中古マンションを買う際に入居可能日が決まってないのですが

Question

先日中古マンションを内覧し、
今週末に契約という流れでスケジュールを
組んでいます。
ひとつ気がかりなのが
売主さんがまだ住まれていて、具体的に○月○日に
入居可能という日がまだ決まっていないのです。
というのも売主さんはだいたい3月下旬くらいには新しい家に
引っ越す予定です、とのことらしいです。（仲介業者より）
そんな状態で契約するのが少し不安なのですが問題ないのでしょうか？
私としては今賃貸物件のため日割りできないので4月初めに引っ越すのとはだいぶ費用が変わるのですがそういったことを契約日当日に
売主に直接話して交渉するのはおかしいことですか？
前もって仲介業者にしっかり決めてもらったほうがよいのでしょうか？
どなたか詳しい方、教えてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

commitment#1 · Accepted Answer

＞先方が決まっていないのでそのあたりも含めて契約の日に話をすすめていきたいと思います、との趣旨でした

契約の日ということは契約書は完成しているはずです。
ですから「契約の日に話をすすめていく」というのでは遅いです。

1の方も書かれていますが決済引渡日というのは「○月○日」と日を指定するよりも「○月○日まで」「○月末日まで」のように期限を切ることのほうが多いです。そして契約後、売主は引渡す準備を進め、買主は資金準備（融資等）を進めて、期日が迫ってきたところで「では○月○日にしましょう」というように調整するものです。

＞売主さんはだいたい3月下旬くらいには新しい家に引っ越す予定です

では引渡しは「3月末日までに」で良いでしょう。遅延した場合には損害が発生する旨もきちんと確認しておいたほうが良いです。
又、売主さんが「3月末日まででは引越し完了できるか微妙」というならば「4月○日まで」と無理のない範囲で契約するべきです。

契約というのは約束事でありお互いに義務を課すものですから、合意の基で進めていってください。
最初に書いたようにこういう打ち合わせは「契約の日」にするものではありません。契約書を作成する前に打ち合わせて、当日は打ち合わせた内容の通りの書面に調印するのみ、という方法がスマートです。

逆に、引渡し期日すら定まらないのに契約を急かすのは、仲介業者の営利目的の動きに付き合わされているに過ぎません。

commitment#1 · Answer

＞これでは甘いのでしょうか？

考え方の問題なんですけど、
＞買主に生じる一切の損害を買主（←売主ですね）が補償するものとする
と、書かれていることをきちんと守る人は、最初から猶予期間の10日間も守るでしょう。つまり約束事を守らない人に対しては何を書いても影響力がないし、法的に争えば質問者が勝てるにしても、そんな事に巻き込まれること自体が損害です。

ですから、意味もなく契約条件を複雑化させる必要は全くなくて、5の回答でも書いたように「売主又は買主において、どうしても引渡しを猶予しなければならない、お互いが認める特別な事情」が無いとすれば、普通に「決済同時引渡し」の取引にすれば良いのです。

なぜ決済後に引渡しを猶予しなければならないのか、通常ではありませんのでその点を仲介業者に尋ねてみてはいかがですか？

売主の退去が4/20までに完了するのでしたら、決済引渡日を4/20にすれば良いのです。なぜ決済だけ4/10なのか？
要するに、『売主にとって、引渡す10日前に決済代金が入らないといけない理由が何かあるの？』　ということなんです。
買い替えにあたって、あなたからの入金を待たないと次買う物件の代金が支払えないとか？それならそれが理由にはなりますが、もしそういう理由ならばあなたから見た場合「では次買う物件が買えなくなって、行き先が無くなったらどうするの？」というリスクが生じますよね？
この様に、どう転んでも解決できるような筋道を立ててから取引しなければなりません。

猶予を認めて損害賠償を謳った契約書で調印するのは、それはそれで質問者の勝手なんですけど、通常の取引と違う流れでやろうとしているのですから、「なぜ？」という理由の部分をきちんとクリアにしておくことが大切です。
その理由も解らないまま、質問者にとってリスクのある取引に応じるのはいかがなものか？ということが言いたいのです。

私は一応業界人ですけど、取引においてきちんと事情を説明できない裏側には「後ろめたい理由」があることが多いんですよ。今回の仲介業者のように「中古住宅の売買は決済後に引渡し猶予期間10日設けるのが通常」などと、うそぶいている背景をしっかり押さえることが必要ではないかと感じましたので、少し余計なお世話の領域かもしれませんが追記させていただきました。

commitment#1 · Answer

3の方への補足を拝見したのですが・・、
その仲介業者は大丈夫ですか？（笑）

まず不動産売買取引においては「決済」（買主が売主に対して売買代金の支払いを完了する）と同時に所有権を移転し、物件を引渡すのが通常であり原則です。
つまり決済と引渡しというのは本来同時に行われるものですから、

＞中古の家の販売では猶予期間？みたいなものがあるので通常10日設けており

猶予期間を通常10日間設けるということはありません。
確かに残金決済をした後に、引渡しの猶予期間を認めるような内容の契約もたまにはありますが、それはよほどの事情があるケースでむしろ稀です。
（買主が全額支払うのに、その時点で物件が引渡されないというリスクを考えれば理解出来ますよね？決済前であれば「売主が引渡せる状況にないならば、買主もまだ金を払わない」という選択が出来ますが、支払った後で約束通りに引渡されない事態が発生すると非常に厄介です）

今回の取引では、決済後に引渡しを猶予しなければならないような特別な事情が売主買主のどちらかにでもありますか？例えば売主さんは決済して金が入ってこないと自らの引越し費用が出せないのですか？
あなたが引渡し猶予を認める内容で契約することは自由ですが、特段の事情が無ければ「決済すると同時の引渡し」という当たり前の契約をしてください。
もし引渡し猶予を認める場合には、相手が金だけ受け取って約束通りに引渡さないリスクがあることをよく認識してください。ルーズな条件を出す人というのは行動もルーズです。

