根抵当権設定仮登記

Question

夫婦名義の土地に、債務者が夫の根抵当権設定仮登記をしました。妻は死亡し、子供は３人います。夫は、フィリピン人の後妻とフィリピンに行って数年たち、音信普通です。この状態で、土地を競売に掛ける事はできるでしょうか？

akak71 · Accepted Answer

対抗要件法定地上権を第三者に対抗するためには、地上権の登記または建物保護法による登記を必要とする。　原文のまま

土地に地上権の登記　又は　　建物登記　のどちらかがあればよいとされています。

事前に債権者と相談することは合法です。

書類を持ち法テラスに相談されると良いです。

tk-kubota · Answer

gennmai30さんは「土地・建物ともに、夫２分の１、妻２分の１の共有名義でした。」と云っておられました。
そして「相続人が４人であること」とも云っておられます。
また「競売の物件概要に、法定地上権が発生すると書かれてありました。」と云うことですが、「土地の根抵当権仮登記設定の信販会社」の抵当権の時期と、今回の「旧住宅金融公庫が、建物のみに、抵当権を設定・・・」の抵当権の時期と、どちらが早いですか ?
私は、持分権では法定地上権は設定されたとは思わないですが、仮に、そうであったとしても、旧住宅金融公庫より信販会社の抵当権が早ければ、その競売で買い受けた土地所有者は建物収去できます。(法定地上権はなくなってしまいます。)
更に、「相続人が４人であること」も気にかかりますが、相続が発生した時期と建物の建築時期、更には土地又は建物に抵当権設定の時期等々によって建物の運命は変わってきます。
そのように、奥深く分析したうえで買わなくてはならないと思います。
なお、法定地上権のある者は土地所有者に対して登記請求権がありますが、同じ借地でも賃借権には登記請求権はないです。
法定地上権を持っている者が登記の請求しないことは、実務では、考えられません。
地代の支払義務もあるわけですから。

tk-kubota · Answer

「建物保護に関する法律」は平成4年8月1日廃止されています。

tk-kubota · Answer

＞第三者に対抗するために、法定地上権の登記が必要でしょうか？という質問の趣旨でした。

と云うことであれば、私の回答は、的外れでしたね。
法定地上権は、物権です。
物権の対抗力は登記です。(民法177条)
従って、法定地上権を第三者に対抗するためには登記が必要です。
私でしたら、即、仮登記仮処分申請します。その仮処分申請では保証金がいらないからです。

tk-kubota · Answer

法定地上権は設定されたとみなされないです。!!
何故ならば、冒頭で「夫婦名義の土地に・・・」となっているからです。
共有物の一部の者が土地建物同一者であって、競売で土地又は建物の所有権が異となっても法定地上権は成立しません。

akak71 · Answer

民法388条により法定地上権は成立します。
最高裁判例　平成１１．４．２３判例も成立を認めています。

仮登記が、土地全部に設定されているなら、早く競売になる可能性があります。
債権者が相続登記をし、不在者の管理人を選任すれば、仮登記の本登記、競売も可能となります。

akak71 · Answer

#4 の答えに疑問があります　ただしくないように思います。後で調べたいと思います。答えが見つかりましたら送ります。　
改正前は、この考えでないと思います。　改正されたか調べるつもりです

tk-kubota · Answer

＞競落人と協議して、競売になったら、落札する、という方法が一番良いのではないか、と思い、質問した次第です。

なるほどそうだったのですか。
買受人は(法律改正で「競落人」とは云わないで「買受人」となりました。)その建物のために法定地上権は設定されたとみなされないいでしよう。(買受人に聞いて下さい。)
それならば、その者と共謀すると俄然、損ですよ。(敵にする方が得です。)
gennmai30さんが、競売して買い受けることで、その建物は収去の裁判すれば勝てますよ。
私に云わせば、その買受人は、ど素人です。

akak71 · Answer

土地全体に仮登記がついている場合は、
信販会社なので、裁判所に請求すれば本登記が認められると思います。
　必要な書類を取っていると思いますので。そうでなければ信販会社なで経営できないでしょう。

あなたと法的の利害関係が不明ですので、、
仮登記が、土地の一部か全部により、違います

tk-kubota · Answer

gennmai30さんは、よく理解されているのかよくわかりませんが「本登記請求が認められない場合には、本訴・・・」と云っておられますが、本登記請求は、任意でなければ本訴ですよ。
ですから「本登記請求が認められない場合には、本訴・・・」と云うことはあり得ないです。
また、仮登記の本登記請求は、仮登記原因によって、請求できる場合とできない場合がありますが、ご存じですよね。
それに、今回は共有物であるうえ、一方の持分権者が死亡している関係で、被告が複数であることと、それの確定が非常に面倒です。
外国人も関与しているなら、なおさらです。
順序立てて包括的に理解していないと、現実の競売まで道のりは長いです。

根抵当権設定仮登記

対抗要件法定地上権を第三者に対抗するためには、地上権の登記または建物保護法による登記を必要とする。

gennmai30さんは「土地・建物ともに、夫２分の１、妻２分の１の共有名義でした。

「建物保護に関する法律」は平成4年8月1日廃止されています。

＞第三者に対抗するために、法定地上権の登記が必要でしょうか？という質問の趣旨でした。

法定地上権は設定されたとみなされないです。

民法388条により法定地上権は成立します。

#4 の答えに疑問があります ただしくないように思います。

＞競落人と協議して、競売になったら、落札する、という方法が一番良いのではないか、と思い、質問した次第です。

土地全体に仮登記がついている場合は、

gennmai30さんは、よく理解されているのかよくわかりませんが「本登記請求が認められない場合には、本訴・・・」と云っておられますが、本登記請求は、任意でなければ本訴ですよ。

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#4 の答えに疑問があります　ただしくないように思います。