建築条件付き土地として契約しましたが実は売り建て契約なのでは？

Question

４月中旬に　希望の土地で良い物件が出てきて　現在　進行中になります
下記疑問点がありご助言いただければと思います。

建築条件付き宅地売買であるとの説明をし契約の際　建築条件付き宅地売買の契約と見せかけて建物の契約を同時に済ませた売り建て契約ではないのか？
　
下記　経過報告

土地の区画に建物総額込みの金額表示された図面にて商談
図面には言葉のみで７５m2プラス吹き抜け３m2　総額●●●万と表記。間取りプランの提示は無し。
買受申込書なるもので契約の説明
建物総額●●●万　手付け金１００万　　引渡し形態新築と記入
その他の条件の欄にはローン停止条件の記入のみ
早めの契約を勧められ　４月○日に契約日程を設定
この時　建築条件付き宅地売買、ローン白紙撤回の言葉は一切でず
　　　　　　↓　
これは違法にあたる青田買いではないかとの疑問
不動産担当営業に確認
　　　　　　↓
建築条件付き宅地売買フリープランであると説明　
間取り決定後に　建物の契約　建物請負契約が成り立たない場合は　白紙撤回条件付きであることを確認
　　　　　↓
４月△日　　契約
不動産会社担当者より　本日の契約は　建築条件付き宅地売買であると説明
土地売買代金の手付金として　５０万円を支払い（１００万は用意できないとして５０万）
その後今回の土地と建物の売主社長が同席し今後の流れの説明とともに参考プランとしての内容の書面が綴じられている冊子をみせられる　
　土地の図面　建物仕様書（間取りはなし）
　地盤調査　１０年保障などの説明　
　資金表　合計金額●●●万　（土地代金●●●万、建物代金●●●万）
　引渡し予定日　　１２月○日
（手書きで　本件は建売物件との記載あり）
「このプランはあくまでも参考ですから、」という言葉のもとに　参考プランの説明を受けたとの旨で
資金表欄に捺印。

売主側の割り印も　各ページに有
建物の契約ですとの言葉等は一切無く
私達は参考プランの間取りと今後の流れの説明を受けたのみとの認識。
　　↓　　
間取りプランのＦＡＸが届く
　　↓
６月○日
一回目間取り打ち合わせ
売主○○専務取締役　手配部担当者　不動産会社営業のみ
売主側○○社長は不在
売主側○○の担当者からは　建売との言葉が何度も出るため　不動産営業担当者に「今回は建築条件付き土地の売買ですよね？」と聞くも　この時に関してははっきりとした返答はなし
打ち合わせを進めるうちに　売主側担当者と　私たち買主側と　認識の違いがあるのでは？　と　思い始める。
　　　　　　　↓
下記内容営業担当者に再度確認

今回の契約は　現状　建築条件付土地売買契約なのか？
 土地に関しての重要事項の説明は受け契約はしたが
建物に関しては　間取り決定後に建物の契約と聞いており　参考プランの説明を受けたのみで建物の契約はまだのはず。
本日の内容だと　建売契約の建物があって変更をするごとにオプションオプションで　追加金額が加算されていくような気がするが。
（吹きぬけを無くしても　参考価格からの価格は変わらない　参考プランから　追加変更した箇所のみ金額がオプションとして加算）
建築条件付きフリープランではなくあくまでも建売契約（売り建て？）に基ずく内容のような気がしてならない
　　　　　　　↓
営業担当者より下記返信届く

○○社長とお会いし、一昨日頂いていたメールの内容を打ち合わせました。
 その確認事項です。
１．今回の契約は建築条件付土地売買契約。
２．仕様変更する毎にオプションが発生する
　A・基本的な標準仕様を定めています。その範囲であれば追加は出ないがドアを引戸にしたりフィックスした採光窓等標準仕様にないものはオプション。
社長さんから希望の間取（仕様を含めて）がまとまって来たら、見積り金額については、　相談にのりましょう！！と言って頂きました。

下記疑問点　　　
当初の契約形態は　いわゆる青田買？
違法であるとの指摘を受け　建築条件付き宅地売買であるとの説明をし
４月△日の契約の際　建築条件付き宅地売買の契約と見せかけて
建物の契約を同時に済ませた売り建契約？
捺印した資金表は　建売契約書？