又、決済後に約束通り引渡されないリスクを回避する一つの方法として、裁判所にて即決和解の手続をしておくこともあります。これをすることで期日を過ぎれば直ちに退去させるべく強制執行の手続に入れるからです。
大袈裟と思うかもしれませんが、大きな取引におけるリスク回避、自己権利の保全を図るというのは当たり前のことで、そういうことをしないで後から大きな問題に発展することが実際に起こり得るのです。

kuri_kurio · Answer

No.3で回答したものです。結論から言いいますと
仲介業者さんが言われる「決済日」の意味がわかりません。

通常「決済日」と言えば残代金の支払決済日のことを言うものだと
解釈しますが、実際の代金支払いはどのようなスケジュールで
行われるのでしょうか？

残代金を支払った（同時に前所有者から貴方の所有権を移転する）後に
前所有者が○日以内に明け渡さなければいけないという決まりについては
お互いが納得して取り決める以外は法的な根拠もないと思います。

ご存知のとおり口頭でのやり取りは後に争いになった際に
「言った」「言わない」の水掛け論になる危険性があります。
また、相手の言う語句の意味がわからないと
業者は「○○という意味で言った」が貴方は「××という意味で受け取った」
などとトラブルの原因になります。

先の回答（No3）で書いたとおり
借家には最低でも1ヶ月前に退去連絡をする義務があること。
万が一新居の引き渡しが延びてしまうと、不要な家賃を
支払なければならないこと。
引越業者のご予約、電気・電話会社などへの引越の連絡や
移転の手続の都合があること。など、こちらの事情を述べたうえで
「決済日」などという曖昧なものではなく「確実に貴方が入居できる日」を
書面にて提出してほしい旨をお伝えください。
その際、万が一延期された場合、誰が責任を取るのか
どういう形で責任を取るのかを明確にしておいてください。

私の個人的な見解になりますが、
「決済日を入れておきますから・・」「○日後には明け渡す義務がある」
というのは、業者側に都合の良い「非常に曖昧な答え」のように感じます。

数千円程度のCDや書籍を購入する場合なら、その入荷予定日や
商品の到着予定日がが多少前後しても大きな問題にはならないかも
しれませんが、貴方が購入されるのは数千万円のマイホームです。

ご不明や疑問に感じる点については、多少煙たがられたとしても
とことんまで説明を受けるなど、貴方自身が心底ご理解
ご納得されてから行われることを強くお勧めします。

仲介業者さんに質問される際「素人なので何もわかりませんから・・・」
「なんせ初めての不動産取引ですから・・・」とでも付け加えておけば
大丈夫でしょう。

kuri_kurio · Answer

すでに良い回答が出揃っていますが少し補足します。

現在の貴方のお住まいが賃貸である以上
基本的に実際の退去日の最低1ヶ月前に大家（管理業者）に連絡する
義務があると思います。　これに違反して退去日まで1ヶ月未満での
申し出の場合はその翌月分の家賃を支払わなければなりません。

また、一度退去申し込みをされると、それを受けた不動産屋（管理業者）は
その時点から次の入居者捜しを開始しますので、万が一新居の引き渡しが
遅れた場合でも現在の賃貸契約の期間を再延長することは困難でしょう。

仲介業者にそれらの事情を告げ、例えば3月20日とか4月10日など
確実に入居が可能となる日を確約してもらってください。
場合によっては「それが決まらない限り契約できない」旨をお伝えになっても
良いでしょう。

売買契約書に前所有者の明渡日や引渡し可能日を記載してもらうのが
一番ですが、すでに契約書が作成してあったり専用の書式があって後から
記載できない等の事情があれば、、前所有者（売主）の署名捺印のある
念書や誓約書を作成しこちらに入れてもらうように依頼してください。

その際、○月○日までに必ず退去する旨
前所有者の事情で遅れた場合は1日について○円の損害金を払うなど
必ず明確な日にちを記入するようにしてください。

前所有者の退去後リフォームや清掃の必要が考えられる場合は
前所有者の退去後2～3週間後くらいを引渡し可能日として
確約しておくと良いかもしれません。

なお、現在入居中の物件を売買する場合、本来であれば
１，前所有者の入居中に売買契約締結（手付金支払）し
２，退去後に残代金の決済と所有権移転手続きを行い
３，引き渡し→お引っ越し
と行うのが一番確実で安心できる方法です。

それぞれのご事情もおありだとは思いますが
もしも、売主や仲介業者が契約締結や代金の支払いを
やたらと急かすような場合は少し注意されておいたほうが
良いかもしれません。

mike_226 · Answer

こんにちは
仲介業者がいる場合は、仲介を通して交渉して
ください。
直接交渉するとややこしくなり、責任の所在が
あいまいです。
仲介業者に事情を話してください。

それと、引渡し日は決めるのが一般的です。
○月○日に引渡し　というのではなく、
○月○日までに引渡しをすること。
期日までに引渡しできない場合は、１日につき、１万円を
買主に支払うこと。
と明記すれば、ご心配の内容は解決すると思います。

それを仲介業者伝えてください。

中古マンションを買う際に入居可能日が決まってないのですが

＞先方が決まっていないのでそのあたりも含めて契約の日に話をすすめていきたいと思います、との趣旨でした

＞これでは甘いのでしょうか？

3の方への補足を拝見したのですが・・、

この回答への補足

No.3で回答したものです。

すでに良い回答が出揃っていますが少し補足します。

この回答への補足

こんにちは

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング