売買契約～引き渡しまでの必要書類について

宅建業者です。　業界歴が浅いので教えてください。
中古マンションの売り側の仕事中なんですが、　売主が高齢女性のため代理人として息子さんに契約に来てもらうことになりました。
委任状にはお母さん（高齢女性のことです）の住所氏名と実印を押印頂き、受任者欄には息子さんの住所氏名を記入してもらいます。　実印である証明は印鑑証明書と住民票を添えることにします。

この場合で　売買契約書には息子さんに署名と押印をいただくのですが
息子さんの名前と認印の押印でokなのでしょうか？
お母さん（高齢女性）の名前を記入してかつ実印を息子さんに押印させるべきだ　などと言う意見も混在しており困っています。　どちらが正しいのでしょうか？

また、息子さんが本当に息子さんであることを証明するための（本人確認書類　免許証など）書類は必要でしょうか？　（ちなみに私にとってはお母さんも息子さんもよく知っている方なので今さら確認書類など無くても本人であることを第三者に保証できます。）

上の話の続きですが　免許証などの本人確認書類が必要である場合は
さらに質問ですが　免許証記載の住所と委任状の受任者欄に記載された住所が一致しない場合、さらに別の書類（息子さんの住民票）は必要ですか？

（　この親子は今年になってから新しく居を構え、同居されていますが、3カ月前までは別々に暮しており（今回の新居とはまた別のところで）この度の同居に伴って　お母さんの住んでいたマンションが不要となり売却することになったのです。　ですから　息子さんの免許証の住所欄には新居の住所は記載されていない可能性が高いです）

No.4 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/17 20:58

No.1です。

回答時はあまり書きませんが、宅建業者です。

＞印鑑証明は後日じゃだめですかね。

少なくとも取引売買契約に於いては、宅建業者の責任において処理をするのであれば、後日でもいいでしょう。
但し、引渡時に所有権移転登記を行う時点では司法書士に対し全ての書類を整えさせるのは宅建業者の義務です。
でなければ宅建業者の意味がありません。

＞息子さんの免許証の住所変更がされてない場合はどうしたらよいでしょう・・？

これも同様です。契約時に於いては宅建業者が責任を持てばいい話です。
そして同じように所有権移転登記に於いては、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」に則り(もちろん司法書士会の規程に則り)、間違いの無い本人確認書類を用意させるべきです。
別段免許証に拘る必要はありません。パスポート、健康保険証、住民基本台帳カード、年金手帳でも構わないのではないでしょうか。

水際で不正登記を防くべく重要な責任を負う司法書士さんへ敬意を払いましょう。

No.3 回答者： oochanchan 回答日時： 2010/03/17 13:17

>私にとってはお母さんも息子さんもよく知っている方なので今さら確認書類など無くても本人であることを第三者に保証できます。

質問者さんが保証したところで駄目でしょう。
本人確認を必要としてるのは所有権移転登記する司法書士です。
司法書士は権限も強い代わりに責任も重いのは知ってますよね。

この回答への補足

そうですね。
ありがとうございます。

補足日時：2010/03/17 20:35

No.2 回答者： histrie22 回答日時： 2010/03/17 12:51

契約時に必要な物は

・お母さんの「委任状（実印を捺印）」
(息子を代理人にする旨、〇〇の売却・登記・引渡しに関する一切の手続きと記入、お母さんの自筆で署名)
・お母さんの本人確認書類（免許証が無ければ保険証のコピー）
・お母さんの印鑑証明書
・息子の本人確認書類（免許証のコピー）住所変更して貰ってください
・息子の実印
・息子の印鑑証明書

契約書には
「売主」→お母さんの住所・氏名
「売主代理人」→息子の住所・氏名・捺印（息子の実印）
と記入・捺印します。記入は息子です。

お母さんの委任状と印鑑証明書は「買主」と「登記を行う司法書士」それぞれで必要となります。
（買主保管分が不要ならば１部ですが）

この回答への補足

ありがとうございます。

息子さんが代理人として来る場合　息子さん押印に関しても実印が居るのですね。　認印で足りると思ってました。
息子さんの免許証の住所変更がされてない場合はどうしたらよいでしょう・・？

補足日時：2010/03/17 20:12

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2010/03/17 11:47

上司とかはいらっしゃらないですか？会社の慣例に従ってください。

なお一般論で回答します。
代理方式であると仮定しますと、通常売主と代理人の両名の記名のある委任状と売主の実印を捺印し、売主の印鑑証明を添付します。
契約書には、売主名に売主の住所と氏名、続けて代理人の住所と氏名を記入し、代理人の実印を押し、代理人の印鑑証明を添付します。肩書きは右代理人。

代理人の住所確認に関しては免許書と一致する必要がありますので、契約までに警察署にて変更をお願いしてください。

この回答への補足

代理人の実印も要るのですね。　しかも印鑑証明まで。
認印でいいよ　などと買いの業者が言ってたので。
印鑑証明は後日じゃだめですかね。

補足日時：2010/03/17 20:36