるとなると、借り換え費用が90万円~120万円くらいかかるようです。(某銀行のHPで計算しました。)

今、最有力の考えは「2年固定にして様子をみてみる」という感じなのですが、本やネットをみると、ほとんどが全期間固定にするべきだと書いてあるので、どうすればいいのかと思います。
現在は夫婦共働きで子供もいませんので、例えば返済額が125000円くらいになっても、何とか払ってはいけると思うのですが、借り換え費用のこと等も考えるといまいち踏ん切りがつきません。(30年以上のことなので)また、10年固定にするのも中途半端な感じがしてしまいます。
今後の金利動向の事は誰にも判らないというのは承知していますがどなたかアドバイスをお願いいたします。
それと、2年後と3年後にそれぞれ200万円と300万円くらいのまとまったお金が用意できる予定です。

来月に住宅ローンの2年固定期間が終了します。
現在の状況は残債が3120万円、金利は1.3%(全期間0.7%優遇)残期間33年、毎月返済額約97000円です。
今回の更新で再び2年固定にするか、固定期間を長く(例えば10年)するか、または、借り換えをして、全期間固定にするかで悩んでいます。
現在の銀行で再び2年固定にすると金利は1.75%(9月現在の店頭金利から0.7%優遇したとして)になります。(10月には金利が上がってるかもしれませんが。)返済額は約7000円UPです。...続きを読む

Aベストアンサー

おはようございます。
最初に申し上げておきますが、私は、このようなところでは、数字はあまり細かいところまでは書きません。
直接にお顔を見て頭を寄せ合って計算しているわけではありませんので、
ネット上の文字の羅列の中に細かい数字が入るとしんどくなると思うからです。
つきましては、概算で書きますのでご了承下さい。

相談者様は、現在まだ、\3000万以上の残債があります。
住宅ローンの金額としては普通と言えば普通かもしれませんが、
現場にいるものから見れば、間違いなく債務額の大きいパターンに入ります。

>現在は夫婦共働きで子供もいませんので・・・

年齢・生活環境がはっきりしません。
大雑把でもかまわないので知りたかったところです。
今は、子どもさんがいなくても、
もう、子どもをもつことはない、というのと、
いつか子どもを持とうと思っている、というのでは、
今後の大きな借金をする上で、その考え方が違ってきます。
子ども1人をそれなりの勉学を修めさせて成人さすには、
すべて公立で\1000万~私立も含めて\2000万以上
かかります。

さて、前置きが長くなりました。

相談者様は、最初35年で組まれたのですね。
たとえば、借換をする場合の多くは、現在の残回数より短くしか組めません。
念頭に置いて下さい。

ある、簡単なシュミレーションを書きます。

●\3120万を現在の短プラ連動の変動金利1.425%、20年で組んだ場合。
(全期間▲1.2%優遇を利用した場合)

お借入額 \3120万
20年間の利息 \470万
総支払額 \3590万

●\3120万を全期間固定20年 金利2.85~3.30%で組んだ場合。

お借入額 \3120万
20年間の利息 \980万~1150万
総支払額 \4100万~\4270万

●\3120万を全期間固定30年 金利3.20%~で組んだ場合。

お借入額 \3120万
30年間の利息 \1740万
総支払額 \4860万

わかりますね。30年になると恐ろしく総支払額が上がります。

お客様は、どうしても毎月の支払額に目が行きがちです。
それも勿論、実生活に直に影響することなので大切ですが、
どうぞ、総利息、総支払額にも目を向けてください。

まとめて申しますと、私個人の意見としましては、
是非とも、

●大きな金利優遇を受けることを考える。
できれば、▲1.0%あるいは▲1.2%。

●変動あるいは、短い周期の固定金利でご自分のローンのマメな金利調整をする。
短期プライムレートが3.0%以上ぐらいに上がって
初めて全期間固定を考える。

* たとえば、短プラ3.0%になったとき、
  住宅ローンの標準金利は+1.0%なので4.0%です。
  そこから、今の相談者の方の金利優遇▲0.7%を引きますと、3.3%です。
  この段階になって初めて、30年全期間固定と同じ金利に到達するのです。
  要するに、全期間固定30年ローンは、
  短期プラが3.0%以上に上昇しないと借りた意味がありません。
  それ以下では、損です。
  今、短プラは1.625%です。3.0%になるのは、はたしていつでしょうか?
  その頃がもっと近づいてから、長期固定にすればすむことです。

