こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円(内ボーナス550万)の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております)様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1%です。期間終了後は0.8%の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供(幼稚園)、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。)

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。


今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。


7月の金利ですが、
 変動金利…3.125% 0.8%優遇後 … 2.325%
 2年固定…2.85%     〃 … 2.05%
 3年固定…3.30%     〃 … 2.5%
 5年固定…3.85%     〃 … 3.05%
 10年固定…4.00%     〃 … 3.2%
 15年固定…4.95%     〃 … 4.1%
 20年固定…5.85%     〃 … 5.05%
 

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も)全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

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A 回答 (23件中21~23件)

#2です。

お礼ありがとうございます。

自分は九州在住ではないのですが調べてたまたま知っていたことを書いたらmomo378さんが九州在住だったとはびっくりです。

お礼の内容で気になったことがありましたので書かさせてもらいます。
>新生銀行の20年固定(2.95%)に借り換え
この20年固定は20年で完済ということだと思います。○○年固定とよくありますが2つ意味合いがありますので注意してください。1つ目は先ほどのように○○年で完済。2つ目は返済期間は33年だけど当初の○○年間は固定ですと。慣れればすぐ見分けが付くと思うので注意してくださいね。

借換を検討されるみたいなのでお節介ですが知っていることを書いておきます。
まず借換は一ヶ月~二ヶ月ぐらいかかります(借換金利で悩んだり、申込みに必要な書類を揃えたり、銀行とのやりとりの時間でかかるため)。金利も大抵の銀行は融資実行日を適用します(数は少ないですが中には申し込み時の金利や申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用というのもあります)。金融機関の探し方はiタウンページで銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合などで検索すれば出てくると思います。あとはひたすら各銀行を調べるだけです。金利は低いにこしたことはありませんが固定期間終了後の優遇幅などもしっかりと確認しておきましょう。繰上げ返済をするなら10年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら20年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います(金利が上がるものと思っているので私見になりますが。。。)。ご自身でシュミレーションしてみると分かってくると思います。あと最近このレスで知ったのですが仮審査でダメになった情報とかも1年ぐらいは残るみたいなので本命からチャレンジしてみてはどうでしょうか。

まだ他にもこれとは違ったやり方や注意しないといけないことはあると思いますがど忘れしました。すみません(汗)。

参考になればうれしいです。。。
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この回答へのお礼

重ね重ね、大変ご丁寧なご回答を頂き、心より感謝致します!

>○○年固定とよくありますが2つ意味合いがありますので注意してください。
hkttm様がおっしゃるように混同してました(笑)。ご指摘いただいて助かりました。何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。

>借換は一ヶ月~二ヶ月ぐらいかかります。
そうなんですね。特約終了時が9月末なので、今から頑張ってみれば間に合いますかね?気合を入れて調べてみます!!

>繰上げ返済をするなら10年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら20年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います。
私がパートに出て、貯金ができるようになりましたら繰上げ返済をしたいと考えています。(繰り上げ返済用に主人の会社での積み立てもしています。)ですので、10年~20年の固定ができたらよいなぁと思っています。


hkttm様からご指導頂きました通り、タウンページで私なりに調べてみました。地銀で「固定金利型10年2.2%」その後1%優遇というものを見つけました。ただ、(当然ですが)諸費用に80万ほどかかるようです。もしくは、以前も申しましたが、新生銀行で(保証料等がかからないようです)諸費用が20万程で済むようなので、単純にですが、そちらを検討した方がよいかなと思っています。又、「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。

>福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。
…。凄すぎです(笑)。まさに、今現在私が借り入れをしている銀行なのです。hkttm様に見透かされているようで…。驚きました…。


今月までに色々な銀行を調べてシュミレーションしてもらおうと思います。本当に何も知らないって怖いですね。勉強不足を痛感するばかりです。大変貴重なアドバイスをありがとうございました。感謝しております。

お礼日時:2007/07/21 12:48

>銀行員の方に言われるがままに


案外そうなものですよ(自分もそうでしたよ)

話しそれてしまいましたが本題に入ります。私見ですみませんが固定期間終了後の金利は高いと思います。正直これからの金利は分からないのですが上がると仮定すると比較的金利の低い3年固定を選んでも3年後に同金利であるとは思えないのです。2.5%なら借換で10年固定でありますし、3%ですと20年固定もあります。中には福岡の地銀で段階金利当初10年2.45%、11年以降3.5%なんてのもあります。(11年以降の3.5%は高いように思いますがトータルではそんなに高いようには思えません)

決して借換を勧めるわけではありませんが検討してみてもいいのではないかとも思います。
現在の銀行でいくなら3年か5年かなぁ。

私見ばかり言ってしまってすみません(汗)。参考になりますように。。。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます!

