こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円(内ボーナス550万)の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております)様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1%です。期間終了後は0.8%の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供(幼稚園)、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。)

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。


今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。


7月の金利ですが、
 変動金利…3.125% 0.8%優遇後 … 2.325%
 2年固定…2.85%     〃 … 2.05%
 3年固定…3.30%     〃 … 2.5%
 5年固定…3.85%     〃 … 3.05%
 10年固定…4.00%     〃 … 3.2%
 15年固定…4.95%     〃 … 4.1%
 20年固定…5.85%     〃 … 5.05%
 

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も)全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

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A 回答 (23件中21~23件)

#2です。

お礼ありがとうございます。

自分は九州在住ではないのですが調べてたまたま知っていたことを書いたらmomo378さんが九州在住だったとはびっくりです。

お礼の内容で気になったことがありましたので書かさせてもらいます。
>新生銀行の20年固定(2.95%)に借り換え
この20年固定は20年で完済ということだと思います。○○年固定とよくありますが2つ意味合いがありますので注意してください。1つ目は先ほどのように○○年で完済。2つ目は返済期間は33年だけど当初の○○年間は固定ですと。慣れればすぐ見分けが付くと思うので注意してくださいね。

借換を検討されるみたいなのでお節介ですが知っていることを書いておきます。
まず借換は一ヶ月~二ヶ月ぐらいかかります(借換金利で悩んだり、申込みに必要な書類を揃えたり、銀行とのやりとりの時間でかかるため)。金利も大抵の銀行は融資実行日を適用します(数は少ないですが中には申し込み時の金利や申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用というのもあります)。金融機関の探し方はiタウンページで銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合などで検索すれば出てくると思います。あとはひたすら各銀行を調べるだけです。金利は低いにこしたことはありませんが固定期間終了後の優遇幅などもしっかりと確認しておきましょう。繰上げ返済をするなら10年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら20年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います(金利が上がるものと思っているので私見になりますが。。。)。ご自身でシュミレーションしてみると分かってくると思います。あと最近このレスで知ったのですが仮審査でダメになった情報とかも1年ぐらいは残るみたいなので本命からチャレンジしてみてはどうでしょうか。

まだ他にもこれとは違ったやり方や注意しないといけないことはあると思いますがど忘れしました。すみません(汗)。

参考になればうれしいです。。。
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この回答へのお礼

重ね重ね、大変ご丁寧なご回答を頂き、心より感謝致します!

>○○年固定とよくありますが2つ意味合いがありますので注意してください。
hkttm様がおっしゃるように混同してました(笑)。ご指摘いただいて助かりました。何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。

>借換は一ヶ月~二ヶ月ぐらいかかります。
そうなんですね。特約終了時が9月末なので、今から頑張ってみれば間に合いますかね?気合を入れて調べてみます!!

>繰上げ返済をするなら10年までの固定もいいと思いますが繰上げ返済をしないのなら20年、長期固定、段階金利のどれかで選択する方がいいと思います。
私がパートに出て、貯金ができるようになりましたら繰上げ返済をしたいと考えています。(繰り上げ返済用に主人の会社での積み立てもしています。)ですので、10年~20年の固定ができたらよいなぁと思っています。


hkttm様からご指導頂きました通り、タウンページで私なりに調べてみました。地銀で「固定金利型10年2.2%」その後1%優遇というものを見つけました。ただ、(当然ですが)諸費用に80万ほどかかるようです。もしくは、以前も申しましたが、新生銀行で(保証料等がかからないようです)諸費用が20万程で済むようなので、単純にですが、そちらを検討した方がよいかなと思っています。又、「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。

>福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。
…。凄すぎです(笑)。まさに、今現在私が借り入れをしている銀行なのです。hkttm様に見透かされているようで…。驚きました…。


今月までに色々な銀行を調べてシュミレーションしてもらおうと思います。本当に何も知らないって怖いですね。勉強不足を痛感するばかりです。大変貴重なアドバイスをありがとうございました。感謝しております。

お礼日時:2007/07/21 12:48

>銀行員の方に言われるがままに


案外そうなものですよ(自分もそうでしたよ)

話しそれてしまいましたが本題に入ります。私見ですみませんが固定期間終了後の金利は高いと思います。正直これからの金利は分からないのですが上がると仮定すると比較的金利の低い3年固定を選んでも3年後に同金利であるとは思えないのです。2.5%なら借換で10年固定でありますし、3%ですと20年固定もあります。中には福岡の地銀で段階金利当初10年2.45%、11年以降3.5%なんてのもあります。(11年以降の3.5%は高いように思いますがトータルではそんなに高いようには思えません)

決して借換を勧めるわけではありませんが検討してみてもいいのではないかとも思います。
現在の銀行でいくなら3年か5年かなぁ。

私見ばかり言ってしまってすみません(汗)。参考になりますように。。。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます!

