こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円(内ボーナス550万)の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております)様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1%です。期間終了後は0.8%の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供(幼稚園)、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。)

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。


今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。


7月の金利ですが、
 変動金利…3.125% 0.8%優遇後 … 2.325%
 2年固定…2.85%     〃 … 2.05%
 3年固定…3.30%     〃 … 2.5%
 5年固定…3.85%     〃 … 3.05%
 10年固定…4.00%     〃 … 3.2%
 15年固定…4.95%     〃 … 4.1%
 20年固定…5.85%     〃 … 5.05%
 

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も)全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

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A 回答 (23件中11~20件)

いつもいつもお礼ありがとうございます。



親和銀行さんに相談に行かれたのですね。良かったです。

今まで聞くの忘れていましたがmomo378さんの旦那さんは借入条件全て満たしていますでしょうか?満たしていれば大丈夫かなと思います(こればっかりは銀行さんで審査してもらわないと分かりませんが。。。)
ちなみに担当者さんと喋った感じはどうでした?それによってある程度判断できるかも。

親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。(細かい数字は違ってくると思いますが概略としてみてください)
条件:期間33年、2650万借入、元利金等返済、ボーナスなし、繰上げ返済は期間短縮型としますと毎月返済額103,300円となります。また金利は2.85%で変化しないものとして計算しています。
(1)繰上げ返済なし 40,910,000円、396回完済
(2)繰上げ返済1回 37,800,000円、327回完済(10年後に400万繰上げ)
(3)繰上げ返済2回 37,120,000円、282回完済(10年後と20年後にそれぞれ400万繰上げ)
になるかと思います。
(3)の条件で21年目以降の金利が5%になれば毎月返済が4,000円アップの107,000円、6%ですと6,000円アップの109,000円となるかと思います(完済回数は282回で変わらないです)。

一般的には繰上げ返済は細かくするのが一番なのでしょうが親和銀行さんは手数料が若干高いので10年毎でもいいかと思います。800万繰り上げるものとしてですと毎年40万繰上げ返済するのと10年ごとに2回するのとでは利息差は109万程あるのですが手数料を引くと52万に目減りするからです(52万円も結構な額ではあるのですけどね)。

私見になりますが親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。理由はmomo378さんの場合は返済期間が33年と長くありまた残高が2650万と多いのでJAさんの10年固定では10年以降の金利が3.8%以下でなければ(実際は分かりませんけど)総返済額が20年固定より上がってしまう計算大ですし西日本さんの10年も同様かと思うので。また11年以降の金利動向に対する不安がつきまとうためです。

ちなみにmomo378さんはExcel計算得意ですか?出来るならPMT関数(ローンの元利金等返済を導き出せる関数)を使えばmomo378さんご自身でもシュミレーションができますし、今後の繰上げ返済のシュミレーションも出来ると思いますので。もしして見たいけどよく分からないようでしたら遠慮なく言ってください。

それではまた。。。
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この回答へのお礼

こちらこそ、いつも有難うございます。今回もよろしくお願い致します…。

>借入条件全て満たしていますでしょうか?
多分大丈夫だと思います。幸いな事に主人は大きな病気、怪我もなく、転職もなく、住宅ローン延滞もなく…。新和銀行さんのご担当者とお話致しましたが「審査は1週間ほどで完了するでしょう」と仰っていました。

>親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。
いつも有難うございます。シュミレーションは私にはとてもとても出来ない事でして…。よく理解できました。心より感謝致します。

>親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。
そうですね、私自身も親和銀行さんで心が決まりそうです。hkttm様も仰るように我が家のローンは返済期間も長く、残高も多いので、10年固定よりもやはり20年固定で安心したいと思います。

>Excel計算得意ですか?
…。全くできません(笑)!このお礼を書くにもかなりモタモタしてるような状況です。本当に恥ずかしく思います…。


余談ですが、本日、西日本シティ銀行さんからお電話があり「その後どうでしょうか…。」と言われました。正直に20年固定に魅力があるので親和銀行さんに気持ちが傾いている事を伝えると「借り換えの借り換えもできますよ」みたいな事を言われました。(一旦他の銀行さんへ借り替えて、また西日本シティ銀行さんに借り換えると、諸費用等は新たに発生するが、例えば10年固定で2.1%で後1%優遇が可能というものです。分かりにくい説明で申し訳ありません。)万が一そういった事が可能でも、やはり20年固定の親和銀行さんに心が決まりそうですが…。

それと本日、9月の金利を色々見てみると、ソニー銀行さんで20年固定2.832%というのを見つけました。(その後の優遇がよくわかりませんでした)繰り上げ手数料等も含め、又、色々と調べてみる価値がありそうですね!

以上、近況報告でした。進展致しましたらまたご報告させてくださいね!

お礼日時:2007/09/02 01:29

おはようございます。


momo378さんいつもいつも丁寧なお礼ありがとうございます。
私でよければ知っていること全て書かさせてもらいますので気になったことや分からないことがあればどんどん書いてくださいね。

親和銀行さんが第1候補になるとは!調べた甲斐がありました!!

