貸土地の又貸しはNGですか？？

現在土地を借りて販売業を営んでいる母がいます。

最近、全く同じ業種の知人の方から“土地を貸して欲しい”という依頼を受けているそうです。

母としては貸してあげたいと考えているようですが、いくつか法律的な悩みがあるそうです↓

・自分の土地ではない母も借りている土地を又貸しすることは可能でしょうか？
（契約書には又貸し禁止とは書いていないが、重大な契約違反のかたは即退去してもらうとは記載がある。法律的に重大な契約違反とは、記載はないものの“又貸し”が含まれるのか？）

・依頼者の方に、“表向きは母の会社に装うので大丈夫”といわれているが、本当に大丈夫なのか？見つかった場合には母には罪があるのか？

・会社名は変更しても大丈夫なのか？

どなたかおわかりになる方、教えてください。
よろしくお願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/03/17 13:47

土地の賃借料なら地代というと思うのですが、家賃と書かれていますが、建物の賃貸なのですか？

また契約期間からしても、土地の賃貸なら３０年程度が契約期間ですので、建物の賃貸のように思われますが。

通常契約更新時に契約内容の変更などがあっても、それを拒否したことにより契約解除はできないとされています。合意が得られなければ、法定更新したことになり以降は契約期間のない契約となります。

家賃滞納や又貸しのような重大な契約違反がなければ、契約解除を大家がわからすることはほとんどの場合できません。

なお、相続の場合契約も相続できますので、この点については地主・大家の承諾は不要ですので、入れ替えは問題ないと思います。
家賃の時効は５年だったと思いますので、５年以上前の請求権は大家にありませんし、家賃を支払っており、受け取っているということはその金額で了解が得られているということになりますので、今更過去の分の値上げについていってきても過去にさかのぼって請求はできないものと考えられます。
契約も更新するとなっているので、前回と同一金額で更新したと考えられますので。

建物の賃貸の場合、建物を貸しているのであって、土地はそれに付随して貸されているだけにすぎませんので、その土地を貸すことは又貸しに加えて用途違反という契約違反にもなると思いますので、借地の場合の土地を又貸すことよりもより悪い状況になると思います。

なお、倉庫業もしているとありますが、倉庫は誰の建物ですか？
大家のものなら承諾がなければ、又貸しになりますので、契約違反ですね。
質問者の建物なら、建物の賃貸ではなく、借地契約ですね。
借地契約に基づき借地上に建てた建物を賃貸させることは地主の許可は不要です（契約で賃貸禁止や承諾が必要という条件がある場合を除く）ので、質問者が借地をして建てた建物なら、又貸しにはなりません。

ただし、賃貸させることを承諾していない場合は契約違反により借地契約を解除されると、建物が存在する権利がなくなり、賃貸契約も併せて解除されることになります。


つまり建物の賃貸の場合は契約違反、建物を建てることを目的とした借地契約の場合、地主の承諾なしに貸してもよい。そして地主の承諾があれば、倉庫を借りている人は追い出されないが、承諾がない場合借地契約を解除されると併せて追い出されるということになります。

契約がどうなっているかによって回答がころころかわりますが、質問文を読んでいると借地なのか借家なのかよくわかりません。この点を明確にしたほうがよいです。

No.4 回答者： jodyc555 回答日時： 2008/03/14 16:57

土地賃貸契約が契約期間内で

建物をそのまま使用するなら
借地人の名義変更をするのがスムーズです。
しかし、それには地主の承諾が必要です。
名義変更代金として、
いくらか地主に払うのが慣習になっている地域もあります。

http://www.fsinet.or.jp/~kawamura/meigihenkou-A1 …

その依頼者の方が名義変更代を払いたくないから、
そんなことを持ちかけているのだと思います。
　

No.3 回答者： 63ma 回答日時： 2008/03/14 16:49

　結論は・・・又貸しは出来ません。

　その土地の賃貸契約は、貴方の母上と土地所有者との信義則の下に締結されています。（又貸しは契約条件に反します）
　無断で又貸しをし、賃料を依頼者から貰えば、詐欺罪に該当する場合があります。
　土地所有者が了解すれば又貸しはOKの様な気がしますが、その場合は、依頼者が改めて土地所有者と賃貸契約を締結すればいい事かと思います。

