住宅購入に係る贈与税対策について

平成26年中に、妻が1110万円の贈与を直系尊属である父から受贈した場合の、住宅建築に係る贈与税対策について質問です。

添付画像のように、土地から購入し注文住宅で建築しようと考えています。
資金繰りとしては、1110万円の贈与と2000万円の住宅ローンを考えており、土地代金については妻の贈与額にて購入し、土地すべてを妻名義にと考えています。
また、贈与残額を住宅の一部に充て、その部分は妻の持ち分、残りを住宅ローンによる私の持ち分と計画しています。なお、住宅は長期優良住宅の評価を受けようと考えています。

そこで質問です。

その１
まず、このような方法で贈与税対策になるのかという点と、土地はともかく住宅の持ち分（金額的な部分も含めて）を明確化する方法はどのような方法なのでしょうか？

その２
土地の仲介手数料や行政書士報酬など、諸経費に係る費用は贈与資金にて充ててよいのでしょうか？

その３
住宅に係る諸経費（その２のような）は住宅ローンで充てられるのでしょうか？

その４
その２，３が不適当であるような場合、手持ち資金が必要ということでしょうか？

以上、4点よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： tel0463 回答日時： 2014/02/12 20:32

一級建築士です。

1.土地の代金に住宅取得等資金の贈与税の非課税が使えるかどうか？

建築予定地の所管税務署さんに確認された方が良いですが、
土地を先行して取得される場合は、住宅取得等資金の贈与税の非課税の
適用範囲外となる可能性があります。
(過去、私が税務署さんに照会した際は、駄目でした。)
土地建物の一括した請負契約ならばOKです。

というのは、住宅取得等資金の贈与税の非課税枠なので、
住宅に係るお金の利用でないと不味いはずです。

なお、平成26年の12月31日までに住宅取得等資金の贈与があり、
平成27年の3月15日までに申告できれば、非課税枠の適用になります。

1110万という数字が出てきていますので、ご存じかと思いますが、
省エネ・耐震対応住宅の1000万の枠に加えて暦年贈与の110万を利用されるのですね。
質問者さんは、長期優良住宅の取得をされるようですので、
長期優良住宅の認定通知書（所管行政庁が発行してくれます。）
と
住宅用家屋証明書（新築）を一緒に税務署さんに持っていけば、500万上乗せできます。


建物の保存登記の際に
建物の持ち分に奥様の贈与を受けた分を割り当てて登記すれば問題ありません。


2.土地の仲介手数料や行政書士報酬など、諸経費に係る費用充ててよいか？
これも、過去に税務署さんに聞きましたが、
建物の付帯工事であれば（電気設備や給排水設備）問題ないですが、
諸経費に数えられるものは駄目だといわれました。

3.住宅に係る諸経費（その２のような）は住宅ローンで充てられるのでしょうか？
融資の審査を経て、銀行さんが貸してくれれば、充てられます。

4.手持ち資金について
贈与自体が手持ち資金みたいなものなので、銀行さんの融資額とで相殺すればよいかと思います。

何より、土地を先行して購入するにあたって、
住宅取得等資金の贈与税の非課税枠が利用できるか否かで問題が大きく変わってきます。
1110万が住宅取得等資金の贈与税の非課税枠に該当しないと、110万の暦年控除を外した
1000万に贈与税が掛かることとなり、
1000万以下の税率は40%、控除は125万なので、　400万-125万=275万
税金で持ってかれます。
ですから、まずは、建築予定地の所管の税務署さんに確認されることが一番だとお思います。

この回答への補足

貴重な建築士さんからの情報ありがとうございます。
土地と建物の一括契約が必要かもとのことですが、売買契約自体、土地の仲介者と工務店は違うわけで、そのような一括契約の方法があるのでしょうか？
それと先行して土地を購入というのは、期間的な制限ではなく、あくまでも別途契約を指すという認識でしょうか？
何か良い情報ありましたらよろしくお願いします。

補足日時：2014/02/12 22:12

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/02/12 12:58

再度回答します

建築費に含まれるものには、設計管理費用や追加工事で発生した躯体に固定される様な家具、棚類の設置や設置工事を要する照明器具類なども対象となります。
カーテン、ブラインド類やペンダント照明などは対象となりません。
住宅ローン控除も同様です。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/02/10 17:32

＞まず、このような方法で贈与税対策になるのかという点と、土地はともかく住宅の持ち分（金額的な部分も含めて）を明確化する方法はどのような方法なのでしょうか？

可能ですが、来年の3月15日までに原則完成入居する必要があります。その時期だけ間違いないようにすれば問題ありません。

2、諸費用には充当できません。あくまで土地建物代金のみです。贈与を受けた金額全額、土地や建物の持分として登記することが必要です。

3、住宅ローンの融資金を諸費用に援用しても銀行は問題はありません。奥さんが有する土地や建物持分にも、抵当権が設定されますので問題ありません。

4、必要ありません。また贈与を受けた資金を途中で諸費用に使用したりしても差し支えありません。
あくまで最終的な登記で持分登記を行えばOKです。

この場合、住宅取得資金の贈与の特例を優先させますから、例えば　土地1000万、建物1900万円、諸費用210万円で総額3110万の場合、土地が全額贈与分とし奥さんの所有権単有とすれば、建物は1900分の110が奥さんの持分となります。10万は省いてしまっても問題ありませんので19分の1。
住宅ローン控除の申請時には、質問者さんの建物の持分19分の18で1800万となりますから、2000万借入れして年末残高が2000万近くとも18万円分が1年の最大の還付額となります。
これが少なくなるのは課税額が大きな贈与税の非課税対策を優先させますから、仕方ありません。

また、長期優良住宅の質を求めてそうされるなら良いのですが、住宅取得資金贈与の適用を受けるための仕様選択ならば、他に相続時課税清算制度などの特例もありますので、長期優良住宅のコストアップと税制の優遇や還付額を天秤にかけて判断してください。両者の併用も可能です。国税のHPなどご覧になりご確認ください。

この回答への補足

とても分かりやすい回答で助かります＾＾
追記で申し訳ないのですが、設計士に依頼後、工務店等に発注するような場合、設計料は贈与非課税対象となるのでしょうか？

補足日時：2014/02/11 12:04

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/02/10 16:59

妻が1110万円の贈与を直系尊属である父から受贈した場合には500万円近い贈与税納付が妻に課せられます。