土地を購入来月末にします。現金決済で、資金内容は、夫婦共有貯金910万独身時代の私(妻)名義貯金590万計1500万です。
土地は、国鉄払い下げ地を不動産屋が買い上げ開拓し、新規に大型分譲団地としたものです。
(1)土地の登記は自分で行いたいと思ってますが、土地決算日までに何を揃えたら良いかが解りません。ネットで検索しても、大抵土地と建物同時に申請が多いようです。
(2)夫婦の名義比率のこと等詳しく教えていただけたら、大変助かります。
尚、住宅は年内に銀行ローンと私の親からの援助550万(無税分)で建てる予定です。
勉強不足でスミマセンが、よろしくお願いします。
No.6ベストアンサー
- 回答日時:
売買目的物件の権利証書が一本で、売主側の抵当権の抹消が無いなら、自己申請登記をお勧めします。
相続による所有権移転や住宅ローン完済による抵当権の抹消等は、自分でやっている人がかなりいて、法務局の相談コーナーには連日そういった人の列が出来ています。
takamama55さんが、時間に余裕のある専業主婦で進取の気性のある人であるならば、司法書士の事務手数料節約になり、また一つの社会勉強になるはずです。
但し、代金の授受と書類の引渡しは、法務局の待合室でやる事をお勧めします。
書類に不備が無いかを、法務局の係りの人にチェックしてもらう為、目的物件にtakamama55さんの権利を阻害する仮登記等が移転登記直前に付けられていないかをチェックする為です。
(第三者による仮登記(所有権移転や抵当権の設定等)は、権利証書が無くても売主の印鑑証明と委任状だけで付けられてしまうので、司法書士は必ず取引の直前に目的物件の登記簿の調査を行います。
ただ、後の問題は、No.3さんの言うように目的物件に売主側の抵当権が設定されているかどうかです。
設定されていれば、takamama55さんがその申請書も作らなければなりません。
抵当権抹消にかかる登録免許税(1000円)と抹消の事務手数料(3万位?)は元々売主負担なので、
論理的には、takamama55さんは売主側にその手数料分の請求が出来ますが、資格の無い人間がそういった費用をもらうのはどうかという問題と、売主側は抵当権を移転と同時に抹消するのであらば、抵当権者の金融機関の担当者も法務局に来てもらう事になり、現実的には不可能なこととなります。
No.4
- 回答日時:
土地の登記を自分で行う点に関しては、相手方と余程の信頼関係が無い限り止めた方がいいでしょう。
・売主が所有権移転承諾に関する委任状に押した印鑑と印鑑証明が一致しているかどうか?
・相手方の登記済み権利証書が本物かどうか?
の2点を見抜く必要があります。
また、今回のケース(大型分譲開発)では、複数の敷地の権利証書が一枚(土地が分筆される前の一つの敷地)である可能性が高いので、質問者に売主側が権利証書を渡す事が不可能なので、多分向こうの司法書士が付くと思います。
ちなみに、登記義務者(売主)は印鑑証明が必要ですが、登記権利者(買主)は三文判と住民票だけで登記できます。(その他、契約書か登記原因証書)
持分の事ですが、1500万程度の売買で税務署がどうこう言う事は1
20パーセントありませんので好きなようにすればいいです。
ご主人とあなたが20歳そこそこの若者であれば話は別ですが(笑)
税務署が資金の出所を調査するのは億以上の物件の所有者で、1500万程度の資金の出所をいちいち調査するほど暇なところではないはず。
何か言われたとしても、5年以上前に譲渡された物といっておけば、税務上の時効が成立しいていますのでそれ以上は何も言えないでしょう。
建物の住宅ローンを組むのであれば、建物持分は100パーセントご主人名義にするように銀行からの指示があるはずなので、土地持分もご主人名義のみにした方がすっきりするはず。
土地の名義を分けたとしても、奥さんの名義分も銀行の担保、連帯保証人にさせられますので、将来債務不履行があったときには、奥さんもブラックになる事を忘れずに。
もし自分で登記できる状況でしたら↓のサイトを熟読すれば、登記申請書は作れるはずですし、
意外と法務局の相談窓口は自己申請者に協力的ですよ。
参考URL:http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/
アドバイス有難うございます。分譲地は、まず開発した不動産屋が、その数区画を別の不動産屋に売って、そこから購入したものです。
比率については、夫婦間でも妻の持分が多いと相続とみなされる場合があると聞き不安になっておりました。
もう一度よく夫婦で話あってみます。
No.3
- 回答日時:
まず登記についてですが、住宅ローンを利用するのであれば、金融機関の方も抵当権設定が必要になりますので、指定の司法書士をたててくると思われます。
また、売主も業者であれば、対象物件に抵当権を設定しているでしょうから、抵当権の抹消で司法書士をたてることになります。
取引上、関係者の事情もあるので、事前に金融機関等に聞いてみると良いでしょう。
名義については購入資金の出資割合で決めるのがオーソドックスです。
自己資金だけではなく、住宅ローン、諸費用も含めた購入にかかる全費用を分母にして、ご主人様は共有貯金の一部+住宅ローン借入分、奥様は共有貯金の一部+独身時代の貯金+親からの援助分をそれぞれ分子にします。
ちょっと細かい数字になりますが、その方が後で明確にわかって良い場合もあります。
夫婦共有の貯金については、口座の名義がご主人様になっているのであれば、ご主人様の持分にしてしまう方がわかりやすいかもしれません。
