根抵当の限度額を下回っている物件の購入について

根抵当の限度額を下回っている物件なので、
銀行の担当者とお会いしたいと不動産会社にお願いしたのですが、
売主様の守秘義務があるとのことで、断られました。

私としては、売主の懐具合など探りを入れるつもりなど全くなく、
単純に、不動産会社が銀行側がOKと言っているではなく、
銀行側がOKと言っているのを自分で確かめたかっただけなのですが、
不動産会社の言っていることが正しいのでしょうか？

契約書に必ず記載し、重要事項説明もするので、心配しないで下さいというのですが、信用して良いのか、悩んでいます。

No.2 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2007/05/11 11:19

質問者の不安というのはごく自然なことで、先の回答にある「自分で持ってきた小切手３０００万円」の部分を、この所有者が持って来れるか・来れないか、という部分かと感じます。

「信用して良いのか」の部分が、担保が抹消された状態で所有権が質問者に移転することについては、「契約・資金決済・登記持ち出し」の一連の流れでカバーする事は可能ですが、「売買契約後に銀行側が担保抹消に応じずに契約が流れる」という可能性は有り得ます。

１．融資銀行側にとってのポイントは、根抵当権設定額ではなく当該物件の時価評価額と債務残高になります。
購入時点で(1)根抵当額＝(2)借入額＝(3)物件価格＝６０００万円として、(1)は不変ですが(2)(3)は時間経過に沿って変動していきます。

２．銀行側は継続取引の中で１～２年毎に担保物件の評価の見直しをしていますので、融資残高の減り方以上に担保物件の評価が減少している場合には、その時点で担保減少（担保割れ）の事実は「織込み済」になります。

３．担保付物件の売却については、銀行側では売却による担保減少と代り金での融資返済による融資額の減少により、銀行評価額に相当する売却額設定であれば取引上はニュートラル、ということになります。銀行側の判断ポイントは自行評価額から見た売却額との妥当性、当該売却で幾らの融資返済があるか、という部分になりますが、銀行側にとっては「担保物件の買主」と称する人物に自行の判断を伝えることは無さそうです。（この部分は仲介業者の言う通り）

４．質問者が今現実にとれるアプローチとしては、契約上で「設定中の担保権の抹消」を売主側の義務として契約書に盛り込む、資金決済までに抹消が出来なければ売主側の債務不履行として契約解除、手付金倍返しという契約条項での縛りにする。手付金については売主側に渡さず売り仲介会社の預りといった保全措置を取る（手付金の設定がなければ相手方に債務不履行を問えなくなる）という所です。

５．現実の事務面では、売買の数日前に質問者（或いは質問者に融資する銀行）が選定した司法書士が事前に相手銀行に出向いて、原契約書類及び抹消関係書類の確認プロセスをとりますので、その時点で銀行側の意思が確定できることになります。

この回答への補足

非常に丁寧なご回答ありがとうございます。

４．については、確実に実行しようと思います。
５．で書かれている「売買の数日前」とは、売買契約のことでしょうか？
ローン決済のことでしょうか？
不動産屋が言うには、根抵当権の抹消は、司法書士の立会いのもと、ローン決済と同時に、売主、買主、根抵当権者と三者立会いの上で解除されると言っていました。
売買契約の前に、司法書士が相手銀行に出向いて、原契約書類及び抹消関係書類の確認をすることは可能なのでしょうか？

お手数ですが、ご回答の程よろしくお願い致します。

補足日時：2007/05/12 01:24

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2007/05/11 20:30

＞根抵当の限度額を下回っている物件なので

売買金額が根抵当の限度額を下回っているということですよね。
素人の方ならご心配なのは当然です。プロでも心配な場合はあります。
まず一つは、共同担保になっている物件ではありませんか？それであれば極度額が大きいケースも十分あります。今回の売買物件の相当分だけを銀行に支払って抹消してもらう事になります。
次に、もしあなたがローンを使わずに現金で買うならば、手付金を入れずに一回で全額支払って同時に所有権移転を行う。という方法もあります。これなら抹消ができる事を確認してから全額を払う事ができます。

この回答への補足

共同担保にはなっていませんでした。
また、現金で一括購入することができるなら良いのですが、私の収入では
無理です。

可能かどうかわかりませんが、重要事項説明書と契約書の写しを
契約前に頂き、事前に内容をチェックさせてもらおうと考えています。

補足日時：2007/05/12 00:57

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/05/11 11:31

＃１です

書き忘れました

根抵当ですからそれば５０００万円でも現実には債務残高が２０００万円だけだった場合も考えられます

貴方の買う物件の
根抵当が５０００万円
購入価格３０００万円
借入残高２０００万円

これなら売り手は１０００万円を現金で手に入れられます

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/12 01:07

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/05/11 08:32

＞信用して良いのか、悩んでいます。

通常は問題有りません

逆に根抵当の限度額を上回っている物件の方が変でしょう？

新築時の価値６０００万円
根抵当６０００万円

今の価値４０００万円
売り出し価格３０００万円．．．根抵当は６０００万円のまま

ごく自然ですが？．．．何が問題でしょうか？

金融機関も担保価値が著しく低下したので整理したいために売却させそうとしているのでしょう

私も中古物件（会社の寮）を買いましたが根抵当金額の半額でした

・相手に３０００万円の支払
・相手はそれと自分で持ってきた３０００万円の小切手を添えて抵当を解除
・所有権移転に必要な書類を司法書士が確認

担保銀行の応接室で同時並行処理をしました

・売り手側不動産屋
・売り手
・買い手側不動産屋
・買い手
・買い手側司法書士
・銀行側担当者

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/05/12 01:09