賃貸不動産管理委任契約書における善感注意義務

賃貸不動産管理委任契約書における忠実義務について。
現在、投資用にオフィスに投資しています。その際、管理を投資不動産を紹介・買付けた不動産会社に「賃貸不動産管理委任契約書」を作成し、テナント探し、管理を一任しています。ただし、テントが入れ替わる時に連絡も無く、その結果、3カ月も空家状態になったりしました。契約書には連絡義務は入っていませんが、「管理業務の内容」項目に「その他甲（私のこと）より特別に指示を受けたこと」とあり、以前テナント撤去の際には連絡を要望しました。（文面無く口頭）。また契約書には「乙は誠実かつ善良なる管理者の注意義務をもって委託業務を行い、本書に記載無き偶発事項は民法および慣習に従い甲乙協議し円満解決図る」となっています。テント退去の告知や空室期間などによるロスは忠実義務に違反していないでしょうか？テント契約時に礼金1カ月管理会社に入るので一部戻ってくればと考えているのですが。

No.1 ベストアンサー 回答者： kuri_kurio 回答日時： 2008/05/22 14:09

憤慨なさるお気持ちは理解できるのですが

失礼ながら、もう少し物事を整理みられてはどうでしょうか？

投資用不動産に投資というのは
貴方が貸店舗の100%または一部を共有として
ご所有しているということでよろしいのでしょうか？

また、買付けした不動産業者というのは・・
貴方がその不動産を買う際にお世話になった（その物件を紹介してくれた等）
不動産業者という意味なのでしょうか？

つまり、貴方がオーナーとして所有している賃貸物件を
不動産業者に一任して管理してもらい
貴方と不動産業者との間に「管理委託契約」を締結された。
しかし、管理業者の対応に不満をお持ちだ。
・・・ということでよろしいのでしょうか？

管理委託の内容にもよりますが
通常は、店子（入居者）が退去したり、新しく入居する際は
管理業者から貴方のもとへその旨の連絡があってしかるべきだと思います。
これは書面に記載がなくても、ある程度は強く要求しても良いでしょう。
「連絡してほしい」とお願いしたにも関わらず連絡がない等が続けば
信頼関係が成り立ちませんから「今後も改善されない場合は
管理委託契約を解除する」等伝えてみてはどでしょうか？

しかし、退去の結果３ヶ月間空き店舗になった＝家賃収入が０に
なったというのは誰のせいでないと思います。

空室の間、管理業者が募集看板やチラシ・業者間の口コミ等全ての方法で
一切なんら告知もせず空室のまま放置していた等の明確な証拠があればともかく
業者としても、新しい店子が入居する＝収入になるのですから
当然なんらかの方法で入居者募集を行っていたものと思われます。

よって、管理委託契約の中に「空室期間中の賃料は管理業者が負担する」など
いわゆる空室保証に関する記載や取り決めがない以上は空室期間のロスを
請求するのは難しく、貴方が仰る善良なる管理義務というものには
当てはまらない可能性が高いです。

なお、余談ですが空室保証等の取り決めがないにも関わらず
「空室期間の損害を補償しろ」などと要求するオーナーさんに対して
管理業者側も「あそこのオーナーは口うるさいから、入居希望者が居ても
できるだけ他の物件を勧めよう」なんて事にもなると思います。

この回答への補足

おっしゃる通りの不満です。相手は不動産会社というよりは投資物件の売買と管理を専門としている会社で、テナント探しは別途一般の不動産会社に依頼しています。過去の経緯で「テナント退去後の販促チラシは（オーナーの負担なので）オーナーの承諾無しにはしないで欲しい。まず募集開始して、相互の話し合いの下、反応が無ければ販促及び賃料を下げましょう」と話し合っていました。しかし退去告知も無く勝手に販促をかけて募集を開始し結果として解約通知があってから5カ月間（退去後3カ月）もテナントが決まらなかったのです。原則一任していますので文句は言えないし家賃保証しろとは思は無いですが、善良なる管理義務の定義がいかがなものかと思いました。せめて販促代でも返ってくればと思っています。

補足日時：2008/05/22 14:54