抵当に入っていたはずの家なのに…（少々長文です）

少々長くなりますが、相談にのっていただけますでしょうか。

父には事業をたたむ時に残した多額の借金があります。
全く返せないのが相手側もわかっているので、無理な取立てなどはされていません。但し、借金のカタに持ち家が抵当に入っていました。
持ち家は元々は父名義で、土地は他人から借りていますので持ち家のみが抵当に入っている状態でした。
相手側は到底返せないはずの借金のカタに抵当に入っている家を取り上げずにこのまま使わせてやる。その代わり月々家賃を納めるようにと言っており、当時（もう20年ほど前です）からしばらくの間、毎月家賃を納めていました。
借金の額の通知も定期的に来ていたようです。

ところが、数年前に地主がやってきて（地主と債権者は同一人物ではありません）『ここを5年以内に出て行くか、土地を買い取れ』と急に言ってきました。
『土地を買うお金は無い』と言ったところ、地主の言い分は以下の通りです。
(1)長年（40年近く）ここに暮らしているので、突然オマエたちは借地権云々と言い出すかもしれない。それにもしも父親急死した時に、この家をこのまま残していなくなるかもしれない。こちらとしては更地にして明け渡してくれなければ困る。
(2)いつまで生きているかわからないから、あとくされなくするためにも持ち家を父親名義ではなく、婿名義にしろ。

この時にきちんと相談すれば良かったのに、父はそのまま言うことを聞いてしまい、書類にサインしてしまったようです。

さて、長くなりましたがここからが本題なのですが、
(1)元々抵当に入っていたはずの財産の名義を債権者の断りもなく勝手に変更することは出来るのか。
名義が変わっているということは持ち家は既に抵当物件ではないということなのか。
(2)このサインをした頃から債権者に対して家賃も払っていないようなのですが（父は債権者が払わなくてもいいと言ってくれたと言っている）、私の考えでは債権者と地主が結託し、地主に損が無いような措置をしたのではないかと思うのですが、何か対抗手段はありますでしょうか（だまされたとしても書類にサインをしている以上は難しいとは思いますが）。
(3)持ち家はやはり当方で解体し、更地にしなければならないのか。

不明点等ありましたら補足しますのでよろしくお願い致します。

No.4 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/08/28 10:24

(1)抵当権付不動産の売買は登記上・法律上可能です。

登記簿を見れば判明する筈ですが、建物を抵当権付のままで、父親→婿へ売買・贈与した、ということになっているのでは、と推測します。この名義移転に抵当権者の承諾や書面は特段必要ありません。（但し、担保競売等の局面では甲区の名義移転よりも乙区の担保設定が優先します。）

(2)地主との借地契約と債権者との契約は全く別次元として考えるべきです。債権者としては、既に設定済の建物の担保権をよりどころに、価値のある「借地権」を現金に換価して債権回収に充てることが可能ですので、地主・債権者は利害関係が対立する関係にあります。

(3)「このサイン」というのが微妙でして、内容によっては「契約更改」により、本来強い権利であった父親の（旧）借地権を放棄して、単なる居住権的な婿名義の借地契約に切り替わっている可能性も考えられそうです。（もちろん、そうでないかも知れません）

(4)通常都市部では、借地権については、土地を借りて自分名義で建物を登記している借地人の権利が強く認められます。
例として、借地期限到来時は相応の更新料を支払って契約延長
　　　　　地主との合意ができれば、土地の更地価格の半分以下で土地所有権取得
　　　　　立退き時には、地主から借地権買戻しとして資金を得る
　　　　　借地権の第三者転売による資金化、等

本件は、借地契約関係資料・事業廃業時の残債務関係書類等を元に、専門家に相談しないと何とも言えない部分が多い事案かと考えます。但し、借地権自体に特段の拘りが無い（借地権価格に市場性が無い）のであれば、地主・借地人・担保権者の合意の元で適当な所で解決する（5年後無条件立退き・建物解体は地主負担・相応の最終金支払後抵当権抹消）という選択肢も有り得ます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ございません。

地主というのが父の同業者の人間ではあるのですが、信用できない人間なのです。お人よしというか勉強不足な父がだまされたのではないかと思っています（だまされた父にも責任はあると思います）。

つたない質問に丁寧に答えてくださった皆様方に感謝しております。
皆様方のアドバイスを参考に今一度自分たちで調べられる部分は調べ、不明点に関してはまたこちらに質問させていただいたり、専門家に相談したいと思います。

有難うございました。

お礼日時：2007/08/30 08:58

No.3 回答者： t750083379 回答日時： 2007/08/27 22:24

「親の代から、もう４０年以上、」ですか。

？
義兄の代理で親の代から、７０年以上、ここで借地権を更新しました。
借地権についてはその地域により、かなりの資産価値があります。
６：４とか７：３です。多いほうが借地人です。
１、 婿名義が判りませんが、本来相続についての書類が必要です。これは司法書士に依頼します。相続権利者全員の印鑑とか、相続権利者の権利放棄とかにより、相続人を決めます。
２、 あと地主との更新ですが、私の場合は更新料が４００万、地代は月３９０００円です。
２０年毎の更新だそうです。
３、 更新は特にトラブルがなければ司法書士に依頼し、契約書を作成。支払いが済めば終わりです。
４、 （注意）！！点は相続人を決めてあれば、あとの建て替えの取り決めとかあれば、特記事項で入れとけば良いでしょう。
５、 これら素人判断では大損です。借地権がありますから、これに現在ある証拠品を揃え、
（念のため、コピーです。）本体は大切にしまいます。これを持って先の司法書士、又は
弁護士に相談です。弁護士にも悪いの居ますから、まず、早く、司法書士に相談しましょう。
６、 お金が掛かって当面大変です。が今しないと相手の思う壷です。

この回答への補足

ご意見有難うございます。

実家は田舎なので資産価値はかなり低いと思われますし、地代もかなり安いようです。
また、当方としても借地権を主張すれば通るのかもしれませんが持ち家自体が古く（築40年以上）、将来的にそこに暮らす親類縁者も居ないこと、また地主が隣人であることなどから面倒がイヤなので5年以内の立ち退きを考えています。
立ち退くのはいいとして、最近になって抵当の問題などが浮かび上がってきました。父もまだそんなに年老いてはいないものの病院通いなどをしている身ですので、本人の意識がハッキリしているうちにきれいに出来る部分はきれいにしておきたいと思っています（本人はいたってノンキで、周囲の人間が困っているのですが）。

借地権を行使しない場合の処置等についてもしご存知のことがありましたら引き続きご回答をお願いしたいと思います。

補足日時：2007/08/27 22:43

No.2 回答者： cerise_cil 回答日時： 2007/08/27 22:22

謄本は一通1000円です。

土地と建物両方取っても2000円です。
所有者、抵当権者ともに記載されていますので、確認してください。

法務局（各地にあります）で取れますので、
分からなければ受付の人が丁寧に教えてくれますよ。

書類の事に関しては、サインした書類がないと何ともいえません。
それから、借金がどの程度残っているかにもよると思います。

この回答へのお礼

有難うございます。
近いうちに法務局に行って来ます。

書類については父が勝手に話しを進めてしまったらしく、
現段階ではハッキリとした書類があるのかどうかもわからないのです。
近いうちにその点についても確認を入れます。

お礼日時：2007/08/27 22:36

No.1 回答者： J_Hiragi 回答日時： 2007/08/27 22:10

(1)元々抵当に入っていたはずの財産の名義を債権者の断りもなく勝手に変更することは出来るのか。

名義が変わっているということは持ち家は既に抵当物件ではないということなのか。
→登記簿を確認しましょう。抵当権まではっきりわかります！

(2)このサインをした頃から債権者に対して家賃も払っていないようなのですが（父は債権者が払わなくてもいいと言ってくれたと言っている）、私の考えでは債権者と地主が結託し、地主に損が無いような措置をしたのではないかと思うのですが、何か対抗手段はありますでしょうか（だまされたとしても書類にサインをしている以上は難しいとは思いますが）。
→登記簿確認してからにしましょう。手数料（3千円ぐらい・・）
払えば確認できますので

(3)持ち家はやはり当方で解体し、更地にしなければならないのか
→サインした書面を確認できませんか？
それを隅から隅までみないといけませんよ

この回答へのお礼

有難うございます。
法律に疎いので登記簿の存在は知っていましたが頭が廻りませんでした。
近いうちに調べてみます。

お礼日時：2007/08/27 22:35