マンガでよめる痔のこと・薬のこと

本日中古マンションの申込書を記入し、明日契約で手付け金を
支払うことになっております。
ネットで調べたところ、昨年競売にかけられた物件であることがわかりました。業者が買い取り、売りに出しているみたいなのですが、
契約日を明日と急いでいることも気になっております。

・競売自体は昨年10月。
・マンションを売りに出したのが半年後の4月
・マンションの売値は競売価格+約1000万。
・競売日から販売までの半年間という日数
申込書の効力はだいたい2~3日なので契約を結ぶのは3日以内が
多いパターンとの説明でした。
他にも気に入って交渉している方がいるとのことですが・・・。
購入を急がせるためのトークでしょうか。。

マンション自体はとても気に入っております。
引っ越しタイミングもいいなぁと思っているのですが、
ただ、売り急いでいることが気になります。

価格も相場より低く設定しているとはいえ、値引き交渉も
気持程度の値引きです。

契約に関して気を付けること、聞いた方がいいことを
ぜひ教えて下さい!
前の住民が元でのトラブルなども考えられるのでしょうか?

よろしくお願い致します。

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A 回答 (2件)

競売だからといって特段注意するような事はないと思います。

業者買取であれば尚更、最低商品になる物件かどうかは調べますので。ご心配なら競売時の調査書を見せて欲しいと言えば権利関係や占有者の事項はわかります。競売から半年とありますが、ネットで調べたのならそれは落札からという意味ですよね。落札から残金納付まで最長6週間、そこから最悪強制執行に至るとまた5~6週間ぐらいとそれだけで2から3ヶ月かかります。それにリフォームもするでしょうからそれなりに時間がかかります。売却価格は相場より安いと思われればそれで良いと思います。安く仕上げて儲けるのが商売ですから。急いでいるとありますが、その売主の業者が売り急いでいるのか?業者の担当者が急いでいるのか?仲介業者が売り急いでいるのか?良くわかりませんが、基本的に売買関係の営業は契約までは1週間ぐらいで処理します。あまりに不安なら焦る必要も無いのでは?ご不安な事項を質問して適格に回答をいただき不安が解消されてから契約をされたほうが良いと思います。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました!!

リフォームをしてから内覧会を実施したとの事ですので、
半年かかったというのは不自然ではないということですね。
納得しました。

売り急いでいるのは売り主の業者です。他で手を挙げている人も
ぱらぱらいいるのでとのことでしたが。。

業者が所有している物件を購入する場合は、住宅に対する
保証(水回りなどのトラブル)は2年間あると説明を
受けました。その点では個人間の売買よりも安心はあると思いました。

売り急ぐ理由も直接などもふまえ、所有業者の方に直接伺っても
いいものでしょうか?
申込みの翌日に契約するのはよくある話なのでしょうか?
来週には100%という数字はだせないが、売れている可能性が
かなり高いと仲介業者は言っていました。
気に入っている物件なので、こちらとしても逃したくない!という
気持ちがあるためちょっと立場的に弱いのかなぁと思っています。

何度もすみませんがよろしくお願い致します。

補足日時:2008/07/13 04:26
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■契約に関して気を付けること、聞いた方がいいこと


・最も気をつけるべきは、自殺などの事件の有無ではないかと思います。
 落札者は入札前に物件の調書を閲覧か複写をしているはずなので、
 事件・事故の有無、入札前の物件状況などを確認したいところです。
 住居内でそのようなことがあれば、何らかの表記がされているはずです。
・競売価格+約1000万という価格は高すぎる感じです。
 相当に荒れていた物件を大掛りにリフォームしたなら納得できますが、
 事件物件を相場より異常に安く落札できた、ということだと困ります。
・競売日から半年後の売り出しというと、大規模リフォームをしたあとなら、
 おかしくないでしょう。
 また、占有者を退去させるのに手間取ったということも考えられます。
・管理費の滞納の有無を確認しましょう。
・築年数が余りに古いと、不動産取得税や登録免許税の軽減特例が受けられません。
 よく確認しましょう。
 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeu …
 http://www.skattsei.co.jp/semi/tax/tax032.html
・瑕疵担保責任、アフターサービスについても確認しましょう。

