時効は覆えせるのか？どうか最後まで読んでください！

最高裁・昭和５８年３月２４日判決（判例時報１０８４１６６）は最高裁として初めてこの問題を正面から論じており、大変重要な意味をもっていると思います。事案は、昭和33年に甲が所有不動産を長男Ａに贈与したが昭和40年に甲が死亡した。Ａは昭和４３年まで右不動産を占有していたのでこれを時効取得したとしてＡの兄弟ＢとＣとを相手にして所有権移転登記請求訴訟を起こし、１，２審ともＡ勝訴。しかし、最高裁はこれを破棄。最高裁の理論は、（ａ）占有者には所有の意思ありと推定されるが、推定だから反証があれば覆る。（ｂ）占有権原の性質上、所有の意思がなければ推定は覆る（例、土地賃借人）（Ｃ）本件で昭和33年の贈与が確定的に証明されたら、その場合は贈与の成立であって時効の問題ではない。（ｄ）贈与が確定的ではないが消極的には認定できる場合に時効取得の所有の意思が問題になり、占有継続していれば所有の意思は推定される。（ｅ）しかし、占有者が占有中、真の所有者であれば通常とらない態度を示し（たとえば、土地の一部を担保にして贈与者名で借金）、または、真に所有者なら当然とるべき行動にでなかった（たとえば、所有権移転登記手続きをしようとしたこともなく、固定資産税を支払ったこともなく、また、贈与者に権利証の所在を尋ねたこともない）というときは、右の推定は覆され、所有の意思がなかったとされ得る。この判例と私の事例について比較意見を頂ける方返信どうかお願いします！文字数の制限で返信頂いてから私の事例をお送りします。

No.17 回答者： misae0627 回答日時： 2007/08/06 23:26

　（１）乙の土地Aについて証拠として甲１の１に登記簿謄本（全部事項証明書）、甲１の２で閉鎖登記簿謄本が示されているんですね。

閉鎖登記簿謄本の最後の所有者は誰になっていますか？Cになっていませんか？登記済権利証があるなら、どこかにCの名前があるはずです。

　（２）登記簿にCの名前が無い事を良い事に甲と乙の売買契約で所有権が移転したとの主張であるが、なにかカラクリがあると思います。なぜ名前がないか調べて下さい。。

　（３）甲と乙の売買契約書は（写）のようですが原本の確認はしましたか？断定出来ませんが偽造というか裁判のために作成したのではないかという気がします。原本を確認させてもらって下さい。

　（４）甲の妻がどのような錯誤で面積を変更したか追求する必要もあると思います。錯誤で登記事項を変更する場合に、どのような理由なら変更が認められるのか、またどのような手続きで変更できるか調べる必要が有ると思います。それから変更の時の地積測量図はないのでしょうか？それが無くて変更が認められるのが不思議です。

　（５）（２）、（４）については司法書士が専門家です。もちろん弁護士もです。力になれると良いのですが登記については基礎的な事しか分からないので相談する事を勧めます。

　質問者さんの主張が時効を覆すかという事にについてですが最初から時効を予定したと主張は時効に対抗するための「こじつけ」という感じがします。書面にしたり言葉には出さない方が良いと思います。もし原告が時効を主張せず境界の主張だけだったら、こういう考え方は出てこないのではないかと思うからです。
　私なら「登記簿と地積測量図と違った実測を信じて契約をする事や契約前に登記の面積の変更を求めないのは通常考えられない。後々争いになる事は容易に予想出来るものであるからである。登記事項を明確にしようとするのが土地を所有しようとする者の通常の行動と考えます。」として裁判長の判断を仰ぎます。これが所有の意思を否定しようとする意図であると理解してもらえるはずです。判例では登記をしなくても所有の意思は覆らないとなっていますが、個々の事情により個別に判断されますから、その事に固執して違う主張をしなくてはいけないと考える必要はないです。
　本件はどう考えても不自然です。


　質問者さんは２２坪を購入し反対側の人との交換の際の測量図もあるのですから、反訴も有効だと思います。反対側を起点として、塀の向こう側まで自分の土地（２２坪分）であるので境界確認請求をする。NO７の回答者さんも言われています。
　