>固定期間終了後の金利は高いと思います。
そうですよね…。私もそう思うのです。私なりに色々と調べてみましたが、例えばこのままで5年固定(3.05%)を選択するよりも、新生銀行の20年固定(2.95%)に借り換えをした方が良いのではないかと…。考えが単純で甘いのかもしれませんが、特約9月の終了までには色々と勉強したいと思います。

>中には福岡の地銀で段階金利当初10年2.45%、11年以降3.5%なんてのもあります。
このご意見にちょっとビックリです。私は福岡在住なもので…。是非、探して検討させて頂きます!大変参考にさせて頂きました。

借り換えを決意した際にはまたこちらでお世話になるかもしれませんので(皆さん、見ず知らずの私なんかに大変優しくアドバイスをして下さるのでつい書き込みしてしまいます。)その時は、また是非ご教授下さい。有難うございました!

お礼日時:2007/07/20 14:42

次回の特約期間を固定金利で選択した場合、その期間終了後も今回のように「特約期間終了の通知」が届きその時の金利での選択が可能なのであれば安い金利の2年~5年あたりまでで検討されてはいかがでしょうか?(変更手数料が必要になってくるかもしれませんが)



お二人目がお生まれになるということで、これから何かと出費もあるでしょうし。
毎月を安い返済額にしておいてその分を貯蓄し、ある程度まとまった金額になれば一部繰上げ償還してもいいと思います。
この場合、毎月の返済額はさほど変わらず期間が短くなる場合が多いと思います。(銀行によりけりです)

少しでも参考になればと思います。
マイホームのために頑張ってくださいね。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます!


>安い金利の2年~5年あたりまでで検討されてはいかがでしょう
そうですよね。私もそう感じています。しかし、今までが特約期間中とは言え「1.1%」だったのが、5年固定で「3.05%」になるのはどうかと…。先々の事も考えた上で借り換えを検討した方がよいでしょうか?

そうなると、益々悩んでしまいますよね…。9月までに色々と勉強してみます。ご意見を有難うございました!!

お礼日時:2007/07/20 14:30

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Q質問です!住宅ローンを10年固定で金利2.3%で借り入れして今払ってま

質問です!住宅ローンを10年固定で金利2.3%で借り入れして今払ってますが、先々の金利上昇の懸念を受け今後が不安になっています。(仕事の方の不景気も関係しまして・・・)
まず皆さんにお聞きしたいのは

(1)10年後にフラット35みたいな残りの25年の固定ローンに切り替えとかできますか?
 今はフラット35Sだと当初10年間は-1.0%の金利優遇が受けれるみたいで・・・
 
(2)今はローンを払い始めて4年目ですが6年後のローンの切り替え時銀行から連絡があるのでしょうか?

(3)また皆さんなら6年後の金利優遇が終わった時点でどうされますか?

(4)もし借り換えするなら住宅信用金庫が良いと聞いたのですがどうなのでしょうか?

無知ですいませんが教えてください。

Aベストアンサー

(その2)

ただし、借り換えタイプの「フラット35」の返済期間については、「15年以上」で、かつ、次のいずれかの短い方が上限となります。
(1)80歳-借換申込時の年齢
(2)35年-住宅取得時にお借り入れになった住宅ローンの経過期間
(http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_pamph.pdf)

ご質問者さまの場合は、当初借り入れから10年後での借り換え…とのことですから、(2)は35年-10年となり、最長25年ですね。
(1)については、仮に、当初借り入れから10年後に40歳になるとすれば(当初借入時が30歳の時…ということですね)、80歳-40歳=40年ですが、「いずれか短い方」ですから、(2)の25年が適用されます。
ですから、ご質問者さまの場合は、25年以上にはなりません。
> 15年以上35年以内
というのは、「借り換え」ではなく、「新規(=住宅取得時)」の場合です。