・契約日を急がされるのは、一般的には良いことではありません。
 あせって契約して後悔するより、見送って後悔する方がまだマシだと思います。
 煽って契約をさせる業者に、良心的な業者はいません。
 納得できるまで、契約はしないことです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
お金の内訳のなかに、「管理費等清算金」、「固定資産税清算金」
が含まれておりました。この部分もきちんと説明を受けたいと思い尾増す。
上記URLもありがとうございます。
「不動産取得税」の説明も受けておりませんでしたので
今日聞いてきます。

ありがとうございました。

お礼日時:2008/07/13 04:43

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Q競売物件だった中古住宅購入について。

中古住宅をずっと探していて、不動産屋さんからいい物件が出たと連絡があり内覧に行きました。

中にはまだ残された家具等はありましたが綺麗で、築2年半土地も広く気に入り後日契約することになりました。

契約する日に重要事項の説明など全部受けるときに競売物件だった事がわかりましたが、さほど気にならず契約しローンの事前審査申込みしました。

売却決定したのは昨年で住んでた人が出ていったのは1ヶ月前位です。

私達が不動産から提示された売値が例えば1800万円だとします。

競売での売却結果を調べたら2200万円で売却決定していました。

普通はリフォームして売却価格より高く売りだすと思うのですが、400万円も安く買えるというケースってあるのでしょうか?

売却決定から住人が出て行くまでに1年かかったから安いとか…。

どんな理由が考えられるでしょうか。

Aベストアンサー

業者ですが、引渡しまで1年経過している・・・がポイントだと思います。
通常は、債務者が居住しているのであれば長くとも3ヶ月程度で強制執行は可能ですから1年間も居住させるのは、普通では考えられません。
ここからの推測は、「買戻しなどの契約等」があったのだと思います。
親族などから幾らか集めて、手付けとして相当額を業者は受領して×ヵ月後に決済等の話しがあったのではないでしょうかね?・・・・
結局、残金は用意できずに没収、契約解除、退去。売主は契約履行出来ない状況からは、結構所有者と揉めたはずで、もう資金を回収できれば、早く手離れしたい気持ちの方が強い。
当方では応じませんが、(1件だけ奥さんが買戻ししたことがあった)債務者からの買戻しの話しは少なくありません。
また、幾らで仕入れたかは不動産を購入する価格を考えるのには、妥当ではありません。その1800万が近隣の中古相場と比較して妥当なのか?安いのか?です。
今じゃ考えられませんが、H15年ごろまでならば、競売は買った額の倍で売れるぐらいの物件はゴロゴロありましたからね。
また、当初の2200万が落札価格として高いならば、先の回答者さんの通り、何らかの所有者の代理の様な感じで落札し、落札時点で債務者はかなりの額を出資していると思います。
例えば、業者1200万、債務者1000万など。
業者は期限までに1200万+アルファを受領できないので、契約は解除され、相場の1800万で売買した。
業者は、1200万しか出資していないので、たぶん諸費用等控除して残りの500万弱を債務者と折半しておしまい・・・・みたいな感じでしょうかね。

いづれにしても、今回買主となった質問者さんには、関係のない話しです。
アドバイスは、家具等で使えそうなものがあったとしてもすべて撤去してもらいましょう。

あくまで経験上の推測ですから、全く宛てになりませんが・・・・・

業者ですが、引渡しまで1年経過している・・・がポイントだと思います。
通常は、債務者が居住しているのであれば長くとも3ヶ月程度で強制執行は可能ですから1年間も居住させるのは、普通では考えられません。
ここからの推測は、「買戻しなどの契約等」があったのだと思います。
親族などから幾らか集めて、手付けとして相当額を業者は受領して×ヵ月後に決済等の話しがあったのではないでしょうかね?・・・・
結局、残金は用意できずに没収、契約解除、退去。売主は契約履行出来ない状況からは、結構所有者と揉...続きを読む

Q競売物件の転売の仕事って成り立ちますか?