自分が見つけた相談に行くときのテクニックを書いておきます。
(1)ローン返済している通帳コピーを返済当初からする。
  (返済に遅れがなくきちんと返済していますとアピールするため。また銀行側も遅れがないかどうかも一つの目安になるそうです)
(2)預貯金・有価証券などのコピーも見せてみる(または提出する)。
  (申込書に預貯金額等を記入すると思いますがそれが実際にあると見せるためです。ただし昨日今日入れたのでは真実味が無いですが。)
(3)収入がアップしそうだや今後パートで働く予定があるなど。
  (きちんと返済計画を立てていますといったアピールのため)

上記以外にもあるかもしれませんが申し込み窓口で担当者に言っていました。momo378さんの家庭事情もあるのでするしないはお任せしますが。。。


銀行が住宅ローンに力をれているかどうかですが現在の借入銀行でも優遇してもらえる場合もあります。これまた自分の経験談ですが私は変動金利で借りていました。優遇は店頭金利から0.5%で、固定に変えたら店頭金利になり優遇なしになるでした。それが借換をするので一括返済の手続きをしたいと申し出たら優遇を見直してみますと言われその結果はなんと「取り扱っている変動~10年固定特約の全ての商品で店頭金利より1.2%優遇します。また固定特約後も完済まで1.2%優遇します。もちろん再度固定特約にしてもです」と言われました。もちろんそれを聞いたときは今までの優遇はなんだったのかとビックリしましたけどね(笑)。
上記の提示を受け繰上げ返済したらどうなる?しなかったらどうなる?金利上昇したらどうなる?などいろいろシュミレーションしましたが自分も長期(最低でも15年)の固定が欲しかったので借換することにしたのですけどね。長期固定も金利が高い分支払利息が多くなるのですが途中からでも繰上げ返済をしていくと金利の低い商品と案外変わらないものだと思いましたので。

なんか今回は自分の体験談ばかり書いてアドバイスになっていないような気がするのですが(汗)
なにわともあれ頑張ってください。それではまた。
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この回答へのお礼

こんにちわ。今回も甘えさせて頂き、お世話になります。よろしくお願い致します!

先日、親和銀行さんへ行って参りました。ご担当の方が外出されていて、シュミレーション等については後日ご連絡をいただけるとの事でした。(hkttm様からアドバイスを頂いた通りに、預金通帳等を持参しました)

又、西日本シティ銀行さんからも連絡があり、「10年固定3.2%を2.5%に利下げ、後0.8%優遇(変わらず)」との事でした。シュミレーションして頂いたところ、(10年固定、11年目から4%として)固定10年までは西日本シティ銀行さんに軍配が上がりますが、11年目以降のトータルで考えると(今のところ)JAさんに軍配が上がりました。と、なると、将来的な事を考えるとやはり借り替えかな…と感じました。

親和銀行さん(20年固定2.85%)へ10年ごとの400万の繰り上げ返済を考えた上でのシュミレーションをお願いしています。近いうちにまたご連絡をいただけるでしょうから、またそのときに考えたいと思いました。

とりあえず、近況報告致しました。お時間がございましたら感想をお聞かせ下さい!

お礼日時:2007/08/30 16:16

momo378さんの身辺で忙しかったにもかかわらず丁寧なお礼ありがとうございます。

こちらこそ返信遅れて申し訳ありません(汗)。

JAさんの金利も魅力的ですね。とりあえず今の銀行での話合いがダメになったときはそこに借換もいいかもしれません。

今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか。もし出来るなら変更手数料だけで安く出来るでしょうし金利の上昇に対する不安もなくなりますしね。

momo378さんが長期固定を希望されていたので福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました。最後の最後まで金利が決まっているのは山口銀行の段階金利と新生銀行ぐらいしかなかったです。もしかしたら見落としていたかもしれませんが。。。下記はその結果です。
佐賀銀行の25年固定特約3.36%・特約後1.0%優遇
親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
長崎銀行の20年固定特約3.10%
豊和銀行の20年固定特約2.95%・特約後0.5%優遇
山口銀行の段階金利当初10年2.85%・以降3.20%固定
新生銀行の30年固定3.30%
調べ間違いがあるかもしれないので検討するならmomo378さんで念のため金利と融資条件などを確認してくださいね。

自分ごとですが自分が借換検討したときは家のすぐ近くに銀行の支店がなくても相談に行きました。なぜかと言いますと手間はかかりますがセブン銀行やローソンATMなどのコンビニATMや東京スター銀行ATMで出し入れできるからです。手数料105円かかっても月1回の計算なら30年で4万円にいかないので金利差で得すると思ったからです。

繰上げ返済のことについては出来るなら手数料はかかっても100万単位ぐらいですることをお勧めします。詳しい理由は借換先が決定したときに書こうと思いますが早くすればするほど利息を払わなくてもいいからです。

また自分ごとですみませんが銀行に行くときに必要書類のコピーや印鑑などを持って行って相談・その場で申込みすると3~4日後には結論が出るときもありました。

頑張ってください。それではまた。。。
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この回答へのお礼

いつもいつもご丁寧なご返事を有難うございます。見ず知らずの私に、こんなにも気に掛けて下さって、こんなにも親身にご回答頂いて…かなり甘えすぎですよね(笑)。今更後にも引けませんので、hkttm様、どうか今後もよろしくお願い致します!!