となると　宅建法違反に　加え　悪質な詐欺行為にあたるのでは？
これが懸念している通りの宅建法違反及び詐欺行為にあたるのであればこのまま建物の契約勧めても　よいものが建つのか不安。

土地の売買契約重要事項説明事項の欄には　業務違反により売買契約を解除した場合には違約金として　売買代金の１０％を請求することが出来るとも記載されておりますが　このような場合は　適用されるのでしょうか？

土地の場所としては気に入っているため今後　どう動くべきか　悩んでおります。
ご助言よろしくお願い致します。

Neutralist#1 · Accepted Answer

No5です。

ご実家では注文住宅を建てた経験をされている様子で、注文住宅のプラン打ち合わせがどういうものかよくご存知なわけですね。又、ご友人が進めておられるようなやり方が本来の姿なのです。

＞「今回は注文建築ではなく　これは建売契約ですから、、、」という言葉なのですが　これは気にしなくても大丈夫ということなのでしょうか？

5の回答でも触れたことですが、もしかしたらこの担当者の発言の背景には「既に参考プランにて建築確認申請済み」ということがあるのかもしれません。
そうなると、注文住宅を装っておるものの、実質的には着工前建売住宅と同レベルでの軽微な変更やオプションチョイス程度の注文しか出来ないことになります。

試しに「参考プランはあまり好みの間取りではないので、プランは白紙に戻して設計士さんと一から作っていきたい」と言ってみてください。
「それは出来ない」と言われれば、確認申請の問題や、又はそもそも設計能力が無い（プラン作成に付き合う気がない？）などの事情があるからでしょう。

ただし、もしこの通りの状況だったとしても、建築請負契約に至らなければ白紙解除という選択があるわけで、単に建築業者の敷いたレールにあなたが乗るか乗らないかという話ですから違法でもないし違約でもありません。条件付を隠れ蓑にして実質的に建売住宅を売ろうとしているとも言えますが、建物は契約前ですから言い逃れが出来てしまうでしょう。

結論として、
条件付土地売買は建売住宅ではありませんので、あなたが主張すべきは、自分達が納得できるプランを完成させるべく、打ち合わせの要求をすること。もちろん参考プランに縛られる必要などありませんし、それをベースにしなければならないルールなどありません。
そしてそれを要求しても、相手の力量不足が原因か、思惑外れが原因か、納得行くプランが完成しなければ土地契約は白紙解除するしかありません。

もしかしたら「参考プランは使いたくない」とあなたが言った途端に、相手方から「これ以外のプランでは難しいので解除したい」と言い出す可能性もあります。これもやむを得ませんし、解除したくないならば相手が敷いたレールに乗って「ほぼ建売の注文住宅」を建てるしかありません。
しかし所詮はプロセスの話ですから、結果的に納得行くものが出来るならば、それもアリだとは思います。

余談とは思いますが、業界の者から言わせていただきますと、そういう手法で売ろうとすること自体、客のニーズに応えていこうという誠意が感じられないし、手抜きでもあるし、設計・施工能力という点も含め、建築業者として程度が低い場合が多いです。

moonbounds · Answer

？どんな契約かは、契約書に書いてあるのではないでしょうか。

ma_h · Answer

＃３の元業者営業です。

補足拝見しました。

他の回答者も仰ってますが、基本的には問題ない契約と思いますが。。。
まあ確かに「今回は注文建築ではなく　これは建売契約ですから、、、」などと言われればご不安になるのも分かります。
どのようなニュアンスでこのような発言が出たのかはわかりませんが、『「このプランはあくまでも参考ですから、」という言葉のもとに　参考プランの説明を受けた』という事で「建売」との発言になったのでは。（あくまで私の予想ですが）

まあ、発言の真意は別にしても今回の契約はあくまで「建築条件付き土地売買契約」ですから、ご心配には及ばないとおもいますよ。
ただし、今回のように「？」な事があった場合はその場で納得がいく説明を求めましょう。納得がいかなければ決してその先へ進まない（署名、捺印）事です。
注文建築なら今後何回も打ち合わせを行います。曖昧にしても今回のように不安がつのるだけです。（今回は先方の説明不足な点も多々ありますが）

