★大手の不動産会社の仲介で中古物件を購入します。危険性はあるでしょうか？

　今晩は、大手の不動産会社の仲介で、中古の一軒家を購入します。手付けを１０％相当額（＝500万円）を既に支払ってます。この物件は、売主は、現在Ｓ銀行の抵当権を付いており、来月の上旬に残金を支払って、引渡しという契約となっております。
　
　手付け金500万円（小切手）は、不動産会社で支払った際に、売主に契約時（3月）に渡して、売主はその小切手を見て、不動産会社に預けました。理由は、「抵当権」の抹消の確約が出来なかったからです。その後不動産会社から電話が来ました。「売主さんは、抵当権の抹消が出来る見込みが判明しましたので、手付け金500万円を引き渡します。」とのことです。
　来月上旬に、残金をＭ銀行（抵当権をつけている銀行ではありません）の支店で渡し、鍵の引渡しをしていただく予定です。司法書士と不動産会社が立会う予定ですが、でも心配があります。売主さんは家柄も良く、品もありますが、かなり借金があるみたいなのです。悪く言うと「没落」をしたのです。

　残金を、売主に支払った後、売主がＳ銀行に支払わず、抵当権を取り払うことが出来ないという局面が生じる可能性はないでしょうか？
　契約では、「本物件残代金決済日までに抵当権等が抹消できない場合、売主はおよび買主（つまり私）は白紙解除できる」と謳われております。次の条項では、「手付け金」はすみやかに返却と書かれております。この残金決済日までというのは、私が残金を支払う時には、「抵当権」は既に抹消されておるのでしょうか？
　
　邪推をしては、切りがありませんが、売主さんが残金を受け取った後、残金をＳ銀行に支払って「抵当権」をはずす手はずになっており、それを実行せずに、とかいうことははたして有り得ないことでしょうか？不動産に詳しい方教えていただけませんか？

No.3 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/05/17 08:38

経験者です

過去に「数百万円」と「数千万円」と「１億数千万円」の中古物件を買いました

どちらも担保に入っている物件です

いずれの場合も手続きは同じでした

・抵当権を設定している銀行の応接室で決済
・双方の不動産屋、司法書士、売り主、買い主立ち会い
・代金決済
・銀行が抵当権を抜く書類を司法書士に渡す

このような流れになりますから、

＞抵当権」をはずす手はずになっており、それを実行せずに、

心配は要りません

司法書士は当然貴方が指定した司法書士で構いません

・残金を支払う前では銀行は抵当権は外しません（当たり前です）
・残金を受け取ると同時に抵当権を抹消できる書類を作成してくれます
・後は司法書士に任せれば大丈夫です

要するに「同時進行」の形になります

・抵当権を外した登記原本なんてお金の無い売り主が持ってこられる訳有りません
（そんなお金が有れば住宅は売りません）

・手付け金のリスクはあらゆる取引で普通にあることです
不動産屋に預けても、そこが持ち逃げ・倒産の可能性も有ります
必要なリスクです

肝心なのは代金決済と同時に金融機関から抵当権抹消の書類を貰うことです

売買契約書などの作成・捺印もその場を借りて実行することが一般的です

なお、売り主側の司法書士は来ません（必要有りません）
必要なのは買い主側の司法書士です

まとめます、普通の場合です

・抵当権の設定している銀行で決済する
・代金を支払います
・代金はその場でたいてい銀行へ行きます
・不足なら買い主が追い金を銀行に支払います
・あまるなら残金は売り主の口座へ行きます
・売買契約書などの作成をします
（この間に銀行は抵当権抹消の承諾書類を作ってます）
・銀行から貴方に抹消に必要な書類が渡されます
・後は、貴方の依頼した司法書士にまかせましょう

以上の手順で実行すれば、心配なのは「手付け金の保全」の問題だけです
こればかりはどうしようも有りません

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。
　「手付金」の危険性はしょうがないですね（＞＜）　金融機関から抵当権抹消の書類を貰うことをしなければ・・・・・

お礼日時：2006/05/17 20:59

No.8 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/18 05:01

#2です。

再度書き込みいたします。

通常、売主側の抵当権の入っている銀行(S銀行)に、「○月○日(決済日)に完済しますので、抵当権解除の手続きをお願いします」と売主自身が電話連絡をしておきます。
つまり完済の目処が立っているならば決済の準備ができるわけです。
その完済する資金をどうやって捻出するのかを、必ず聞いてみてください。

なぜなら一番怖いのは、＃2でも書きましたように、破産されることなのです。
現在、売主が手付金を握っています。
万一、決済前に破産された場合に、売主側の別の債権者が差し押さえを行い、手付金の500万についても没収されないとも限りません。
＃2で書きました例では、債権者に手付金を取られ、破産管財人などに申し立てを行ってなんとか取り返すように尽力していたようです。
(取り返せるのかどうかはわかりません)
私もその辺の法律的なことはよくわからないのですが、そういう例もあるということで、手付金を預けるということの意味をよく理解しておくべきだと思うのです。

