住宅取得時の贈与税について

住宅の取得時にかかる贈与で悩んでおります。

詳細は、現在30才で夫婦共働き、子供はいません。
今度、事情があり私(夫)の実家のマンションの隣の号室を今年の11月頃に購入しようかと考えております。
取得金額がおよそ2000万で、もちろん居住目的です。これを夫婦共有名義(50%づつ）とし、

妻の持ち分1000万円分＝全額を妻の親から資金援助。

私の持ち分1000万円分＝頭金100万＋残額を住宅ローン

つまり頭金1100万で残りをローンで考えておりました。
ここで問題が妻の両親からの贈与で、このマンションは専有面積が50m2未満で、しかも妻の親が65才未満です。
税金関係の本で調べると、贈与税の暦年課税以外の方式(相続時精算課税や住宅取得資金夫贈与の特例など）だと専有面積と親の年齢で適用できないみたいなのです。
通常の贈与ではあまりに税が高いので、妻も住宅ローンを組むか悩んでおります。
上記の内容で、税金やローンなどを考えて、賢い方法はないでしょうか？
あまりこちらの方面に詳しくないのでよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/22 11:47

共有持分を奥様の親御さん名義にして、65歳過ぎたら生前贈与。

補足。

実は、この方法（親名義での共有）は私自身、実践済みなのですが
ひとつだけちょっと厄介なのは、売却するとき。
買うときは登記の委任状と実印と購入代金があれば、大丈夫ですが
売却の際は、書士が本人意思を確認jしに出向くケースがあります。
私は、離婚した際妻の持分を親に譲渡して譲渡代価で
財産分与の清算をしたのですが
とにかく、共有物の売却など親の登記の委任状など
母親が高齢で大変苦労しました。
売却代金の使途にも税務上気をつかいます。
65歳の時点で生前贈与（申請が必要）をしておくほうが楽です。

所有権移転登記の費用が出ますが、書士代とあわせて15万円
くらいだったと思います。
２５００万円の（資産の種類を問わない)贈与は確か時限立法では
なかったと記憶していますが・・

親から借りたことにしてというと
「住宅購入資金のお尋ね」が、税務署から来たとき（これの返事は
任意ですけどあたかも強制風に書いてあります）
「親からの借り入れ」と書いて書類出してしまったりすると厄介です。
１０００万くらいなら、税務署が追いかけてこない気もしますが
わざわざ用心して、毎月口座振込み→返金
もめんどうです。

１０００万のローン組むのなら抵当権設定費用、ローン保証料ほかで
30万円、
２．３％の20年ローンでも月々５２千円
金利分合計は２４０万円です。
繰上げ返済を毎年110万円づつやったとして10年で完済。
でも金利は１４０万円くらいは払う計算です

贈与税なら、（1000万円­－１１０万円­）×0.4－１２５万円＝231万円
やっぱり面倒でも一旦親名義がいいですね。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
詳細なアドバイス感謝します。
他の方のアドバイスで「借りる」、「いったん親の名義→65歳時に生前贈与」、「非課税の110万円づつを毎年譲与」と考えになかった選択支が出て、みなさまに大変感謝しております。
まだ検討中ですが、金銭的みても一時的に親の名義にした後、生前贈与が一番かと考えております(現在、定年間際なので5年程度でできますし）。
ちょっと不安があるとすれば、義父母の名義に対して、私(夫）の親が難色を示さなければ良いかな．．。

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2005/04/25 17:03

No.4 回答者： noname#17334 回答日時： 2005/04/22 09:56

簡単です。

共有名義のうち奥様名義にしないで、奥様の親名義のまま共有します。
家賃については「使用貸借」つまり奥さんが親からタダで借りていると
いうことでＯＫ（課税されたりしません）
奥様の親御さんが65歳すぎたら、もし必要なら相続時清算の生前贈与します。
制度が変わっていたらそのままタダで借りて死亡時に相続でも可。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
なるほど！そういう手もありますね。検討させていただきます。

お礼日時：2005/04/25 16:44

No.3 回答者： koushirou29 回答日時： 2005/04/21 17:34

50m2以上であれば何の問題もないのですが残念ですね。

住宅取得資金の場合の贈与には特例がありますので、親の年齢は気にしなくても大丈夫なのですが、広さだけはどうにもなりませんね。

親からの借り入れというのも手ですが、後々税務署に突っ込まれないとも限りません。
そこで奥さんもローンを組まれて、なるべく短期にしてローンの支払いを援助していただいたらどうでしょう？
実際は初めに1000万円いただいたとしても....。
数年後に繰り上げ返済でもしてしまえば更に金利は払わないで済みますし。どうでしょうか？？

参考URL：http://www.taxanswer.nta.go.jp/4503.htm

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。
そうなのです、この住居はゆくゆく親の老後用の住居として考えているので50m2ないのです。
他の方のアドバイスにもあったように、借りる場合や非課税額の譲与を繰り返す案などもう少し検討したいと思います。

お礼日時：2005/04/25 16:42

No.2 回答者： gavai123 回答日時： 2005/04/21 16:18

NO,1の方が書かれている通り

親から借り入れをしたということで
月々ほんの少しの金利を上乗せしている形で
親の口座に振り込んでいれば、贈与には当たりませんから
税金はかからないですよ。

この回答へのお礼

返答ありがとうございます。なるほど、借りるという選択支は頭にありませんでした。検討させていただきます。

お礼日時：2005/04/25 16:33

No.1 回答者： fitzandnao 回答日時： 2005/04/21 16:07

非課税以外は親からの借り入れということにすれば?

この回答へのお礼

返答ありがとうございます。なるほど、借りるという選択支は頭にありませんでした。検討させていただきます。

お礼日時：2005/04/25 16:33