> 私の年収なども関係あるのでしょうか?
はい、「借り換え」の場合は、全ての審査を再度行います。

既存住宅ローンがあるから審査はスルー…ということはありません。

年収も、年齢も、信用情報も、当初借り入れと同等の審査がありますし、「フラット35」でしたら民間金融機関の住宅ローン審査にはない「建物についての技術適合」もあります。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっていて、その保険料については「金融機関負担」であることが多いですが、「フラット35」では、「団体信用生命保険」への加入は任意ですが、その保険料は「債務者負担」なんですよ。
この保険料が安くはないので、加入をされない方も増えているんですが、個人的には「万が一」に備えて、加入することをお勧めしたいです。
(「団体信用生命保険」に加入できないので、「フラット35」しか住宅取得資金を調達できない…という方も多いですけれど。)

(その2)

ただし、借り換えタイプの「フラット35」の返済期間については、「15年以上」で、かつ、次のいずれかの短い方が上限となります。
(1)80歳-借換申込時の年齢
(2)35年-住宅取得時にお借り入れになった住宅ローンの経過期間
(http://www.jhf.go.jp/navi/pdf/karikae_pamph.pdf)

ご質問者さまの場合は、当初借り入れから10年後での借り換え…とのことですから、(2)は35年-10年となり、最長25年ですね。
(1)については、仮に、当初借り入れから10年後に40歳になるとすれば(当初借入時が30歳の時…と...続きを読む

Q本審査に落ちました

宜しくお願いします。

住宅ローンの事前審査を通り、
ほぼ間違いないので準備を始めてくださいと不動産屋に言われ、
引越しも決まっていたのですが・・
まさかの審査落ちでした。
落ちた原因ははっきり分からないのですが、
過去の通帳のお金の出し入れがネック・・らしいのです。

正直、理解不能です。
10年も昔からの通帳内容を言われても・・・
覚えているものも覚えてないものもあります。
審査落ちの理由によく「転職・新規借金」と聞きますが、
そんなことも全くありません。
もう他の銀行に行っても無理でしょうか?

現在の住居も出なくてはならないですし、
引越し業者も断らなければいけないし・・
本当に大打撃でした。

Aベストアンサー

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた書面を
全面的に正しいものと仮定しているのです。本審査は事前審査の
内容に間違いが無いことの確認作業が大半ですので、今回は通帳の提示などを求めたところ、提出できなかった、もしくは提出したところ
事前審査と相違があった、のいずれかの可能性が高いです。

よく見かけるケースとして、
自己資金の証明ができないことがあります。例えばローン2000万、
自己資金1000万で家を買う場合、1000万について自分のお金である
との証明(自分名義の通帳や証書で証明)が無いと、
「もしかしたらその1000万て他からの借金では?」という風に判断されることがあります。そうなると(1)に該当し、断られる可能性が出ます。
他に、以前に住宅購入など、大きな買い物をしていませんか?
そしてそのために銀行以外(親や親戚、知人、経営・勤務している
会社)から借入をしていませんか?
もしこれがあると、これも(1)に該当し、
「現在の借入残高」として申告した内容と違いが
出てくるため、断られる理由になりえます。

最後に、他行では無理かとのことですが、通る可能性は十分に
あります。包み隠さず相談してみると良いと思います。
(状況に不明な点が多いので、回答に対する自身は「参考」に止めます。)

関係業界人。
事前でOKだけど本審査で落ちるのは、
(1) 事前審査の申告内容に間違いがあった、もしくは
  証拠資料が提出できなかった
(2) 事前審査時より信用状態が悪化した。(他社でも)カードの
  延滞など。
が多いです。また、過去にローンの延滞が無い・個人的な借入が
無いなどの証明が必要になるケースがあります。
「事前審査の時に言ってくれれば・・・」と思うかもしれませんが、
事前審査は早急に回答をするためのものなので、
時間を余分にかけないために、申込人が申込書に書いた...続きを読む

Q2016年から35年の住宅ローンを固定か変動かで悩んでいます。

お世話になります。

タイトル通りなのですが、住宅ローンを組む予定です。
今現在、低金利が続いているとのことなのですが、固定にするか、変動にするか悩んでおります。

変動の場合、融資金利0.87%で審査結果をもらっています。

不動産屋さんからは、「今後35年間の金利の上昇を考えたとしても、変動の方がいい。」と言うのですが、大きく変動した時は不安があります。


●今の固定金利が1.8%位として、変動金利が0.87%から1.8%まで上昇することは、35年の間にあり得ることでしょうか?