確かに、不動産屋に手付金を預けるのも、倒産というリスクはあります。
けれど、すでに多額の借金を持っている売主と、大手不動産会社と、破産や倒産する危険がどちらが高いかは、明らかですよね。

要するに、不動産売買において、抵当権がついている物件は別に珍しいことではありません。(ローン途中で売却する人なんてたくさんいます)
ただし買主の払う代金で残債を完済できるならば、買主にとっては何のリスクもありません。自分がきちんと払えばいいのですから。
けれど、買主の払う代金以上の借金を売主が持っている場合、そのリスクが買主にかかってくるということです。
自己破産という手がありますからね。
まず仲介業者によく相談してください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

　通常、売主側の抵当権の入っている銀行(S銀行)に、「○月○日(決済日)に完済しますので、抵当権解除の手続きをお願いします」と売主自身が電話連絡をしておきます。
つまり完済の目処が立っているならば決済の準備ができるわけです。
その完済する資金をどうやって捻出するのかを、必ず聞いてみてください。＞ありがとうござます。今週末不動産会社の営業マンがきます。聞いてみます。
　ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/18 23:05

No.7 回答者： noname#20895 回答日時： 2006/05/17 21:19

段取りとしては他の方もお書きのように、あなたが支払う残代金から売主が返済をして抹消書類をもらい抵当権抹消と所有権移転を同時に行う、ということになります。

これが普通の流れですから、残代金支払い日に抵当権抹消済みでなくても心配することはありません。問題は売主が抵当権を抹消するためにいくらの金額が必要か？ということです。手付金５００万ということは売買代金は５０００万でしょうか？その範囲内で抹消できる金額であれば問題はないですが、その金額で足りない場合、足りない分を売主が自分で用意するのか？あるいは足りない金額でも銀行が抹消を承諾しているのか？という点を確認して下さい。仲介の不動産業者を通じて確認することになると思いますが、とりあえずは現在の登記簿謄本で債権額がいくらになっているか？確認して下さい。

この回答への補足

　ご回答、ありがとうございます。
　
　手付金５００万ということは売買代金は５０００万でしょうか？＞いいえ、８，８８０万円です。
　
　問題は売主が抵当権を抹消するためにいくらの金額が必要か？＞５,８００万円です。

　現在の登記簿謄本で債権額がいくらになっているか？確認して下さい。＞不動産会社からもらった「登記簿謄本」で確認して、５,８００万円が抵当についていることがわかりました。
　
　但し、売主さんは、他にも借金があるような感じがあります。（私の勘ですが・・・）

　大丈夫でしょうか・・・・司法書士さんが立ち会いますが・・・・司法書士さんは、大手の不動産会社が連れてきた方です。
　

補足日時：2006/05/17 22:26

No.6 回答者： biwako1215 回答日時： 2006/05/17 16:38

重要なことは、ガキをもらうことではありません。

残金を払うと同時に、抵当権をすべて抹消し、
あなたの名で、登記をすることです。
この重要な行事のため、不動産屋、銀行、司法書士が
立ち会って、一気に完了します。

＞「本物件残代金決済日までに抵当権等が抹消できない場合、売主はおよび買主（つまり私）は白紙解除できる」
とはっきり契約書に書いてある以上、残金決済日までに
抵当権が抹消されてなければ、契約は白紙解除となりますので、一切妥協せず、即刻契約解除して、手付け金の
返還を求めるべきです。

この回答へのお礼

　今晩は、複数回のご回答ありがとうございます。
　しっかりと、今週末営業マンを通じて問いただします。

お礼日時：2006/05/18 23:07

No.5 回答者： biwako1215 回答日時： 2006/05/17 15:56

>残金をＭ銀行（抵当権をつけている銀行ではありません）の支店で渡し、鍵の引渡しをしていただく予定です

普通、抵当権をつけている銀行で、抵当権の抹消と
入金が同時で、その後、司法書士による登記となるはずですが、別の銀行というのが解せません。

その大手不動産会社ともっと取引の詳細について
つめたほうがいいのではないですか？

うかかり５千万支払って、肝心の家が
手に入らないということになったら、
どうしますか？

この回答へのお礼

　別の銀行というのが解せません。＞銀行が違うのも今週末、営業マンに問いただします。

　ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/18 23:08

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/17 11:34

何やらよくわからん話ですね・・

＞「本物件残代金決済日までに抵当権等が抹消できない場合、売主はおよび買主（つまり私）は白紙解除できる」

とありますが、その売主さんはあなたからの代金を持って抵当権を外すわけではない約束事なのですか？
そのあたりは仲介会社によく確認してください。

一般的には3の方が書かれているように、あなたが残金を支払う（S銀行の口座へ直接）→売主の完済が終了する→S銀行が抵当権抹消書類を交付する→司法書士が抵当権抹消と所有権移転登記を行う（登記所へ行く）
（あなたが残金をローンで支払う場合は、その抵当権の設定も同時に行います）
という流れです。

