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この度、将来田舎暮らしをしよう・・と某社から土地購入の契約をかわしました。手付け金は支払い済みですが、残額を支払っていないので名義変更は完了していない状態です。

自宅購入の経験があるにもかかわらずお恥ずかしい話なのですが、重要事項説明書の存在をすっかり忘れていまして、受け取っておらず当然説明も受けておりません。重要事項説明書に記載されるような内容は口頭で質問し回答を得ており、内容そのものに疑問点はないのですが、重要事項説明書がない土地売買契約があるのか、また、今からでも貰うことが出来るのか、ご存じの方がいらっしゃればご教授いただけますでしょうか。

ちなみに土地は山林を道路取り付け程度のミニ開発した分譲地で現状渡し、開発地内に業者が設置した道路(幅5m)に面しています。山林であるから、重要事項説明書は必要ないのかな・・・なんて簡単に考えていますが・・・。

売買契約書にある内容(抜粋)
 売り主:某社
 用途地域:無指定 
 地目:山林
 その他:売り主の引き渡し義務、登記費用負担、公租公課の負担、特約事項等

売買契約書にない内容
 上水道:近くに簡易水道が来ているが購入者が相談して引く必要がある(口頭説明)
 下水道:水利組合と水路利用の覚え書きを交わしている(業者と水利組合間の覚え書きのコピーはあり)
 建築可否:無指定且つ道路に面しているから建てられる(口頭説明)

別業社に聞いた、某社の評判
 小さい地元業者ではあるが、購入した近辺の田舎暮らし物件を多く扱っていて、某社が「建てられる」と言えば心配はないでしょう。

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A 回答 (6件)

何度も失礼します。



ご質問内容を見直していたら、別の箇所が気になってしまったもので、再度回答させて頂きます。
ただ、質問者様は「内容そのものに疑問点はない」と仰っているので、大丈夫とは思いますが、念のため書かせて頂きます。

ご質問文中に、

>売買契約書にある内容(抜粋)
>その他:売り主の引き渡し義務、登記費用負担、公租公課の負担、特約事項等

と書いてありますが、反面、

>売買契約書にない内容
> 上水道:近くに簡易水道が来ているが購入者が相談して引く必要がある(口頭説明)
> 下水道:水利組合と水路利用の覚え書きを交わしている(業者と水利組合間の覚え書きのコピーはあり)
> 建築可否:無指定且つ道路に面しているから建てられる(口頭説明)

と書いてありますよね。これが少し気になります。

何故なら、ライフラインとなる上下水道の話は極めて重要な用件ですし、建築の可否などは、契約の大前提となるべき問題だと思います。

仮に需要事項説明書が必要であるとすれば、当然に明記する必要があるでしょうし、これらの内容は、契約書の「公租公課の負担」或いは「特約事項」などに明記すべきでしょう。
(少なくとも、私が現役の業者時代は(後々、不明瞭な箇所を、顧客から突っ込まれたくないので)可能な限り調査した結果を明記し、資料の全てを添付して、その上で、誰が調査しても分からない事は、調査した関係部署と担当者や日付などを明記して「不明」と書いていました)

勿論、前述の通り、ご質問者様が御納得されている内容であれば問題は無いと思いますが、それにしても、重要な要素について、口頭説明だけと言うのは、少し不安が残る感じがしますし、すぐに建物などの建築予定が無い場合、契約時の都市計画やその他の法令が変更になってしまって、希望通りの建物が建築できない可能性なども考えられますので、売買契約書に明記されていない重要な事項については、売り主(或いは仲介業者)に明記して貰ったほうが、後々安心出来ると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

当地の折り込み広告には「即建築もOK」なる文言がありますが、頭ごなしに「おかしい」と指摘しても「山林だからいらないんだ」と言われるのがオチのような気がしています。

しかしながら、御指摘のようにライフライン及び建築の可否は私にとって非常に重要な事項で「そんなこと言いましたっけ?」ととぼけられては困るわけで、こちらから「重要事項説明書についてすっかり忘れていたのですが、心配なので頂けませんでしょうか」とお願いしようと思います。

御丁寧に御指導頂き、本当にありがとうございました。

お礼日時:2004/12/20 19:49

お買いになる不動産を管轄する役場の都市計画課に、本当にその土地に質問者さんの希望される予定どおりの利用が出来るかどうか確認しておいた方が良いと思います。



売りたい為であれば、いいかげんなことを言う業者もいますし、そもそもそのような種類の土地は取引上のトラブルが多いです。(例えば原野商法と呼ばれる商法があるように)

私の知っている限りでも、転用可と言われて不動産業者の仲介で購入した農地が、売買から1年経った今でも、転用されない土地があります。
購入者から再三の問合せがあっても、その業者はその場限りのテキトウなことを言って、言い逃れをしています。
買った方にも、騙されたと思いたくない意思が働くのか、もういいかげんしびれを切らしてもよいのではないかと思うのですが、もう少しすれば許可が下りるという言葉を信じて引き下がります。
もし売買契約を解除すると言えば、もう少し待っていれば許可は下りていたなどと、その業者は言うような気がします。

普通であれば、業者は違法なことをして、免許を取り上げられることを怖がるのですが、田舎では別に取り上げられても仕事をする気になればなんとでもなるという考えがあるらしく、その業者には罪の意識もないようです。
実際地元の議員を動かし、無理を通したりさせる世界ですから、やはり騙された方の騙され損になるようです。

