マンション購入。身の丈に合った物件の選び方は？

夫婦（28歳）と子供1歳の、三人家族で２ＤＫのアパートに住んでいます。
家賃は毎月、管理費・駐車場代合わせて83000円です。
今は主人だけが働いており、年収は400万を少しだけ上回る
位です。

夏の始まりからマンションを探し始めました。
今までで、15件くらい新築分譲を見て、大体3400万以下の物件を
見てきました。
何でその価格帯なのかというと、最初に見に行った物件で、試算を出して
もらい、毎月管理費等含め、払っていく金額が95000円位になるのが
分かったのでその位なら、今より1万円ほどのＵＰだし払えるかな？
と安易に思ったからです。
しかしそれは、変動一本の場合の試算で、金利の組み合わせも色々
あり、長期固定も組み込んで考える必要があると、物件を渡り歩く中
夫婦で気が付きました。

ローンの金利の選び方には諸説があり、変動だけでとか、35年ものを
半分と残りはどうするのがいいとか、色々な考え方があるようですが
このくらいの家計の家族の場合、的を絞るのならどの価格帯の物件が
良いのでしょうか？

頭金は100万円
諸費用は170万
引越しと、一部家電新調費用50万円
と言う感じで払うと、手元には50万円しか残りません。

一説に寄ると、引越し後最低3ヶ月ほどの生活費を現金として
残しておくのが理想だと・・・。そうなると新築マンションに住むのは
難しいのでしょうか？

現在は妻が育児休業中なので、復帰すれば年収は220万円ほどが見込め
ます。正社員ではありませんが、解雇が心配ない職種です。

今の生活費は↓夫収入24万強で・・・。
食費3万
雑費（子供おむつ代含む）1.5万
夫小遣（昼食代6千円含む）2.6万
妻小遣5千円
ガソリン代1.2万
夫婦生保2万
育英会返済4222円
夫婦携帯1万
光熱費、新聞その他32385円
住宅費83000円
で、毎月2万円程の黒字です。

マンションに住むとなると光熱費がやや上がる他に、子供の保育所代
が最高で5万円位（私立の場合。倍率の高い公立に入れば4万弱）かかり
ます。妻の収入は毎月14万程ですが、時給換算制なので、一日休むと
約10,000円の月収マイナスになります。子供が小さいので風邪などで
保育所を休んで面倒を見る場合、休んだ日数分手取りも減ってしまい、
こういう状態でローンを組むのは危険なのか不安になってしまいます。

◎できれば2700～3000万の新築のマンションに住みたいのですが・・◎

このような収入の家族はマンションはどの位の金額のを
検討可能なのでしょうか？？？
アメリカのサブプライム問題が他人事に感じることができず、
モデルルームでいくら担当の方に『買えますよ！』と強く
言われても怖い気がしてしまいます。

子供が小さくて返事が中々出来そうもありませんが、それでも
構わない方、ご助言お願い致します。
お詳しい方の書き込み、お待ちしております。

※ちなみに、現在住んでいる築5年のアパートに5年住んでいますが
一階で日当たりが悪く、汚い一軒家（お爺さんが一人暮らし）が
ベランダ側にあり、そこから夏場はゴキブリがやってきて、妻は
毎年夏になるとその虫のせいで半狂乱になってしまいます。
できれば来年の夏までに引越しを希望しています。
どんなにきれいにしていても、ベランダ側から侵入するようで・・・。


※ひやかし、揚げ足取りの書き込みはお控え下さい。
（双方共に時間の無駄だと思いますので。少なくとも私はそう思います）

No.4 ベストアンサー 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/10/18 16:12

マンションはなぜ新築にこだわりますか？

予算を下げて中古は如何でしょうか？
無理して購入してもこれからお金はもっと必要になります。
中古物件で築浅物件はどうでしょうか？
マンションに住んでも支払いはローンだけではありません。
管理費、修繕積立金、駐車場代、自治会費…たくさんあります。
毎年固定資産税等の税金も支払います。
ローンだけだと思われているのならもう一度確認しましょう。

無理して購入しても子供も大きくなるし、いろんな費用がかさみます。
お金は有ればあったほうが楽ですよ。

マンションはセキュリティは戸建てより安心ですが、
やはり共同住宅ということで気を遣います。

No.6 回答者： mifu33 回答日時： 2007/10/19 22:55

・現在のフラット35の金利を基準に、借入れ2000万円35年払いでも月々のローンが77,000円でプラスに管理費・修繕積立金・駐車場・固定資産税を含めるとそれだけで住宅費10万円余りです。

・現在の支出の内訳を拝見するとかなり堅実で、逆に言えば削れる所がありません。
・年齢的にまだお若いので、第２子・第３子が生まれる可能性が高いです。となると、当面は奥様の収入をあまり当てにしない方がよろしいかと思います。
・万が一（病気・怪我による長期入院等）に備えるには、最低半年分の生活費は常に確保する必要があります。

結論的にはもう少し資金を貯めてからが無難と言えるでしょう。ただ、現在の状況では近々ご引越しせざるを得ないと思います。となれば、当面賃貸になさるか、中古物件を探すかの選択になります。青田買いのマンションはリスクを伴います。中古なら現物を確認できる上、価格も手頃です。

No.5 回答者： tarotaro001 回答日時： 2007/10/18 17:19

まずは順序立てて整理してみましょう。

1.夫の年収４００万、妻の年収２２０万（の見込み）
2.現在の家賃８５０００円
3.現在は毎月２万の黒字
4.変動金利で借りると月９５０００円程度の見込み
5.小さいお子さんがいる

