共有名義について

年内に家を建てるのですが
身内の現金をかき集めて建てるため
(金利の発生する)ローンは組みません。

名義もとりあえず夫にしようと思っていたのですが
供働きなので現金の一部を自分が出して
身内への今後の支払いも負担する場合は
贈与税が発生してしまうのでしょうか？

誰か教えてください。

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/28 14:19

>貸主も利子は要らないといってくれているので上記のような手続きをとらずに

利息なき借金は税務署は借金とは認めてくれません。贈与であると認定しますので、贈与税がかかるでしょう。

>全部主人の資産ということで申請をすることも可能なのでしょうか？
これは贈与するということですね。可能ですが、贈与税がかかります。
贈与税は１１０万までは非課税ですがそれ以上は課税されます。かなり高額です。
具体的には、
http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm
をご覧下さい。

つまり、人の好意でお金をもらう／借りる場合であっても、贈与税に対する対策をきちんと考えなければ自由に出来るものでは無いということです。
安易には出来ないのです。
理由は相続税で脱税する人がいるので、それを防止するためにこの贈与税という仕組みが出来ました。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。
とても勉強になりました。
夜にでも主人と相談してみます。

お礼日時：2004/06/28 14:32

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/27 10:19

まず「贈与税」は「贈与されたお金」に対してかかります。

つまり借りているだけのお金であれば、贈与税の対象にはなりません。
なお、贈与税は年１１０万以上（先の回答で６０万というのは昔の話です）の時にかかります。

そこで、購入時の資金が誰が出したのかというのが問題になります。
基本的に不動産を購入するときには、出資した人の持分をきちんと登記しないと贈与になってしまうというのか注意点です。

１．夫の収入でためたお金
　夫のお金です。問題なくこの分は夫の名義に。

２．妻の収入でためたお金
　妻のお金です。出資したらその分妻の名義に。

３．夫の両親
　夫が自分の親から「贈与されたお金」であれば、それを夫の持分とすると贈与税の対象になります。
　但し、住宅資金特例により、贈与税が非課税になる制度がありますので、それを利用する方法もあります。
　もし夫が親から借りただけという場合は、金銭消費貸借証書を作成し（収入印紙も貼る必要があります）銀行口座経由で返済する方法をとれば「借りただけ」ですから贈与税はかかりません。
　但し、きちんと金利も定め（相場の金利にする必要があります）、返済期間は合理的な期間であることが必要です。
　たとえば、親が９０歳までの返済期間などは生存している可能性が低くなりますので認められません。
　また返済しないと贈与と認定される場合もあります。

４．妻の両親
　基本的に夫の場合をそのまま当てはめればよいです。
　すなわち、住宅資金特例で贈与してもらうのであれば、それは妻が贈与を受けたことになるので妻の持分を登記します。
　住宅資金特例では妻の両親－＞夫ということは出来ません。

５．その他親族
　祖父母に関しては住宅資金特例が使えます。
　それ以外の人は使えないので、借りるか、あるいはその人の持分を登記するということになります。

なお、夫婦の場合、将来夫婦で負担するつもりという場合に、では妻が一部返済する分を初めから持分に登記するかどうかというのは難しい問題です。
妻が確実に返済するというのであれば、金銭消費貸借証書では連帯債務者として夫、妻が連名でなり、返済をすればよろしいです。
が、途中で妻が出産その他の理由で働くことを辞めて、夫が妻の分をカバーすると今度は夫から妻への贈与となります。
とはいえ、いちいち厳密にはやっていられないので、
　・妻の持分はとりあえずはなしで、実際の返済は妻も一部行う
　・妻も連帯債務者となり持分を登記、妻が働けない場合は夫が代わりに支払う
という形にして、その後適当なところで持分を実際に支払った人の割合で登記を修正する（これを更正登記といいます）方法もあります。

更正登記は抵当権が設定（銀行などから借りた時につけられる物）されていなければ司法書士に依頼すればやってくれますし、自分たちでもそれほど難しくはありません。

なお、住宅資金特例は現在２つの制度があります。

一つは５５０万まで自分の親、祖父母から非課税で贈与してもらえる物。
二つ目は相続時精算課税制度といい、住宅資金贈与特例１０００万＋２５００万＝３５００万まで贈与税が非課税で贈与してもらえるもの。

です。但し適用要件が色々ありますので、事前に税務署で良くお聞き下さい。
税務署ではパンフレットを用意してあります。

では。

この回答への補足

『金銭消費貸借証書』っていうのがあるんですね。
勉強になりました。
貸主も利子は要らないといってくれているので
上記のような手続きをとらずに
全部主人の資産ということで申請をすることも
可能なのでしょうか？

補足日時：2004/06/28 09:17

No.3 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2004/06/25 17:51

こんにちは。

建築にかかる費用を分母として、質問者様が出す現金＋質問者様が返済する金額を分子としたものが新築建物の「本来の」質問者様の所有権の持分です。

例えば、建築費3000万円として、質問者さんが500万年出してさらに500万円の返済をする場合は、持分３分の１ということになります。（1000万円／3000万円）
この建物をご主人の単独所有で登記した場合、1000万円を質問者さんがご主人に贈与したことになりますので、当然贈与税の対象となります。

「贈与税を払わない」というのであれば、贈与をしない。つまり、本来の所有権の割合で登記をすればいいわけです。（ご主人との共有ですので、必要以上に細かい数字にする必要はないと思いますが）

「場合によっては」「なりかねません」という表現は税務署が個人の住宅すべての贈与関係を詳細に調査できるわけではないので、実質、贈与をしてしまっても申告・納税をすることのない人も多い。
しかし、税務調査が行われた場合、贈与税を徴収されかねません。という意味だと思います。もっとも参考URLにも記載がありますが、後日、実体に合わせての訂正（更正登記）も可能です。

建物が完成した後に、「建物表示登記」「所有権保存登記」を申請することになります。建物表示登記申請の代理を行う土地家屋調査士が質問者様やご主人に「所有者」の確認をしますので、事実関係を述べ打ち合わせするようにしてください。
（心配なさらなくても大丈夫ですよ）

この回答へのお礼

すごくわかりやすかったです。
ありがとうございました。

お礼日時：2004/06/28 09:12

No.2 回答者： Tsukasa0215 回答日時： 2004/06/25 16:39

年間60万円を超える贈与に関しては贈与税の対象になります。

（下記URLより引用）

と言う事は、年間６０万を超えないぎりぎりの金額にしておけば…という事です。

この回答へのお礼

度々ありがとうございます。
借りたものを返す場合は『贈与』の対象にならないということですよね。

お礼日時：2004/06/28 09:08

No.1 回答者： Tsukasa0215 回答日時： 2004/06/25 16:03

下記のＵＲＬをご覧下さい。

参考URL：http://village.infoweb.ne.jp/~gladee/kyouzou1.htm

この回答への補足

参考URLを見たうえでの質問です。
＞場合によっては
とか
＞対象になりかねません。
という表現が素人には理解できないのですが
共有名義にしないと100%贈与税がかかるのですか？

補足日時：2004/06/25 16:07