テナントビルの電気料金について

テナントビルの電気料金についてお尋ねします。

電力会社のホームページ等を見ると、電灯用の単相（100V）の単価は1kwh当り20円程度。動力用の三相（200V）の単価は1kwh当り11円程度。とわかりました。
私どものビルでは6000Vの高圧で引き込み、ビル側で変圧し、100Vや200Vで各テナントに売電しています。

お尋ねしたいのは、このテナント側に課金する場合の適正な単価です。

ビル側が電力会社から課金されるものに管理料を上乗せする事は慣例のようであり、確かにキュービクル等の設備を維持するのに費用は発生するだろうとは思うのです。
しかしながら、本来設備の維持管理のようなものは固定費用であり、共益費に含むべきではないか。と考えています。

従量課金の部分ですが、
１．高圧受電（6000V）し、100V、200Vに変圧した電力をテナントに利用させる場合の課金は、単相と三相に分けた単価が設定されるものでしょうか？あるいは、高圧受電している場合は一律の単価となるものでしょうか？

２．管理費として上乗せが許されるのは、どの程度でしょうか？

３．テナント側で多くの電力を利用する場合、ボリュームディスカウント（多く使った部分については単価を低減していく）のような課金になりますでしょうか？

素人でございますので、言葉の用法の誤りや前提に誤りがあると思われます。併せてご指摘いただけますと幸甚です。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/09/01 17:55

＞本来設備の維持管理のようなものは固定費用であり、共益費に含むべきではないか…

質問者さんがそのようにお考えになるのはけっこうですが、ここで言ってもどうしようもありません。
家主さんと交渉してください。

＞変圧した電力をテナントに利用させる場合の課金は、単相と三相に分けた単価が設定されるものでしょうか…

単相と三相に分けて請求される例が多いかと思います。

＞２．管理費として上乗せが許されるのは…

それは設備容量や建物築年数、電気設備を更新してからの経過年数などいろいろな要素が絡み合いますので、一言では言い表せません。

＞ボリュームディスカウント（多く使った部分については単価を低減していく）のような課金になりますでしょうか…

家主さんがそのような複雑な計算をこなせるだけの頭をお持ちの方なら、あり得ない話ではないでしょうね。

＞素人でございますので、言葉の用法の誤りや前提に誤りがあると…

いやいや、よくお分かりになっていらっしゃいますよ。
ぜひ、家主さんと腹を割った話し合いをしてください。

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。
もし、よろしければ追加で質問させてください。

１．
＞本来設備の維持管理のようなものは固定費用であり、共益費に含むべきではないか…
についてですが、私としては一般的にどのように考えるのだろう？という疑問を込めて書かせていただいきました。
『そのようにお考えになるのはけっこうですが・・・』というご回答は、一般的に電力設備の固定費部分は共益費には乗らないものだ。という事でしょうか？また、電力設備の維持費は電力量によって比例して増加するものもある。という事でしょうか？

２．
それは設備容量や建物築年数、電気設備を更新してからの経過年数などいろいろな要素が絡み合いますので、一言では言い表せません

設備容量というものは良くわかりませんが、築年数は19年。キュービクルは少なくとも14年は利用しております。
キュービクルは私どもの専用になっているようです。
（100KVA～200KVAなのではないかと推測します）
電力使用量は月に40000kwh程度です。（内三相10000kwh）

どうぞよろしくお願い申し上げます。

補足日時：2008/09/01 17:58

No.2 回答者： e_Chikama 回答日時： 2008/09/01 19:10

現在の社会環境、コスト削減で大変ですね、心お察しします。

最近の電力料金は、色々な契約メニューがありますので、一番合理的なメニューを選ぶのは、
専門家でも苦労しているようです、素人ですからなおさら大変だと思います。


＜電力会社のホームページ等を見ると、電灯用の単相（100V）の単価は1kwh当り20円程度。
動力用の三相（200V）の単価は1kwh当り11円程度。とわかりました＞　の件

基本認識として、正確な電力料金の価額を把握しなければなりません。
価額は、各電力会社により少々ですが異なります。
　質問者の単価把握に基本料金が入っているでしょうか。
　　電力料金は、基本料金＋使用料金＋消費税です。
　質問者の把握している電気料金は、使用料だけの様です。
基本料金がある程度かかりますので、基本料を加算しなければなりません。
（基本料金は、使用不使用関係なく一定にかかります）