お忙しいかと存じますが、宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

遠い将来の金利や経済動向を考えたって始まりません。
とりあえず、下記をみてください。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/campaign/1512hl.html?intcid=hlt_key_000_02

変動金利で住宅ローンを組めば、
住宅ローン減税1%のバックで
プラマイ年0.5%以上のキャッシュバックが
あるわけです。
金を借りて、利益があるんですよ。
これがマイナス金利の恩恵です。
(マイナス金利前からですが。)

私はもっと借りとけばよかったと
後悔しています。
アベノミクスで右肩上がりの3年ぐらい前
金利が上がるのではとの噂で、固定金利に
変える人が殺到しているとのニュースが
マスコミを賑わせました。

日銀総裁や要人は何もそんなこと
言わなかったのに…
そうした人とはローンとは年1~2%の
金利差がついてるわけです。

私の場合なら50万ぐらいの差です。
そう考えると大きいと思いませんか?

日銀総裁が金利上昇を宣言したとしても
住宅ローンの金利はすぐにドカーンとは
上げられないようになっています。

ですので、変動金利で組んで、
景気が良くなってきたら、
固定に変えればよい。
ぐらいに考えておけばよいと
思います。

いかがでしょう?

遠い将来の金利や経済動向を考えたって始まりません。
とりあえず、下記をみてください。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/campaign/1512hl.html?intcid=hlt_key_000_02

変動金利で住宅ローンを組めば、
住宅ローン減税1%のバックで
プラマイ年0.5%以上のキャッシュバックが
あるわけです。
金を借りて、利益があるんですよ。
これがマイナス金利の恩恵です。
(マイナス金利前からですが。)

私はもっと借りとけばよかったと
後悔しています。
アベノミクスで右肩上がりの3年ぐらい前
金利が...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q家族4人 食費7万 おかしいですか?

主人が家計管理しています。話をしていて、「食費が家族4人一ヶ月6万って贅沢だよな。節約していない」とよくいわれます。そうでしょうか?
子供6歳と3歳は男の子だから?よく食べますし、私も食事でひもじい思いはさせたくありません。今時、生鮭切り身4切れ600円くらいするし・・一日2000円以内と心がけてますが・・むしろ増やしたいくらい。過食で肥満児でもなくあばら骨がみえてるくらいですがよくたべるんです!私も痩せてるし。お菓子だって1人50円と決めてます。米・主人のビールは別です。私って贅沢なんでしょうか?ちなみにココは横浜市です。物価は高くもないですが安くも無いかな・・。牛乳1本178~198ってとこです。安いとき158円です。

Aベストアンサー

こんにちは。
私も横浜在住です。

>主人が家計管理しています。話をしていて、「食費が家族4人一ヶ月6万って贅沢だよな。節約していない」とよくいわれます。

これって管理とは言わないのでは??
単に文句つけているだけだと思います。

「管理」というからには、「ここをこうしろ、ああしろ」というレベルまでしてもらわないと・・・。

と、いうことで1週間分(1ヶ月だと見る気もなくなりそうなので)のレシートをだんなさんにつきつけて、「どこを減らせばいい?」と、聞いてみたらどうでしょう?

Q注文住宅、総額いくらかかりましたか?教えてください。

注文住宅で家を建てられた方、総額いくらかかかりましたか?
漠然としていて、叱られそうなのですが・・・。
もちろん、上を見ればきりがないし、タ○ホームなどの基本通り
で建てた方などは安く建てられたと思います。
つまり平均が知りたいのです。
建て方も、坪数も、もちろん皆さん違うと思うので一概に「いくら」
が平均とはいえないのも解ります。
ハウスメーカー、工務店、大工、それでも変わってくるのも解ります。

実は、新築を考える中で、主人と私の家に対する金額が500万ほど
違うので意見が分れて困るのです。
総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー...続きを読む