>固定期間終了後の金利は高いと思います。
そうですよね…。私もそう思うのです。私なりに色々と調べてみましたが、例えばこのままで5年固定(3.05%)を選択するよりも、新生銀行の20年固定(2.95%)に借り換えをした方が良いのではないかと…。考えが単純で甘いのかもしれませんが、特約9月の終了までには色々と勉強したいと思います。

>中には福岡の地銀で段階金利当初10年2.45%、11年以降3.5%なんてのもあります。
このご意見にちょっとビックリです。私は福岡在住なもので…。是非、探して検討させて頂きます!大変参考にさせて頂きました。

借り換えを決意した際にはまたこちらでお世話になるかもしれませんので(皆さん、見ず知らずの私なんかに大変優しくアドバイスをして下さるのでつい書き込みしてしまいます。)その時は、また是非ご教授下さい。有難うございました!

お礼日時:2007/07/20 14:42

次回の特約期間を固定金利で選択した場合、その期間終了後も今回のように「特約期間終了の通知」が届きその時の金利での選択が可能なのであれば安い金利の2年~5年あたりまでで検討されてはいかがでしょうか?(変更手数料が必要になってくるかもしれませんが)



お二人目がお生まれになるということで、これから何かと出費もあるでしょうし。
毎月を安い返済額にしておいてその分を貯蓄し、ある程度まとまった金額になれば一部繰上げ償還してもいいと思います。
この場合、毎月の返済額はさほど変わらず期間が短くなる場合が多いと思います。(銀行によりけりです)

少しでも参考になればと思います。
マイホームのために頑張ってくださいね。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます!


>安い金利の2年~5年あたりまでで検討されてはいかがでしょう
そうですよね。私もそう感じています。しかし、今までが特約期間中とは言え「1.1%」だったのが、5年固定で「3.05%」になるのはどうかと…。先々の事も考えた上で借り換えを検討した方がよいでしょうか?

そうなると、益々悩んでしまいますよね…。9月までに色々と勉強してみます。ご意見を有難うございました!!

お礼日時:2007/07/20 14:30

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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10...続きを読む

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Q住宅ローンの固定期間終了時の更新について

来月に住宅ローンの2年固定期間が終了します。
現在の状況は残債が3120万円、金利は1.3%(全期間0.7%優遇)残期間33年、毎月返済額約97000円です。
今回の更新で再び2年固定にするか、固定期間を長く(例えば10年)するか、または、借り換えをして、全期間固定にするかで悩んでいます。
現在の銀行で再び2年固定にすると金利は1.75%(9月現在の店頭金利から0.7%優遇したとして)になります。(10月には金利が上がってるかもしれませんが。)返済額は約7000円UPです。
また、10年固定にすると金利3.05%で返済額約125000円です。
全期間固定に借り換えるとしたら、銀行にもよりますが、だいたい金利3.0%~3.20%で返済額は125000円前後になると思います。
また借り換えるとなると、借り換え費用が90万円~120万円くらいかかるようです。(某銀行のHPで計算しました。)

今、最有力の考えは「2年固定にして様子をみてみる」という感じなのですが、本やネットをみると、ほとんどが全期間固定にするべきだと書いてあるので、どうすればいいのかと思います。
現在は夫婦共働きで子供もいませんので、例えば返済額が125000円くらいになっても、何とか払ってはいけると思うのですが、借り換え費用のこと等も考えるといまいち踏ん切りがつきません。(30年以上のことなので)また、10年固定にするのも中途半端な感じがしてしまいます。
今後の金利動向の事は誰にも判らないというのは承知していますがどなたかアドバイスをお願いいたします。
それと、2年後と3年後にそれぞれ200万円と300万円くらいのまとまったお金が用意できる予定です。