この回答への補足

（１）→乙の前にＣがあります。

（２）→急いで確認します。
（３）→前回和解の折契約書原本と登記済権利書を相手側の弁護士さん　　　　に当日、確認して頂きたい。と　　訴状への認否と請求の原因の中に書きましたが、無視し　こちらの主張を聞かずに　当方の地積図で確定しようとして来ました。乙と反対側の隣接する２者は、いずれも境界が確したが定していない事。公図でのＪＲの三角の形状をなす土地が、２者の地積図での位置が、違っていて　ＪＲが、正確であるとすると　２者の土地は、重さなっている事を示し、私の土地は、片側だけを決めると反対側から寄せられる。ことに成ると説明したが、聞こうとしない。そのような状況で、時間ぎれおなった。こちらで、契約書と登記について確かめてほしいと言うと、次回は、和解ではないですね。とし
た。やはり、私も何かあるような気がします。おしゃるように、調べると何か出るかもしれませんので、調べたいと思います。　｛（２）及び（４）｝
　ご忠告いただいた事を生かして、資料をまとめたいとおもいます。
反対側を起点にしての境界確認請求の件を相談してみます。

補足日時：2007/08/07 03:14

この回答へのお礼

　いつも　分かりにくい、説明でお世話をかけすみません。お蔭様で　進むべき方向が、少し見えた気がします。有難うございます。

お礼日時：2007/08/07 05:21

No.16 回答者： misae0627 回答日時： 2007/08/03 13:33

（１）　登記済権利証というのは本件の場合、Cと乙が売買契約書を交わしますが、それをもって法務局に登記（乙の所有となる）をして、法務局がその売買契約書に登記済という判子をおしてくれたものに、司法書士が登記済権利証という表紙をつけたものです。

ですから登記上はCから乙に所有権が移っています。従って乙は２０坪で登記していますね。そして地積測量図も分筆したままの２０坪ですね。

（２）しかし乙は甲と売買契約を交わしたので所有権を取得し、占有を開始したと主張しているという事ですね。

　ここで質問ですが、まず、証拠説明書はありますか？
　証拠の甲第３号証に土地付売買契約書と被告売買契約書があるようですが、別物ですか？土地付売買契約書は甲と乙の契約書だと理解出来るのですが、被告売買契約書というのはどのような内容ですか？登記済権利証のことですか？また立証趣旨はどうなっていますか？

　「売主名義人Cは売主甲の妻の妹の夫で甲が同人の名義を借用したもの」
の立証趣旨は何ですか？趣旨がかかれていれば理解出来ると思います。まだ提出されていないなら証拠説明書の提出を求めて下さい。準備書面で説明はされていませんか？
　

　所有の意思を覆すのに何を証明すべきかという事ですが、原告は売買だから所有の意思が有ると主張しているので、売買自体がなかったと証明しないといけません。本件ではかなり難しいと思います。ただ時効の主張の為何かをした事を立証出来ると時効の判断に影響するとは思います。
　
　あとは占有の状態から覆すしかないと思います。（もともとの質問者さんが問いたかった事です）


　甲の妻の錯誤についてですが、「当時の持主である甲の妻」とはどういうことでしょうか？甲が分筆して、まず甲の妻に登記して甲の妻が面積を２２坪にしてAに売買されたという事でしょうか？以前は甲がAに売買したとなっていましたが？
　


　訴状の請求の原因はどのようになっていますか？


　
　

この回答への補足

（１）（２）はおっしゃる通りです。


訴状の請求の原因原告は、別紙物件目録１記載の土地（別紙図面中Ａ。以下「Ａ地」と言う。甲１の１、２）を昭和５３年６月６日、甲から買いうけ所有権移転も済ませて現にそれを所有しかつ以後占有している。（甲３）　この部分を以後乙の主張とします。

　となっている。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　別紙物件目録１記載の土地　　→20坪、乙地地番
　　　甲１の１→乙地の登記簿謄本（同上）コンピュータ化した様式で　　　　　　　　売買の相手方の記入なし。所有権移転、売買日、
　　　甲１の２→同閉鎖登記簿謄本　分筆時の面積のまま。分筆の状況　　　　　　　　は、掴めない。(分筆は２つであり、相手方は購入時　　　　　　　　に２０坪しか買ってないのでどうする考えだったか）　　　　　　　　　

　　甲から・・・所有権移転も済ませて→20坪、甲と乙の間の所有権移　　　　　　　　　　　　　　　　　　　転に変えられている。
　　＊被告土地登記簿謄本は、証拠とされるが、請求の原因には、出て　　いないので甲１の２で分筆が２つであり当方が相手方分を除いたも　　のとして算出する方法によるのであるから（甲の分筆法に従って）　　相手方を自らの手で確定しているので、当方は明らかに登記（２０　　坪）以外は当方の分筆分であると考えます。契約時に20坪を登記　し、残りは時効取得によって取得する契約であったことになると思います。結果として時効として取得したのではなく当初より時効を予定している。契約書で３０坪（地積測量図）を売買したのは矛盾している。また契約の自由ではあっても当初から登記分と時効取得をする分とに分けて契約を実行するもので契約により取得したという主張とは、実質的に違うものであり、社会通念上許されるものでないと思います。
第二点として乙の主張は甲から買い受け所有権登記も済ませて・・・はどう読んでも２０坪分だけ登記してあとは時効を待つとする契約の実態を示していない。このことは社会の信頼を破りその秩序を乱すものであると考えます。よって時効を予定した契約は権利の乱用であり、決して認められるものではないと考えます。