>今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか
残念ながら、ダメでした…。本当に残念です(泣)。

>福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました
わざわざお調べ頂いて、本当に恐縮致します。有難うございました。

>親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
支店を調べてみると、意外と近郊にありました。20年で2.85%はかなり魅力的ですね!第一候補になりました!!

今のところ、まだ現在借り入れをしている銀行からは連絡がございませんが、その銀行に勤務している友人の話によると「優遇後の金利からは多少引き下げできるが、固定終了後の優遇(現在0.8優遇)までもの引き下げ(例えば1%にしてもらうなど)ははきっと出来ないだろうから、今後のことを考えると他銀行に借り換えをした方がいいよ」とあっさり言われてしまいました。ですので、借り換えは本格的に考えております。

前回も申し上げました通り、本当は全期間固定にしたいのですが、イマイチ勇気がでません。「JAさんの10年固定2.2%、後1%優遇」が第一候補でしたが、hkttm様からお教え入して頂いた「親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇」にかなり心が傾いています。と、いうもの、33年もまだローンが続くのに、10年固定ではやはり不安です。最低でも10年以上の固定に…と思っていましたもので、親和銀行が第一候補になりそうです。予定では10年間で繰上げ返済用の貯金を400万と考えておりますので、ある程度貯金できた時点で繰り上げ返済をするように心掛けたいと思います。

来週までには親和銀行へ相談に行ってみたいと思います。善は急げ!ですよね!

また、進展しましたら相談させて下さい。よろしくお願い致します。

お礼日時:2007/08/24 00:07

お久しぶりです。



その後どうなりました?
もう解決されていればいいのですが。。。
どうなったのかなぁと思って覗いてみました。

それでは
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この回答へのお礼

身辺で不幸事が続いたりと何かと忙しくしており、御礼が大変遅れました事をお詫び申し上げます。本当に申し訳ございませんでした…。

さて、本題ですが…。

>借換検討の金融機関にJAと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう
早速、最寄のJAへ行ってきました。10年固定2.2%、後1%優遇との事でした。こちらは9月末まで受付をしてくれるようです。又、福銀の10年固定2.15%はキャンペーンが終了してしまい、やはり間に合いませんでした。しかし担当の方のお話によると、何時とは明確ではないようですが、またキャンペーンたるものを行うそうなので、それまで待ってみようと思っています。

>10年固定(2.65%)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました
hkttm様の事までお話頂き、大変参考になりました。そうですよね。本当は私も全期間固定にしたいのです。でも、なんだか踏ん切りがつかずにいるのが現状です。繰上げ返済の予定があるとはいえ「予定」の為、果たして本当に出来るのかどうか…。こんな心持ちでは駄目ですよね。頑張らなくては!!

本日、現在借り入れをしている銀行へ出向き、JA(10年固定2.2%、後1%優遇)と福銀(10年固定2.15%、後1%優遇)で借り換えを検討している旨を伝えました。言葉を濁しつつも「金利の優遇を検討しますので、今月末まで待って下さい」と言われました。どうなることやら…。

hkttm様から沢山のご助言を頂き、主人とも色々と話し合いをしました。現在、主人の会社の積み立てで、年間約40万の貯金をしています。予定では10年後に約400万+現在の積み立て金となりますので、今回、10年固定を選択できればその終了時の10年後に繰上げ返済をしようと計画しました。現在はこんな状況です。hkttm様にこんなにも気にとめて頂けるなんて…。言葉では言い表せないほどの感謝の気持ちで一杯です。何度も言うようで申し訳ないですが、有難うございます!!

また、状況が変わって参りましたら、ご報告させて頂きたいと思います。その時は、またよろしくお願い致します!

お礼日時:2007/08/21 00:41

何度も何度もすみません。


さっきのリンクがうまくいっていなかったみたいなので。。。

国民健康保険
http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5 …

厚生年金
http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm

頭痛くなると思いますが頑張ってください。
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こちらこそ毎回丁寧なお礼ありがとうございます。


お節介だとは思うのですがお礼を読むたびにじゃあこうした方がいいよとかこれには注意をしたほうがいいよという気持ちになりついつい書いてしまうのです。誰でも平和なときは何も知らないものですし教えてもくれないのでmomo378さん自身を不甲斐ないと思わないでください。感謝の気持ちだけでうれしいですよ(喜)。また関西在住なので直接のお礼は・・・。その気持ちだけ受取っておきます。自己満足になってしまっていますね。すみません(汗^^)。こう書きながらmomo378さんが書く補足やお礼を楽しみに待ってしまっているのですけどね(汗^^^)。