ですね。

まず問題点をいくつか。
1.住宅ローンを組むときは収入合算できない（現在奥さんは無職のため）
　復職するにしても３年分の収入を示す必要があるので向こう３年間は無理と思う必要がある。
　＞正社員ではありませんが、解雇が心配ない職種です。
　金融機関によっては正社員でない場合、収入合算を認めないところもあります。
　またこのご時世「解雇が心配ない職種」というのは存在しません。
　例えば、看護婦だったとします。最近ニュースでよく騒がれるように、雇用側が破綻すれば意味がありません。
　再就職先が見つけやすいですが、お子さんがいれば遠方での就職は難しいですし・・・
　とにかく過信はしないことです。

2.年収の５倍を目安とすると２０００万までのローンしか組めない。
　もちろんそれ以上も銀行によっては可能ですが、返済が苦しくなり、家のために働くことになる。
　借りれても２４００万が上限だと思います。

3.お子さんが小さい
　子供ひとりが成人するまでには少なくとも２０００万とも３０００万とも言われる支出が必要になる
　一番支出が大きい時期が、保育園（幼稚園）時代と高校卒業後も進学するとき。
　保育園時代は給食費を含めて何だかんだで月４～６万くらい必要になる。
　進学時には、専門学校で年２００万以上。

4.固定資産税＋修繕積立金の計上は？
　自宅を購入するということは、今後一生付きまとう支出です。
　マンションの場合、既に修繕積立金が計上されているかもしれませんが
　基本的に（物件にもよりますが）月３万円ほど別途計上しておく必要があります。

5.変動金利の不安
　ここ数年金利の上昇は鈍いですが、１０年後に５％になったとしてもおかしくありません。
　また３４００万、３５年固定、1.2％で試算しても月99000円です。
　＞毎月管理費等含め、払っていく金額が95000円位
　ということは、３年固定１％くらいのローンではないですか？
　こういったローンは４年目からグンと跳ね上がります。

6.３５年長期固定にした場合
　現実的な線でフラット３５で3.2％で試算すると
　３４００万、３５年固定、３．２％の場合
　月１３．５万
　の支払いになります。

この辺をどう捉えているかが一番の問題です。





とにかく３４００万を借りるとした場合、うまく変動金利をうまく利用できても（最初の３年間を除けば）月辺りの支払い額は１０万を超えると思ってください。
それプラス、管理費、駐車場、修繕積立金、固定資産税を加えれば
家にかかわるお金は月辺り１５万ほど計上する必要がでてきます。

No.3 回答者： kyaggknmb 回答日時： 2007/10/18 15:30

マンションをお考えの方に水をさすようで申し訳ありませンが、今までの経験上マンション購入した途端そんなつもりではなかった。

ということをよく聞き、一戸建ての買い替えを望む方が非常に多いです。
何故かと聞くと・賃貸マンションも分譲マンションも防音はさほど変わらない特に値打ちな物件ほど防音対策がとられていない。（先日も分譲マンションで下の階の人が上の階の人を訴えました。子供の足跡がうるさいと、判決は３６万円で解決したそうです）
・エレベーターに乗った時知らない人が乗ってくるから階段で行く。
・子供が幼児の頃はよいが、大きくなってくると荷物も増え手狭になる。それこそ勉強机が置けないという悩みが出る。
・窓とベランダは子供が落ちやすい設計のところもあるようで。。。
・毎月のローン以外に駐車場、共益費、管理費、維持費、自治会費、エレベーター代などが結構高い。（一戸建てならこの部分がいらない。）
・管理体制が整っているところは、階段掃除、エレベーター掃除をするところがある。
先ほどの防音の件ですが、上の階の人のトイレの流した音まで聞こえてくるそうです。
将来買い替えの時の良い条件は、利便性があるところ、屋上に近い眺望の良い角部屋が中古マンションでもよく売れるそうです。（１階は売れない→防犯上）
他多々あります。よく見極めて購入ください。

No.2 回答者： msama1920 回答日時： 2007/10/18 15:28

その年収と頭金では、マンション購入は厳しいと思います。

まず、頭金は最低でも10％、理想は20％です。
今、働いていない奥さんの収入を計算するのは危険です。
また、ローン審査も通りません。
現状では、2000万のマンション購入が上限だと思われます。

参考URL：http://www.hissie.com/nambai

No.1 回答者： cyoco-co 回答日時： 2007/10/18 15:17

私はマンション購入はあまりお勧めできません。

預貯金があるならお引越しされるにしても他の賃貸の物件のほうが良いかと思います。

年収がいくらあるとかは銀行などの審査に必要な数字なだけで実際に必要なのは払っていけるかと言うことと払えても箱（マンション）だけ立派で中で楽しく生きていけるか？と言うことだと経験上思います。
私の場合結婚する数ヶ月前に相手が勝手にマンションを購入、年収は７００万ぐらいあったと思いますが月のお給料が一定しておらず少ない月は２０万以下でした。
ボーナス払いもありましたが月で１２万払ってそれ以外に固定資産税、
マンションの保険（１年に１度９万ぐらいの支払い）など費用は高額でした。（離婚してるので昔の話です）
月々黒字といいますがこれから子供さんにもお金はかかるでしょうし
奥様の職場復帰した後のお給料を全て貯金に回して頭金は最低でも３分の１はためたほうが良いように思います。
今の住まいに不満があるのはわかりますが今は買わない方が良いように思います。
ローン以外にかかる費用もありますので良く考えた方が良いですよ。
他の方がもっといい回答があると思いますが本当によく考えて見てくださいね。