抵当権付きマンション購入の注意点

Question

こんばんは。
先日、中古マンションの購入のための手付金を支払いました。
その際もらった「重要事項説明書」をよく読んでみるとその物件には「抵当権」と「根抵当権」の設定があり、素人ながらあれこれと調べました。

結果、「抵当権付きであるという理由で、良い物件を手放すことはない」という所にたどり着き、恐れなくても良いという判断でこの契約を進めることにしました。

手付金は現在、仲介業者（不動産屋）にあります。残額と一緒に売主に渡す「一括決済」の方法だと思います。
当方のローンの審査は下りています。

まだまだ、理解不足な点があり以下が質問となります。

(1)「抵当権の抹消」の際、実際に抹消手続きには立ち会えるのでしょうか？

(2)　抵当権が抹消された物件は、確実に担保ではなくなり、たとえ売主が返済できない事態になっても無関係となるのでしょうか？（「ただし・・・」という例外があればお教えください）

(3)　売主の借入額が当物件の価格よりも上回っているのですが、差額は気にしなくてもいいのでしょうか？

詳しい方お教え願います。
私の理解、質問自体に勘違いがありましたら合わせてご指摘ください。

winnie777 · Accepted Answer

＞また”特約条項”として。。。。
。。解約の条件が違うという意味に取れます
質問者様のおっしゃるとおり　意味が違いますね。

こういう場合は　期日をつけるものなのですが。。
通常こう書くべきと思います
「当該物件は債務超過物件につき、抵当権者より抵当権抹消の同意が得られない場合は平成○年○月○日までは売主・買主は互いに本契約を白紙解除できる」
下で書いたように残額決済当日に白紙解約を防ぐために日付は入れておくべきと思いますよ^^;

媒介契約書(買う依頼をした書類)には。。「本契約第○条特約条項での解約の場合は甲(質問者様)は乙(仲介業者)に仲介手数料(消費税含む)は支払わなくてよいものとする。この場合支払い済み仲介手数料がある場合は乙は甲に支払い済み仲介手数料(消費税含む)を速やかに甲へ返還するものとする」と
書いてあれば　少しは安心です。

もし、私が悪意の売主でこのような契約をしてやっぱり売りたくなければ
やっぱりお金返しません＝抵当権者は絶対に同意しない＝白紙解約が成り立ちますので^^;

大手の仲介業者でも、この契約内容は借主にとっては不利と思いますよ
本当に借主の立場で仲介するなら日付を入れるはずです。
日付が入って以上は当日に白紙解約されても仲介業者は「第○条特約で白紙解約です」というだけですので^^;　

大金を出して買うものなので慎重にされたほうがいいですね。

余談ですが、根抵当権とは　その金額までなら貸し出しします(昔は設定金額以上でも貸していたらしい)なので　実際の債務がいくらあるかは抵当権者に聞かないとわかりません

noname#17334 · Answer

>その際もらった「重要事項説明書」をよく読んでみるとその物件には「抵当権」と「根抵当権」の設定があり、
>素人ながらあれこれと調べました。

住宅ローンで買われた物件には、すべて抵当権が付きます。
つまり、住宅ローンを払わなかったら、物件を任意売却したり競売かけてもいいよという意思表示です。
それは、債権者（ローンの借り手）と金融機関の約束ごとですから、購入の際
「同時抹消手続き」というものを行います
手順は
(1)売買契約によって、買主のローン融資実行がなされます。現金が口座に振り込まれます。
(2)買主は代金を売主に支払います。これは普通、銀行の支店に関係者が出向いておこないます。
　　売主は、支払われた代金のうちから残債を払います。（振込み）
(3)所有権の移転と新しい抵当権設定の書類に押印　領収書の発行
(4)そのあと、売主は「司法書士」と同行して、ローンのあった金融機関に出向いて抵当権末梢書類
　を受け取り、登記を依頼する司法書士があずかります。
(5)これらを、仲介業者が立会い、司法書士が代行することで、滞りなく無事手続きが終わります。

