買い時？

私の現状は
7年前　中古マンション購入（2480万）（兵庫県芦屋市）
不動産の簡単査定では、1150万円と診断されました。
築21年のマンションですが、見た目等感じさせないほど質は保っています。
ローン残高は銀行に1000万、公庫で200万円で、双方とも金利が2.3%程度です。（銀行は2028年まで支払い。）
妻と二人暮しで、私の年齢が35歳。一応上場企業で年収550万円ほどです。
今のマンションは駐車場が無く、別で借りて月15000円、戸数が少ない(30戸）ので、現在管理費修繕費が18000円と割高です。
さて、今のマンションはあまり不便が無く気に入っていおり、5年ぐらい後のイメージで買い換えを考えていましたが、知合い(不動産）に今買い替えの時期だと言われました。
彼曰く、今マンションと金利が安い（1%台）事と、消費税が上がる可能性がそんなに遠くないうちにある事、マンションの価格は上がり気味で有るとの事でした。(今が底値）
本当に買いどきなのでしょうか？又、私の条件で買い替えた方がメリットがあるのでしょうか？？
どなたか、不動産に詳しい方教えて下さい。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2005/02/09 16:01

今買い替えとなると頭金０での購入ですよね。

ご質問の残債の金額と年収、残存年数から推測すると今のマンション購入時にはそれなりの頭金は入れていたはずです。（そうじゃなければ大抵は負債が残るのですが）
今回はその頭金すらない状況での売却ですから、前よりも返済額は多くなり苦しくなることは目に見えています。

で、５年後に買い替え希望ということなのですが、まだ購入してから１２年で買い換えるということでしょうか。
今買い換えるということは、

（当初購入時頭金＋これまでの管理修繕費や税金の総額＋ローン支払総額）／７年／１２ヶ月＝毎月の居住費負担

で計算される負担をしていたということになります。
５年後であれば、７年のところが１２年となり、管理修繕費等の負担は増えますがトータルでは居住費負担は少ない方向に行くでしょう。
実はこの年数は長いほど負担は少なくなります。
計算では、

居住費総額＝購入時頭金＋管理修繕費用総額＋税金総額＋ローン支払い総額－売却時残存利益

となりこの居住費総額を年数で割れば一年間の負担額となり、更に１２ヶ月で割ると毎月の負担額になります。
今売るとローン金額と売却金額が同等なので売却時残存利益は０円ですね。

売却時残存利益はこれからはローン残高の減少に対して段々物件価格の下落が少なくなっていくので、残存利益は出てくるようになります。

管理修繕費が高いといわれますが１．８万の内訳が重要ですね。管理費は安い方が良いですが、修繕費費用が安いのは将来の修繕時に不足が出て追徴される可能性があるから、安ければよいというものではないです。

「今が買い時」は不動産屋の口癖であり、また確かに何時でも購入できる資力・準備のある人にとってはその通りなのですが、ご質問者のように現在既に物件を所有している、頭金０で購入することになる人など、準備のできていない人にまで単純に当てはまる話ではありません。

が、もし５年後に買い替えを本当に考えているのであれば、確かに消費税と金利の動向によっては、今の方がよいという可能性はあります。２０年後に買い替えをというのであればまず、いまである必要性はどこにもないのは明らかですが。

ただどちらにしても「新築」は２割程度割高なので、新築を次々購入はその割高分を支払い続けることになりますので、ご注意下さい。

あと金利１％台というのは今だけのことです。それで借りてもずっとその金利が続くわけではありませんからご注意下さい。将来の金利が上がるからというのであれば全期間固定のような商品を選ばなければ意味はないです。