ホームページでの把握は、素人では無理です。　
誤解を招くもとになりますので、直接電力会社の窓口で確認すぺきです。


後は、＃１さんと同じです。


　
　　　

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
また、状況お察し頂きありがとうございます。

確かに基本料金は考慮しておりません。
それは、ご回答者様もご指摘の通り、
『基本料金は、使用不使用関係なく一定にかかる』からです。
つまり、使用不使用に関係ないのであれば、私どもが利用しなくともビルの固定費として処理されており、月々の電力料（単価）の計算要素には関係ないのではないか。と思ったのです。
という事が、ビル側の固定費（基本料金や機器のメンテナンスフィー）は共益費に含まれ（てい）るべきではないか？と考えた理由です。（それが一般的な考え方かどうかは不明ですが・・）

今回の私の質問は、基本料金等の固定費は共益費に含まれている事を前提に、使用電力の従量課金部分についての適正価格を知る手がかりが欲しかったのです。

電力会社に確認したところ、6600V受電の従量課金は、季節にもよるのですが9月1日より13円/kwh との事でした。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

補足日時：2008/09/01 19:48

No.3 回答者： mukaiyama 回答日時： 2008/09/01 20:26

＞一般的に電力設備の固定費部分は共益費には乗らないものだ。

という事でしょうか…

あくまでも一般論であり、質問者さんの貸しビルでもそうだとは言いません。
共益費というのは各テナントの床面積を元に算定されます。
一方、電気設備の維持管理費は床面積に比例するわけではありません。
電気使用量の多いテナントも少ないテナントも、一律に床面積比で負担させるのは合理的ではありません。
電気設備の維持管理費は、電気使用量に応じて負担するのが理にかなっています。

百歩ゆずって質問者さんの主張が通ったとしても、今まで電気料金に上乗せされていた部分が共益費の値上げという形で請求されるだけです。
電気料に家賃も含めた総支払額は変わらないですよ。

＞キュービクルは私どもの専用になっているようです…

それならなおのこと、1kwh当り20円だの 11円だの言っているのは、社会通念に反します。

もし、独立した建物で電力会社と直接契約しているなら、20円なり 11円なりの従量料金だけで済むわけでは決してありません。
基本料金がかかるのは当然ですが、電気設備の設置費用、維持、保守管理費用がかかるのです。
初期費用は何百万、維持、保守管理費用は月に何万円にもなるのです。

いずれにしても、わが国は国家が民間の取引金額まで規制しているわけではありません。
商行為は、売るほうと買うほうの合意の元に成立するのです。
ここであーだこーだ言っていても解決しません。
家主さんとお話し合いください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
私の説明が舌足らずのようで申し訳ありません。

固定費が共益費に乗らないのが一般的だということを理解しました。
ただ、
>一方、電気設備の維持管理費は床面積に比例するわけではありません。
という事は、維持管理費は固定だという事ですが、にもかかわらず、
>電気使用量の多いテナントも少ないテナントも、一律に床面積比で負担させるのは合理的ではありません。
>電気設備の維持管理費は、電気使用量に応じて負担するのが理にかなっています。
となるのは、理解できません。つまり固定費を何故変動費で賄うのか。
維持管理費が固定であれば、テナントに請求するフィーも固定で良いと理解します。
エレベータも共用部電灯の照明もその電気量は共益費で賄われますよね？
この中になぜ、電力の基本料金が含まれないのかというロジックが良くわかりません。
極論ではございますが、私どもが一切電気を使わなくても基本料金は発生します。基本料金がテナントに請求する従量課金部分に含まれているとすれば、大家は取りっぱぐれる事になりませんか？これは合理的でないと考えます。

次に、価格の正当性ですが、私は当初の質問から、請求される単価が20円や11円で良いとは考えておりません。ビル側が管理料を上乗せする事は慣例として認めております。私の質問の主旨は、この上乗せ部分についての最適なプライシング・ロジックが知りたいと考えているのです。

また、商行為が双方の合意に基づく事も理解しております。
だからこそ、交渉相手に失礼のないよう、基礎的な知識を身につけたいと考え、質問させていただいております。

補足日時：2008/09/02 08:06

No.4 回答者： e_Chikama 回答日時： 2008/09/01 20:36

＃２です。

お宅様と、議論はしたくはありませんので、最初にお断りしておきます。

気持ちは、お察ししますが、基本料金まで固定費（共益費）として処理する件は、私は初耳です。　　
たとへば郊外へ店舗を構え、電力会社と受電契約すれば、当然電気料金として基本料金も支払います。
立場を変え、お宅さんが家主だったら、どうしますか？　また、電話料金も基本料金がありますが、どうなされていますか？

最終的には、家主さんとの交渉です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

私も議論をしたくて質問しているわけではありません。
テナントが負担する電気料金の一般的なプライシングロジックについて知りたく、その手がかりを教えていただくために質問しております。

電気料金の基本料金が共益費に含まれない事が一般的で無い事を理解しました。

>たとへば郊外へ店舗を構え、電力会社と受電契約すれば、当然電気料金として基本料金も支払います。
>立場を変え、お宅さんが家主だったら、どうしますか？　また、電話料金も基本料金がありますが、どうなされていますか？

私が大家であれば、電力会社から請求される基本料金及び管理コストの固定費部分は、テナントに共益費に含めて請求するでしょう。
ビルはテナントエリアだけでなく、エレベータや照明等共用部にも電気を使います。テナントが電気を使わなくてはビル側の固定費も賄えないという事は合理的ではないという理由から、ビル側の固定費は共益費というテナント側の固定費で賄う事が健全であろうと判断します。
また、テナントが使用量に応じて負担する電気料金は、電力会社から請求される従量課金部分に対して、相応の管理コストを上乗せして請求するでしょう。

ただ、上記の考えは一般的ではない。との事。
悩みは深まるばかりです。

補足日時：2008/09/02 08:44

No.5 ベストアンサー 回答者： poohhoop 回答日時： 2008/09/02 22:59

電気料金制度について質問者様より若干知識がある人間です。

以前にテナントさまと大家さまの両方から同様のご相談を受けた経験から回答させていただきます。

まず、電力使用に関わる費用の内訳とどのような考えで費用負担を行うかの私なりの考えを説明します。

１．費用内訳
(1) 設備保守費
保安協会等に支払う保守点検費用、修理費用
　　(2) 電気料金（基本料金）
　　　　電力使用の瞬間最大値に単価を乗じた料金
（３０分毎に最大値を計測し過去１年の最大値によって決定）
　　(3) 電気料金（従量料金）
　　　　使用電力量に単価を乗じた料金

２．費用分担の考え方
　　私がお付き合いした大家さんはすべて電気使用に掛かった費用をテナントに公平に配分することに腐心していらっしゃいました。
　　そこで配分方法を検討するにあたって、上記を整理すると、
(1)はほぼ固定費
(3)は完全に変動費
(2)は質問者さまの理解に反して変動費です。

(2)は最大使用の実績を計量していますので、特定のテナントが使い方によっては基本料金は上昇します。

　したがって私の考え方では(1)については固定費的な費用負担でもかまわないかと思いますが、(2)、(3)は実績に比例した配分が必要と考えます。

では(2)の実績をどうやって把握するかという問題になりますが、電力会社がやってるのと同じ方法は現実的には困難です。
　したがってほとんどの大家さんは(3)の計量値を持って(2)を配分されています。
　これは現実的な次善の方法と私は考えます。

　まったく同じ床面積を使用するテナントでも電力使用量がまったく違うことは当たり前に発生します。
　その二つのテナントが同じ電力の基本料金を負担するのはきわめて不合理とおもわれます。

　あなたのビルの中で大量の電気を使用されるテナントがいて、基本料金分を固定的に配分された場合問題を指摘されると思いますよ。
　特に、新規のテナントが大量に電気を使ったことによって上がった基本料金を床面積比例で負担することになったら当然否定されるのではないですか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました！
ようやく、交渉できるだけの基礎知識を得る事ができました。

最後の部分でご指摘いただいた点は、まさにその通りだと私も思いました。

で、先ほど交渉して参りました。

電力会社によって（あるいはビルによって）課金方法が違うからだと思いますが、私どものビルに電力会社から請求される基本料金は契約電力（kw）に基本料金単価を乗じた額で算出されておりました。
契約電力は、ビル管理会社の努力で（ここが腕の見せ所。との事でした）ここ数年間変動していない。という事で、基本料金もほぼ固定化しておりました。

ビル側は、基本料金や機器の維持管理費を共益に含めておりました。
（ご指摘の通り、基本料金が特定のテナントの電気使用量によって変化した場合は、このポリシーは変わる可能性がありますね。）

ビル側には包み隠さず全てお話しして頂き、ほぼ私の提案通りの内容で合意できそうです。

大変助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/03 11:14