それから、このことを忘れないで下さい。
金利が上がるということは、普通、世の中の景気が良くなっているということです。
今、それほど、一般の方々は実感しているでしょうか?
まだまだ、一部のお金持ちの方だけですね。
本当に、バブルの頃のように、住宅ローンの金利が上がるときは、
私たちのお給与も上がるときです。
払うものが多くなるときは、もらえるものも多くなるとき。
簡単に言えばそういうことです。
が、今はまだそういう実感はありませんね。
ということは、住宅ローンの金利も爆発的に上がるというわけではないと思います。

おはようございます。
最初に申し上げておきますが、私は、このようなところでは、数字はあまり細かいところまでは書きません。
直接にお顔を見て頭を寄せ合って計算しているわけではありませんので、
ネット上の文字の羅列の中に細かい数字が入るとしんどくなると思うからです。
つきましては、概算で書きますのでご了承下さい。

相談者様は、現在まだ、\3000万以上の残債があります。
住宅ローンの金額としては普通と言えば普通かもしれませんが、
現場にいるものから見れば、間違いなく債務額の大きい...続きを読む

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Q住宅ローン 金利3年固定(35年1%優遇特約付き)で大丈夫?

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40万円強、35年分だと思うのですが)もローンに組み込まれております。
自己資金0で住宅を購入することじたい無謀かもしれません。
本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
繰り上げ返済の手数料はネットを利用すれば無料だと言っておりました。
今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です。銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている(言い方は悪いのですが)ような感じにも思えてしまってすっごく不安です。
夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
本当に3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。本当にド素人なので教えて頂ければと思います。

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40...続きを読む

Aベストアンサー

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で支払う必要がありますが、外枠方式を選ばれた方がいいと思います。
ただ、自己資金ゼロとのこと、この費用の捻出も難しいのでしょうか。

> 融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも
長期固定ならば、「1.90%(全期間1%優遇特約付き)などという低金利」では借りられない-というだけのことではないかと思います。

> 3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
3年後(=固定金利期間終了時)に、再度、特約を締結することにより10年や15年の「固定金利選択型」を選択することができることが多いです。
これは「借換え」にはあたりません。
ですが、当初の特約書の文言によっては、「固定金利型」にすることはできない場合もあります。
固定金利選択型(3年、5年、10年などの特定期間のみ固定金利)は、「固定」という言葉は遣っていますが、固定金利型(一般的には全期間固定金利)ではなく、変動金利型の一種です。
繰上返済については、固定期間中は一部繰上返済ができない-としている金融機関もありますし、特にその制約がない金融機関もありますが、多くの金融機関では、固定金利期間終了時には一部繰上返済は認められています。

> 夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
見直しはできますが、その時点での「金利」が適用されての見直しですから、既回答者さまがおっしゃっているとおり、『3年後に金利はどうなっているか分からない。』という点は考慮された方がよろしいかと思います。

> 住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます!銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。
不動産業者と銀行の「提携住宅ローン」は有利、便利なことも多いです。
不動産業者とは売買が完了した時点でお付き合いも終了-となることが殆どでしょうが、銀行とは完済までお付き合いが続きます。
担当者の態度から、信頼に不安を感じるようならば、別の金融機関、できれば3行程度でご相談されてみるとよろしいですよ。

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で...続きを読む

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q住宅ローン借り換え 固定期間 10年か15年か 

住宅ローンの借り換えを検討していましたが、現在借りている
銀行から金利を1.6%引き下げるので引き続きローンを続けま
せんか?と言われました。

残金 2000万円
残り期間 17年

条件が良いので借り換えを止めようかと思っているのですが
固定期間の選択で悩んでいます。10年または15年の固定期間
が終了した後はマイナス1%優遇して頂けます。

10年固定 2.3%
15年固定 2.75%

子供が小学校3年生と幼稚園年長なので10年固定だとちょうど
高校卒業(大学入学)と中学卒業(高校入学)が重なってく
るので、悩んでいます。かと言って15年固定にして当初支払
が高くなるよりも10年固定にしておいて繰り上げや借り換え
も視野に入れた方が良いのかとも思うのですが、残り期間や
残金を考えると借り換えはもうないのかも知れません。

こんな状況だった場合は10年固定2.3%と15年固定2.75の
どちらを選ぶと良いでしょうか?

