マンション棟別会計と団地共用部会計について

Question

各棟別に付随する専用庭を囲うフェンスの交換・修理費用は、
共用部修繕会計へ全部または一部割り当てる考え方は妥当か否か
ご意見、法律的な考え方を教えていただければと思います。

全棟の１階部分の区分所有部分の専用使用権のある専用庭と
他の共有敷地と区分するための金属製フェンスと隣同士を区分する
金属製フェンスとを取り替えることになりました。
団地会計は、修繕積立金会計は棟別会計と団地全体の共用部会計の
二本立てとなっており、共有敷地は団地全体の管理及び専用庭使用料は
団地全体の共用部会計へ組入れています。

会計処理としては、棟別の専有部分に属している部分ごとに　
棟別会計へ割り振る計画です
(これはベランダ・バルコニーに準じるとの考え方より判断しました)

一棟２０～４０戸で、複数棟で
構成された団地です。

(1) 専用庭と他の共有敷地と分ける部分は、団地全体の共用部会計へ
(2) 専用庭同士、隣同士分ける部分は、棟別会計へ
(3) (1) (2) は、団地全体の共用部会計へ
(4) (1) (2) は、団地全体の棟別会計へ
の考え方が考えられると思います。

棟別の修繕費見積の額は、つまり庭面積等により棟別の割り当額(負担額)には
かなりの差(数十万から百数十万)があるのが現状です。
専用庭使用料のその負担額は、庭面積割合等により差(数百円)をつけています。

st_tail · Accepted Answer

＃２です。
追加のご質問、拝見しました。

まず、１）ですが、例の標準管理規約では棟別修繕積立金に入れるようになっています。しかし、コメントで、

(2) この団地型標準管理規約では、棟の共用部分の修繕費用の方が団地共用部分
等の修繕費用より相対的に多額になることが想定されることを考慮して、使用
料はそれらの管理に要する費用に充てるほか、各棟修繕積立金として積み立て
ることとしているが、団地共用部分等の修繕に多額の費用が見込まれる場合に
は、団地修繕積立金として積み立てることが適当である。

としており、どちらにしなくてはならない、と言う事は有りません。従って、質問者様がお考えのように、専用庭使用料を棟別修繕積立金に入れることは可能です。その場合は、管理規約の使用料の部分の改正が必要ですから、総会で特別決議が必要になります。また、過去分の棟別修繕積立金への組替ですが、個人的には難しいと思われます。規約の改正を遡及して適応するのは、やはり問題があります。どうしてもと言う事であれば、規約改正を遡及適応する事を総会で承認する必要があるでしょう。

ただ、この提案をするのであれば、団地修繕積立金や棟別修繕積立金が不足しないよう長期修繕計画を良く検討する必要があります。今回の専用庭使用料ですが「建物の付属物だから棟別修繕積立金」と言う考え方に固執せず、団地全体を維持管理していく上で、必要な費用をどのように貯めるのがよいか、と言う観点から検討を進める必要があります。

続いて２ですが、これはその部分の生垣を「フェンスに準じるもの」として扱うのが妥当でしょう。通常の管理や植え替え、枯死部分の補植等は「保存行為」ですから管理費会計、この部分をフェンスに取り替えるなど、規約で定める「特別の管理」に当たる場合は、棟別修繕積立金よりの支出としてはいかがでしょうか。

btob · Answer

専用使用権があるといっても共用部ですよね。修繕積み立て費から出すのは当然でしょう。
以下は私はこう思うというだけで責任は持てません。
団地全体の共用部会計に管理および専用庭使用料が入っているのであれば、そこから出せばよいでは。

> 会計処理としては、棟別の専有部分に属している部分ごとに　
> 棟別会計へ割り振る計画です
ここの意味がわかりません。修繕積み立て費は、団地全体の共用部会計から、棟別の会計に振込みをこれから行う計画なんですか。それが修繕まえに実行されるのであれば、棟別の会計（修繕積み立て費）から出せばよいのではないですか。

こんなところで聞くよりも、管理会社がわかっているでしょう。適切な答えが返ってこない管理会社なら変えたほうがよいです。管理会社に聞いても、不安があれば、マンション管理のNPOも無料相談を行っていますので、ご相談ください。

st_tail · Answer

管理会社の社員です。

この場合、「共用部分」がマンションの管理規約でどのように決められているか、によって、どこから費用を出すかが決まる、と判断します。
マンション標準管理規約（H１６年版）では、以下のようになっております。

（団地修繕積立金）
第２８条管理組合は、各団地建物所有者が納入する団地修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた団地修繕積立金は、土地、附属施設及び団地共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
（各棟修繕積立金）
第２９条管理組合は、それぞれの棟の各区分所有者が納入する各棟修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた各棟修繕積立金は、それぞれの棟の棟の共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

で、第２８条の「付属施設」と「団地共用部分」、第２９条の「棟の共用部分」は、以下のように定められています。

付属施設

管理事務所、集会所、管理用倉庫、駐車場施設、自転車置場、外灯設備、案内板、園地施設、ごみ集積所、屋外給水配管設備、汚水管、雨水排水管、植樹及びその他の屋外の配線・配管設備並びにこれらに附属する施設等団地内に存する施設

１ 棟の共用部分
玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
２ 団地共用部分
管理事務所、集会所、管理用倉庫等「団地内の附属施設たる建物」

これを根拠とすれば、専用庭のフェンスは付属施設でも「団地共用部分」でもなく、バルコニーやベランダに準ずるものと判断されますので、全額棟別積立金よりの支出が妥当でしょう。

私個人としても、専用庭部分は建物の付属物であり、その維持管理の費用は棟別積立金より出すのが普通ではないかと思います。
根拠として、同規約第１４条及びコメント

（バルコニー等の専用使用権）
第１４条団地建物所有者は、別表第４に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（以下この条、第２１条第１項及び別表第４において「バルコニー等」という。）について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。
（同コメント）
バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。

を挙げておきます。
これらの条文等から、専用庭についても「専有部分と一体として取り扱うのが妥当」と判断します。従って、専有部分に従属する存在であるから、棟別積立金よりの支出、とするわけです。
質問者様の考えが間違っているとは言いませんが、あえて申し上げれば、どちらかと言うと屁理屈に近いかな、と思います。

いずれにしても、マンションの管理規約を確認して見ることをお勧めします。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-2.pdf

マンション棟別会計と団地共用部会計について

専用使用権があるといっても共用部ですよね。

この回答への補足

管理会社の社員です。

この回答への補足

＃２です。

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