建物名義は、共有or夫or妻？？

こんにちは。
近日中に新築物件を購入予定です。名義について質問します。
最近では、夫婦共有名義でも節税対策にあまり意味が無いと聞きました。3つの選択肢がありますが、それぞれのメリット、デメリットを検討したいので、よきアドバイス御願いします。

No.1 回答者： CREAMHOME 回答日時： 2007/10/24 19:01

こんにちは、家にまつわるＦＰをやってます。

まず前提がどうなっているのかで節税もちがってきます。

１、奥さんの収入又は貯蓄の有無。
２、相続税が掛かるほどの資産があるかないか。
３、家のためのローンがいくらあるのか。
４、ローンは誰名義で借りているのか。

　奥さんに収入がない、また過去に働いて貯蓄があった形跡がないのに共有名義にすると、旦那から奥さんへの贈与とみなされ贈与税を払わないといけません。

　旦那が死んだ場合、５千万＋子供の人数ｘ１千万を超える相続財産があれば、相続税を課税されるますので、家が共有名義か奥さんの名義になっていれば奥さんの持分には相続税はかかりません。

　所得税の住宅借入金控除を最大限生かすには、二人ともに住宅資金を借りていて、二人とも収入があればダブルで住宅借入金控除を受けれてお得です。しかし所得税がローン控除の金額に満たなければ税金が戻っては来ませんので、どちらか所得の多い人とのバランスをとって共有の割合を決めないと意味がありません。
　また将来、収入が変わったりすると絵に描いたもちになります。

　さらに離婚という事が発生したり、経済的に破綻した場合に共有であると売却にも不都合が生じる事態もありますので十分な検討が必要です。

この回答へのお礼

大変参考になりました。
1．有　
2．なし
3．3300万(親族より借入れ）
4．私(夫)の予定
ちなみに収入は、年収390万(夫)、年収110万(妻)※パートです。

特に気にせずに、私名義にした方がスッキリな気がしますが、どうでしょうか？

お礼日時：2007/10/24 19:28

No.2 回答者： noname#45516 回答日時： 2007/10/24 19:10

　税金に関して詳しいお話が出ましたので、心情について以前聞いた話を書きます。

　夫婦喧嘩の際に「俺の家から出て行け」と言われて傷付いた奥さんがいました。共働きならお金を出したのに法的に片方のものという不公平に見え、そうでなくとも内助の功で家を守っているのに、名義的に出てこないのでは家政婦のようではないか、という話を聞かされました。
　子はかすがいと言いますが、資産もかすがいになるかも知れません。夫婦喧嘩の際にどちらからも「出て行け」と言う権利がないのは、意外に良いことかも知れません。
　売る際にも、どちらか一方が勝手に話を進めることができず、良いこともありそうです。

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2007/10/24 21:42

No.4411　共働きの夫婦が住宅を買ったとき

国税庁の見解です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4411.htm
考えれば、当たり前のことですが。

No.4 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/10/24 21:48

#1のお礼の考え方が妥当でしょう

留意点として
親族からの借り入れでは、住宅ローン控除は適用になりません
また　贈与を疑われますから、返済方法を具体的に明示した借用証とその返済計画に基づいて返済していることを証明できるように対応してください（貸主の口座へ定期的に振り込んでいる記録を保管する等）

この回答へのお礼

ありがとうございます。その返済ですが、貸主を二人(父母）又は、一人(父）にするか検討中です。貸主の事を考え、利子分の収入を少なくすれば、所得税が減ると考えてます。(二人に返済です）
二人に振込みは、面倒ですが。　貸主の節税になりますでしょうか？

お礼日時：2007/10/25 07:45

No.5 回答者： outerlimit 回答日時： 2007/10/25 10:29

＃４のお礼に関して

利子は借り入れ残額にかかります
年間の返済額をどの程度想定していますか　？
年100万+利子分を返済するとして
3300万借り入れで　利率2％とすれば

初年度の利子は66万程度です　貸主の雑所得とすると　20万以上が課税されます
二人からの借り入れとした場合との違いは、地方税と併せても年3万程度でしょう
それよりも、母親からの借り入れとする場合、母親に貸し出せるだけの資産があったと認められるかが大問題です
貸し出せる資産が無かったと見なされれば、父親から母親への贈与となり、母親は多額の贈与税を支払うこととなります

なお、利子を0.5％とか低く抑えると、平均的な住宅ローンの利率との差分を贈与と見なされることがあります　が　
仮に借り入れ利率　0.0％　とし　住宅ローンの利率が3.0％の場合で　3.0％分の利子が贈与と認定されても
3300万の借り入れに対しては、贈与認定分は初年度で99万弱となり、贈与税の非課税枠に納まります（他からの贈与が無ければ)

ですので、借り入れ利率を0.6％程度とすることも一法です
(親が利子分の収入を当てにしているのでなければ・・・、その場合でも仕送り等とする方法もあります）

贈与税は、他の税に比べ税額が高いですから、贈与税だけには該当させないよう、充分な配慮が必要です
それに比べれば所得税など微々たるものです

No.6 回答者： CREAMHOME 回答日時： 2007/10/25 12:10

NO1です。

　皆さんから親族からの借り入れについての注意点がでているので説明はいいでしょう。何にしても後々証明できる第三者の記録が大事です。通帳の記録もしかりです。借用書を後で書いたと言われれば証拠がないので、公証人役場に行って日付の判子を押してもらい証明を残しておくという手法もあります。一度だけ公証人役場でしてもらったことがあります。費用は忘れましたが1万以下だったと思います。印紙も忘れずに！2通は必要ありません。控えはコピーで大丈夫。
　振込みは手間ですがオンラインで返済先と同じ銀行支店で開設しておけば手数料は０ですので問題ないでしょう、
　夫本人の節税はありませんね。少しでも銀行借り入れをすれば所得税が減らせますが、銀行ローンで借りる場合、抵当権設定費用、登記費用、保証料、保険など付帯する費用も高くなり、どうしても借りないといけない限り節税目的だけで借りても割が合うかどうかは注意が必要です。
　貸し付ける親族に税金が掛かるのも勿体無い話ですので、相続時清算課税でいくらか贈与してもらい、課税のされない範囲で残りを返済するのがいいんでしょうかね。清算課税は後で遅れて申告することは出来ないので注意が必要です。
　いずれにしても、確立の問題ですが、親族からの借金では完成後に税務署からどのような資金で建てたかというお問い合わせが来ると思いますので事前にきっちりしておきましょう。
　知り合いに税理士さんでもいれば具体的に相談に乗ってもらうのがベスト。費用がもったいないようなら税務署に直接確認してこれなら税金がかかりませんね？と念押ししておけば一番確実です。昨今は税務署も親切に教えてくれますよ。