不動産にとても興味があり、宅建を取得していつか開業したいと思っています。
単純な疑問なのですが・・・どなたか知識のある方教えてください。

最近家の近くの中古一戸建てが競売物件になっていました。
後日落札結果をネットで調べると3800万でした。
どこかの不動産屋が落札したようで、何日かしてリフォーム業者が
クロスの張替えに入り、翌週には4980万で売りに出ました。
この辺りの中古一戸建ての相場より少し安かったので
すぐに売れました。
単純に考えるとわずか1ヶ月の間に1000万ほどの利益がでています。(いろいろ経費もかかったでしょうが)
とてもボロい商売では?? と思ったのですが、
私の考える通りなものでしょうか??
もしそうなら私もこういった競売物件の転売の商売をいつかしたいなと思ってしまいました^^
競売物件なだけにいろいろややこしい仕事もあるでしょうが。
どなたかアドバイス頂けたら嬉しいです。
変な質問ですみませんね^^

Aベストアンサー

4980万売りで、諸経費込み20%の儲けってのはボロいって言いません。
絶対リターンを追及すると、40%以上の儲けを出して初めて
ボロいって言うんです。

そういう物件を処理できるようになるまで、ひたすらヒドイ目に
あっていけばやっていけます。
私は今でも毎回ヒドイ目にあってますがw
まだまだ知らないことだらけです。

目安として、私は不動産会社のサラリーマン時代に、資金力のない
ダメ会社だったのですが、競売だけで40%以上を守り・税引利益で
最低で年間2.5億円は出せてました。
(それでも社長が池沼で潰れたw)

でも同じ理屈なら、自己資金が3000万だと(銀行から融資を受ける
レバレッジ無視して)散々ひどい目にあって、何かトラブルがあって
処理に一年かかったときは、年間1200万円にしかなりません。
20%なら600万です。
こりゃほかの仕事のほうがいいです。

要は年に何回転するかなんです。
絶対確実に年に三回転させられればおkです。
道は険しいですぞw

Q競売物件だった中古住宅の注意点

お世話になっております。
購入を検討している中古の一戸建て住宅があるのですが、その物件について調べていたところ、不動産業者が競売で取得しリフォームして販売している物件でした。こういった物件の場合に、特別に注意や調査しないといけない点などありますでしょうか?

業者がいくらで取得したかわかってしまうと、気分的にちょっとすっきり買えない、というのはあるのですが...^^;

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 不動産業者が競売で取得しリフォームして販売した物件を購入し住んでいます。

 #2で回答がありますように、不法占拠のリスクはありえると思います。ただ、「このような物件は買ってしまったら自己責任ですよ。」というのは直接自分で競売に参加する場合に最も当てはまり、きちんとリフォームされている場合にはリスクは低くなります。ゼロとはもうしませんが、居座りされていれば内部のリフォーム作業ができないですし、下見で中に入れば一発でわかりますから、下見もしないで買うならともかく、物件の下見の際にきちんとリフォームが済んでいて、リフォーム後に使われた気配がなければ安心材料になると思います。

 私が買った時には、不動産屋に複数の物件を2週間くらいかけていろいろ紹介してもらい、その間に平日と休日の朝、晩と時間を変えて下見して、隣人に様子を聞いて人の出入りがないことを確認しがてら、環境やら通勤条件やらを考えて候補を絞り込んで、4週目頃に家内を呼んで(当時遠距離)、再度物件の中を見てから購入しました。売れちゃったらあきらめるということで手付けは一切打ちませんでした。売れても同じくらい新しい物件がでてきますので心配無用。縁がなかったとあきらめます。

 なお、業者がいくらで取得しようがそれは考えないことです。売れ残りのリスクを価格に転嫁しているだけです。個人でわけあり物件をつかんだらそれこそ身動きとれなくなります。

 また、リフォームが済んだ状態で家を選べる事はメリットです。買ってから自分でリフォーム業者を頼むと手抜きやリフォーム失敗のリスクがありますし、どこまでリフォームすればいいかがつかみずらく、ついケチって不十分になりがちです。
 逆に、下見の時に不動産屋が「ここはなおしますから」と言うのはあまり信用しないほうがいいです。嘘ではないのでしょうが、不動産屋の言う修理は実用最低限の修理で、一方こちらは新品同様をどうしても期待しますので、かみ合うはずがないのです。

 うちの場合には、幸いにしてトラブルもなく、狭い家ながらも格安で入手できてとても満足しています。あ、でもそういえば、一回だけ借金取りが訪ねてきたっけ。別人と分かっておとなしく引き下がりました。そういう意味では、元の持ち主が手放してから数年以上空き家になっていた物件がより安心でしょう。

 よい物件を見つけだすようがんばってください。

 不動産業者が競売で取得しリフォームして販売した物件を購入し住んでいます。

 #2で回答がありますように、不法占拠のリスクはありえると思います。ただ、「このような物件は買ってしまったら自己責任ですよ。」というのは直接自分で競売に参加する場合に最も当てはまり、きちんとリフォームされている場合にはリスクは低くなります。ゼロとはもうしませんが、居座りされていれば内部のリフォーム作業ができないですし、下見で中に入れば一発でわかりますから、下見もしないで買うならともかく、物件の下見...続きを読む

Q競売物件を買った不動産会社からその家を買いたい

近所の家が売りに出されていました。
近所の方に聞くと競売されたようで、裁判所のホームページでそれを確認でき、約1450万円で売却されていました。
本日、それを知らずに不動産会社に連絡したら約2300万円だそうです。明日内覧しにいくのですが、不動産会社は通常そんなに上積みするものなのでしょうか?この不動産会社から何とか安く買いたいのですがいい方法はないのでしょうか?(「リホームとかするのであれば値段は、ご相談にのります。まあ一度みてください」と言われました。何人も内覧の予約が入っているそうです。明日は一組の内覧希望者がいるので一緒にと言われました。)

Aベストアンサー

不動産の競売はかなりリスクが伴うものです。
一般住宅のようですから、落札後に占有者との引き渡し交渉を行います。
実際借金などで差し押さえられ競売になった方も多いので、簡単には明け渡してくれません。
そのため、占有者に対して引っ越し費用や保証金などを渡して退去してもらいます。(大体50万円から200万円程度)
占有者が暴力団関係者などの場合は揉めるケースもあります。
占有者が退去に応じない場合は裁判所に申し立てて強制執行の手続きを行います。
これは合法的に強制撤去する方法ですが、もちろん費用も数百万円かかります。
さらに競売の場合は事前に内覧することは不可能です。(普通の家庭で生活しているのに競売にかけられたからと入ることはできません。)
雨漏りや不法建築、壁に穴が空いていたりしてもそれを事前に確認することはできません。
そのため、不動産会社は点検やリフォーム費用などを出さなければなりません。(瑕疵があった場合の準備を行わなければなりません。)
競売から実際に販売に至るまでに相当の手間暇がかかるため、その分の費用も上積みしなければなりません。
ですので、私の私的な観点ですが、広告費用や売れなかった場合のコストも考えると不当に利益を上乗せしているとは思えず、どちらかというと一般的な値付けだと思います。

参考URL:http://www.keibai.co.jp/kiso/tetuzuki.htm

不動産の競売はかなりリスクが伴うものです。
一般住宅のようですから、落札後に占有者との引き渡し交渉を行います。
実際借金などで差し押さえられ競売になった方も多いので、簡単には明け渡してくれません。
そのため、占有者に対して引っ越し費用や保証金などを渡して退去してもらいます。(大体50万円から200万円程度)
占有者が暴力団関係者などの場合は揉めるケースもあります。
占有者が退去に応じない場合は裁判所に申し立てて強制執行の手続きを行います。
これは合法的に強制撤去する方法ですが、も...続きを読む

Q住宅競売後の不動産業者の脅しについて

親戚の家が競売になり、売却が決定しました。

二日前に落札した不動産屋の二人が来たそうです。
玄関で大声で親戚の嫁さんに話を始めたとの事。

あまりに大声だったので、嫁さんが近所迷惑になるのでもう少し小さな声で話す様に頼んだところ、
「トラックで家財道具を運びだされたりしたら、余計に恥になるだろう?」的な事を言ってきたそうです。

その際に名刺を置いていったのを後日見せてもらうと、同じ市内の有限会社の不動産屋でした。
競売結果の開示には私が立ち会い、落札者の氏名を確認しましたが、その際は個人名であったので不動産屋へ立ち退きを含め委託しているのだろうと思いましたが、その不動産屋の代表者の苗字が落札者と同じ苗字だったので血縁関係だと推測されます。

不動産屋の訪問の次の日、旦那の方が落札者と会ったらしいのですが、落札価格にプラス500万なら売ってもいいと言って来たそうです。
しかし、親戚は事業に失敗した負債も抱えている状態ですので、おそらく引っ越すのは確実かと思います。

しかしながら、訪問初日から追い出し屋的な対応で訪問してくる地元の不動産屋への対応として、
この親戚にアドバイスしてあげるとしたら、どんな対応になるのでしょうか?

経験者さま、またはお詳しい方、宜しくお願いします。

親戚の家が競売になり、売却が決定しました。

二日前に落札した不動産屋の二人が来たそうです。
玄関で大声で親戚の嫁さんに話を始めたとの事。

あまりに大声だったので、嫁さんが近所迷惑になるのでもう少し小さな声で話す様に頼んだところ、
「トラックで家財道具を運びだされたりしたら、余計に恥になるだろう?」的な事を言ってきたそうです。

その際に名刺を置いていったのを後日見せてもらうと、同じ市内の有限会社の不動産屋でした。
競売結果の開示には私が立ち会い、落札者の氏名を確認しましたが、そ...続きを読む

Aベストアンサー

 普通は『競売』が決定した時点(落札の時点じゃありません)で引越しをするものです。相手が『落札価格にプラス500万なら売ってもいいと言って来た』と言うのは“足元を見られた”と言うより、“足元を見せた”ってことです。

 競売後に居座るのは今では犯罪行為になっています。ヤ●ザ屋さんがこれを専門にやって稼いでいた時期もありましたから。質問者様の御親戚がなさっているのはそれと同じような行為です。相手からすれば「まだ時代が変わったのも知らずに『立退き料』でもせしめようっての?」くらいに思われているでしょう。アドバイスするとしたら「早く引越しなさい。」でしょう。それ以外にはありません。

Q競売物件の意味をわかりやすく教えてください

最近、中古住宅を見る機会がありまして、
そこで出てくる「競売物件」の意味がよく判りませんでした。
初心者でもわかるように説明してくれると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 事例っぽく話を進めましょう。
 (1)Aさんは自宅を抵当(担保。いわゆる借金のカタ、というやつです)に入れてBさんから3000万円借りました。
 (2)ところが期限になっても借金を返すことができなかったため、Bさんは裁判所に「Aさんの自宅を売った代金から借金の返済に充ててほしい」と申し立てました。
 (3)裁判所はこの申し立てを認め、「Aさん宅を、一番高い金額で買い取る、という方に売却します」と公告しました。
 この3番目が「競売」というものです。
 競売物件とは、競売の対象として売りに出されている財産のことです。
 競売では、最低落札価格が設定されており、競争者(その物件を欲しいと思っている人)がいた場合は、その価格以上の金額で最高額を入札した人のものになります(これが「落札」)。 当然、裁判所の定めた期日までに支払いをしなければなりません。
 最近は、市価よりも安く好物件が手に入ることもあることから、一般の方も入札に参加することが多くなっているようです。
 しかし、ここで注意が何点かあります。
 (1)競売中の物件であれば、表示されている価格はあくまでも「最低落札価格」であり、競争者がいれば、それよりも高くなる可能性がある。好物件であればなおさら。
 (2)競売は、あくまでも抵当権の実行(返済原資の確保)が目的なので、今の例でいえば、Aさん一家が住んでいる状態でも競売にかけられることがある。その場合、落札者は立ち退き請求等の手続きを別途行わなくてはならない(中には、物件を引き渡したくないばかりに、暴力団等のいわゆる「占有屋」を住まわせている場合もあるようです)。
 という問題もありますので、競売物件の状況をよく調べ、できれば専門家に相談をして、最終的に購入するか否かを決めることをおすすめします。

 事例っぽく話を進めましょう。
 (1)Aさんは自宅を抵当(担保。いわゆる借金のカタ、というやつです)に入れてBさんから3000万円借りました。
 (2)ところが期限になっても借金を返すことができなかったため、Bさんは裁判所に「Aさんの自宅を売った代金から借金の返済に充ててほしい」と申し立てました。
 (3)裁判所はこの申し立てを認め、「Aさん宅を、一番高い金額で買い取る、という方に売却します」と公告しました。
 この3番目が「競売」というものです。
 競売物件とは、競売の対象とし...続きを読む

Q競売物件の落札価格は、どの位なんでしょうか?

はじめまして
今裁判所の競売物件を購入する事を検討しているのですが、
競売物件の落札価格は基準価格の何割り増し位で落札されるもののでしょうか?                                ちなみに買おうとしてる物件は物凄く安い古屋です。
経験者の方などいらっしゃいましたら、お手間を取らせて申し訳ありませんが、経験談やアドバイスください。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

私も過去、裁判所の競売物件(土地のみ)を購入したことがあります。
先ほどの方の説明にもあるように、オークション(ヤフーetc)のようなもので最高入札者が落とせます。
但し、オークション(ヤフーetc)と異なる点がありますので、ご留意下さい。
裁判所の競売物件の場合、仮に貴方が最高入札価格の500万円で入札した場合は、500で終了します。オークション(ヤフーetc)の場合は、次点者が300万だとすると310万程度で終了となりますので充分ご注意下さい。
尚、入札価格ですが、その中古住宅の程度によりますが、古くて住めない場合(資産価値はゼロ)は解体となります。建築リサイクル法により、解体経費が相当かかります。地価は相場でしょう。従って古屋の解体をマイナスして概ねの価格が適当な価格となります。
登記は全て裁判所がやってくれますので経費は一切かかりません。
掲示してある物件内容を確認し、不明な点は裁判所で教えてくれます。
これら物件は、殆ど、不動産屋が買って商売します。
他人の入札価格は絶対にわかりませんので、よく検討しての入札をお奨め致します。

私も過去、裁判所の競売物件(土地のみ)を購入したことがあります。
先ほどの方の説明にもあるように、オークション(ヤフーetc)のようなもので最高入札者が落とせます。
但し、オークション(ヤフーetc)と異なる点がありますので、ご留意下さい。
裁判所の競売物件の場合、仮に貴方が最高入札価格の500万円で入札した場合は、500で終了します。オークション(ヤフーetc)の場合は、次点者が300万だとすると310万程度で終了となりますので充分ご注意下さい。
尚、入札価格ですが、その中古住宅の程度...続きを読む

Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
ありますか?それはどんな場合ですか?

色々書いてすみませんが
宜しくお願いいたします。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信...続きを読む

Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む

Q競売:前所有者の抵当権は全て確実に抹消されますか

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されており、物件A以外は全て既に抹消されています。これらの他の土地建物が、物件Aの抵当権に関わることはありますか。

民事執行法第59条の1.に、「抵当権は、売却により消滅する」とあり、競売においては裁判所が買受人への所有権移転及び前所有者の抵当権等抹消の嘱託登記をするようですが、同条4.には「不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第2項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」とあります。債務額が億単位で、自分が支払い義務を承継しても履行できないため、今回の物件について「買受人が弁済する責めに任ずる」ことが発生しない確証を得たいです。

あさって水曜日が入札期限ですので、至急ご教授いただけますと、大変助かります。ご回答よろしくお願いします。

競売で、物件Aの取得を検討中です。物件Aの登記の全部事項証明書を取り寄せたところ、乙区欄に抵当権(債権額数千万円)と根抵当権(極度額億単位)が設定されています。

そこで質問です。
1.買受人となり残代金を納付すれば、これらの抵当権は全て確実に抹消されますか。
2.買受人が支払い義務を負う例があるなら、どういった場合ですか。
3.登記の全部事項証明書に記載のない巨額の支払い義務が付随する可能性はありますか。
4.登記の全部事項証明書の共同担保目録欄に他の土地建物が多数表示されてお...続きを読む

Aベストアンサー

ご心配は無用です。
物件明細書の3項「買受人が負担とすることとなる他人の権利」欄が「なし」
となっているはずです。
だから何億円あっても買受代金だけ納めればいいです。
ただし、マンションの場合で未払い管理費等は承継します。

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む


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