それでは本題に戻りましょう!!
>借り換えキャンペーンで「固定金利2.15%」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…
諦めるのはまだ早いです。もしかしたら7月末までの申込みでその金利が適用されるかもしれないので商品説明をきちんと読まれた方がいいと思います。ほとんどの金融機関は融資実行日か本契約日の金利を適用しますが、たまに申込み時の金利を適用、もっといいところでは申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用しますなんてのもありますので。。。

知っていたらいいのですが借換検討の金融機関にJAと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう(書くの忘れていました)。ネットでJA福岡を見たのですが7月金利で10年固定2.1%以降優遇最大1.1%なるものがありましたので。

>これからの私のすべき事は、~~シュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。
そうですね。まずはそれですね。ここで現在の借入銀行がいい条件を提示しなくても落ち込まないで借換の準備はして下さい。私事ですが本審査がOKになってから一括返済をしたいと連絡したらビックリするような提案を受けたので。。。

ここからはあくまで私見として聞いてくださいね。
自分は融資条件が全てクリアできていなかったので借換できる銀行は限りがありました。そこは10年固定(2.65%)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました(繰上げ返済の予定が無いため。また10年固定が2.0%だったとしてもです。。。)。理由は#6のシュミレーションのように金利上昇の不安があったためです(実際の金利予想はできないのですけどね)。それにこれから数年後に金利が今と変わっていなければまた借換したらという結論になったからです。
もし20年固定(2.9~3.0%)が選べれば無条件でそれを選んでいました。その理由は毎月返済額を長期と同じ位にしたら返済期間が長期より2年も短縮できるし、20年後の金利が高い水準(計算上では8%)になっても長期とトータルの返済額が同じだからです。そこまで金利が上がれば仕方がないと思ったので。。。(金利差と期間短縮で利息が減せると思ったからです)

不安をあおったり悩ましたりして申し訳ないのですがmomo378さんの場合繰上げ返済を予定されているので大丈夫とは思いますが#6のシュミレーションのようなことにならないようにしてくださいね。

#7で税金の上昇について書いたので資料を参考にして下さい。国民年金(厚生年金でも)のことで今後10年間は保険料がジワリジワリ上がるそうです。国民年金​http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5 …​、厚生年金​http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm​を見てもらえれば分かります。その他の税金(所得税・住民税・消費税など)は今後どうなるか分かりませんが。。。

これからは借換検討するだけで嫌になってくると思います(時間もかかるし借換できるかどうかも不安になったりします。自分がそうでしたので)が地道に頑張ってください。それではまた。
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何度もすみません(汗)



momo378さんが興味をもってくれるかどうかは分かりませんが借換時に出来る支払利息を少なくする方法を書いておきます。

知っていると思いますが通常支払利息の低減は繰上げ返済しかないですよね。

借換をなされのならもう二つ利息低減方法があります。一つ目は借入返済額を少なくする(当たり前ですかね、、)。もう一つは借換の返済期間を少なくする方法です。1年返済期間を短縮すると金利によっても違うのですが2000~3000円位毎月の返済額は上がるのですがトータルの支払利息を50万~60万位は減らすことが出来ます。2年縮めると単純に倍になると思ったらいいですかね。繰上げ返済は難しいけど毎月2000~5000円のアップはできるかなというのであれば検討してみてはどうでしょうか。

お子さんの教育費用の増加や税金などが上がっていくので安易には勧められませんけど、参考までに。。。
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丁寧なお礼ありがとうございます。


momo378さんに有益で的確なアドバイスが全て出来るとは思っていませんが手助けになればと思いまして。そういう自分も借換を検討する2ヶ月前までは無知なものだったので(笑)。。。

>一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。
友人がいたのはいいことですね。話もしやすくなると思いますししっかりアドバイスしてもらいましょう。またローン担当者といろいろな話をするでも勉強になるので。。。

またまたお礼で気になった点がありましたので書いておきます。何回も同じことかいてるかもしれませんがあくまで私的な意見として聞いてください。よろしくお願いします。
>優遇幅が大きいので、例え金利が5%になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ
確かに変動金利に対する優遇幅が1.75%も魅力的です。しかしもし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。同じ1.75%の優遇はないように思います。もしあるのならそれに借換るのもありかと。。。仮に優遇が1.0%ならば考えてしまいます。なぜかと言いますと現在の5年固定で3%後半だと思いますので優遇を引いても2%後半にしかなりません。変動から固定に換えるのは金利が上がってきてどうしようと思ったときにしかしないと思うのでその時にはもう少し上がっていると思います。そうなれば長い目で見ると利息を払いすぎることにならないかと思うからです。とは言っても金利を上げれば日本の借金も増えることになるのでどう上がっていくものかは分かりませんが。ある地方新聞に長期金利が1%上がれば国の借金の利息が5兆円も増えると書いてありました。(その記事ですhttp://www.kyoto-np.co.jp/info/syasetsu/20070628 …)。また日銀HPに短期プライムレートのデータがあるので参考にしてみてください(短期の平均金利プラス1%が現在の変動金利の元になっているのではないかと推測できます)日本銀行HPより長・短期プライムレートデータhttp://www.boj.or.jp/theme/research/stat/dl/kinr …