来月に住宅ローンの2年固定期間が終了します。
現在の状況は残債が3120万円、金利は1.3%(全期間0.7%優遇)残期間33年、毎月返済額約97000円です。
今回の更新で再び2年固定にするか、固定期間を長く(例えば10年)するか、または、借り換えをして、全期間固定にするかで悩んでいます。
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Aベストアンサー

おはようございます。
最初に申し上げておきますが、私は、このようなところでは、数字はあまり細かいところまでは書きません。
直接にお顔を見て頭を寄せ合って計算しているわけではありませんので、
ネット上の文字の羅列の中に細かい数字が入るとしんどくなると思うからです。
つきましては、概算で書きますのでご了承下さい。

相談者様は、現在まだ、\3000万以上の残債があります。
住宅ローンの金額としては普通と言えば普通かもしれませんが、
現場にいるものから見れば、間違いなく債務額の大きいパターンに入ります。

>現在は夫婦共働きで子供もいませんので・・・

年齢・生活環境がはっきりしません。
大雑把でもかまわないので知りたかったところです。
今は、子どもさんがいなくても、
もう、子どもをもつことはない、というのと、
いつか子どもを持とうと思っている、というのでは、
今後の大きな借金をする上で、その考え方が違ってきます。
子ども1人をそれなりの勉学を修めさせて成人さすには、
すべて公立で\1000万~私立も含めて\2000万以上
かかります。

さて、前置きが長くなりました。

相談者様は、最初35年で組まれたのですね。
たとえば、借換をする場合の多くは、現在の残回数より短くしか組めません。
念頭に置いて下さい。

ある、簡単なシュミレーションを書きます。

●\3120万を現在の短プラ連動の変動金利1.425%、20年で組んだ場合。
(全期間▲1.2%優遇を利用した場合)

お借入額 \3120万
20年間の利息 \470万
総支払額 \3590万

●\3120万を全期間固定20年 金利2.85~3.30%で組んだ場合。

お借入額 \3120万
20年間の利息 \980万~1150万
総支払額 \4100万~\4270万

●\3120万を全期間固定30年 金利3.20%~で組んだ場合。

お借入額 \3120万
30年間の利息 \1740万
総支払額 \4860万

わかりますね。30年になると恐ろしく総支払額が上がります。

お客様は、どうしても毎月の支払額に目が行きがちです。
それも勿論、実生活に直に影響することなので大切ですが、
どうぞ、総利息、総支払額にも目を向けてください。

まとめて申しますと、私個人の意見としましては、
是非とも、

●大きな金利優遇を受けることを考える。
できれば、▲1.0%あるいは▲1.2%。

●変動あるいは、短い周期の固定金利でご自分のローンのマメな金利調整をする。
短期プライムレートが3.0%以上ぐらいに上がって
初めて全期間固定を考える。

* たとえば、短プラ3.0%になったとき、
  住宅ローンの標準金利は+1.0%なので4.0%です。
  そこから、今の相談者の方の金利優遇▲0.7%を引きますと、3.3%です。
  この段階になって初めて、30年全期間固定と同じ金利に到達するのです。
  要するに、全期間固定30年ローンは、
  短期プラが3.0%以上に上昇しないと借りた意味がありません。
  それ以下では、損です。
  今、短プラは1.625%です。3.0%になるのは、はたしていつでしょうか?
  その頃がもっと近づいてから、長期固定にすればすむことです。

それから、このことを忘れないで下さい。
金利が上がるということは、普通、世の中の景気が良くなっているということです。
今、それほど、一般の方々は実感しているでしょうか?
まだまだ、一部のお金持ちの方だけですね。
本当に、バブルの頃のように、住宅ローンの金利が上がるときは、
私たちのお給与も上がるときです。
払うものが多くなるときは、もらえるものも多くなるとき。
簡単に言えばそういうことです。
が、今はまだそういう実感はありませんね。
ということは、住宅ローンの金利も爆発的に上がるというわけではないと思います。

おはようございます。
最初に申し上げておきますが、私は、このようなところでは、数字はあまり細かいところまでは書きません。
直接にお顔を見て頭を寄せ合って計算しているわけではありませんので、
ネット上の文字の羅列の中に細かい数字が入るとしんどくなると思うからです。
つきましては、概算で書きますのでご了承下さい。

相談者様は、現在まだ、\3000万以上の残債があります。
住宅ローンの金額としては普通と言えば普通かもしれませんが、
現場にいるものから見れば、間違いなく債務額の大きい...続きを読む

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Q住宅ローン 金利3年固定(35年1%優遇特約付き)で大丈夫?

