抵当権付不動産売買 決済時に売主不在の場

質問させてください。

売買契約が終わっており、残りは残額決済のみ。
その決済当日、売主が欠席することになりました。
決済前には、売主側司法書士および不動産仲介業者が売主のところへ面会に行きます。
この不動産には、売却価格以上の抵当権がついておりますが、その売却価格で抵当権抹消にはできるそうです。
残額決済の買主からの残額引渡方法は、ノンバンク融資なため、小切手になります。
抵当権者である銀行は、全てこの事実は承知しております。


以上の事実関係で、実務的に教えていただきたいのですが、

(1)　売り主が決済にたちあわない場合で、残額受取領収書は事前にもらっている場合でも、通常は委任状を誰かに委任しなくては取引できないのでしょうか？
仮に委任状を渡す場合は、誰に委任するのが通常でしょうか？不動産仲介業者にきるんでしょうか？　またそれはどのようなことを委任条項にするのでしょうか。

(2)　(1)と関連しますが、小切手で買主が渡す場合（誰に渡すかも含めてわからない）、抵当権者である銀行は、いつ司法書士に抵当権抹消書類を渡してくれるんでしょうか？隣の銀行で換金はできるそうなんですが・・


不動産仲介業者の立場で、どのように取り仕切っていいか、領収書や委任状をどのように用意しておけばいいのか、小切手の場合、抵当権抹消はどうなるのか、さっぱりわからないので教えていただきたいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2011/01/05 13:13

委任に関して一番やっかいなのは司法書士への委任であり、その件については面談で完了するようですので、あとは買主、仲介業者、抵当権者などが了解していれば問題ないとは思いますが、一応委任状を用意するならば仲介業者に委任するということでかまわないと思います。

ただし一番大事な事は、売主が欠席する事を当事者全員が了解している事です。
小切手であっても抵当権抹消書類は残金決済と引き換えですから、小切手を渡したその場で書類を受け取るべきであり、その事を抵当権者に確認しておけば良いと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

念のため、欠席売主より仲介業者へ委任状をだすようにします。

おっしゃられるように、一番大事なのは、全ての人間関係が了承してることですね。

ありがとうございました！

お礼日時：2011/01/05 13:36