(ご心配でしたら無料税務相談などで確認された方が良いです。)
購入後、お尋ねが来る場合もあるので、出金する際は後で資金の流れがわかるように記録されておかれると良いかと思います。
No.2
- 回答日時:
引き続きお答えいたします。
先にお答えしたとおり、収入比率を100:0にすれば大丈夫だと思います。
土地分は共有貯金を100%ご主人の物とし、3/5ご主人、2/5を奥さん。
住宅ローン2,500万円だとするとその分をご主人、贈与分の550万円を奥さんで、4/5をご主人、1/5を奥さんとすれば、税務署の付け入るスキは無いと思います。
アドバイス有難うございます。土地に関しては現金決算で、建物に関してはまだ、工務店は決めてませんが、ローン予定です。名義の件、とてもよく解りました。参考にします。
No.1
- 回答日時:
買主側の必要な書類は、申請書の他に、契約書、印鑑証明書、住民票程度ですが、売主側は権利書等、所有権移転に必要な書類が多様です。
これを確認しないと、お金だけ払って所有権移転ができない事になります。一般人には、その書類が揃っているのか、又本物なのかを判断するのは難しく、相手に悪意があれば、詐欺行為も可能です。
万一の事を考え、司法書士に依頼し、決済時の立会いをしてもらう事をお勧めします。
費用的には登録免許税を含めて10から15万くらいだと思います。
名義比率は出資比率を基にします。
共有預金については、ご夫婦の年収比率で見ましょう。
仮に、ご主人の年収が700万、奥さんが300万であれば637万がご主人、273万が奥さん。
奥さん名義の預金は、そのままですので、ご主人637万奥さん863万となりますので、ご主人2/5、奥さん3/5位が妥当でしょう。
建物についてもローン部分については年収比率で見ます。
建築費2050万、借入金1500万であれば、上記の例で言えば、ご主人1050万、奥さん450万。贈与分は奥さんに乗せて、1000万。相互に1/2位が妥当でしょう。但し、将来的に、奥さんが仕事を辞める場合(ご主人の場合もありますが・・・)などを考慮して、按分できれば更によいと思います。
この回答への補足
fukuryuさんアドバイス有難うございます。もう1つ大事な事を書き忘れてました。私は結婚してからずっと専業主婦で無収入です。これからも、働く予定はありません。
夫婦間でも贈与税が発生するとの事で、名義比率を考えた方が良いのでは、と不動産屋から、アドバイスを貰いました。(私の独身時代の貯金出資金の額が大きい為)また、建物も主人実家からの贈与はなしで、私の両親からのみの、贈与なので、その辺も、不安なところです。
住宅ローンは2500万~2800万を予定してます。
引き続き、アドバイスがいただければ幸いです。よろしくお願いします。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
似たような質問が見つかりました
- 相続・譲渡・売却 自己所有の土地建物の名義を配偶者に変更したいが可能ですか?手続き方法やかかる税金などを教えてください 3 2023/03/05 12:30
- 不動産業・賃貸業 不動産共有持分について質問です。土地建物を売却する際に、土地は夫婦共有名義で3/4・1/4、建物は1 2 2023/01/06 18:06
- 一戸建て 妻が結婚前に所有している妻名義の土地に夫単独名義で住宅ローンを組んで家を建てることは可能ですか 2 2022/07/25 23:58
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
抵当権付きマンション購入の注意点
-
売買の仕事に於いて仲介業者の...
-
家を現金で購入する際の注意点...
-
土地購入の残代金支払い方法
-
不動産登記を格安の司法書士に...
-
土地を現金購入する際の注意点...
-
不動産、登記申請書について
-
マンションの一部屋を相続しま...
-
中古マンション購入。二番手で...
-
筋交いの切り欠き 発覚! 損...
-
マンション建設会社が入る保険
-
中古戸建て購入。居住中の売主...
-
専属専任媒介契約の更新について
-
イエウールとかのサイトで不動...
-
3月末 中古住宅購入 今後の固...
-
新築マンションで契約前に頭金...
-
未着工の建売戸建を購入
-
重要事項説明書と契約書のコピ...
-
賃貸マンション一般媒介と専任...
-
専任媒介と一般媒介
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
近々新築の引き渡しがあるので...
-
条件付賃借権設定仮登記と所有...
-
不動産売却 権利書、領収書を...
-
中間省略売買の決済について
-
不動産売買の決済について
-
不動産購入時の売主への売買金...
-
★大手の不動産会社の仲介で中古...
-
土地購入時の抵当権について
-
諸費用、登記費用などに領収書...
-
土地売買契約
-
土地購入の残代金支払い方法
-
不動産売却、一括返済、確定申告
-
家を現金で購入する際の注意点...
-
不動産登記について
-
売買契約~引き渡しまでの必要...
-
不動産を売却するときの司法書...
-
共有名義の土地を売却(所有権...
-
土地購入時の諸経費の妥当性
-
現金一括で支払うのに、抵当権...
-
不動産 仲介 完成予想 設計図のみ
おすすめ情報