こういう行為はほぼ全国のどこかで毎日くりかえされています。　


＞(1)「抵当権の抹消」の際、実際に抹消手続きには立ち会えるのでしょうか？
抹消に必要な書類は、代金の支払いの後に、依頼された司法書士が責任をもって受け取ります。
それに同行してもかまいませんが時間のムダ。また抹消手続きは実際には登記官が行いますが
申請は司法書士が代理でおこないます。法務局に同行しても、かまいませんが時間のムダです。
というか、そういう不安をぬぐうために公的資格の「司法書士」しか代行業務がおこなえない仕組みを
つくったのです。
司法書士は信用していいです（＾＾）

＞(2)　抵当権が抹消された物件は、確実に担保ではなくなり、たとえ売主が返済できない
＞事態になっても無関係となるのでしょうか？（「ただし・・・」という例外があればお教えください）
というか、返済するから抵当権が抹消されます。
それが、売買代金の受け取りと債務返済、抵当権抹消を同時にやる意味です。
決して、債務が返済されない前に抵当権は抹消されません。

＞(3)　売主の借入額が当物件の価格よりも上回っているのですが、
＞差額は気にしなくてもいいのでしょうか？

抵当権というのは、借りた当初の借金の額です。それが月々返済されていきますから
基本的に、残債割れしていたら、同時抹消できないですし、そういう物件を仲介業者は
紹介しません。
また、「根抵当」というのは、極度額といって、この金額を上限に随時貸しますという
債権の担保表示です。
一般の消費者の場合は、かつてのカードローンの際、根抵当権を設定していました。
個人事業者など、当座の運転資金の借入れに住宅を担保に入れるとこの根抵当がつく
のですが、いずれにしろ残債が物件価格を割っていたら、弁済しないと売れません。

noname#12813 · Answer

#4です、補足。
売主さんがどのように残金を用意されるかは聞いておいた方がいいと思います。
教えてもらえるかはわかりませんが、どこまで信用して契約を結ぶかは買主さん次第です。

あまりいろいろ突っ込んだ事を聞くのも心苦しくなるものですよね。
私も仲介さんも売主さんもとても信頼できる人だったので、あまり失礼なことは聞きたくなかったのですが、やはり不動産売買というのは大きな金額のことですから、あとでトラブルにならないためにもここで聞くべき事は聞いておいた方がいいと思います。

noname#12813 · Answer

#4です。
売主の借入先銀行の抵当権が残ったまま、所有権が移転する事はありえないと思います。
「抵当権移転ができなければ白紙解約」の条文が入っているなら安心ではありますが、それはまたずいぶん売主側に有利な条件ですね。
その際、違約金についての条文は入ってませんか？

白紙解約という意味がいまいち曖昧なので、仲介さんにきちんと聞いておきましょう。
「白紙解約」ということは違約金の発生もなさそうなので、その場合は金銭の授受が行われないので、仲介手数料の発生もないかもしれません。

私も同じようなケースだったのでお話します。
私の場合は違約金の授受がある場合は、仲介手数料も発生するということでした。
だから違約金は仲介手数料よりも大きい額に設定されるのです。
つまり売主側が万一違約金を払わないならば、こちらも解約手続きを取らない。
払ってもらうまで待ちます。ということならば、売主が違約金を払うまでこちらも仲介手数料を払う必要もないのです。
売主側もいつまでも解約できないと困ることになります。
つまり違約金を払わないとそちらが困りますよ、ということを売主さんに「はっきりと」確かめて、私は契約に判を押しました。

質問者さまは「信用するしかない」ということですが、確かにある程度は信用するしかないのですが、万一の場合こちらが仲介手数料だけ払わなければならない場合もあるので、しっかり確かめておいた方がいいです。
売主さんが違約金を払わないでいつまでも解約できなくても「別に困らないもん」ということなら、買主側が一方的に不利になるのです。

