競売物件を購入した人

(1)競売物件を購入するさい非常に困った事や不便だなーと思った事がりましたか？
(2)競売物件を購入した時業者を絡めましたか？全て自力で収得しましたか？
(3)競売について何でも良いので、情報・アドバイスを下さい
宜しくお願いします・

No.1 回答者： 0705 回答日時： 2002/08/11 18:16

こんにちは。

競売についてある程度は知識があるとは思いますが、私なりの返答（意見）を致します。
(1)まず、建物つきであれば中は、全く調査できませんどんな瑕疵・欠陥があったとしても、それを誰も保証してくれません。
(2)(3)だから、相場値より格安で取得できますが、今現在、一般人（エンドユーザー）の参入が著しく、尚且つリスキーであるため、資金力のないが業者が競売に入札して、２～４割乗っけて、エンドに売却するケースが多いですね。あと、業者を絡めるのも１つの手だとは思いますが、そうした場合、結局やっぱりやめたとは、絶対言えないと思った方がいいですね。
運とタイミングが一番関わってくると思いますが、あと競売でやるとしたら、土地のみ（上物無し）がいいと思います。何を欲しいか（収益・自宅・土地・マンション）がある程度はっきりしていれば、もっといいアドバイスが出来ると思います。

この回答への補足

さすが専門家の意見ですね。　分かりやすくて助かります
図々しいのですが又新たに質問です！
何故？最近個人での参入が増えたのですか？その背景に何があるのですか？
個人の人は自力で入札しているのですか？それとも代行業者に頼んでいるのですか？
何も知らないので！是非ご教授願います。

補足日時：2002/08/12 14:16

No.2 回答者： hajime40 回答日時： 2002/08/12 17:11

ご存じのことと思いますが、裁判所等を通しての競売物件の場合は、「借金のかた」として出されたものがほとんどですよね。

その場合、その物件には抵当権というものが設定されています。
この抵当権というものがくせ者なんですよ。
たとえば、その抵当権に２０００万円の金額が設定され、借金も２０００万円がそっくり残っていたとします。
競売で１６００万で競り落とした場合、残りの４００万が足りなくなるわけですね。相手（借金を背負っている人）が残りの４００万をすぐに払ってくれれば、抵当は解けますが、そうでない場合（大抵そうなのですが）、残りの４００万が支払われるまで、抵当がついたままとなってしまいますし、抵当権を外すにも、手間と時間とお金がたくさんかかります。
（抵当権がついたままでは、買った人のものではなく、抵当をつけた銀行などの機関のものになったままですから、気をつけてください。悪い業者だと、重売なんてことが起こるかもしれません。）

抵当権がどうのこうのということまでは裁判所は何もしてくれませんので気をつけてください。裁判所は「売った」ということしかしてくれませんからね。

ということがあるので、競売物件に素人が手を出して、変なトラブルに巻き込まれることがあることをよく聞きます。（一昔前の居座り屋なんて商売があったように！　今でもあるのかな？）
また、その物件に一社だけでなく２社、３社の金融機関がまたがって関わっている場合、競り落としたとしても、その後それぞれの金融機関との話し合いを持って話をしなくてはならなくなり、この場合は非常に面倒なことになりますから気をつけてください。（そちらの業者は、なるべくお金を引き出して自分の損？を埋めようとしますから、悪い業者だった場合どれだけのお金を要求されることやら・・・）

競売物件に手を出す場合、その物件に対しての情報をよくとる必要がありますので、どんな背景で競売物件として出されたものなのか、抵当権などの設定はどうなっているのかなど、じっくり調べてから競売物件の購入をお考えなさった方がいいと思いますよ。

ご参考になさってみてくださいね。

この回答へのお礼

違った側面のアドバイス誠に有難う御座います。　　今後の参考に致します。

お礼日時：2002/08/13 02:18

No.3 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/08/13 14:43

＞何故？最近個人での参入が増えたのですか？その背景に何があるのですか？

現在の不動産競売は昭和５５年に制定された「民事執行法」と云う法律に従って進められています。それまでは「競売法」と云う法律でしたが、その法律では買いたい者が裁判所の競売場に出向き口頭のいわゆる「競り」でした。そうしますとおのずから顔見知りが多くなりその背景には「談合」がありました。そこでそれを回避するため「誰でも適正な価格で買うことができる」と云うスローガンで制定されました。その民事執行法を分析してみますと実にさまざまな点で「素人向け」に作られています。２０年以上経過した現在やっと社会もわかってきたと思います。
しかし、根底は不動産競売事件と云うように「事件」であることは昔も今も変わりありません。事件である以上買い受けた後になって新たな事件が発生する余地は否定できません。それらの実体的な改正はされないまま手続法（民事執行法）だけが先行している点に注意が必要と思われます。
それらのこともよく把握されないと、あとでとんでもないことになりかねませんので十分経験を積んだ専門家と相談しながら進めて下さい。

なお、hajime40さんが「・・・残りの４００万が支払われるまで、抵当がついたままとなってしまいます・・・」と云っておられますが、不動産競売は「消去主義」と云って買い受けた場合、例え、買受価格が抵当権の額より低い価格であったとしても買受人は残債を承継しません。裁判所の嘱託で全ての抵当権は抹消します。また「・・・その物件に一社だけでなく２社、３社の金融機関がまたがって関わっている場合、競り落としたとしても、その後それぞれの金融機関との話し合いを持って話をしなくてはならなくなり、・・・」とありますが、その点も消去主義を採用している現在では、そのようなことはなく複数の抵当権があったとしても全て裁判所の嘱託で抹消しています。

この回答への補足

競売業界について参考になるサイトありませんかね？

補足日時：2002/08/13 16:03

この回答へのお礼

的確な回答誠に有難う御座います！　
個人の参入の背景に法律改正が一枚噛んでるとは思いもしませんでした。

お礼日時：2002/08/13 15:59

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2002/08/14 08:57

＞競売業界について参考になるサイトありませんかね？

私自信のＨＰの紹介は禁止されているようなので友人（日本では指折り）を紹介します。

参考URL：http://homepage1.nifty.com/kyoubai/

この回答へのお礼

何度も回答頂いてありがとうございます。　早速見てみます

お礼日時：2002/08/14 19:05