記事とデータ両方見ると金利はどうなるのと思うと思いますがこればかりは分かりませんのでなんとも言えません。あくまで上がることはあっても下がることはないのかなというのでしたら言えそうですけど。。。


話がそれてしまいましたが元に戻ります。
>金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが
その通りです。新返済額の1.25倍で吸収しきれなくなった金利は元金の返済を減らしてでも利息はきっちり払っていただきますということです。と言うことは利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。1.25倍以上にならないといってますが例えば現在10万返済していれば12.5万までは勝手に上げますよともとれます。(あくまで5年毎で行う計算時期の残高と金利と返済期間によって決まるのですが)


借換を検討する金利は総合的に決めることをお勧めします。
例えば4パターンで計算してみます。条件:借入金2780万(ボーナスなしで計算します)。返済期間35年は変えません。当初より25回目の返済から下記の金利で返済していくとします。
(1)は西日本段階金利当初10年2.45%、以降3.5%
(2)は山口銀行段階金利当初10年2.85%、以降3.2%
(3)は当初10年2.15%、以降3.75%
(4)は当初20年2.95%、以降3.75%とします。

当初2年は79,876円で25回目以降と145回目以降およびトータル支払利息額はそれぞれ
(1)97,700円→108,800円 トータル15,880,951円
(2)103,384円→107,152円 トータル16,100,773円
(3)93,556円→110,190円 トータル15,756,088円
(4)104,834円→110,037円 トータル16,442,679円
となると思います。ここで注目して欲しいのは金利に違いがあるのに支払利息トータルでは70万の差しかないと言うことです(実際は70万でもすごいことなんですけどね)。この計算では(3)は一番少ないですがもし11年目以降の金利が3.9%になってしまえば(2)より約10万多くなってしまうという計算結果も出てきます。
このような計算結果になりましたが(3)と(4)についてはそれぞれの固定期間後の金利がどうなるかわからないですし、もう少し上がるのではないかとも思いますので、もし10年か20年しか選択できないのであれば固定期間後の優遇が1%位ある銀行をお勧めします。優遇が少なければそれだけ負担増に直結すると思うからです。(うまく書けなくてすみません)

最後まで読んでいただきありがとうございました。またなにかありましたら書かさせてもらいます。
自分ごとですが借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
うまくいくといいですね。。。それではまた
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この回答へのお礼

本当に何度も有難うございます。無知な私にとても判りやすいご説明で、目から鱗が落ちました!hkttm様に直接お会いして御礼を申し上げたいほどです。このご親切は一生忘れません。

>もし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。
変動金利で1.75%の優遇のみで、固定後の優遇は無しです。ですので、今の時期に変動金利を選択するのは少々危険ですね。私も今後の金利は、上がることはあっても下がることはないと確信していますので、やはり長期固定で落ち着くのが無難ですね。そして尚更、判断力が乏しい私にとっては長期固定を選択することによって「安心」を選択するようなものですよね。

>利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。
懸命に支払いをしてても元金は減らずに利息ばかりを支払っている…なんて状況もありえそうですよね。そんな風になってしまうとなんだか悲しいですよねぇ。

>借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
そうなのですね。私が数々のご回答を頂けるのは、hkttm様がご自分で努力された賜物だと感じております。自分自身のことですし、自分で努力しなくては何も出来ないですものね。私はhkttm様に多くのアドバイスを頂けて本当に運が良い事だと思っています。

借換時に出来る支払利息を少なくする方法までご伝授頂き有難うございます。是非、参考にさせて頂き、借り換えを決意した際には実行したいと思います。

私事ですが、本日パートの面接に行って参りました。好感触でしたので、もし採用させて頂いた折には是非とも頑張って繰り上げ返済に励もうと勇気が湧きました。励みになる数々のお言葉に、感謝してもしきれないほどです。

これからの私のすべき事は、現在借り入れをしている銀行へ出向き、他銀行のシュミレーションを見せて「借り換えを検討している」と言う意思をみせます。その後に提案されるシュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。現在、借り換えキャンペーンで「固定金利2.15%」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…来月にもこのキャンペーンは継続されるのか、はたまた、金利上昇か…と気をもんでいます(笑)。

御礼しか述べる事が出来ない不甲斐ない私を、どうかお許し下さい。

お礼日時:2007/07/26 01:32

#2です。

丁寧なお礼ありがとうございます。

>何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。
自分がそういうのに直面しないと知らないものですよ。こういっている自分も数ヶ月前までは何の知識もなかったので(笑)。。。ですからその気になって調べればいいのですよ。恥ずかしがることはないと思います。

momo378さんが借入れしている銀行がそこだったとは。。。こっちもびっくりです。どこもそうですが現在借入れしている銀行内で借換えできないので残念。でもその銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが。。。もしいるなら先に相談したほうがいいですよ。
http://okwave.jp/qa3179420.html(こんなんも出来るみたいです。参考までに)

