住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい！

こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円（内ボーナス550万）の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております）様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1％です。期間終了後は0.8％の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供（幼稚園）、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。）

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。


今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。


7月の金利ですが、
　変動金利…3.125％　0.8％優遇後 … 2.325％
　２年固定…2.85％　　　　　〃　…　2.05％
　３年固定…3.30％　　　　　〃　…　2.5％
　５年固定…3.85％　　　　　〃　…　3.05％
　10年固定…4.00％　　　　　〃　…　3.2％
　15年固定…4.95％　　　　　〃　…　4.1％
　20年固定…5.85％　　　　　〃　…　5.05％
　

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も）全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

No.3 回答者： hkttm 回答日時：2007/07/20 18:05

＃２です。

お礼ありがとうございます。

自分は九州在住ではないのですが調べてたまたま知っていたことを書いたらmomo378さんが九州在住だったとはびっくりです。

お礼の内容で気になったことがありましたので書かさせてもらいます。
＞新生銀行の20年固定（2.95％）に借り換え
この２０年固定は２０年で完済ということだと思います。○○年固定とよくありますが２つ意味合いがありますので注意してください。１つ目は先ほどのように○○年で完済。２つ目は返済期間は３３年だけど当初の○○年間は固定ですと。慣れればすぐ見分けが付くと思うので注意してくださいね。

借換を検討されるみたいなのでお節介ですが知っていることを書いておきます。
まず借換は一ヶ月～二ヶ月ぐらいかかります（借換金利で悩んだり、申込みに必要な書類を揃えたり、銀行とのやりとりの時間でかかるため）。金利も大抵の銀行は融資実行日を適用します（数は少ないですが中には申し込み時の金利や申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用というのもあります）。金融機関の探し方はｉタウンページで銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合などで検索すれば出てくると思います。あとはひたすら各銀行を調べるだけです。金利は低いにこしたことはありませんが固定期間終了後の優遇幅などもしっかりと確認しておきましょう。繰上げ返済をするなら１０年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら２０年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います（金利が上がるものと思っているので私見になりますが。。。）。ご自身でシュミレーションしてみると分かってくると思います。あと最近このレスで知ったのですが仮審査でダメになった情報とかも１年ぐらいは残るみたいなので本命からチャレンジしてみてはどうでしょうか。

まだ他にもこれとは違ったやり方や注意しないといけないことはあると思いますがど忘れしました。すみません(汗)。

参考になればうれしいです。。。

この回答へのお礼

重ね重ね、大変ご丁寧なご回答を頂き、心より感謝致します！

＞○○年固定とよくありますが２つ意味合いがありますので注意してください。
hkttm様がおっしゃるように混同してました（笑）。ご指摘いただいて助かりました。何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。

＞借換は一ヶ月～二ヶ月ぐらいかかります。
そうなんですね。特約終了時が9月末なので、今から頑張ってみれば間に合いますかね？気合を入れて調べてみます！！

＞繰上げ返済をするなら１０年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら２０年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います。
私がパートに出て、貯金ができるようになりましたら繰上げ返済をしたいと考えています。（繰り上げ返済用に主人の会社での積み立てもしています。）ですので、10年～20年の固定ができたらよいなぁと思っています。


hkttm様からご指導頂きました通り、タウンページで私なりに調べてみました。地銀で「固定金利型10年2.2％」その後1％優遇というものを見つけました。ただ、(当然ですが）諸費用に80万ほどかかるようです。もしくは、以前も申しましたが、新生銀行で（保証料等がかからないようです）諸費用が20万程で済むようなので、単純にですが、そちらを検討した方がよいかなと思っています。又、「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。

＞福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。
…。凄すぎです（笑）。まさに、今現在私が借り入れをしている銀行なのです。hkttm様に見透かされているようで…。驚きました…。


今月までに色々な銀行を調べてシュミレーションしてもらおうと思います。本当に何も知らないって怖いですね。勉強不足を痛感するばかりです。大変貴重なアドバイスをありがとうございました。感謝しております。

お礼日時：2007/07/21 12:48

No.2 回答者： hkttm 回答日時：2007/07/19 21:34

＞銀行員の方に言われるがままに

案外そうなものですよ（自分もそうでしたよ）

話しそれてしまいましたが本題に入ります。私見ですみませんが固定期間終了後の金利は高いと思います。正直これからの金利は分からないのですが上がると仮定すると比較的金利の低い３年固定を選んでも３年後に同金利であるとは思えないのです。２．５％なら借換で１０年固定でありますし、３％ですと２０年固定もあります。中には福岡の地銀で段階金利当初１０年２．４５％、１１年以降３．５％なんてのもあります。（１１年以降の３．５％は高いように思いますがトータルではそんなに高いようには思えません）

決して借換を勧めるわけではありませんが検討してみてもいいのではないかとも思います。
現在の銀行でいくなら３年か５年かなぁ。

私見ばかり言ってしまってすみません(汗)。参考になりますように。。。

この回答へのお礼

ご回答、有難うございます！

＞固定期間終了後の金利は高いと思います。
そうですよね…。私もそう思うのです。私なりに色々と調べてみましたが、例えばこのままで5年固定（3.05％）を選択するよりも、新生銀行の20年固定（2.95％）に借り換えをした方が良いのではないかと…。考えが単純で甘いのかもしれませんが、特約9月の終了までには色々と勉強したいと思います。

＞中には福岡の地銀で段階金利当初１０年２．４５％、１１年以降３．５％なんてのもあります。
このご意見にちょっとビックリです。私は福岡在住なもので…。是非、探して検討させて頂きます！大変参考にさせて頂きました。

借り換えを決意した際にはまたこちらでお世話になるかもしれませんので（皆さん、見ず知らずの私なんかに大変優しくアドバイスをして下さるのでつい書き込みしてしまいます。）その時は、また是非ご教授下さい。有難うございました！

お礼日時：2007/07/20 14:42

No.1 回答者： pooh04 回答日時：2007/07/19 20:34

次回の特約期間を固定金利で選択した場合、その期間終了後も今回のように「特約期間終了の通知」が届きその時の金利での選択が可能なのであれば安い金利の２年～５年あたりまでで検討されてはいかがでしょうか？（変更手数料が必要になってくるかもしれませんが）

お二人目がお生まれになるということで、これから何かと出費もあるでしょうし。
毎月を安い返済額にしておいてその分を貯蓄し、ある程度まとまった金額になれば一部繰上げ償還してもいいと思います。
この場合、毎月の返済額はさほど変わらず期間が短くなる場合が多いと思います。（銀行によりけりです）

少しでも参考になればと思います。
マイホームのために頑張ってくださいね。

この回答へのお礼

ご回答、有難うございます！


＞安い金利の２年～５年あたりまでで検討されてはいかがでしょう
そうですよね。私もそう感じています。しかし、今までが特約期間中とは言え「1.1％」だったのが、5年固定で「3.05％」になるのはどうかと…。先々の事も考えた上で借り換えを検討した方がよいでしょうか？

そうなると、益々悩んでしまいますよね…。9月までに色々と勉強してみます。ご意見を有難うございました！！

お礼日時：2007/07/20 14:30