Q住宅ローン更新

住宅ローンの3年固定期間が終了し更新の時期になりました。
借り入れ当初の金利は1.8%、借入金額は2100万円、25年ローン。
返済は現在月額6万円、ボーナス返済プラス15万円が年2回。
更新で銀行が提示してきた条件は3年固定1.8%、5年固定2.3%、10年固定3.1%です。
更新で金利が上がっていないので5千円の更新手数料を払っても
とりあえず、3年固定で更新して動向を観察するのが得なのかなあと
思ってはいるのですが
金利の動向などは全く無知で、ニュースで金利は今後上がっていくだろうから
金利が高くても固定に切り替える、という人のインタビューなどを見て
漠然と変動金利で大丈夫かなあと不安を感じています。
(金利の動向は予測はできてもどうなるか分からない、ということは分かります。)
ネットで調べると今は借り換えにも保証料が掛からない住信SBIネット銀行などというところもあるようで
(手数料は借入金額の1.785%掛かるので、2000万円借りたら
35万円くらい要るようですが)
シュミレーションもしてみましたが得なのかどうかが今一つ分かりません。
もちろん、金利の変動によって金額が得になるか損になるか
変わってくることは理解できます。
固定期間を長くすることによって安心を買うということですよね。
20年という期間を考えたとき、このまま変動にしていて
10年後の金利が安いもので5%とかを超えていたら
どうしようとか思っちゃうんですよね。
そう思うなら次から返済額が上がっても固定で借り換えなんでしょうか…。
ちなみに繰り上げ返済は大きな金額はできそうにありませんが
月2万円くらいずつならできます。
住信SBIネット銀行は繰り上げ返済の手数料もかからないみたいです。
悩みます。ご意見をお聞かせ願えれば嬉しいです。

住宅ローンの3年固定期間が終了し更新の時期になりました。
借り入れ当初の金利は1.8%、借入金額は2100万円、25年ローン。
返済は現在月額6万円、ボーナス返済プラス15万円が年2回。
更新で銀行が提示してきた条件は3年固定1.8%、5年固定2.3%、10年固定3.1%です。
更新で金利が上がっていないので5千円の更新手数料を払っても
とりあえず、3年固定で更新して動向を観察するのが得なのかなあと
思ってはいるのですが
金利の動向などは全く無知で、ニュースで金利は今後上がっていくだろうから
金利が高...続きを読む

Aベストアンサー

どちらの金融機関か不明ですが、更新で3年固定が1.8%は現在安いです。
まだ優遇されているのでしょうね。
繰り上げ返済は変動金利期間中であれば、固定期間中より安いですよね?
変動が何%か不明ですが、私は更新のタイミングで安い手数料で繰り上げ返済を行い、同時に固定選択を行いました。
私の借りている銀行は現在、変動の金利のほうが固定1年よりも安いので、固定期間が終わった後は、変動に自動移行させました。
金利選択は当初1万円かかりましたが、現在はネットバンクに登録していればネットから無料で選択できるようになっています、ご自身の金融機関を確認されてはいかがでしょうか。

借り換えですが、まだ殆ど残高が減っていないと思います。
最初は金利を払っているようなもので、元金が減っていないので、繰上げをもう少し続けてからのほうがいいと私は思います。

世界同時株安で、公定歩合が下がる可能性が出てきました。
変動より3年が安ければそちらを選択されたほうがいいでしょう。
私の銀行では現在1年固定が3.1%ですが、3~4年前は1.75%のときがありました、ご参考まで。

どちらの金融機関か不明ですが、更新で3年固定が1.8%は現在安いです。
まだ優遇されているのでしょうね。
繰り上げ返済は変動金利期間中であれば、固定期間中より安いですよね?
変動が何%か不明ですが、私は更新のタイミングで安い手数料で繰り上げ返済を行い、同時に固定選択を行いました。
私の借りている銀行は現在、変動の金利のほうが固定1年よりも安いので、固定期間が終わった後は、変動に自動移行させました。
金利選択は当初1万円かかりましたが、現在はネットバンクに登録していればネットから無...続きを読む

Q住宅ローンの繰上げ返済後、ローン保証料はいつごろどれ位もどりますか?

