中古マンションの価格算定の結果について聞きたい

中古マンションの購入を考えています。

物件の詳細は　築15年　メゾネットタイプの最上階の2フロア　130.48m2。マンションの総戸数は81戸です。

駅からはバス圏で、もよりバス停へも10分ほどかかる不便な所です

市況データーでは平米単価が　駅別・築年数別・間取り別・徒歩圏別と平均しますと　12.5万円ほどの場所で、同マンションの低層階ではこれ位の金額で売りだしていますが、（半年ほど売れ残っています）　
私の気になっているこのメゾネットタイプの平米単価が16.5万円です。

ちなみに隣にある築18年のマンションの平米単価は　8.5万円でした。

この差は一体どのようになっているのでしょうか？

明日にでも　不動産屋に問い合わせして　購入の商談に入りたいのですが、値引き交渉を考えているので、　どのように話を進めたらよいのか　教えてほしいです

メゾネットタイプでルーフバルコニーも34m2ついています
だから　m2単価がここまであがってしまうのでしょうか？　トイレは２つあります。　いちど部屋は見に行きましたが　クロスの張替えはしていましたが　その他は現状のままです。

どうぞ　良いアドバイスをお願いいたします

No.2 ベストアンサー 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2007/09/20 17:15

＞物件の詳細は　築15年　メゾネットタイプの最上階の2フロア　130.48m2。

質問者さんが気に入ったように、魅力的なマンションで多くの方も内覧されたのでしょうね。

＞半年ほど売れ残っています

高いから売れないのでしょう。
もし、他の価格と同等でしたら、質問者さんが内覧する前に売れていたことでしょう。
つまり、質問者さんにとっては又と無いチャンスです。

戦略を練りましょう。
(1)このマンションの売主は誰か？。
(2)半年売れないということは、これから半年売れない可能性を認識しているか。
(3)1年でどれほど価格が下がるか。
(4)年間の固定資産税・修繕費・修繕積立金等が無駄になるか等

きっと年間100万円以上の経費と値下がり部分があるはずです。
これらを題材に、作戦を練り価格交渉をしましょう。
ご夫婦で、演技も考えながら頑張ってください。

No.1 回答者： bunbun8 回答日時： 2007/09/20 12:51

新築分譲マンションならそれぞれ、角部屋であるとか最上階であるとかで価格差には根拠がありますが、中古となると売主さん次第というところがあります。

不動産業者が査定価格を示しても、いろいろな理由で、売却価額が決まります。例えば、残債の額とか、急がないとか・・
査定額の提示は一般的には最新での成約事例によることが多いですが、分譲会社の人気度とか構造が隣は鉄骨だけどこっちはＲＣとか、なんせいろいろだと思います。いろいろ。
幸い、同一マンションで半年売れていない物件がありますから、交渉材料にすることはできると思います。最上階でルーフバルコニーが付いているのであれば、低層階よりは単価も上になると思いますが、単価の低いほうが売れてないのでどのように売主と歩み寄るかだと思います。
実際の価格は２１５０万円くらいのようですが、おそらくイケても総額で２０００万～２０５０万というあたりの攻防のような気もしますが・・・。
（神戸阪神間での感覚ですが・・）