先々のことは分からないのですがアドバイスを頂けたら
ありがたいです。

Aベストアンサー

補足に対して。
ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、秋の金利は半年遅れで設定されるものです。

あなたの場合は固定金利選択の特約の話なので、もともとのローン契約は変動型金利が基本です。それに最初○年間の「固定金利特約期間」を別途契約で設定するつくりです。銀行の取引内容により、給与振込・自動振替・財形貯蓄・カードなどで優遇条件を決めているはずです。
ですから、ローンの「組み換え」ではなく一回のローンに対して途中で金利のきめごとを、特約でその都度変えているだけの話です。

銀行としては過去の金利推移や今後の将来予測で、10年なら3.9% 15年なら4.35%程度にしておかないと赤字になるかもしれないと基準金利を設定していますが、これでは顧客が逃げてしまうので優遇幅を設けてとどまってもらおうと言う戦略をとっているのです。

みずほで聞くのなら、3月から5月の金利を聞いて下降気味かどうか傾向をつかみましょう。
6月以降の事は発表しないのでたぶん答えてくれません。
いつ特約するかはあなた次第と言うことでしょう。

補足に対して。
ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、...続きを読む

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローンの繰上げ返済について固定期間中に繰上返済するべきか

住宅ローンの繰上げ返済について質問します。
昨年の6月に3年固定で2000万円・30年のローンを組みました。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済をしようと思っているのですが
3年後の繰上返済の際は、固定期間中に繰り上げ返済するべきか
変動金利に切り替わった後に返済すべきかを教えて頂けますでしょうか。
少しでも早く繰上返済した方が効果があるのは承知なのですが
変動金利に切り替わった後に現在よりも金利が上がったり下がったりすると
損得があるのか、それとも元金に対してだから金利の変化には関係ないのでしょうか。
例えば現在1.5%で変動金利では2.0%(金利優遇後)となった場合はどうなりますか。
借入条件は現在、3年固定で1.5%(金利優遇後)、
固定期間後は変動金利に切替り、再度固定金利の申し込みが可能です。
契約条件は全期間:変動金利時で-0.7%、固定金利時で-1.0%になっています。
繰上返済手数料は固定期間で4200円、変動期間では2100円です。

Aベストアンサー

>金利の変化と繰上返済の効果はどう関係するのでしょうか。
>そもそも関係ないのでしょうか。

関係ないと思いますよ。
もちろん、金利が高いほうが繰上返済の効果は高まりますし、早いタイミングで繰上げするほうが良いことは言うまでもありませんが、この質問はそういう事を聞いているわけではないですよね。

残高によって変動の金利が変わるのなら別ですが、金利は、質問者さんの行動とは無関係に変化してしまうわけですから、繰上返済をどのタイミングで行うかは無関係でしょう。

他の条件(手元の余裕資金等)に応じた繰上げ返済を考えれば良いのではないか思います。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q住宅ローンで固定期間が終わったときに、個人情報を確認されますか?

住宅ローンを組んでいます。昨年12月に組んで、3年固定金利としています。
しかし、今年の4月に訳あってプ○ミスから借りてしまいました。
3年後の金利更新時に個人情報を参照されますか?
この事実がわかれば、ローン解約、全額強制返済となるのでしょうか。

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

ご心配の状況から察するに「個人情報」ではなくて「個人信用情報」ですね。
固定金利満了の後はどうなる契約になっていますか?
普通「固定期間満了時だから」という理由では個人信用情報の照会はしません。
金融機関が債権者である以上、いつでも照会できる契約にはなっていますけれど。
満了時に再度特約を締結しなおして短期固定にする場合には、個人信用情報を照会する場合もあるかもしれませんが、それでも、途中で延滞等をした場合だけだと思います。
そんなことから「絶対ない」とまでは申し上げられませんが…。

「住宅ローン返済中に消費者金融から借り入れをしてはなない。」という契約になっていれば別ですが、そうでなければ、プ○ミスからの借り入れを理由にがあることを理由にローン解約、全額強制返済とはならないと思います。


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