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40万円強、35年分だと思うのですが)もローンに組み込まれております。
自己資金0で住宅を購入することじたい無謀かもしれません。
本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
繰り上げ返済の手数料はネットを利用すれば無料だと言っておりました。
今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です。銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている(言い方は悪いのですが)ような感じにも思えてしまってすっごく不安です。
夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
本当に3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。本当にド素人なので教えて頂ければと思います。

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40...続きを読む

Aベストアンサー

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で支払う必要がありますが、外枠方式を選ばれた方がいいと思います。
ただ、自己資金ゼロとのこと、この費用の捻出も難しいのでしょうか。

> 融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも
長期固定ならば、「1.90%(全期間1%優遇特約付き)などという低金利」では借りられない-というだけのことではないかと思います。

> 3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
3年後(=固定金利期間終了時)に、再度、特約を締結することにより10年や15年の「固定金利選択型」を選択することができることが多いです。
これは「借換え」にはあたりません。
ですが、当初の特約書の文言によっては、「固定金利型」にすることはできない場合もあります。
固定金利選択型(3年、5年、10年などの特定期間のみ固定金利)は、「固定」という言葉は遣っていますが、固定金利型(一般的には全期間固定金利)ではなく、変動金利型の一種です。
繰上返済については、固定期間中は一部繰上返済ができない-としている金融機関もありますし、特にその制約がない金融機関もありますが、多くの金融機関では、固定金利期間終了時には一部繰上返済は認められています。

> 夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
見直しはできますが、その時点での「金利」が適用されての見直しですから、既回答者さまがおっしゃっているとおり、『3年後に金利はどうなっているか分からない。』という点は考慮された方がよろしいかと思います。

> 住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます!銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。
不動産業者と銀行の「提携住宅ローン」は有利、便利なことも多いです。
不動産業者とは売買が完了した時点でお付き合いも終了-となることが殆どでしょうが、銀行とは完済までお付き合いが続きます。
担当者の態度から、信頼に不安を感じるようならば、別の金融機関、できれば3行程度でご相談されてみるとよろしいですよ。

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で...続きを読む

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q住宅ローン借り換え 固定期間 10年か15年か 

住宅ローンの借り換えを検討していましたが、現在借りている
銀行から金利を1.6%引き下げるので引き続きローンを続けま
せんか?と言われました。

残金 2000万円
残り期間 17年

条件が良いので借り換えを止めようかと思っているのですが
固定期間の選択で悩んでいます。10年または15年の固定期間
が終了した後はマイナス1%優遇して頂けます。

10年固定 2.3%
15年固定 2.75%

子供が小学校3年生と幼稚園年長なので10年固定だとちょうど
高校卒業(大学入学)と中学卒業(高校入学)が重なってく
るので、悩んでいます。かと言って15年固定にして当初支払
が高くなるよりも10年固定にしておいて繰り上げや借り換え
も視野に入れた方が良いのかとも思うのですが、残り期間や
残金を考えると借り換えはもうないのかも知れません。

こんな状況だった場合は10年固定2.3%と15年固定2.75の
どちらを選ぶと良いでしょうか?