それから仲介業者が大手だからといって安心するのではなく、契約書の内容は千差万別なので、必ず自分の場合はどうなるのか、確認するべきです。
私も大手の仲介業者でしたが、きちんと宅建資格者の方が方に乗っ取った説明をしてくれたので安心しました。

winnie777 · Answer

＞「抵当権者より抵当権の抹消の同意が得られない場合は白紙解約となる」と契約書に書いてあります。
「白紙にはなるが、仲介手数料は返ってこないよ」ということですね。

白紙解約とは　通常　始めから契約が無かったことと考えられ、違約金等は発生しないのが普通です。

白紙解約とは、通常ローン特約のところに入れる項目であり、売主の抵当権抹消に入れる文句ではありません。

本来なら。。。本文を引用すると。。
「抵当権者より抵当権の抹消の同意が得られない場合は本契約は売主の契約不履行により契約解除となり、表記記載(通常契約書には違約金が設定されていると思います)の違約金を売主は貸主に支払うものとする」となるはずです。
仲介手数料だけでなく、ローンを使うのであればその事務費用等その他さまざまな費用がいりますよ^^;　(引越しキャンセル代とか)

仲介業者にどのように説明されたかわかりませんが、例えば。。
残金決済当日売主が抵当権抹消のためのお金を用意できない＝抵当権者より抵当権の抹消の同意が得られない＝白紙解約できる
このようにも、取れますよね

kensaku · Answer

私も経験がありますが、その際にしたことは、
１．決済の場所として、ローンを借りる銀行の応接を借りる。
２．売主、仲介業者、行政書士（銀行お抱えの事務所があるはずです。一番信用できます）、できれば売主にお金を貸している人または会社が、そろったところで決済する。
３．あなたへのローンは銀行振り出しの小切手にしてもらい（または一旦あなたの口座に振り込んで、それを小切手で引き出してもらいます）、内訳を仲介業者への手数料、売買代金、諸費用などに分けて複数枚数切ってもらう。
４．銀行から小切手があなたに渡り、あなたが、売主、仲介業者などに、それぞれ必要金額の小切手を渡して、領収書を書いてもらいます。
５．売主は、その小切手をお金を貸している人に渡し、抵当権抹消の承諾を得ます。
６．行政書士がそれを確認し、必要書類をもって法務局に出向いて申請します。
７．当日はそこまで。後日、権利書が送られてきます。

というのが、いちばん安心だと思いますよ。

万一のさい、あなたも困るでしょうが、ローンを貸した銀行も困るので、ぜひとも立ち会ってもらってください。

noname#12813 · Answer

2)売主が借入残金を返済できなければ、抵当権の抹消はできません。よって所有権の移転はできません。
3)気にするべきです。

このケースの売買は、リスクを伴わないわけではありません。
売主が確実に残金を用意できるという保証はありますか？
決済までに売主が抵当権を抹消できなければ、買主側に手付金が返還されます。違約金も請求できます。
（と契約書に書いてますよね？）
ただし、決済の日までに手付金を預けてある仲介業者が倒産しないという保証はありますか？
業者が倒産したら手付金は全額は返って来ません。
さらに、仲介業者が倒産しないで無事に手付金は返ってきたとします。けれど売主が違約金の支払いを渋ったらどうしますか？
借入残金が用意できないくらいですから、違約金も用意できるはずはありません。
手付金だけ返ってきてプラマイゼロでいいと思ったら大間違い、この場合、解約であっても仲介手数料は発生する場合があります。
そうなると買主側は違約金も取れず、多額の手数料の支払いをしなければならなくなります。
契約書をよく読まれて、仲介業者さんによく質問される事をお勧めします。

winnie777 · Answer

（１）通常　登記は司法書士にお頼みすると思いますので、今付いてる抵当権・根抵当権の抹消書類の確認をし、そろっていれば、現金とすべての抹消書類を交換しますので　安心かと思います。