もう一度言います。
「その場で納得がいく説明を求めましょう。納得がいかなければ決してその先へ進まない」

素敵な家が建つのをお祈りしております。

Neutralist#1 · Answer

あなたが疑問に思うことは何となく理解できます。
これはですね・・、説明するとちょっと長くなるのですが、

建築条件付土地売買というのは「建築業者を指定される」という条件が付く土地の売買で、建物プランまで指定されるわけではなく、建物に関しては完全に注文住宅として建築請負契約を締結するスタイルなのです。

ここからがポイントなんですが、そういう意味では本来、参考プランなどというものが存在する必要は無いし、参考プランへのオプション追加等の差額の話で建物プランを煮詰める話でもないのです。
まっさらな土地の上に、どの様な建物を建てるのかは完全にあなたの自由なんです。

ご経験が無いとわからないと思いますが、住宅メーカー等で注文住宅を設計する場合には、玄関の位置はどうするか？部屋はどこに何部屋必要か？キッチンの形状は？階段の位置は？などなど、全て施主と打ち合わせながら一から間取りを作っていくものなのです。

条件付土地売買でも注文住宅である限りは基本的にはそうやるべきなのですが、客も素人だから一から打ち合わせてといってもよく解らない人が多いし、そうやるのも面倒だから、参考プランなどというものを用意しておいて、そのベースプランをチョコチョコっといじくって、プランを完成させてしまう、という手法が往々にして行われているのです。

又、住宅ローンを組む人が圧倒的に多い中では、土地建物の総額に基づいた資金計画を立てて進めていかないといけませんので、土地だけ契約したが、一から希望通りのプランを作って見積もりを取ってみたら、完全な予算オーバーになった、というのを事前に防ぎたい意図もあります。
しかし客目線で見ても、この土地を買ってからどんな建物がいくら位で建つのか？結局のところ総額でどんだけ必要なんだ？という感触を掴む意味では素人さんにはありがたい面もあることでしょう。

そういう観点で見ると、今回もご多聞に漏れず、参考プランをベースにそれをいじくる形態で打ち合わせているという設計段階ですが、それであなたが満足出来るプランが完成するならば特に問題はないし、満足出来るものが出来なければ建築請負契約には至らずに土地契約は白紙解除になるだけのことです。
特に青田買い、という要素はありません。

中には、参考プランにて既に建築確認を申請してしまっていて、その申請範囲内でしか変更出来ない、などという極めて建売（売建）に近い手法でやられているケースもありますが、土地建物を同時契約していない限りはそこから逃れることは可能です。同時契約させられて逃れられない人が多いのも事実です。

長くなりましたが、参考プランがそもそもベースプランとして納得行くものでなければ一からプランの打ち合わせをするべきだし、それで良いものが出来なければ白紙解除をすればよろしいのです。
建築請負契約を締結していない今の段階では、特に違法性や違約に該当する部分は見当たりません。

maeiwa · Answer

建築条件付きの場合の契約の流れを理解されてませんね？
特に問題はないと思いますが。
あなたが契約や話の流れを理解出来ていないから不安になっているだけの様な気がします。

ma_h · Answer

元業者営業です

ご質問文を拝見する限りご心配はいらないかと。
むしろ、この内容ですとご質問者より売主にリスクが多い売買契約です。
ましてや「違約金として　売買代金の１０％を請求することが出来るとも記載されておりますが　このような場合は　適用されるのでしょうか？」とは、いささか飛躍しすぎです。
確かに不動産取引は一生の内そう何回もする事はないので、より慎重になるのは分かりますが何事も「過ぎたるは及ばざるがごとし」です。

この売主業者も何とか契約をまとめようと一所懸命対応しているように見受けられます。

あまり一方的な考えを先方にぶつけますと、まとまる話もまとまらなくなってしまいますのでもう一度冷静になりましょう。

nonbay39 · Answer

質問は長いですが、要は建物の契約が売買契約書であれば建売（売建）、工事請負契約書であれば建売ではありません。

　建物は業者が決めている標準プランから変更したりオプションを取り入れればどんどん値段が上がっていくのはどういう業者に頼んでも基本的に当たり前のことでしょう。建築条件付き云々でなくても同じことです。

　あなたの質問だけ読むと、建築条件付きの土地を契約している状態で、今工事請負契約の前のプランニングをしている通常の状態にしか見えません。業者も明言しているようですし、契約書も土地の物しかないでしょう。ゆえに契約書にあると思いますが土地の契約から３ヶ月以内に合意に至らず、工事請負契約を締結しなければその土地の契約は白紙解除となるでしょう。
　建物のプランや業者に不審感があるのならば、その土地を諦め白紙解除すると言うことにはなるでしょう。

