土地購入時の諸経費の妥当性

土地価格：3500万円　を自己資金3000万円で購入予定です。

下記の「その他諸費用」を請求され、ビックリしているところです。
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a、所有権移転登記代：（司法書士等）約40万円
b、契約時印紙代：（当社との契約）1.5万円
c、銀行：（事務手数料／保証料／印紙代）約20万円
d、固定資産税精算金：（当社と日割り分割）約10万円
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そんなものなのでしょうか？
購入する時にかかる必要経費を自己努力により少しでも削減できるものがあればその内容と方法を教えてください。
国や自治体に消費される金額等、法律上やむを得ない費用とそうでない費用を特に教授頂きたいものです。

bは私が支払う必要があるのでしょうか？
cはローンを組まなければ発生しないものでしょうか？

部分回答でも構いません　よろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/02/21 11:30

土地のみ（分筆合筆や測量を伴わない）の購入で

銀行から500万円＋α（諸経費分）を借入するご予定ということで
よろしいのでしょうか？

この費用の概算は銀行等が提出したものなのでしょうか？
おそらく通常の住宅ローン（土地＋建物新築）の場合にかかる
登記費用の総額を例にして計算したのかもしれません。
ちなみに実際に登記する段になってから資金が不足しては困りますので
銀行等の出す概算は実際にかかる費用よりも多めの金額で
算出していることが多いです。

今回のケースであれば・・・。

a,司法書士さんへ支払うものとしては
・所有権移転登記（税：固定資産評価額の1%)＋報酬
・抵当権設定登記（税：借入額の0.4%）＋報酬　だと思われます。

報酬の部分が司法書士さんの利益となりますので
このあたりは交渉によって減額も可能かもしれません。
登記完成後の登記簿謄本は不要とおっしゃるだけでも
数千円程度は節約できるでしょう。
お知り合いの司法書士や、紹介してもらった司法書士さんの場合
通常よりも安い報酬でしてもらえる可能性もありますが
必ず銀行等に対して「知り合いの司法書士に依頼したい」と伝えて
事前に許可をもらうようにしてください。
なお、土地を担保にしてローン借入など抵当権設定が絡む場合は
ご自分で登記なさることはまず不可能です。
　　
b,契約書に貼付する収入印紙（印紙税）は、基本的に売主・買主が
　各自負担します。契約書２通を売主・買主双方が各自1通ずつ受け取り
　ますので要するに「自分側の契約書には自分で貼る」ということです。

c,銀行ごと、借入なさるローンの種類によって保証料や事務手数料は
　異なりますが、ローンのパンフレットや銀行のサイトに表示されて
　いるはずです（借入額100万円あたり○○円など）
　連帯保証人をつけることが可能であれば保証料は不要となる
　ケースもあります。　詳しいことは銀行へご確認ください。

d,固定資産税については起算日をいつにするかで変わってきます。
　地域ごとの慣習や双方の話し合いによって違いがありますが
　売買契約書等に記載してあるはずです。一度ご確認下さい。
だいたいの場合、（A)1月1日～12月31日　
または（B)4月1日～翌3月31日　のどちらかでしょう。

※例として土地の引渡しが4月1日であった場合
（A)なら4月1日～12月31日までの9ヶ月分を負担します。
（B)なら4月1日以降の1年分となります。

その他今回の売買について不動産業者が仲介をしている場合は
仲介手数料がかかる場合があります。
売買価格の（3%+6万円）＋消費税

なお、土地購入に際してローン借入を一切行われない場合
aの抵当権設定費用、銀行への保証料等も当然一切不要となります。
併せて、所有権移転登記もご自分でなさることも可能だと思いますが
売主の抵当権設定等がある場合は素直にプロ（司法書士）へ依頼
なさったほうが安心安全です。

No.6 回答者： to-kon 回答日時： 2008/02/21 13:07

a司法書士報酬部分は多少安くできるかもしれないが、抵当権設定のある場合、銀行指定の司法書士でないとダメであることが多い。

銀行としては所有権移転と抵当権設定が速やかに間違いなく行われなければならないので自分の知り合いをと言っても銀行に信用のある司法書士でなければ認めないでしょう。
b印紙は各々が貼る。取得税申告用だけなら印紙を借りて、印紙を置いてコピーしてそれに捺印してさらにコピーすればバレないこともあるが、ローンがある場合は銀行が契約書の原本確認をするので無理。
c全額現金、借入なしならその通り。
d年額は日割りで按分して決済日以降の分を買主が売主へ払う。土地価格がそのくらいなら税額もそのくらいになるでしょう。

結論としてはほとんど安くなる余地はないでしょう。

No.4 回答者： maeiwa 回答日時： 2008/02/21 10:41

普通じゃないでしょうか？

所有権移転登記は自分でも出来ますので、
ネットでやり方を勉強すれば司法書士への手数料分は浮かせられます。

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2008/02/21 10:28

当然に必要な費用ですし、妥当な数字です。

No.2 回答者： noname#64531 回答日時： 2008/02/21 04:40

dの、起算日と総額を確認されてください。

基準日は毎年1/1の所有者で、
納付は６月から始まります。

去年の1/1の税額から計算された日割なら、
今年の6月からの納付分は誰にどうなるのか確認ですね。

参考URL：http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi. …

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/02/21 03:52

＞a、所有権移転登記代：（司法書士等）約40万円

所有権移転登記は自分ですれば司法書士への報酬分だけ安くできます。

まずは
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1 …
を参照して自分で登記できるか勉強してみてください。

登記の際に必要になるお金は免許税だけです。
これは
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/Taro12-1 …
を参照ください。
平成２０年３月３１日までは課税標準額の10/1000です。

課税標準額は土地の売買の金額ではなく市役所で管理している固定資産課税台帳の価額です。
一般的に売買金額より安くなっています。

購入する土地の課税標準額を例えば３０００万と仮定すると

３０００万×10÷1000＝３０万

です。あくまで仮定の金額ですが、残りの金額は司法書士への報酬額となります。
自分で登記すれば報酬が丸ごと浮かせることができます。



＞bは私が支払う必要があるのでしょうか？
購入者です。



＞cはローンを組まなければ発生しないものでしょうか？
そうなります。



そのほかに、不動産取得税がかかります。（後日通知がきます）
平成２０年３月３１日までは課税標準額の3%です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
助かりました。

お礼日時：2008/03/31 18:19