(２)通常は、借金の担保として抵当権を設定しますので、お金の返済はすんでいると思われますが。。。
(抵当権が個人名になっている場合は注意が必要(サラ金の場合が多いです)^^;)

(３)差額は売主が現金等(別担保用意など)で何とかするはずです。買主には関係ありません

＜注意事項＞
債務オーバーの取引は実際に決済時どうなるかわかりません(決済時直前に競売登記など)必ず　信頼できる司法書士にお頼みするのがいいかと思われます。

noname#19073 · Answer

1.立ち会わせてくれと言えば可能だと思いますよ。しかしその場に立ち会っても、必要書類が満たされているかどうかのお話だけになると思いますし、手続きはおそらく司法書士がやられるので、事後にそれがきちんと反映された（抵当権が抹消された）登記簿等を確実に貰えるように手配しておくほうが大事だと思います。

2.抵当権が抹消され、所有権があなたへ移転されていれば、売主がどうかという問題はもう関係ないですね。（それが関係あると困るので抵当権を抹消して貰うわけですから・・）

3.確かに物理的に考えて債務額を下回る売買代金で抵当権を確実に抹消出来るのかどうかは気になる部分です。それは売主側の問題にはなりますが、どうしても気になるようならば仲介会社などに質問してみたらどうでしょう？今回の売買代金と自己資金で抹消するらしいなどの回答が得られるかもしれません。

余談ですが、抵当権を抹消出来る材料が整わないと、あなたのローンの抵当権の設定が出来ませんので、ローンは実行出来なくなります。相手側が今回きちんと抵当権を抹消出来るのかどうかは、慎重に見極めていかれたほうが宜しいと思いますよ。
とは言っても相手のあることなので、有る程度は信用して進めていくしかないですが。

問題は、万一の事態が発生した時に、今回の売買契約がきちんと白紙撤回出来るのか等、あなた自身の保全についてです。

gamigami · Answer

「抵当権付きであるという理由で、良い物件を手放すことはない」
この意味がわからないのですが、ローンを組んで家を買うならば普通は抵当権が入りますので、あなたも今度の家には抵当権が入りはずですけれども。
(1)　司法書士と一緒に法務局に行って書類提出の立会いをするくらいですが、登記手続きは申請してから２週間程度してから完了しますので、かなり意味がありません。登記書き換えが完了して、所有権移転、抵当権抹消、新しい抵当権設定(あなたのローンの抵当権)が完了した登記謄本が入手出来ます。
(2)　抵当権の抹消については抵当権者(債権者)が抵当権を外す要件が揃ったので抹消するので、もしもがなくなってからします。
売主への債権がなくなる(完済する)か、抵当権実行の任意売却で債権者がその売買金額で応じない限り、抵当権抹消書類を出すことはないでしょう。
(3)　売主が不足分を補えばいいだけです。

抵当権付きマンション購入の注意点

＞また”特約条項”として。

>その際もらった「重要事項説明書」をよく読んでみるとその物件には「抵当権」と「根抵当権」の設定があり、

#4です、補足。

#4です。

＞「抵当権者より抵当権の抹消の同意が得られない場合は白紙解約となる」と契約書に書いてあります。

私も経験がありますが、その際にしたことは、

2)売主が借入残金を返済できなければ、抵当権の抹消はできません。

（１）通常 登記は司法書士にお頼みすると思いますので、今付いてる抵当権・根抵当権の抹消書類の確認をし、そろっていれば、現金とすべての抹消書類を交換しますので 安心かと思います。

1.立ち会わせてくれと言えば可能だと思いますよ。

「抵当権付きであるという理由で、良い物件を手放すことはない」

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（１）通常　登記は司法書士にお頼みすると思いますので、今付いてる抵当権・根抵当権の抹消書類の確認をし、そろっていれば、現金とすべての抹消書類を交換しますので　安心かと思います。