>「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。
私見です。繰上げ返済されるみたいですが金利上昇のリスクはあるので注意は必要かと思います。10年以上でできれば15年以上をお勧めします。家計費の負担になるので安易には勧められないかもしれませんが。。。

借換の諸費用はおおよそそれぐらい(保証料必要のところ)いると思いますが現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくると思いますので確認されたらいいと思いますよ。(すぐに教えてもらえますよ)

もしよければ、また気づいたことがありましたら書かさせてもらいますので回答締め切らないほうが。。。
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この回答へのお礼

こちらこそ、何度もアドバイスを頂いて有難うございます!

>銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが
hkttm様は超能力者ですか?(笑)おっしゃる通り、知り合いの銀行員がいるのです。もともとこの銀行に借り入れした理由は、私の学生時代からの友人の伝でした。しかし、この友人はローン担当ではないので全くノータッチとの事。でも、一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。友人の話によると、他銀行でのシュミレーションを持ち込んで「○○銀行ではこんなプランなので借り替えようと思っているのですが…」的なことを言うと、場合によっては金利を優遇してくれると言ってました。うまくいくといいのですが…(笑)

>10年以上でできれば15年以上をお勧めします。
そうですね。私もそう思います。昨日、何件か地銀を廻ってみました。10年固定で「2.15%」というのを見つけました。魅力的です。
又、「変動金利から1.75%優遇」というのも…。そのローン担当の方曰く、「優遇幅が大きいので、例え金利が5%になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ」と言われました。又、金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが(これもまた勉強不足でまだよく理解できていませんが)…どうなんでしょうねぇ…。

>現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくる
早速、銀行へ連絡をして調べました。約60万ほどは返金されるそうです。例え借り換えを行っても、この60万で多少は諸費用が抑えれそうですね。

なんだかすっかりhkttm様に甘えてしまって…。すみません。この期に及んでですが、もうしばらく締め切らずこのままにしておきますね。本当に、心より感謝申し上げます。

お礼日時:2007/07/24 01:30

#2,3です。

何度もすみません。

福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。ただ金利は7月融資実行分なので8月以降は分かりませんが。。。

書くの忘れてました。すみません。
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Q質問です!住宅ローンを10年固定で金利2.3%で借り入れして今払ってま

質問です!住宅ローンを10年固定で金利2.3%で借り入れして今払ってますが、先々の金利上昇の懸念を受け今後が不安になっています。(仕事の方の不景気も関係しまして・・・)
まず皆さんにお聞きしたいのは

(1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか?
 今はフラット35Sだと当初10年間は-1.0%の金利優遇が受けれるみたいで・・・
 
(2)今はローンを払い始めて4年目ですが6年後のローンの切り替え時銀行から連絡があるのでしょうか?

(3)また皆さんなら6年後の金利優遇が終わった時点でどうされますか?

(4)もし借り換えするなら住宅信用金庫が良いと聞いたのですがどうなのでしょうか?

無知ですいませんが教えてください。

Aベストアンサー

(その2)

ただし、借り換えタイプの「フラット35」の返済期間については、「15年以上」で、かつ、次のいずれかの短い方が上限となります。
(1)80歳-借換申込時の年齢
(2)35年-住宅取得時にお借り入れになった住宅ローンの経過期間
(http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_pamph.pdf)

ご質問者さまの場合は、当初借り入れから10年後での借り換え…とのことですから、(2)は35年-10年となり、最長25年ですね。
(1)については、仮に、当初借り入れから10年後に40歳になるとすれば(当初借入時が30歳の時…ということですね)、80歳-40歳=40年ですが、「いずれか短い方」ですから、(2)の25年が適用されます。
ですから、ご質問者さまの場合は、25年以上にはなりません。
> 15年以上35年以内
というのは、「借り換え」ではなく、「新規(=住宅取得時)」の場合です。

> 私の年収なども関係あるのでしょうか?
はい、「借り換え」の場合は、全ての審査を再度行います。

既存住宅ローンがあるから審査はスルー…ということはありません。

年収も、年齢も、信用情報も、当初借り入れと同等の審査がありますし、「フラット35」でしたら民間金融機関の住宅ローン審査にはない「建物についての技術適合」もあります。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっていて、その保険料については「金融機関負担」であることが多いですが、「フラット35」では、「団体信用生命保険」への加入は任意ですが、その保険料は「債務者負担」なんですよ。
この保険料が安くはないので、加入をされない方も増えているんですが、個人的には「万が一」に備えて、加入することをお勧めしたいです。
(「団体信用生命保険」に加入できないので、「フラット35」しか住宅取得資金を調達できない…という方も多いですけれど。)

(その2)

ただし、借り換えタイプの「フラット35」の返済期間については、「15年以上」で、かつ、次のいずれかの短い方が上限となります。
(1)80歳-借換申込時の年齢
(2)35年-住宅取得時にお借り入れになった住宅ローンの経過期間
(http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_pamph.pdf)

ご質問者さまの場合は、当初借り入れから10年後での借り換え…とのことですから、(2)は35年-10年となり、最長25年ですね。
(1)については、仮に、当初借り入れから10年後に40歳になるとすれば(当初借入時が30歳の時…と...続きを読む

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q2016年から35年の住宅ローンを固定か変動かで悩んでいます。

お世話になります。

タイトル通りなのですが、住宅ローンを組む予定です。
今現在、低金利が続いているとのことなのですが、固定にするか、変動にするか悩んでおります。

変動の場合、融資金利0.87%で審査結果をもらっています。

不動産屋さんからは、「今後35年間の金利の上昇を考えたとしても、変動の方がいい。」と言うのですが、大きく変動した時は不安があります。


●今の固定金利が1.8%位として、変動金利が0.87%から1.8%まで上昇することは、35年の間にあり得ることでしょうか?


お忙しいかと存じますが、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

遠い将来の金利や経済動向を考えたって始まりません。
とりあえず、下記をみてください。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/campaign/1512hl.html?intcid=hlt_key_000_02

変動金利で住宅ローンを組めば、
住宅ローン減税1%のバックで
プラマイ年0.5%以上のキャッシュバックが
あるわけです。
金を借りて、利益があるんですよ。
これがマイナス金利の恩恵です。
(マイナス金利前からですが。)

私はもっと借りとけばよかったと
後悔しています。
アベノミクスで右肩上がりの3年ぐらい前
金利が上がるのではとの噂で、固定金利に
変える人が殺到しているとのニュースが
マスコミを賑わせました。

日銀総裁や要人は何もそんなこと
言わなかったのに…
そうした人とはローンとは年1~2%の
金利差がついてるわけです。

私の場合なら50万ぐらいの差です。
そう考えると大きいと思いませんか?

日銀総裁が金利上昇を宣言したとしても
住宅ローンの金利はすぐにドカーンとは
上げられないようになっています。

ですので、変動金利で組んで、
景気が良くなってきたら、
固定に変えればよい。
ぐらいに考えておけばよいと
思います。

いかがでしょう?

遠い将来の金利や経済動向を考えたって始まりません。
とりあえず、下記をみてください。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/campaign/1512hl.html?intcid=hlt_key_000_02

変動金利で住宅ローンを組めば、
住宅ローン減税1%のバックで
プラマイ年0.5%以上のキャッシュバックが
あるわけです。
金を借りて、利益があるんですよ。
これがマイナス金利の恩恵です。
(マイナス金利前からですが。)

私はもっと借りとけばよかったと
後悔しています。
アベノミクスで右肩上がりの3年ぐらい前
金利が...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q家族4人 食費7万 おかしいですか?

主人が家計管理しています。話をしていて、「食費が家族4人一ヶ月6万って贅沢だよな。節約していない」とよくいわれます。そうでしょうか?
子供6歳と3歳は男の子だから?よく食べますし、私も食事でひもじい思いはさせたくありません。今時、生鮭切り身4切れ600円くらいするし・・一日2000円以内と心がけてますが・・むしろ増やしたいくらい。過食で肥満児でもなくあばら骨がみえてるくらいですがよくたべるんです!私も痩せてるし。お菓子だって1人50円と決めてます。米・主人のビールは別です。私って贅沢なんでしょうか?ちなみにココは横浜市です。物価は高くもないですが安くも無いかな・・。牛乳1本178~198ってとこです。安いとき158円です。

Aベストアンサー

こんにちは。
私も横浜在住です。

>主人が家計管理しています。話をしていて、「食費が家族4人一ヶ月6万って贅沢だよな。節約していない」とよくいわれます。

これって管理とは言わないのでは??
単に文句つけているだけだと思います。

「管理」というからには、「ここをこうしろ、ああしろ」というレベルまでしてもらわないと・・・。

と、いうことで1週間分(1ヶ月だと見る気もなくなりそうなので)のレシートをだんなさんにつきつけて、「どこを減らせばいい?」と、聞いてみたらどうでしょう?

Q注文住宅、総額いくらかかりましたか?教えてください。

注文住宅で家を建てられた方、総額いくらかかかりましたか?
漠然としていて、叱られそうなのですが・・・。
もちろん、上を見ればきりがないし、タ○ホームなどの基本通り
で建てた方などは安く建てられたと思います。
つまり平均が知りたいのです。
建て方も、坪数も、もちろん皆さん違うと思うので一概に「いくら」
が平均とはいえないのも解ります。
ハウスメーカー、工務店、大工、それでも変わってくるのも解ります。

実は、新築を考える中で、主人と私の家に対する金額が500万ほど
違うので意見が分れて困るのです。
総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー...続きを読む

Q住宅ローン更新

住宅ローンの3年固定期間が終了し更新の時期になりました。
借り入れ当初の金利は1.8%、借入金額は2100万円、25年ローン。
返済は現在月額6万円、ボーナス返済プラス15万円が年2回。
更新で銀行が提示してきた条件は3年固定1.8%、5年固定2.3%、10年固定3.1%です。
更新で金利が上がっていないので5千円の更新手数料を払っても
とりあえず、3年固定で更新して動向を観察するのが得なのかなあと
思ってはいるのですが
金利の動向などは全く無知で、ニュースで金利は今後上がっていくだろうから
金利が高くても固定に切り替える、という人のインタビューなどを見て
漠然と変動金利で大丈夫かなあと不安を感じています。
(金利の動向は予測はできてもどうなるか分からない、ということは分かります。)
ネットで調べると今は借り換えにも保証料が掛からない住信SBIネット銀行などというところもあるようで
(手数料は借入金額の1.785%掛かるので、2000万円借りたら
35万円くらい要るようですが)
シュミレーションもしてみましたが得なのかどうかが今一つ分かりません。
もちろん、金利の変動によって金額が得になるか損になるか
変わってくることは理解できます。
固定期間を長くすることによって安心を買うということですよね。
20年という期間を考えたとき、このまま変動にしていて
10年後の金利が安いもので5%とかを超えていたら
どうしようとか思っちゃうんですよね。
そう思うなら次から返済額が上がっても固定で借り換えなんでしょうか…。
ちなみに繰り上げ返済は大きな金額はできそうにありませんが
月2万円くらいずつならできます。
住信SBIネット銀行は繰り上げ返済の手数料もかからないみたいです。
悩みます。ご意見をお聞かせ願えれば嬉しいです。

住宅ローンの3年固定期間が終了し更新の時期になりました。
借り入れ当初の金利は1.8%、借入金額は2100万円、25年ローン。
返済は現在月額6万円、ボーナス返済プラス15万円が年2回。
更新で銀行が提示してきた条件は3年固定1.8%、5年固定2.3%、10年固定3.1%です。
更新で金利が上がっていないので5千円の更新手数料を払っても
とりあえず、3年固定で更新して動向を観察するのが得なのかなあと
思ってはいるのですが
金利の動向などは全く無知で、ニュースで金利は今後上がっていくだろうから
金利が高...続きを読む

Aベストアンサー

どちらの金融機関か不明ですが、更新で3年固定が1.8%は現在安いです。
まだ優遇されているのでしょうね。
繰り上げ返済は変動金利期間中であれば、固定期間中より安いですよね?
変動が何%か不明ですが、私は更新のタイミングで安い手数料で繰り上げ返済を行い、同時に固定選択を行いました。
私の借りている銀行は現在、変動の金利のほうが固定1年よりも安いので、固定期間が終わった後は、変動に自動移行させました。
金利選択は当初1万円かかりましたが、現在はネットバンクに登録していればネットから無料で選択できるようになっています、ご自身の金融機関を確認されてはいかがでしょうか。

借り換えですが、まだ殆ど残高が減っていないと思います。
最初は金利を払っているようなもので、元金が減っていないので、繰上げをもう少し続けてからのほうがいいと私は思います。

世界同時株安で、公定歩合が下がる可能性が出てきました。
変動より3年が安ければそちらを選択されたほうがいいでしょう。
私の銀行では現在1年固定が3.1%ですが、3~4年前は1.75%のときがありました、ご参考まで。

どちらの金融機関か不明ですが、更新で3年固定が1.8%は現在安いです。
まだ優遇されているのでしょうね。
繰り上げ返済は変動金利期間中であれば、固定期間中より安いですよね?
変動が何%か不明ですが、私は更新のタイミングで安い手数料で繰り上げ返済を行い、同時に固定選択を行いました。
私の借りている銀行は現在、変動の金利のほうが固定1年よりも安いので、固定期間が終わった後は、変動に自動移行させました。
金利選択は当初1万円かかりましたが、現在はネットバンクに登録していればネットから無...続きを読む

Q住宅ローンの繰上げ返済後、ローン保証料はいつごろどれ位もどりますか?

銀行に電話したのですが、「わからない」という感じで回答がもらえなかったので質問させて頂きます。

昨年5月物件購入、6月からローンの引き落とし開始。(元金均等支払)
今年1月、約500万円の繰上げ返済を行う(返済月を短縮)
三菱東京UFJ銀行

1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

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Q毎年固定資産税は安くなっていきますか?

建物の固定資産税は時の経過とともに価値が下がるから
毎年固定資産税は安くなっていきますか?

Aベストアンサー

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて評価額を求めることとされています。

 したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることとなり、反対に建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。

 つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値(価格)が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。しかし、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。

 このようなことから、古い家屋の固定資産税は、必ずしも評価替え年度ごとに下がることにはならないのです。

家屋の評価替え
 どちらか低い方の評価額となります。
新たな評価額=再建築価格×経年減点補正率
以前の評価額

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて...続きを読む


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