以上を主張しますが時効を覆すものとしては不十分でしょうか？

証拠説明書はありますか？
　　→証拠方法が兼ねるとしてあります。

証拠の甲第３号証に土地付売買契約書と被告売買契約書があるようですが、別物ですか？
　　→被告売買契約書は誤ってここに入れてしまいました。

「売主名義人Cは売主甲の妻の妹の夫で甲が同人の名義を借用したもの」
の立証趣旨は何ですか？趣旨がかかれていれば理解出来ると思います。まだ提出されていないなら証拠説明書の提出を求めて下さい。準備書面で説明はされていませんか？
→証拠説明書の提出を求めてみます。
　準備書面についてですが、訴状以外にはありません。

売買自体がなかったと証明しないといけません。　
　　→契約書と登記簿の照合によって売買の内容が登記をした２０坪と契約時に時効を予定した部分を含め３０坪としていることから売買契約は、社会の信頼を破りその秩序を乱すものであると考えます。よって時効を予定した契約は権利の乱用として売買が社会正義に反する契約ではないかとして契約自体の存在について否定したいと考えます。

「当時の持主である甲の妻」とはどういうことでしょうか？
　→甲がＡに売ったとしましたが、登記簿によれば甲の妻への所有権移転がされていて、当初は甲の錯誤処理と考えていましたが調べて行くうちに、甲が分筆して、まず甲の妻に登記し、甲の妻が面積を２２坪にし、Aに売買したということです。

訴状の請求の原因はどのようになっていますか？
　→結果として被告が乙所有の土地北側隣地に購入したと書かれています。

　　　

補足日時：2007/08/06 00:55

この回答へのお礼

回答が遅くなってしまったことお詫びいたします。
お蔭様で、内容について登記簿や契約書などを照合すると原告の主張が現実の行為と相違していることを隠している表現で契約書について調べる必要があると感じました。いろいろと有難うございます。

お礼日時：2007/08/06 01:28

No.15 回答者： misae0627 回答日時： 2007/08/02 01:03

　お礼を今見ました。

時効をもくてきとした...はどうも錯誤による処理を利用しているのではないかと思いますがNO１５の返事を読んで返事します。

この回答へのお礼

よろしくお願いします。

お礼日時：2007/08/07 03:07

No.14 回答者： misae0627 回答日時： 2007/08/02 00:56

　すいません前回の回答の登記済登記簿は登記済権利証です。

悩みませんでしたか？
　登記済権利証があるという事は、乙は登記してるんじゃないですか？

　前回の（１）は訴状の請求の趣旨にどのように書かれていたか確認したかったのですが、補足から推測すると甲乙間の契約書を元に請求しているという事で良いですか？

　登記済権利証は所有者が乙である証拠としては十分だと思います。しかし、わざわざ甲乙間の契約書で請求されている事から、何か問題が有ると想像できますね。この点については追求する必要が有ると思います。
　どう主張するのか分かりませんが、所有の意思に関して主張したいなら主張すべきだと思います。認められるかどうかは別にして主張したい事はした方が良いという事です。
　なお所有の意思を否定するには所有の意思のないものとされる権原に基づき占有を取得した事実を証明しなければなりません。
　甲乙間の契約でも登記済権利証にしても売買に関するものですから所有の意思のあるものにあたるので否定するのは難しいと思います。


　前回の（２）の（b）についてですが、乙の土地の法務局にある地積測量図が二つあるのですか？甲乙間の地積測量図は現在のものではなく契約当時のものをコピーしたもので現在は法務局にはないという事ですか？理解出来ていません。

　面積についてですが乙の土地は登記では２０坪という事ですね。実測、登記部分とはどういう意味でしょう？甲の妻の錯誤の処理により２２坪とはどういう事ですか？変更されたのはいつでしょうか？錯誤の内容はどういうものですか？境界にかんけいしますか？

この回答への補足

登記済権利証があるという事は、乙は登記してるんじゃないですか？

　　→乙は２０坪としてＣと登記済権利証を交わしています。登記簿で　　　は分筆の時の面積のままになっているので20坪として売買してい　　　るのは確かだと思います。（一度見せられています。）