仮にあなたからの残金支払いを待たずに売主が抵当権を外せるというならばその根拠は何なのでしょう？

今回の売買代金が抵当権の額（及び残債）と比べてどうなのか？あとは根抵当権ではなく抵当権ですよね？

あなた自身が今回の取引について、もう少し把握された方が良いと思います・・。それが結局あなたのご心配の払拭に繋がると思うのですが・・。仲介会社に確認が必要です。

この回答へのお礼

　今晩は、お礼が遅れて申し訳せんでした。
　ご回答ありがとうござました。

　あなた自身が今回の取引について、もう少し把握された方が良いと思います・・。それが結局あなたのご心配の払拭に繋がると思うのですが・・。仲介会社に確認が必要です。＞本当にそうですね。ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/18 23:10

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/05/17 04:45

いえいえ、これは非常に危険な取引ですよ。

抵当権がついているということですが、売主は銀行からローンを組んでいるのでしょうか。
それともその住宅を他の借金の担保としているのでしょうか。

前者の場合の、中古住宅を購入する場合の手順は、

１、買主が物件の代金を払う(手付金＋残金)
２、その代金と自己資金を合わせて売主がローン残債を完済する
３、完済によって売主側の抵当権が外れる
４、司法書士が所有権移転登記の手続きをして、買主に所有権が移る

となります。
普通は買主の払う代金を、売主はローン返済に充当して抵当権をはずすのです。
これは皆同じです。
もし物件の金額よりも売主のローン残債の方が多い場合(残債われ)、足りない分を売主は自己資金でまかなうのですが、これはよほど確実に用意できるという確約がない限り、リスクは伴います。
私も残債割れ物件を購入したのですが、決済当日まで生きた心地がしませんでしたよ。
万一売主が残金を用意できずに抵当権がはずせなかった場合、契約解除になるだけならいいのですが、最悪の場合手付金も返却されません。

そこで質問者さまの場合、もし住宅を担保にしてその抵当がついているということならば、相当なリスクがあると考えたほうがよいと思います。
以前、このサイトで似たような質問がありました。
引渡し＆決済の前日になって売主が自己破産してしまって、手付金も戻ってこなかったという悲惨な例でした。
その例では、どうやら売主が最初から破産するつもりでマンションを売却契約をして手付金を巻き上げたようで、かなり悪質な例です。
そもそも多額の借金があれば、抵当権をはずす資金などないはずです。
決済までに抵当権をはずす自己資金を用意できたというならば、どうやって用意したのか、それくらいはしっかり聞いて見ましょう。
質問者さまの場合、売主に破産されたら手付金は抵当権者に抑えられてしまうかもしれません。
法律などの詳しいことは私はわかりませんが、とても危険なことであるのは確かです。

＞抵当権が消滅していることを確認したうえて、残金を払ってください。

それでもいいですが、ただ手付金500万は保証されません。
早いうちに仲介不動産屋に相談して、手付金は取り返し、不動産屋に保管してもらうようにしましょう。

参考になさってください。

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。
　困りました・・・・今週末土曜日に、不動産会社に駆け込みます！

お礼日時：2006/05/17 20:56

No.1 回答者： biwako1215 回答日時： 2006/05/17 00:39

不動産やと司法書士立ち会いのもとで、

残金を払うわけですが、そのときに
抵当権がはずされてなければ、残金を
はらってはいけません。

抵当権がはずされている証拠となる
登記原本を司法書士は、持参する筈です。

残金を払い、その司法書士が、貴方の
名で登記します。

大手不動産会社と司法書士がぐるに
なって貴方を騙すことは可能ですが、
そんなことはまずないでしょう。

もしあれば、世も末です。

ともかく、抵当権が消滅していることを
確認したうえて、残金を払ってください。

５千万という大きな取引です。
ふんどしを締め直して、ことに当たってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
　私が払う「残金」で売主さんが銀行に支払い、「抵当権」を抹消する。そして司法書士が、「所有権移転登記」を行なうとと思っておりました。

　良かった、売主さんが私が「残金」を支払う前に「抵当権」抹消をやっていただけるのですね。ほっとしました。

　ともかく、抵当権が消滅していることを
確認したうえて、残金を払ってください。

５千万という大きな取引です。
ふんどしを締め直して、ことに当たってください＞本当にそうですね・・・ありがとうございました。

お礼日時：2006/05/17 01:09