先々のことは分からないのですがアドバイスを頂けたら
ありがたいです。

Aベストアンサー

補足に対して。
ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、秋の金利は半年遅れで設定されるものです。

あなたの場合は固定金利選択の特約の話なので、もともとのローン契約は変動型金利が基本です。それに最初○年間の「固定金利特約期間」を別途契約で設定するつくりです。銀行の取引内容により、給与振込・自動振替・財形貯蓄・カードなどで優遇条件を決めているはずです。
ですから、ローンの「組み換え」ではなく一回のローンに対して途中で金利のきめごとを、特約でその都度変えているだけの話です。

銀行としては過去の金利推移や今後の将来予測で、10年なら3.9% 15年なら4.35%程度にしておかないと赤字になるかもしれないと基準金利を設定していますが、これでは顧客が逃げてしまうので優遇幅を設けてとどまってもらおうと言う戦略をとっているのです。

みずほで聞くのなら、3月から5月の金利を聞いて下降気味かどうか傾向をつかみましょう。
6月以降の事は発表しないのでたぶん答えてくれません。
いつ特約するかはあなた次第と言うことでしょう。

補足に対して。
ネット銀行は人件費や固定費が少ないので、ローン金利を低く設定できます。その代わり優良な顧客しか貸さないので、審査のハードルが高いと言われています。都銀・地銀などの金利は高めと言っても、今回のように適切なアフターができます。

変動型の金利は既存融資では、半年ごとの見直しルールです。
質問者は毎月表示される新規金利と混同されています。0.3程度とは次の秋ごろの金利の事です。
リーマン以来日銀も政策金利を下げましたし、この再不況突入で長期金利も落ち着き気味なので、...続きを読む

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローンの繰上げ返済について固定期間中に繰上返済するべきか

住宅ローンの繰上げ返済について質問します。
昨年の6月に3年固定で2000万円・30年のローンを組みました。
毎年100万円ずつ繰り上げ返済をしようと思っているのですが
3年後の繰上返済の際は、固定期間中に繰り上げ返済するべきか
変動金利に切り替わった後に返済すべきかを教えて頂けますでしょうか。
少しでも早く繰上返済した方が効果があるのは承知なのですが
変動金利に切り替わった後に現在よりも金利が上がったり下がったりすると
損得があるのか、それとも元金に対してだから金利の変化には関係ないのでしょうか。
例えば現在1.5%で変動金利では2.0%(金利優遇後)となった場合はどうなりますか。
借入条件は現在、3年固定で1.5%(金利優遇後)、
固定期間後は変動金利に切替り、再度固定金利の申し込みが可能です。
契約条件は全期間:変動金利時で-0.7%、固定金利時で-1.0%になっています。
繰上返済手数料は固定期間で4200円、変動期間では2100円です。

Aベストアンサー

>金利の変化と繰上返済の効果はどう関係するのでしょうか。
>そもそも関係ないのでしょうか。

関係ないと思いますよ。
もちろん、金利が高いほうが繰上返済の効果は高まりますし、早いタイミングで繰上げするほうが良いことは言うまでもありませんが、この質問はそういう事を聞いているわけではないですよね。

残高によって変動の金利が変わるのなら別ですが、金利は、質問者さんの行動とは無関係に変化してしまうわけですから、繰上返済をどのタイミングで行うかは無関係でしょう。

他の条件(手元の余裕資金等)に応じた繰上げ返済を考えれば良いのではないか思います。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

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Q住宅ローンで固定期間が終わったときに、個人情報を確認されますか?

住宅ローンを組んでいます。昨年12月に組んで、3年固定金利としています。
しかし、今年の4月に訳あってプ○ミスから借りてしまいました。
3年後の金利更新時に個人情報を参照されますか?
この事実がわかれば、ローン解約、全額強制返済となるのでしょうか。

Aベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

ご心配の状況から察するに「個人情報」ではなくて「個人信用情報」ですね。
固定金利満了の後はどうなる契約になっていますか?
普通「固定期間満了時だから」という理由では個人信用情報の照会はしません。
金融機関が債権者である以上、いつでも照会できる契約にはなっていますけれど。
満了時に再度特約を締結しなおして短期固定にする場合には、個人信用情報を照会する場合もあるかもしれませんが、それでも、途中で延滞等をした場合だけだと思います。
そんなことから「絶対ない」とまでは申し上げられませんが…。

「住宅ローン返済中に消費者金融から借り入れをしてはなない。」という契約になっていれば別ですが、そうでなければ、プ○ミスからの借り入れを理由にがあることを理由にローン解約、全額強制返済とはならないと思います。


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