前回の（１）は訴状の請求の趣旨にどのように書かれていたか確認したかったのですが、

　　→甲から買受け所有権移転登記も済ませて現にこれを所有し、かつ以後占有している。

「証拠方法」　
　甲３　土地付建物売買契約書（写）　
　　　　被告売買契約書
　　　　売主名義人Ｃは、売主甲の妻の妹の夫で甲が同人の名義を借用　　　　したもの。

　上記のようになっています。

補足から推測すると甲乙間の契約書を元に請求しているという事で良いですか？
　　→その通りです。

何か問題が有ると想像できますね。この点については追求する必要が有ると思います。
　　→私をそのように思います。加えて　売主名義人Ｃは、売主甲の妻の妹の夫で甲が同人の名義を借用したものとした点についてもなぜここに書いてあるか？また、このことで売買契約と登記済権利証の矛盾との関係について疑問に思っています。


所有の意思・・→所有の意思のないものとされる権原に基づき占有を取得した事実を証明をするためにはどのようなものが対抗要件としてあるでしょうか？また、この件ではＡが買うまでの間であれば時効に訴えることもなく甲との間で売買契約に基づいて登記することをしなかった事実は意思のないものとされる権原（売買契約を乙は主張しているわけであり最も強いものではないかと思いますがどうでしょうか？）

前回の（２）の（b）についてですが、乙の土地の法務局にある地積測量図が二つあるのですか？
　→確認したところ甲が分筆した時に添付した地積図を（ｂ）の登記にも同じものが付いていました。（２０坪となっています。）よって二つではありませんでした。

甲乙間の地積測量図は現在のものではなく契約当時のものをコピーしたもので現在は法務局にはないという事ですか？
　→登記をしていないので提出していないものだといっています。よって法務局に届けられていません。

面積についてですが乙の土地は登記では２０坪という事ですね。実測、登記部分とはどういう意味でしょう？
　→２０坪です。このことをさして登記部分と書きました。契約書では２０坪を「実測」と書いただけで３０坪としている点です。

甲の妻の錯誤の処理により２２坪とはどういう事ですか？
　→分筆した後乙が購入した地番（(1)とします）分筆した時に乙が購入した分を２０坪とし（地積図による実測）、分筆前の３０坪から引いて残った土地が１０坪であったためＡに売買するために当時の持ち主である甲の妻が錯誤により２２坪に増やした。

変更されたのはいつでしょうか？
　→分筆後約１０年経過してです。

錯誤の内容はどういうものですか？
　→上記の必要から面積を増やしました。

境界にかんけいしますか？
　→上記のような経過で乙の買った土地を実測し残りを単純に引き算で１０坪とし、１０年もしてから錯誤により２２坪としたことは経緯からみて場当たり的で面積も信用できない部分があると思います。よってこのような形で生まれた原告と被告の土地の境界は疑問が残るため境界との関係があると思います。

補足日時：2007/08/03 01:12

この回答へのお礼

細かく読んでいただき指摘していただいたことに感謝いたします。

お礼日時：2007/08/03 01:52

No.13 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/31 14:02

　話が元にもどってしまいますが確認です。

すでに明確に答えてもらっているいるのもありますが面倒ですが答えて下さい。　

（１）前に請求の趣旨について聞いた時に「甲乙の間の売買契約に基づいて境界線を認めろというものです」という返事をもらいましたが間違いないですか？「C乙間の売買契約に基づいて」ではないですか？

　　他人物売買は有効であるがCとの契約の方が登記済登記簿をもとにするので納得し易く、甲との契約書を面積の正当性を立証のための証拠とするのが自然です。

（２）地積測量図の内で法務局に備え付けられているのは有りますか？(a
)分筆前の甲の土地。　(b)分筆してC（または乙）が取得した土地。(c)Aが取得した土地。(d)Aさんから質問者さんが取得した土地。また私的な測量図で現存するものは(a)～(d)のうちどれですか？

　私的な測量図と公的なものでは「確定」という言葉が妥当かどうか判断するのに重要な意味を持つので確認します。

（３）所有権について登記されている土地の面積のを教えて下さい。(a)分筆前の甲の土地(b)乙の土地(c)質問者さんの土地

　登記されていないものは登記されていないと答えて下さい。

補足などに関する回答です。上記の回答をもらえれば次回あらためて回答しますが、現時点での回答です。

（１）あなたの主張はもともと土地が存在しないので実現可能性がない（原始的不能）ので無効だという主張に当たると思うののですが面積の問題をクリアーした上での主張となると思います。（実現可能性がないことを確定させる）ただあなたの土地を含んでしまえば土地自体は存在しているのでこの主張が通るかどうかは判断しかねます。
　
　そして一部が無効であるからすべて無効と主張したいようですが、無効な部分が分離できる場合、残りの部分は有効な契約として存続させる事が多いようです。
　たとえばサラ金の利息の問題が昨今問題になっていますが最高利息を超える部分は無効であるが最高利息までの部分は有効です。
　この場合最高利息が決まっているのですが、本件の場合境界を確定する必要があるでしょう。境界を確定させて無効部分を判断する。

