重要事項説明書がない土地売買契約

Question

この度、将来田舎暮らしをしよう・・と某社から土地購入の契約をかわしました。手付け金は支払い済みですが、残額を支払っていないので名義変更は完了していない状態です。

自宅購入の経験があるにもかかわらずお恥ずかしい話なのですが、重要事項説明書の存在をすっかり忘れていまして、受け取っておらず当然説明も受けておりません。重要事項説明書に記載されるような内容は口頭で質問し回答を得ており、内容そのものに疑問点はないのですが、重要事項説明書がない土地売買契約があるのか、また、今からでも貰うことが出来るのか、ご存じの方がいらっしゃればご教授いただけますでしょうか。

ちなみに土地は山林を道路取り付け程度のミニ開発した分譲地で現状渡し、開発地内に業者が設置した道路(幅5m)に面しています。山林であるから、重要事項説明書は必要ないのかな・・・なんて簡単に考えていますが・・・。

売買契約書にある内容（抜粋）
　売り主：某社
　用途地域：無指定　
　地目：山林
　その他：売り主の引き渡し義務、登記費用負担、公租公課の負担、特約事項等

売買契約書にない内容
　上水道：近くに簡易水道が来ているが購入者が相談して引く必要がある（口頭説明）
　下水道：水利組合と水路利用の覚え書きを交わしている（業者と水利組合間の覚え書きのコピーはあり）
　建築可否：無指定且つ道路に面しているから建てられる（口頭説明）

別業社に聞いた、某社の評判
　小さい地元業者ではあるが、購入した近辺の田舎暮らし物件を多く扱っていて、某社が「建てられる」と言えば心配はないでしょう。

diehard · Accepted Answer

何度も失礼します。

ご質問内容を見直していたら、別の箇所が気になってしまったもので、再度回答させて頂きます。
ただ、質問者様は「内容そのものに疑問点はない」と仰っているので、大丈夫とは思いますが、念のため書かせて頂きます。

ご質問文中に、

＞売買契約書にある内容（抜粋）
＞その他：売り主の引き渡し義務、登記費用負担、公租公課の負担、特約事項等

と書いてありますが、反面、

＞売買契約書にない内容
＞　上水道：近くに簡易水道が来ているが購入者が相談して引く必要がある（口頭説明）
＞　下水道：水利組合と水路利用の覚え書きを交わしている（業者と水利組合間の覚え書きのコピーはあり）
＞　建築可否：無指定且つ道路に面しているから建てられる（口頭説明）

と書いてありますよね。これが少し気になります。

何故なら、ライフラインとなる上下水道の話は極めて重要な用件ですし、建築の可否などは、契約の大前提となるべき問題だと思います。

仮に需要事項説明書が必要であるとすれば、当然に明記する必要があるでしょうし、これらの内容は、契約書の「公租公課の負担」或いは「特約事項」などに明記すべきでしょう。
（少なくとも、私が現役の業者時代は（後々、不明瞭な箇所を、顧客から突っ込まれたくないので）可能な限り調査した結果を明記し、資料の全てを添付して、その上で、誰が調査しても分からない事は、調査した関係部署と担当者や日付などを明記して「不明」と書いていました）

勿論、前述の通り、ご質問者様が御納得されている内容であれば問題は無いと思いますが、それにしても、重要な要素について、口頭説明だけと言うのは、少し不安が残る感じがしますし、すぐに建物などの建築予定が無い場合、契約時の都市計画やその他の法令が変更になってしまって、希望通りの建物が建築できない可能性なども考えられますので、売買契約書に明記されていない重要な事項については、売り主（或いは仲介業者）に明記して貰ったほうが、後々安心出来ると思います。

skywalker9 · Answer

お買いになる不動産を管轄する役場の都市計画課に、本当にその土地に質問者さんの希望される予定どおりの利用が出来るかどうか確認しておいた方が良いと思います。

売りたい為であれば、いいかげんなことを言う業者もいますし、そもそもそのような種類の土地は取引上のトラブルが多いです。（例えば原野商法と呼ばれる商法があるように）

私の知っている限りでも、転用可と言われて不動産業者の仲介で購入した農地が、売買から１年経った今でも、転用されない土地があります。
購入者から再三の問合せがあっても、その業者はその場限りのテキトウなことを言って、言い逃れをしています。
買った方にも、騙されたと思いたくない意思が働くのか、もういいかげんしびれを切らしてもよいのではないかと思うのですが、もう少しすれば許可が下りるという言葉を信じて引き下がります。
もし売買契約を解除すると言えば、もう少し待っていれば許可は下りていたなどと、その業者は言うような気がします。