銀行に電話したのですが、「わからない」という感じで回答がもらえなかったので質問させて頂きます。

昨年5月物件購入、6月からローンの引き落とし開始。(元金均等支払)
今年1月、約500万円の繰上げ返済を行う(返済月を短縮)
三菱東京UFJ銀行

1.保証料の返還があると思うのですが、保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

大体でいいので、繰上げ返済をご経験の方、教えて下さい。

Aベストアンサー

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが、ご質問者さまがされた繰上返済は『一部繰上返済』になります。
『一部繰上返済』の場合、例え、繰上返済額が多く、期間短縮型でも「保証料の返戻はしない」としている保証会社もあるんですよ。
ですから、ご質問者さまがご利用になっている保証会社との『保証委託契約』のなかの「保証料の返還」などの条項がどうなっているかを拝見しないと、「はい、保証料の一部が返ってきます。」という回答を差し上げることはできません。
ご質問者さまのお手元にある、保証会社と取り交わした『保証委託契約』には「一部繰上返済の場合の保証料の返還」について、どのように記載されているでしょうか?

> 保証会社からいくらくらい戻るとかの案内はありますよね?
> 繰上げ返済実行後どれくらいで案内がくるのでしょうか?

私が出向していた保証会社では、繰上返済実行後何日で…というより、「保証会社に繰上返済関係の資料が届いた順」に保証料返戻の作業をしていました。
「繰上返済日が何日から何日までのものは何月何日に返戻する」というよりは、「何日から何日までに資料が届いたものは何月何日に返戻する」というカンジでした。
保証料の返戻日(口座振込日)を「月に3回(3日、13日、23日だったかな?)」と定めていたので、口座振込の案内は、その1週間前くらいにお客様の手元に届くようにしていました。
全額繰上返済の方が、保証料の返戻は早かったです。

> 2.保証料返還に手数料が取られるのは知っていますが、上記の場合、大体いくらくらい戻ってくるでしょうか?

借入金額:1,600万円、返済期間:25年、初回返済:平成19年6月、元金均等返済で、平成20年1月に期間短縮型で約500万円の一部繰上返済…となると、短縮された期間は、100回~110回分程度になるかと思います。
一括前払い型の保証料は、適用された料率によっても違ってきますから、ご質問者さまが当初いくらくらいの保証料を払われたかですが…。
一般的な料率を当てはめましても、20万円~40万円程度と、推測される幅が広いんです(一括前払い保証料は、借入金額が一緒でも、借入期間と保証料率によって違ってきます)。
実際、保証料はいくら払われたのでしょうか?
借入金額の3分の1近くを繰上返済したからといっても、一括前払い保証料も3分の1近くが戻ってくる…ということはあまりないです。
仰っているとおり「手数料」も差し引かれますし、「既経過分の保証料」も差し引かれます。
当然に借入残高は当初の方が多いですから、その分保証料も高くなります。
ですから、既経過分の保証料は一般の方が思っていらっしゃるより「高い」です。
既経過分と手数料を差し引いて考えると、戻ってくるのは「3万円~10万円」程度ではないかと思います(適用された保証料率によって差が出ます)。

繰上返済の経験は、自分自身ではなく、仕事で担当したことがあります(私は金融機関に勤務している住宅ローン審査経験者です。保証会社に出向していたこともあります)。

保証料の返戻は保証会社が行うことなので、確かに銀行では「分からない」としか回答のしようがないことです。
ですから、この回答をした銀行の態度を「冷たい」とは受け取られないでいただきたいのですが…。

> 1.保証料の返還があると思うのですが

『全額繰上返済』の場合は、殆どの保証会社で保証料の返戻を行っていると思いますが...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q毎年固定資産税は安くなっていきますか?

建物の固定資産税は時の経過とともに価値が下がるから
毎年固定資産税は安くなっていきますか?

Aベストアンサー

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて評価額を求めることとされています。

 したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることとなり、反対に建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合は評価額が下がることになります。

 つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値(価格)が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。しかし、固定資産税においては、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。

 このようなことから、古い家屋の固定資産税は、必ずしも評価替え年度ごとに下がることにはならないのです。

家屋の評価替え
 どちらか低い方の評価額となります。
新たな評価額=再建築価格×経年減点補正率
以前の評価額

岡山市のホームページのコピペです。
基本的に、全国同じ制度です。


質問
 家屋は年々古くなっていくのに、評価替えの年度でも家屋の固定資産税の額が下がらないのはなぜですか。

回答
 土地・家屋は、3年ごとに評価替えをおこないます。

 家屋の評価は、「評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価の時点において、その場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「家屋の建築後の年月の経過によって生じる損耗の状況による減価率(経年減点補正率)」を乗じて...続きを読む


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