　後段について

　意味が分かりにくいので、語句に対してと想像で答えます。

　甲と乙の契約を他の人が知り得ないのはしょうがないです。登記の義務がありませんから。

　時効を目的としての契約かどうかは立証できないので何とも言えません。変に主張すると侮辱罪にあたる可能性も有ると思います。
　
　質問者さんが嫌な思いをしているので社会的に認めるべきでない（公序良俗に反する）として無効となるかですが、公序良俗に反するとまではいえないのではないかと思います。

　時効の起算点ですが通常占有を始めた時点となります。契約を交わした時点ではなく実際に住み始めた時からです。相手の主張は認められません。ただ契約時から時間が経っているので実際に住み始めた日から計算しても効果は変わらないのではないかと思います。開始の時期よりもいつまで住んでいたかの方が問題です。占有の継続がないと考えられ時効の要件を満たさないのではと考えます。


　納得するまで聞いてくれたら良いですよ。ただすべてを信じないで下さい。間違えているものも有るかもしれません。おかしいと思ったら遠慮なく聞いて下さい。今回の回答では専門的な言葉（公序良俗、時効の起算点、原始的不能）も少し使ってみました。前回紹介した本でも説明されていますから調べてみて下さい。





　

　

この回答への補足

（１）「登記済登記證」にはＣとＺの間で行なわれています。「登記済登記證」で正当性を立証の証拠となるでしょうか？
これが所有の意思との関係で主張したいものの一つです。



（２）
（ａ）は無いと思われます。（急ぎ確認します。）
（ｂ）はあります。しかし乙は甲から購入したとの契約書に付いたものが別にあります。（これが今問題になっているもので占有部分を含めた地積図；30坪で登記もされていないので提出をしていない。→忘れたからとの理由）
（ｄ）全体を示すものはない。しかし交換等での作成のものはあります。（提出済）
（ｃ）（ｄ）と同様


（３）
（ａ）甲の土地３０坪
（ｂ）２０坪；実測　登記部分
（ｃ）２２坪（分筆はａｂの差１０坪でしたが甲の妻により錯誤の処理で２２坪になっています。）　

補足日時：2007/08/01 21:50

この回答へのお礼

重ねた質問に親切な解答を頂きありがとうございます。

補足に追加・訂正する部分ができましたので書き込みます。読みにくくてすみません。

（１）についてＣ・Ｚ間の売買契約書は見せてもらっていないが、「登記済登記證」にはＣとＺの間で２０坪で行なわれている。上の登記證で正当性を立証の根拠となるでしょうか？


☆時効を目的にしたか・・・の点ですが契約は３０坪として行い、その中に占有部分を入れていて今回売買があったと主張している点に対して登記可能だが忘れたとして行なわなかった事について社会的に認められない。これが所有の意思との関係で主張したいものの一つです。




（２）（３）は訂正なしです。

お礼日時：2007/08/02 00:39

No.12 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/30 04:24

　そもそも（１）の対象の面積がどこであるのか（２）の面積の対象がどこなのかはっきりしていないので、境界並びに所有権の確認請求されているのですから、乙がどのように主張するか分かりませんが、反論でなくても質問者さんがそのように主張すれば良いと思います。

　主張する場合法律で示されているから「～だ」と主張する必要はなく自分の考えを書けばよいです。（法律的な裏付けがある事が望ましいのは事実ですが）経験上裁判はそういうもののようです。
　
　私の見解ですが土地の対象の一部が存在しないとしても契約のすべてについて無効は認められないと思います。他人物売買が実際所有していなくても契約は有効となることからすると、存在しないものでもすべてについて有効となるかもしれません。事例や判例をしらないので説得力がないですが少々強引だと思います。

　乙にしても測量図だけでは証拠として弱いため認められないと考えて時効による取得を主張したのだと思います。（確定的な証拠があれば時効を主張する必要がないという事）

　実際の裁判で境界に関しての主張を立証する場合、甲とAを証人として裁判で尋問する事になると思います。ここで質問者さんが乙を尋問する事も出来ます。裁判所が判断する上で一番重要だと考えます。

　時効の対象となる部分については対象がどこからどこまでかを示す事で認められるとは思います。

　
　本件についてのすべてが載っているわけではありませんが、時効取得、占有などの物権について法的な知識をつけるために少し勉強すればどうでしょう。
　東京大学出版会から内田貴著の民法１～４が出版されています。大学の法学部のテキストにも採用されていてとても分かりやすいと思います。

　