人間イレギュラーのことばかりやっていると自分のやっていることが詐欺だという意識さえも失うようです。

必ず、自分でもきちんと調査されることをおすすめします。

この回答への補足

結果報告が遅くなって申し訳ありません。

役場へ問い合わせをしたところ、用途無指定地域であるから接道義務については問わないとのことでした。とりあえずは一安心です。

ただ、その後大手住宅メーカと話をした際に「銀行に聞くと、融資を受ける際に問題になる可能性があると言われた」とのことですが、その住宅メーカの話では「クリア出来るだろう」とのことでした。

多くの方に助言をいただき、本当にありがとうございました。

補足日時:2005/01/05 00:25
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この回答へのお礼

丁寧な御回答ありがとうございます。

本日業者に問い合わせた結果の詳細はNo.5でいただいた御回答のお礼に書かせて頂きましたが、重要事項説明書をもらうことは出来ませんでした。

現状は村ですが4月の市町村合併で市になるので、不明な部分もあります。ので、御回答のように村役場へ問い合わせして、建築の可否を再確認することにします。

その際、「重要事項説明書がもらえなかったので・・」とさりげなく口にしてみようかなっと考えています。

お礼日時:2004/12/21 21:44

重要事項説明が必要であるのは、先の方の書いておられる通りです。

「山林だから必要ない」ということはありません。
お書きになっている内容の中で気になる点があります。
まず、簡易水道が来ているとのことですが、公の管でない可能性もあると思うのですが、その場合それは誰の水道管であるのか?分岐してもらうのに料金が必要な場合もありますし、その水道管に分岐できるだけの容量があるのか?という問題がある可能性もあります。次に、道路に面しているから建築できる、とのことですが、その道路は建築基準法上の道路なのかどうか?私道である可能性が高いと思いますが、その場合誰の所有か?建築、あるいは水道の引き込みについて承諾が必要な場合もらえるのか?あるいはそれについて費用が発生しないのか?などの点が疑問であり、将来建築の際に売主の業者ともめる可能性のある点ですので、重要事項説明は必ず受けるべきです。
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この回答へのお礼

丁寧な御回答ありがとうございます。

本日、電話にて重要事項説明書を出してもらえるように依頼したのですが、「山林だからない、誰にも出していない」と断られました。

その中で重要な事項については口頭で再確認を行い、
 ・簡易水道は公の管で私管でない、延長引込は指定業者に見積を出し口径50mmで200万円、分譲した10軒余りで割ると1軒あたり20万弱
 ・開発した道路は分譲した全軒で持ち分分割し所有する私道で、建築法上の5m道路である
 ・開発した道路が接続する既設道路は農道であるが組合と協定書を交わしている
 ・排水を流す側溝についても同様
 ・現状、無指定山林で工事届けのみで建築出来るが、来年4月の市町村合併後は建築確認は必要となる。その際都市計画に入るが、100m手前まで民家があるので市街化調整区域に指定される可能性は低く、指定されても5年の猶予があるのでその間に建てれば現状宅地となる。市町村合併の際には情報を提供してもらう。
 ・将来にわたっても建築に際し、必ず建てれるようにアドバイスを受けることが出来る。また、他の建築会社から直接の問い合わせにも誠意を持って対応して貰う
以上の確認を行いました。

「山林だからいらない」の姿勢にはかなり疑問を抱きましたが、その周辺では大々的に営業している業者で悪い噂は聞いていないので、信用してもいいのかな・・・と考えています。

それともやはり、重要事項説明を行わない時点で信用せず、官公庁等に確認を行った方がいいのでしょうか。

お礼日時:2004/12/21 21:31

先の回答者様の反論になってしまうようで恐縮ですが、ちょっと気になったので、回答させて頂きます。




>原野であれば宅地建物取引業者であってもその義務を負いません。

これは取引主任者試験の引っかけ問題に良く出るケースですが、仮に地目が原野等であっても、宅地に該当する場合があります。

宅地の定義については、宅地建物取引業法第2条1に定められている通り、

・建物の敷地に供せられる土地(将来的な用件も含む)
・公共の用に供せられる以外の用途地域の土地

を指します。

今回の土地は、明らかに将来建物を建築する目的で売買されている土地であるので、宅地の用件に該当すると考えられます。

また、ご質問に書いてある内容を拝読する限りでは、売り主は宅地建物取引業の免許を必要とすると思います。
従って、宅地建物取引業法の趣旨を勘案すると、売主(或いは仲介業者)は、重要事項説明書の発行は必要不可欠であると考えます。
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原野であれば宅地建物取引業者であってもその義務を負いません。

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重要事項説明書の交付は、一般に宅建業者が媒介に入った場合にす


る義務のあるもので、宅建業者以外の売買については強制されてい
ません。

しかし、本ケースの場合、売主は開発分譲を手掛けている業者との
ことですので、宅建業法の範疇に入ります。
まともな業者であれば、重要事項説明書の交付は当然です。

ただし、まともでも、イレギュラーの取引というのも考えられます
ので、必ずしも異常とは断定出来ません。

詳しくは、業者の所属するもしくは、所属すべき宅建協会等にご相
談なさってみては、いかがでしょうか?
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

宅地の売買や仲介も行っているので宅建業者であることは間違いないのですが、指摘しても「あくまでも山林の売買であり、家を建てるかどうかは購入者が決めることだから関係ない、必要ないんだ」と言われるのがオチだと思っています。信用出来ない業者ではありませんが、一流の業者ではないとも感じています。

現在危機を感じているわけではないので、とぼけて「忘れていましたが心配なので重要事項説明書を下さい」とお願いしようと思います。

丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2004/12/20 19:58

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