大規模修繕工事の適正費用はいくら？

今回中古マンション購入予定です。築６年１９戸５階建て。マンション全体の修繕積み立て金合計1037万円です。修繕積立費は私の部屋で月4550円、管理費18200円、全部委託管理、管理員無しです。面積公募518m2敷地割合98855分の5697です。大規模修繕は通常3000万円程度必要だと聞きますが、足りないような気がします。大規模修繕費いかがでしょうか？計画では１２年後の2012年に建築部門1197万円計画していますが甘く無いでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2007/10/21 13:04

マンション管理会社社員です。

マンションによって、規模、形状、設備等が違いますので、大規模改修工事のためにいくら貯めておけばよいか、と言う答えに正確にお答えすることはできないでしょう。積立額の見込みを立てるためには、やはり一級建築士による「長期修繕計画書」を作成する以外、方法はありません。費用は２０～４０万円くらいでしょう。

ただ、これも総会決議が必要であったり、難しい面もあります。そのような場合、あくまでも簡便法ですが、修繕積立金として専有面積１平米辺り２１０円～３００円程度を目安とする方法があります。質問者様のマンションの場合、世帯数が少ないので、１平米当たり２５０円程度を目安としますと、

２５０円×１０年×１２ヶ月×９８８平米＝約３，０００万円弱

となります。
実際にはここまではかからないと思いますが、やはり２千万円程度は貯めておきたいですね。修繕積立金は、できれば今の２倍程度は欲しいところです。

それと、他の方も指摘されていますが、管理費が高すぎます。直感的には、せいぜい月１２，０００円程度で十分と思われます。
まずは、管理委託費の値下げを交渉して、管理費を値下げします。で、値下げした分（１２，０００円になった場合は６，２００円）を、そのまま修繕積立金にすれば、毎月の支払額が変わらないで積立金を増やすことができますよ。

No.2 回答者： hubuliu 回答日時： 2007/10/19 07:31

購入予定ということであれば、慎重に計画されることをお勧めします。

管理会社との契約内容、長期修繕計画を確認される必要を感じます。

管理費が異常に高い。管理員なしで18200円は高いように思います。日勤管理員がいれば１９戸であれば安いことになります。（社会保険込で人件費４０万とすれば各戸負担は２万円以上）。よって清掃員が毎日半日以上清掃に入っていればそんなに高くないかもしれません。
管理組合と管理会社の契約内容を確認しその金額が納得できるかご確認されることをお勧めします。

修繕積立金が安い。新築時に売りやすくするため、修繕積立金を安く抑えるのはよくあることです。管理組合結成後、長期修繕計画を策定しそれに見合う修繕積立金の設定をおこなうことになりますが、それを行わないと、大規模修繕実施にあたり、借金をするか一時金を集めるかの必要が出てきます。当然大規模修繕は1回限りではありませんので、いずれ修繕積立金を値上げする必要が出てきます。
私のいるマンションでは新築後3年目に長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金額を策定、不足分は約10年かけて毎年少しずつ値上げをしています。その結果数年後に実施する大規模修繕実施時には修繕積立金だけで修繕可能です。また錆びる部分をステンレスに替える、設備を最新のものにかえるなどの「グレードアップ」を考慮しますと、修繕積立金は多少多めでちょうどいいことになります。

管理費が高く、修繕積立金が安いということから、「管理会社に食い物にされている」物件である可能性があります。可能な限り、現在の区分所有者とコンタクトを持ち、管理組合活動の状況と最初に申し上げた2点につきご確認されることをお勧めいたします。

No.1 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2007/10/19 05:45

マンションはタイル貼りですか？

マンションの外壁で修繕工事が異なります。
計画を１４～１５年後にしてはいかがでしょうか？
管理費が高く、修繕費が安いのがどうしてでしょうか？

この回答への補足

外壁はタイル貼りです。

補足日時：2007/10/19 10:42