この回答への補足

土地の対象の一部が存在しないとしても契約のすべてについて無効は認められない・・の点ですがこの事例で無効とすることが可能なものはどのようなところまであるとお考えでしょうか？


甲と乙との間の契約が第三者に知りえないこと。時効を目的として売買が行なわれたとも言える契約日から時効がスタートする（相手の主張する時効はこの日であると明記される）契約の正当性を主張することに対する矛盾とならないのか？それによって契約の最低限モラルとして主張することによって契約の反社会性を元に契約の占有部分について否定し、もって占有取得を覆すことはできないでしょうか？お考えを聞かせてください。

長期にわたりお付き合い願いましたがもう少しお願いします。

補足日時：2007/07/31 01:06

この回答へのお礼

内田貴著の民法、さっそく読んでみたいと思います。
この件で裁判や民法の現実など実感しました。その間いろいろと解答頂きありがとうございました。

お礼日時：2007/07/31 00:08

No.11 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/29 03:08

他人物売買についてですが、あなたに無効だと主張されたら私が乙だとしたら次のように反論します。

乙の登記の面積は１００で実測は１２０とします。
（１）Cとの契約は取り消した（２）債務の履行として甲に土地の引き渡しを求めた。そして甲はCから引き渡しを受けている。（３）登記済権利証の面積は１００であったが実測すると１２０であったので契約書は１２０として契約し甲より引き渡しをうけた。（４）登記済権利証には甲への変更を省略し乙に移した。
こういう事情であるので甲と乙との契約は有効であると。


　他人物売買というか他人同士の契約が無効とは誰も言えないと思います。（知らないだけかもしれませんが）文句を言えるのは売られてしまった所有者だけだと思います。


　契約書に関してですが、詐欺であろうと脅迫であろうと当事者が納得していれば有効ですね。契約書は有効ですが、あなたに主張出来るかは別で、境界の問題になると思います。裁判にといても契約書の面積と公文書の面積のどちらかと判断するのではなく境界を決める事になると思います。ですから契約書が有効でも悲観する必要はないと思います。

　占有についてですが最初は住んでいたが今は住んでいないとなると、時効に関しての攻めどころはそこかなと思います。占有が継続していないと主張すべきでしょう。

　抵当権は正当のようです。

　塀の形態で境界かどうかを判断するのは難しいと思います。根拠がないです。法的に塀の形態で境界かどうか決まるのなら良いですが現実には様々ですから。

　

この回答への補足

お蔭様で、頭の整理が、少しずつ出来てきました。繰り返して伺って申し訳ないと思いつつ伺いますがお許しください。　　分筆の一方の当事者である私自身に関わることであるので心配をしております。
まず分筆の乙側を記入の都合から(1)とします。私側を(2)として書きます。乙の主張（解答の上記部分）主張に対しての反論として次のように考えますが、指摘をしていただくとありがたいです。
（１）分筆をした(1)は１００であり、地積図をもって「実測」してあるので確定したものです「実測」としてあげられた１２０は(1)と占有部分を合わせたもので(1)の縄伸びではありません。占有部分を契約書によって購入したとするならば、分筆によって生じたのは(1)と(2)以外はなくよって契約の示す対象が存在しないもので契約書が経済行為としての売買を示していない以上、契約の存在がなかったことになります。よって契約書により乙が買ったということは存在せず（乙は契約書において１２０を購入したことを証拠として地境の承認を求める）よって時効を求める対象である占有部分は対象が不明なため上記の契約書同様存在えない

――占有の開始を契約の日としているので契約の意図するものは(1)が実測によって１２０になったとして契約により購入している。これに従わず承認がないときは時効をもって裁判をするというもの――

補足日時：2007/07/30 00:08

この回答へのお礼

塀の件をはじめ、具体的な対応を予想した現実的な見方についてはっきりと示して頂いて大変参考になりました。有難うございました。

お礼日時：2007/07/30 01:03

No.10 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/28 20:45

乙の土地取得の経緯

（１）甲が分筆して乙に売る事になる土地とAに売る事になる土地をそれぞれ登記した
（２）乙に売る事になる土地をCに売った。
（３）甲は乙に土地を売った。同時にCも乙に土地を売った。

　以上で間違いないでしょうか？間違いないとすると（３）のとき正当な土地の持ち主はCであるから甲と乙の土地売買は他人物売買という事になりそうですが、乙が問題にしなければ土地を取得した事になります。
　他人物売買でも有効で有るという事は既に言いましたが、Cに「所有権は乙に有る」と証言されたら他人物売買の処理は終わったものとして扱われると思います。
　