普通であれば、業者は違法なことをして、免許を取り上げられることを怖がるのですが、田舎では別に取り上げられても仕事をする気になればなんとでもなるという考えがあるらしく、その業者には罪の意識もないようです。
実際地元の議員を動かし、無理を通したりさせる世界ですから、やはり騙された方の騙され損になるようです。

人間イレギュラーのことばかりやっていると自分のやっていることが詐欺だという意識さえも失うようです。

必ず、自分でもきちんと調査されることをおすすめします。

noname#20895 · Answer

重要事項説明が必要であるのは、先の方の書いておられる通りです。「山林だから必要ない」ということはありません。
お書きになっている内容の中で気になる点があります。
まず、簡易水道が来ているとのことですが、公の管でない可能性もあると思うのですが、その場合それは誰の水道管であるのか？分岐してもらうのに料金が必要な場合もありますし、その水道管に分岐できるだけの容量があるのか？という問題がある可能性もあります。次に、道路に面しているから建築できる、とのことですが、その道路は建築基準法上の道路なのかどうか？私道である可能性が高いと思いますが、その場合誰の所有か？建築、あるいは水道の引き込みについて承諾が必要な場合もらえるのか？あるいはそれについて費用が発生しないのか？などの点が疑問であり、将来建築の際に売主の業者ともめる可能性のある点ですので、重要事項説明は必ず受けるべきです。

diehard · Answer

先の回答者様の反論になってしまうようで恐縮ですが、ちょっと気になったので、回答させて頂きます。


＞原野であれば宅地建物取引業者であってもその義務を負いません。 

これは取引主任者試験の引っかけ問題に良く出るケースですが、仮に地目が原野等であっても、宅地に該当する場合があります。

宅地の定義については、宅地建物取引業法第２条１に定められている通り、

・建物の敷地に供せられる土地（将来的な用件も含む）
・公共の用に供せられる以外の用途地域の土地

を指します。

今回の土地は、明らかに将来建物を建築する目的で売買されている土地であるので、宅地の用件に該当すると考えられます。

また、ご質問に書いてある内容を拝読する限りでは、売り主は宅地建物取引業の免許を必要とすると思います。
従って、宅地建物取引業法の趣旨を勘案すると、売主（或いは仲介業者）は、重要事項説明書の発行は必要不可欠であると考えます。

naeme_rex · Answer

原野であれば宅地建物取引業者であってもその義務を負いません。

skywalker9 · Answer

重要事項説明書の交付は、一般に宅建業者が媒介に入った場合にす
る義務のあるもので、宅建業者以外の売買については強制されてい
ません。

しかし、本ケースの場合、売主は開発分譲を手掛けている業者との
ことですので、宅建業法の範疇に入ります。
まともな業者であれば、重要事項説明書の交付は当然です。

ただし、まともでも、イレギュラーの取引というのも考えられます
ので、必ずしも異常とは断定出来ません。

詳しくは、業者の所属するもしくは、所属すべき宅建協会等にご相
談なさってみては、いかがでしょうか？

重要事項説明書がない土地売買契約

何度も失礼します。

お買いになる不動産を管轄する役場の都市計画課に、本当にその土地に質問者さんの希望される予定どおりの利用が出来るかどうか確認しておいた方が良いと思います。

この回答への補足

重要事項説明が必要であるのは、先の方の書いておられる通りです。

先の回答者様の反論になってしまうようで恐縮ですが、ちょっと気になったので、回答させて頂きます。

原野であれば宅地建物取引業者であってもその義務を負いません。

重要事項説明書の交付は、一般に宅建業者が媒介に入った場合にす

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