古い貸家について

築70年以上になる家を賃貸してます。
この家がもし地震等で倒壊し、借主が怪我（死亡）した場合の貸主の責任はどうなるのでしょうか？
借主はそこで商売をしてますので、不特定多数の人も出入りする建物です。
借主はこの先長く商売（居住）するつもりは無いらしく大規模な補強工事（ほとんど建替に近い）には
家賃の上昇の事から難色を示してます。
もし補強工事をするならその期間の仮店舗や営業保障をしてくれと言われてます。
長くは無いと言ってもその間に大地震で倒壊すればどうなるのか心配してます。

No.5 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/29 12:59

＃３，４

>もし家賃を無料にしたら貸主の前述の責任はどうなるのでしょうか？　つまり無償貸与でも賠償の責を負うのでしょうか？

賃貸契約（有料の契約）を解除して、使用貸借契約（無料の契約）にすれば、建物の維持に必要な必要費は借り手負担となりますので、責任はだいぶ軽減されると思いますが、問題はあります。

１）賃貸契約の場合借地借家法により借り手が保護され、大家が立ち退きを要求することは困難になっています。使用貸借契約ですと借地釈迦法が適用になりませんので、借り手の保護が無くなります。
使用貸借契約に変更するには、借り手の同意も必要ですので、果たして自分に不利になる契約変更に応じてくれるかどうかです。
また、引き渡しした時点での過失については責任を負わされる可能性が残ります。

２）借り手に対する責任は軽減されますが、不特定多数の人間が出入りすると言うことですので、第３者に対する責任もあります。
使用貸借であろうと賃貸契約であろうとそれは大家と借り手間だけの問題ですので、第３者からみれば、大家が建物所有者であることは代わりありませんので、第３者に対しては責任問題は変わらないと思います。


＞例えば期限を２年と区切り、この間の家賃を無料（立ち退き料として）にして期限までに退去をお願いするのはどうなのでしょうか？

この場合は、立ち退きの条件として家賃分相当の財産提供を申し出ていると言うことになります。そのため、賃貸契約は続いていることになりますので、有料であった場合と責任は変わらないと思います。

なお、期間を決めて退去することが合意ができていても、期限後も居座られた場合は、正当な事由をつけて異議を唱えないと、賃貸契約は継続されてしまいますので、立ち退きまで数年にわたる長期のような場合は、注意が必要です。

１９８１年以前の建物は耐震性が不足している建物があることがわかっているので、住居などでは無料で耐震診断を行ってくれます。
商業用なので無料とは行かないと思いますが、役所に相談してみてはいかがでしょうか？

この回答へのお礼

重ねて丁寧なご回答本当にありがとうございます。
おそらく一般人ではなくプロの方だとお見受けします。当方の疑問をすべて解りやすく説明して頂き感謝しています。
何も手を打たないのが一番まずいと思いますので、まずは耐震診断を受けて耐震補強の必要性を借主に説明説得してみます。公的機関の判断なら借主も聞いてくれる可能性がありそうです。ありがとうございました。

お礼日時：2007/08/29 19:33

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/27 19:39

＃３です。

耐震基準は時々変更されています。
しかし、築７０年となると１９３０年代のものですね。建築基準法が１９５０年（昭和２５年）に制定ですので、耐震設計はなされていないと考えられます。

耐震基準は時々変更されますので、そのときの基準を満たして建てられたものは違法建築ではありません。先の事例の建物は建てられて当時の時点で耐震基準を満たしていない違法建築だったため、その責任を問われたようです。

ちなみに、耐震基準が変わって基準を満たさなくなったものを既存不適格といいます。質問者の場合耐震基準自体がない時代に建てられたので既存不適格の扱いになるのではないかと思います（地域によっては、「市街地建築物法」という建築に関する法律が適用になりましたので、この基準により違法建築となるかもしれませんが）

