土地購入で詐欺にあってないか？

これから土地購入をしようとしています。

購入条件

相場よりもかなり安い(中古物件があるが取り壊し費用を別途で考えても安い)

手付金なしの土地一括決済

売り主
高齢で遠方の人(体調不良で最近になって代理人を立ててきた。)
代理人は地元では有名な会社の社長さん

司法書士
仲介業者の指定の司法書士さん
(県の司法書士会登録されている人)

仲介業者
無名の業者
(県の宅建協会に登録されている)
名刺と登録住所は一致
所在地が不明
住所をナビ入力していくと川に辿り着く

登記
直近で名義が変わったりはしていない

仲介業者に不安になる部分があり、ネット等で調べると土地の詐欺(地面師)ではないのか？と疑ってしまいます。

まず詐欺にあってないか？が不安です。

売り主に前もって電話で今回土地を購入しようとしている者です。体調がすぐれないようで代理人の立ててらっしゃいますが、など経緯をおうかがいしたりしたいのですが、売り主の住所や電話番号がわかりません。

司法書士の方に売り主の住所や電話番号を問い合わせた所で教えていただけるのか？

また司法書士も騙されていて売り主の情報を入手できても、偽りの売り主に辿り着いてしまうのか？

など不安になってしまいます。

手付金なしなので、契約上まだ違約金が発生する状態ではないので、最悪は仲介手数料を支払えばキャンセルできるでしょう。

ですが詐欺ではなく、ちゃんとした物件だったのであれば一生後悔する事になりそうですので、不安な部分をクリアーにして購入するにはどうしたらいいのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 登記の流れが不安な事より
  
  決済日に来る人が売り主から代理人へと変わった事で不安菅が増しています。
  
  買い付け予約後に土地売買決済日までの途中で売り主側が途中で代理人に変わるケースはよくある事なのでしょうか？
  
  また売り主側の依頼ではなく、仲介業者が勝手にあれこれ指定してきているのも不安になる材料の１つです。
  
  売り主側の代理人も結局は仲介業者のお得意先の社長さんに変わっているみたいです。(売り主とは高校時代の同級生らしいですが)
  
  契約はお彼岸前にしたい(これは何とか説得して、お彼岸後にしてもらった)とか、決済を行う場所もこちらの指定した銀行の一室ではなく、仲介業者の指定した銀行になったりとかです。
  
  仲介業者から電話がある度に決まっていた話が変わるのでどうしても不安になってしまいます。
  
  仲介業者がここまで決済に注文をつけてくることはあるのでしょうか？

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/03/15 20:53

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/03/16 17:54

詐欺の場合、司法書士も含めて全員グルまたは偽者というのはありえるハナシ。

逆に、詐欺でなくても、こういうケースはありえる。
銀行の一室で決済というのは、どの銀行であっても問題はない。
コレ自体は詐欺云々は関係ない。
単に相手側の取引銀行というだけだろう。

売主の代理人が息子などではなく高校の同級生というのも解せない。
ただ特に親しい間柄であればありえる。

などと疑いだしたらキリがない。
とどのつまりは本人確認が適切に行われるかどうか。
いっそのこと、質問者が弁護士に依頼して、決済に立ち会ってもらうというのはどうだろうか？
手続きの流れや書類などが適正かどうかは弁護士でわかるはず。
相手側には知り合いの弁護士に立ち会ってもらうことになったと伝えて、もしもゴネるようなら怪しいかも。
カネはかかるけど保険のつもりで。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2015/03/15 23:37

再度書きます。

買主ですから、代金を支払って所有権移転に必要な書類等一式を引き渡されれば良いことです。
それを確認して任せるのが司法書士です。売買時には司法書士は決められた手段で本人確認や売主の意思確認を行います。代理人についても代理人の確認や委任した意思の確認等全て行った上で、決済に望みます。
同時に登記済み証や(識別情報通知)印鑑証明や実印の印影等、委任状など必要書類は事前に売主から署名押印の上預かり、準備しているはずです。(決済までに準備すれば良いので現段階で全て整っているかは不明ですが)

不動産業者はあくまで売買して代金の授受までが業務であり、質問者さんの不安は、代金を支払い間違いなく自己所有となるかどうか？なのですから、所有権移転に関しては司法書士の責任範疇なので、司法書士に確認して説明を求めれば良いと書いたのです。
代理人も地元の方で身元がわかるような方なら尚更安心です。
取り込み詐欺というのは、成りすまして身元が分からないから成立するのであって、何処の誰かわかっている状態で仕掛けるものではありません。

イレギュラーな決済や取引条件が頻繁に変わるなどは当方は買い取りなど行う業者ですから、慣れていますし、妥協できない条件も理解していますから良いのですが、一般の方だと不安でしょうね。

一括決済は、その場で代金を支払い所有権移転に必要な書類を引き渡されますから、それさえ間違いなければ良いのです。例えば業者と代理人が代金を持ち逃げしようが、使い込みしようが、知らない限り買主には関係ないことです。

司法書士に会いましょう。

この回答へのお礼

売り主から代理人に変わるケースも、仲介業者が信用できなくても、理屈からいえば司法書士さんがしっかりしていれば大丈夫なのですね。

とりあえずアポを取って司法書士の方と会うことにしました。

登記も変化がないか直前に確認したいと思います。

不安材料を１つでも少なくして当日に備えたいと思います。

相談に乗っていただきありがとうございました。

お礼日時：2015/03/16 20:48

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2015/03/14 22:19

司法書士会所属の司法書士であれば、たぶん大丈夫です。

一括決済ということは、事前に司法書士が書類や売主の意思表示の確認など必要な事項をすべて確認して行なっていますので、業者に司法書士のアポを取ってもらい、司法書士の事務所を尋ねて、所有権移転登記への不安を説明し、きちんと理解できるよう説明を受けてください。
仲介業者が介入していますから、直接の売主へのアポはやめたほうが良いです。マナー違反です。

質問者さんは、売買等や所有権移転手続きなどの詳細がわからないから不安なだけです。
その詳細の説明を受け、理解すれば安心するでしょう。
それでもおかしな部分があるなら、止めれば良いだけの話です。

代金を支払い、法務局へ移転登記の申請が出来れば良いのです。
当方業者ですが、売主さんの事情は様々です。瑕疵のある物件以外でも稀に安く出る物件はあります。