No.2 回答者： yoshi170 回答日時： 2008/03/14 16:46

>・自分の土地ではない母も借りている土地を又貸しすることは可能でしょうか？

民法612条ですね。

第612条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

又貸しはだめってことですね。契約書に書かれていなくとも、当然に法律が優先されます。

>依頼者の方に、“表向きは母の会社に装うので大丈夫”といわれているが、本当に大丈夫なのか？見つかった場合には母には罪があるのか？

大丈夫というのは、ばれないということでしょうか。こればっかりは何ともいえません。見つかった場合、罪にはなりませんが、契約解除の可能性があります。

>会社名は変更しても大丈夫なのか？
契約は会社としてしていませんか？会社で契約しているならば、社名変更の話しは貸主に通しておくのが筋です。個人名義で利用目的を定めずに賃貸借契約を結んでいるのならば法的問題はなさそうですが、道義的問題はありそうです。

この回答への補足

法律について良くご存知のようなので、もう少し教えてください。

又貸しの件で家主さんの承諾を得る前に、いくつか知っておきたいことがあります。

去年の初めに父が亡くなりました。会社は母がその後を引き継ぎ経営しています。土地は会社名義で借りているのですが、父が亡くなってから代表者入れ替えを母にしていません。それには事情があります→

契約書にも記載があるのですが、“2年に一回値段の更新をする”と。実際、2年に1回：2万円の値上げがあったそうです。しかし、大家さんからの電話や連絡があるわけではなく父が会いに行った際に（家賃を手渡ししていた）「家賃を値上げしますね」っと口頭で伝えてこられていたそうです。私の父は家賃を手渡しではなく、銀行振り込みにしてもらってからは2年に1回の値上げの件は全く何の連絡もされていないために平成9年から銀行から家賃を振り込んでいるだけで一度も会っていないまま父は亡くなりました。その事情を知っている母としては、契約通りに払わなくてはいけないことをわかりつつも、会いに行って代表者入れ替えをした際に“値上げ”の話しをされることが怖いらしくて→又貸しの件の相談も大家さんには今現在ではできないらしく大きな悩みどころみたいです。

平成9年の時点での家賃を今まできっちり払っていますが、もし大家さんに過去の更新をしていなかった家賃分を請求されることになった際、その大家さんのさかのぼった請求は法律的に可能なことですか？（今まで値段更新の請求書などは一切貰っていない）

もし母がさかのぼった請求を受け、拒否した際には契約解除ということは大家さんにはできる力はありますか？

現在、販売業と貸し倉庫もしていて、貸し倉庫には多数のお客様の荷物があります。もし“即退去”ということで伝えられた際には、貸し倉庫側のお客様達には大変な迷惑がかかってしまいます。そのような状況下でも、大家さんは母の会社を追い出す権限はありますか？

代表者が入れ替わった時点で代表者入れ替えを行いにいっていないので、今更入れ替えをしても問題はないのでしょうか？

私の文章力で理解して頂けましたでしょうか？
なんだかややこしくって理解し辛い内容だとは思いますが、お時間がある時で良いので教えてください。

よろしくお願いいたします。

補足日時：2008/03/14 23:09

No.1 回答者： outerlimit 回答日時： 2008/03/14 16:41

又貸しを認める契約になっていない限り　無理でしょう（権利関係に重大な影響がありますから)

地主に話して、承諾を得るか
その分を返して　地主から直接借りるようにするのが順当です

そのために要した費用等は　どちらかに補填してもらうのがよろしいでしょう