阪神淡路大震災では多くの建物が倒壊しましたが、そのほとんどが新耐震基準といわれる１９８１年の耐震基準改正前の基準で建てられたものです。
これらの中には死亡事故が起きましたが、それは先にあるような判例のように損害賠償を認められていないと思います。
それらは既存不適格であって、違法なものではなかったからです。

というわけで、判例ほどの責任を問われないかもしれません。

ところで、建て替えに近いほど補修が必要で、その費用が賃料に比べて膨大になる場合、立ち退き要求に必要な正当な事由になるかもしれません。

一度費用などを見積もって、莫大になる上、借り手が協力してくれない場合は、安全上の問題から立ち退きの話をするという方法もあると思います。

この回答へのお礼

重ねてご回答ありがとうございます。
詳しい方のようなので、ご存知なら教えて頂きたいのですが、もし家賃を無料にしたら貸主の前述の責任はどうなるのでしょうか？　つまり無償貸与でも賠償の責を負うのでしょうか？
例えば期限を２年と区切り、この間の家賃を無料（立ち退き料として）にして期限までに退去をお願いするのはどうなのでしょうか？
正直なところ古屋に手間やお金はかけたくはないです。何事もなく数年後、穏便に退去して貰えればそれにこしたことはないのですが、その数年が２年なのか５年なのかまだはっきりしませんし、その間になにかあったらと考えてしまいます。
耐震工事は借主が地震に対し楽観的なので協力を得られそうにありません。建物はリフォームしてあり外観はまずまずです。宜しければ教えてくださいませ。

お礼日時：2007/08/28 13:19

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2007/08/27 16:21

先の回答にあるとおりです。

賃貸の大家の責任が問われた事例を紹介しておきます。
http://www.shizuoka-takken.or.jp/hanreikenkyuu/h …

建物の設置または管理に瑕疵があれば責任を問われます。

アパートでなく一戸建てのようですから、管理上の責任はまず、実際を使用している借り主にあります。
借り主が管理上問題有りと気づいて、貸し主に報告をしていれば、大家は修繕義務を負っていますので、責任は大家となります。

質問のケースでは、大家が気づいていますので、大家の責任が問われるかもしれませんが、修繕については借り手は協力する義務があり、協力を拒み被害を拡大させた分については、借り手の責任が問われます。

現状の耐震性などを把握して、必要性と責任問題を説明して、借り主に協力を仰ぐべきでしょう。
その際にはきちんと記録を残すことをおすすめします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
紹介の事例は私の危惧するとおりの内容です。
築70年の建物を耐震対策もせずに地震倒壊させれば貸主側の「予期される危険の放置」や「管理に瑕疵あり」になる可能性が高いということですね。
今一度、借主さんとよく話し合ってみます。
またご相談するかも知れませんので、その節は宜しくお願いします。

お礼日時：2007/08/27 17:29

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2007/08/27 11:41

大家してます

責任を求められる時も有るでしょう

通常は損害保険で「施設（建物）賠償責任担保」の保険か火災保険の特約に入ります
死亡時まで補償されるかどうかは知りません

http://www.matudakk.com/insurance_image/my_home. …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
火災保険には入ってもらってますが、家主の保険があるのは知りませんでした。保険会社に人身被害の保障について聞いてみます。

お礼日時：2007/08/27 16:04

No.1 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/08/27 11:06

天災地変による損害・被害は不可抗力ですから直ちに貸主に責任が及ぶとは思えません。

しかし、貸主が老朽化を認識しており、倒壊の危険を危惧されるなら、建て替えまではいかなくとも補強工事だけでも行なうべきだと思います。営業を続けたままでできる工事内容を専門家に相談するなどして、借主の安全を確保する義務はあると思います。
危険回避の工事で仮店舗の手配や営業保証まで負担することはないと思いますが、借主も休業は困るでしょうから、見栄えが悪くても外側から補強するなどの対策を立てられてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
今までは補修と修繕で持たせてましたが、昨今の地震報道で心配になりました。工務店に相談してみます。

お礼日時：2007/08/27 15:52