相続：耕作権の評価

いつもお世話になっております。

相続税の計算をしているのですが、
耕作権があります。
自用地の評価額×耕作権割合４０％を財産価格とすればよいのでしょうが、
宅地造成費は控除できますか？
（自用地の評価額－宅地造成費）×耕作権割合４０％
というのは都合が良すぎるでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： uozanokoi7 回答日時： 2008/06/20 17:06

こんにちは。

　
今回の評価対象の農地はどれに分類されるものでしょうか？
耕作権の評価は一般的には、純農地や中間農地を前提としているため、その評価は倍率方式により固定資産税評価額がベースとなりますよね。そしてこの場合は造成費などの評価減は出来ないと思います。

しかし、自用地の評価をする際において評価対象が市街地農地・市街地周辺農地であれば、宅地比準方式で評価されますので、造成費等は考慮できると思います。また倍率地域であっても倍率表の農地欄が比準とされているものも同様かと思います。

申し訳ないのですが、あまり自信がありませんので先生若しくは税務署に御確認して下さいね。

この回答へのお礼

なんだか言葉足らずでたくさんの方を困惑させてしまい、本当に申し訳なく思っております。

が、uozanokoi7のおっしゃる通り、町中の田んぼなので路線価で評価額を出しました。
それは宅地の価格なので、そこから宅地造成費を引いて田んぼ価格にし、
その耕作権割合分を財産とすることにしました。

この度はありがとうございました。

お礼日時：2008/07/04 15:03

No.3 回答者： tono-todo 回答日時： 2008/06/19 18:00

＃１　です。

農地については極めて取り扱いが厄介です・

小作契約の内容によります。
永小作権の契約なら、これは物権利ですので、５０％はみてよい。
ただし、これは期限（最長５０年）があります。
再契約しなければ契約消滅
賃貸借権なら、上地のみですので、底地価格は関係ありません。
もっとも、土地鑑定士は底地、とその農地の産み出す価値（割引率１０％程度で５０年・・これは人によって少し違う）を合計したものを土地の評価額としていますので、底地のみの評価は難しい。単純に農作物にて得られる所得（経費を差し引く）の１０年分程度で評価されておいたらよいでしょう。それが評価額の４０％程度になるのかもしれません。
賃貸借契約は、地主が打ち切りの話をもって来ないと、自動延長となりますが、打ち切り話をもって来られると、再契約が成就しない限り何も残りませんのでご注意下さい。
農地を、道路等に供出する場合は、又事情が違い小作人の権利はもっと大きくなります。
宅地造成とは言葉が間違っていますが、農地を整備する費用は所得税の計算の際、その年度年度で経費処理されるものですから、相続の計算には使えません。
又、賃貸借であれば、当初の農地整備は地主側の範囲となりますので、この農地整備費は借用期間中の整備費と判断しますので、余り無理はしてはいけません。
又、宅地と違い農地は評価額が極端に小さいですから、ここを頑張っても余り頑張り甲斐はないと思います。

No.2 回答者： taisetu#2 回答日時： 2008/06/19 17:57

＜＞分かりやすく理屈を書きます。

(^・^)

※耕作権・・・小作農が小作地を耕作する権利。農地改革前はこの権利が弱かったが、農地調整法で物件化された。

※相続権・・・〔法〕相続財産の承継に関して相続人が有する権利。

※相続税・・・相続または遺贈により取得した財産に課せられる国税。

※上記の場合評価益も評価損も考慮して慎重にしてください。

※自用地と言うことはある事に使用する土地なら都合のよい安易な計算等をしないことです。

※宅地・・・(1)家屋の敷地。家屋の建築用に共せられる土地。(2)地目の一。建築物の敷地として登録または登記された土地。

※宅地造成・・・農地や山林などを宅地として使うため、土地の形成を変更すること。

※底地・・・借地権の設定された土地。

※借地権・・・〔法〕建物の所有を目的とする地上権または土地の賃貸権。民法に優先して借地借家法が適用される。

※上記を理解して造成の場合の費は(1)「消費・浪費・費用。」(2)「経費・出費・人件費」を十分勘案して＋－を自利・主我にならないように公正になるようにしてください。

No.1 回答者： tono-todo 回答日時： 2008/06/19 16:27

自用地とは借地でそれを耕作しているということでしょうか？

その土地の評価額というのは何の評価額？
土地の評価は、底地としての評価と農地であればそれを耕作して得られる収入を加算して評価されます。
借地だと底地の評価は「０」です。
宅地造成費とは？
借地を地主に黙って宅地に転用？
農地法の関係は？

何か話が混乱しているようです。
一度整理して下さい。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

人から借りた土地で耕作しています。
相続税の申告が必要で耕作権も財産に含まれるため算出しています。
底地の４０％が耕作権として財産になると理解しております。
田なので整地費・土盛費・土止費を控除しようとしております。
もちろん地主さんに小作料は支払っています。

補足日時：2008/06/19 16:30