　占有についてですが、乙は土地を取得した当時は住んでいたのでしょうか？住んでいなかったのなら占有をしていないのではないかと考えます（私の見解です）


　抵当権についてですが、乙は登記していないということですから、登記簿上の所有者は甲ですか？そして、登記簿に記載されている債務者は誰ですか？（債務者が甲なら何の問題も有りません）抵当権者はだれですか？（抵当権者は本件とあまり関係ありませんが、確認してください）個人でしょうか？銀行でしょうか？

　仮に乙が土地を担保にお金を借りるたとした場合、お金を早急に用意する必要が有ったので登記をする時間がなかったと言われれば所有者として通常とるべき行動をとらなかったとは認められないと思います。登記をしない理由が有れば難しいと思います。抵当権設定と契約の日が同じであるのもなんらかの理由があるのではないかと思います。

　
　

この回答への補足

（１）（２）についてはその通りです。(３)の事ですが同時に２つの事が起きたことになりなりますが、「登記済権利證」を見せられた時の内容はＣが乙に売り面積は分筆の時の面積が書かれていた。しかし、契約書では、「実測」と書くことで、分筆時の面積＋占有部分面積を売買している。）その結果、契約書を証拠として、占有面積を含めた面積を買ったと主張している。他人物売買でも有効で有るという事はこのような場合にも成り立つのでしょうか？契約がどのような場合に無効となるのか？またどのような場合でも無効は有り得ないのか？教えて下さい。


乙が購入する数年前にＣが建物を建てそれを土地とともに購入しています。




また、Cに「所有権は乙に有る」と証言されたら他人物売買の処理は終わったものとして扱われる・・ということについてですが誰が売ろうと乙に対してであり、結果として乙が買った（乙のものになった）のであるならば契約書がどうあろうと許されると扱いを意味するものなのでしょうか？（法解釈上）


面積が２つの移転契約があっても許されるというのは個人的には認められないところですが、百歩譲って、結果的には、どのような方法をとっても乙に所有権が移る事は許せるとしても面積が２つの取引契約が違っている場合もＣの証言によって処理が終わったものとして扱われるのでしょうか？


法律とは違うのかもしれませんが、第三者にも多大な損害を与えるような行為でも当事者の契約の自由となる事に疑問を持ちます。また、乙は登記を含めてやるやらないは忘れたとか契約書を無くした。登記簿面積で売買しているにもかかわらず、契約書の中に「実測」の言葉をつけ、占有面積も含めていることを隠してしまうなどの詐欺的な行為も契約の自由として認められてしまう法律に憤りを覚えます。また、資料により分筆の面積も占有面積を隠した地積図も実測であり縄伸びではないと明らかであっても契約の自由として平然と無視する態度に無力感を覚える毎日です。契約の中身によって今回のわたしのように境界の承認を要求され全体の確認がなされていない地区で自分だけが確定を裁判によって求められる。契約書が公文書（登記申請書＝「登記済権利證」）と違う場合。契約書が公文書に優先した場合私のような立場の者は対抗できないことになるのでしょうか？

乙は土地を取得した当時は住んでいました。


登記簿上の所有者は乙です。登記簿に記載されている債務者は乙です。
抵当権者は銀行です。
抵当権設定と所有権移転の受付日は同じです。（売買）契約の日は３日前。金銭消費貸借の同日設定契約は売買契約と同日。

塀の権ですが一つ気づいたことがあります。公道に面したブロックの塀が入り口で切れる時にブロック６個分が道路より折れ曲がっている状態で入っています。一つの土地で公道側にブロックを作り入り口の部分を空ける為にＬ字型に道路よりブロック６個分ありそれが現状を見るとブロックの支えであり、角の部分にある手洗いと汲取り口の目隠しにあたる部分に相当していました。当然他は立ち入り自由で所有者は一人のときに作られたもので土地の仕切りではないならば占有について否定できると思いますがどうでしょうか？

補足日時：2007/07/28 23:46

この回答へのお礼

いつもご指摘いただいてありがとうございます。

お礼日時：2007/07/29 01:34

No.9 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/27 02:28

（１）についての疑問です。

土地を担保にお金をかりたというのはどのように判明したのでしょうか？もう一度確認しますが乙は登記してないですよね？普通登記されていない土地を担保にお金は貸さないと思います。
（３）
　契約書では売り主として登場しているのは甲で登記済権利証で売り主がCという事ですか？結果として乙は甲とCから同じ土地を買ったという事になっているという事ですか？

　一般論ですが不動産の売買についてですが、他人のものを売買しても、一つの不動産を何人かに売っても契約自体は有効です。ただ色々な問題が発生します。　
　それから登記の義務はないので登記をしない事だけをもって所有の意思の推定が覆るわけではない。（通常取るべき態度を取っていないとはいえない）

