根抵当権がついた差押物件の購入について質問です。

根抵当権がついた差押物件の購入について質問です。

土地を探して１年位・・・なかなか気に入った土地を見つけました。
事前審査に通す予定で、仲介業者に土地についての書類を郵送してもらいました。
その中に入っていた謄本を見てびっくり。
財務省の差押が入っていました。根抵当権も消えていません。

こういった場合、土地購入を見送るしかないのでしょうか。
気に入った土地なので購入の意思があるのですが、
なんとかして購入する手立てはありますか。
注意点なども教えていただけるとありがたいです。

ちなみにこの土地を紹介してもらった仲介業者から
差押等について一言もありません。
謄本は見ているはずです。
差押物件でも仲介業者は買主側に何も言わないものなんでしょうか。
（この仲介業者は直接売主と取引しているのではありません）

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/13 23:46

こうした物件は数多くあり、諦めているといい物件は買えません。

根抵当権については、契約書に「地上権、賃借権、抵当権等、所有権移転を阻害する第三者の権利は所有権移転までに抹消する」と言う事を明文化し、抹消出来ない場合は契約を白紙撤回する特約を記載します。

抹消に関しては根抵当権や差押を行っている金融機関に行き、司法書士立ち会いの元、その銀行で代金決済すると同時に抵当権抹消書類を銀行から取得し、司法書士に渡します。
それがあれば法務局で先に根抵当権を解除した後、所有権移転を行います。
差押についても同様で、同時に銀行から取下げ書類を受け取り、司法書士が銀行と共に裁判所に対し取下げを申請します。
どちらの作業も全て売主ではなく、代理権を持った司法書士が行います。じゃないと正しく手続きを勧めるかどうか疑わしくなりますので。

ちなみに仲介業者が何も言わないのは非常識です。通常は購入意思を明確にした時点で、その事を告げ、当然重要事項説明時と契約時には提示しなくてはなりません。
仲介業者は、恐らく経験上特に問題が無いと認識しているので、別段今すぐ言う必要性を感じていないのかもしれませんが、やはり契約前に伝えるべき事項ですね。信頼関係が築けませんので。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

いろいろ細かく教えていただき大変参考になりました。

差押がついている物件も多くあるのですね。
私達一般市民は差押となっているだけで
慌ててしまうのでダメですね・・・。

そうなんです!!　takapiii様のおっしゃる通り
仲介業者が差押について一言も触れてこないので
（何回かやり取りはしているのですが）
何かもうこの仲介業者を信頼できなくなってしまったんです。
ただ売りたいだけなのかと・・・。

多くあるとはいえ、やはりノーマル物件ではないので
一言あり、そんなに心配することではない、こういうやり方が
ありますよ。と言っていただきたかったのが正直なところです。

あまりこのサイトの使いかたが分からなくて
先に締め切ってしまったみたいなんですが
司法書士を見つけるのはどうするんでしょうか。
仲介業者で雇っている司法書士がいるのでしょうか。
ちょっと調べてみます。

どうもありがとうございました！

お礼日時：2010/05/18 14:35

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2010/05/14 00:03

抵当権がついたままで売りに出す事は普通の事です。

差押がついたままというのもよくある事です。
売買代金を支払う際にその売買代金の中から返済し、根抵当権抹消、差押解除するのが一般的です。
問題はその内容や金額です。
売買代金の範囲内で返済できる金額であれば心配する必要はないですが、それ以上の金額である場合、債権者との交渉が必要になります。

根抵当権の場合、極度額として大きな金額が記載されているかもしれませんが、実際の借入額はそこまでの金額でなかったり、共同担保と言って、他の不動産と共同で担保に入っているのでその土地だけを売る場合は借入額の一部だけの返済で大丈夫な場合もあります。

仲介業者としては以上のような点はもちろん承知していますが、まだ契約するかどうかもわからない状態でそこまで説明しないでしょう。

その土地を契約する事になった場合、上記のような内容を確認して大丈夫かどうか判断する必要があります。

根抵当権の抹消、差押の解除が可能な事を確認してから（司法書士が確認してくれます）売買代金を払えばいいわけですが、問題は手付金のリスクです。売買代金では返済に足りなく債権者との交渉が必要な場合、契約して手付金を払ってからローンがおりて残代金を支払うまでの間、交渉がまとまるのか？（すでにまとまているのか？）話にならなかった場合、手付金を確実に返してもらえるのか？というリスクがあります。
また売主が金銭に困窮している場合には余計リスクが大きくなります。

そのような場合は手付金を売主に渡さずに仲介業者が預かったりする場合もあります。

以上のような点を頭に入れて、まずは仲介業者の説明を聞いてください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

抵当・差押がついている物件もそう珍しくは
ないようで少し安心しました。

いろいろ具体的に説明していただき
大変参考になりました。

手付金のこともそのような状況になりましたら、
仲介業者に預かってもらうようにしたいと思います。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/05/18 14:42

No.1 回答者： JAY2004 回答日時： 2010/05/13 21:01

重要事項説明時に確認できます。

根抵当を外す努力をされたほうがよろしいかと。
条件がわからないので説明のしようも有りませんが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

根抵当を外すのですね。調べてみたいと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/05/18 14:19