　あなたがした契約書をもう一度良く読んでください。建物の契約などしていないと思いますけど？

＞売買代金の１０％を請求することが出来るとも記載されておりますが　このような場合は　適用されるのでしょうか？
　違反も何も無い気がします。むしろあなたのほうが恐ろしいクレーマーに見えるのですけど。

　正直何が不安なのか良くわかりませんが、お住まいの地域の宅建協会に出向きその契約書がどういう物であるのかをたずねるぐらいはしても良いかもしれません。

　一番良いのはとことん業者に尋ねることでしょうけど、業者は既にきちんと回答しているように見えるのは私だけでしょうか？

detekoiya · Answer

建築条件付売地の契約の流れとしては特に問題があるとも思えません。
何が違法に感じているのかもよくわかりませし実際に違法行為があるとも思えないのですが。

気になるのは「手付が１００万用意できないので５０万で・・・」のくだり。

本来は土地を先行決済して建築の開始となるのですが、貴殿の自己資金不足で建物完成時に土地と建物を合わせて決済となっていませんか？
銀行融資の手配は業者が行っているのでしょうか？
そして融資を通すために対銀行には建売ということにしているいのではないでしょうか？

以下、推測交じりですので事実に相違していたら申し訳ありませんけど。
本来、条件付売地も土地先行取得＋建物建築契約であり、そうすると自己資金比率が建売購入に比べて高くないと無理になります（なぜそうなるのかの説明は後で）
ところがそうなると貴殿が購入できなくなってしまうので、銀行には建売購入ということにしているのでややこしくなっているのではないでしょうか。

本来の支払の流れは
土地契約時・・・手付（契約金額にもよりますが普通は１００万くらいですよね）
土地決済＆建物請負契約時・・・土地の残代金＋建築代金の半額もしくは１／３（１／３の場合は上棟時に１／３）
建物引き渡し時・・・建築代金の残額
となります。
そしてその支払いに対して融資を受けるのであればその時々の融資額に対して返済が発生（銀行によっては完成まで金利のみでＯＫの場合もありますが結局支払総額は増えます）します。
もし賃貸に住んでいるのならば家賃とローンの一部の二重払いが数か月発生します。

これを土地の手付のみで残金をすべて建物完成時とすると、もし引き渡し前に買主になにかあった場合（リストラとか死亡とか）売主はリスクを負います。現実的にはその住宅を改めて再販売するのですが、建売として自社プランしたものではないものとなります。建売ならばプラン等は自社の企画ですから仕方がありませんがこの場合はそうではありませんから、もし平均的な仕様でなかったりすると値下げ必至となります。
ですから注文住宅というか建築請負契約においては、完成時全額支払いというのは本来はあり得ない話なのです。違法でもなんでもない当り前の話ですね。

もし上記の推測が当たっていれば、なんとか買えるようにと努力している売主や仲介業者に対して恩を思いきりあだで返しています。

条件付売地である以上は土地だけ無理やり購入してよそで建築することはできません。（３～４００万くらい土地代を上乗せすれば条件を外してくれるかもしれませんけど）本当に売主が信用できないならその土地もあきらめるしかありません。

総額は一緒だったとしても、建売購入と土地先行取得＋注文建築（条件付の場合も含めて）では自己資金比率がまるで違います。
書き込みを見る限りですが、そのあたりを理解せずに悪意的に疑問ばかりになっているように感じました。

冷静に上記の内容に対する補足や相違があればまた書き込んでもらえればより正確な回答ができると思います。

建築条件付き土地として契約しましたが実は売り建て契約なのでは？

No5です。

？どんな契約かは、契約書に書いてあるのではないでしょうか。

＃３の元業者営業です。

あなたが疑問に思うことは何となく理解できます。

この回答への補足

建築条件付きの場合の契約の流れを理解されてませんね？

この回答への補足

元業者営業です

この回答への補足

質問は長いですが、要は建物の契約が売買契約書であれば建売（売建）、工事請負契約書であれば建売ではありません。

この回答への補足

建築条件付売地の契約の流れとしては特に問題があるとも思えません。

この回答への補足

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