この回答への補足

(1)乙の登記簿謄本で抵当権が甲との売買契約の日に設定されていた事を根拠にしています。又、バブル期外では、時価の７０～８０%と言われるので登記が、出来るならするし　しなければならない状況でないでしょうか。（３）１つの取引に、２つの関係者と取引内容の契約書が有ったことになります。そこで、登記済権利書は、有るのだから　所有権移登記は、されたが　分筆時の地積面積と同じ面積を取引しているので地積の欄は、変わらなかった。塀までとする契約書は、契約が、あったとする上で必要になったのではないか。
　所有の意思の件は、上記の（１）の後段と、大金を借り入れをして売買をしたのだから、真の所有者であるなら　売り手に所有権移転をもとめる。又、建設業者である甲が、売り手の責務である事を知らずに、「忘れた。」しているのに同調しているのは、真の所有者としてあまりにも不自然で、通常とるべき態度をとっていない。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　甲と分筆した地番で売買しているのに「実測」　と　一言加えるだけで、縄伸びがあったように装って　占有部分を含めての売買があったとしています。そして、契約時より１０年以上も前の分筆登記の日に一部分あった塀（もともとは一つの土地であったなかに道路側のブロック塀の端の支えと手洗いのおこなった汲み取り口の目隠しを果たしている。その横には、その当時まで両方の建物で使用していた井戸とその配管が、後に私が購入する分筆した残りの土地にあった。このように　一体の土地として使われており、境というものではないと考えられる。）までを地積測量図として作ったものを持ち出してきて契約が存在した証拠であると主張している。不思議なことに登記を忘れただけだといい、測量図には、作成者と作成日が幽かにありボールペンで
なぞった跡があり、その上に申請人の記入がない。理由を登記をしていないからだとしている。
　　　

補足日時：2007/07/28 00:58

この回答へのお礼

遅くまで、回答をいっただき　有難うございました。
所有の意思まで、見て頂き　ありがとうございました。
　私も徹夜をしていてキイを押し違えたまま送ってしまいました。
かなり文が、飛んでいます。大変失礼しました。

お礼日時：2007/07/28 06:35

No.8 回答者： misae0627 回答日時： 2007/07/26 22:57

　確認を兼ねて聞きますが原告は甲から土地を買ったんですよね。

その土地は壁を境界としての面積で売買されていて私的ではあるが測量図もあるという事ですね。
　一方質問者さんの土地の前所有者Aは甲から土地を際測量図をもらって購入した。まずここで土地の範囲が問題ですが、Aからの言葉からすると壁はその土地に含まれていたと言う事ですね。ただ今現在その測量図がないので証拠はないということですね。また逆方向の隣地との交換後の測量図もないという事ですね。
　今現在質問者さんは登記をしているようですが、登記簿に甲が所有していた時の面積は記載されていませんか？甲の土地を分筆してあなたの地番になったという事も書かれていませんか？そこから売られた当時の面積がはっきりすると思うのですが。（実測とは異なるので確定は出来ませんが）

　時効に関してですが、所有の意思があるとする権原には売買があります。壁までを買ったと思っていたなら所有の意思は認められそうな感じです。（断言は出来ません）不鮮明な測量図が読み取れればかなり不利な気がします。そこで本当に壁までを所有しているという意思があったかどうか問題となると思います。その意思を覆すために争い部分（境界と思われる部分から壁まで）の占有の仕方を考える必要があると思います。この点で質問者さんは何をもって真の所有者なら取らない態度を示したと思っていますか？

この回答への補足

１、２はその通りです。３は面積は登記簿によりでます。しかし隣接する土地との確認が済んでいないので移動の可能性があります。

４真の所有者なら取らない態度として
(1)乙の借り入れの折り通常は登記面積よりも契約面積が多い時には契約により真の所有者であるなら登記を行なってより多い面積で契約するはずです。しかし当時甲と乙との間では登記が可能であるのにかかわらずこれをおこなわなかった。
(2)、(1)の時点で登記が行なわれていれば時効を待たずして所有をすることが真の持ち主であるならば可能であったこと
(3)（追加）契約書を調べるうちに気づいた点ですが、甲は所有権を義弟のＣに移転しています。（契約の１０年前）にもかかわらず、契約書では売主として登場しています。また一方で「登記済権利證」ではＣと乙とが登記面積で売買しています。（契約の存在を示すために乙が見せています。そこで、登記済権利證を確認）・・・契約が２つある可能性があります。


このような契約であっても契約当初から占有したとして認められるものなのでしょうか？

補足日時：2007/07/27 00:19

この回答へのお礼

わかりにくい質問の形になってしまいましたが、読み比べをして頂き、また抜けている点などをいろいろご指摘ありがとうございます。おかげさまで私のほうも整理がつき始めました。

お礼日時：2007/07/27 00:29