不動産 重要事項説明書について

タイトルでも述べたとおり、重要事項説明書についてお聞き
したいことがあります。私は某仲介業者で働いておりますが、
契約書類を準備中に法人契約者側から問い合わせがあり、
答えられなかった『重要事項説明書』の記載事項に
ついて質問させていただきます。現状をまず報告すると

『物件・建物の表示』
ここには建物の住所等が記載され
「貸主（転）賃借人」と「管理の委託先　委任先」として大手
ハウスメーカーの記載があります。私の働いている会社は、
ハウスメーカーとの特約店契約を結び、募集・管理をしています。

『建物登記簿に記載された事項』
この位置に建物所有者の住所等の必要事項（書ききれない為、抜粋）
と抵当権の有無についての記述

が当然記載されています。

私が質問したいのは下記からです。

(1)　宅地建物取引主任者によって、貸主と所有者との関係性を
　　説明する義務とかは、主任者にあるのでしょうか？
(2)　(1)の問で説明の義務があるのであれば、貸主と所有者との
　　間で交わされている契約（？）内容についても説明の義務
　　があるのでしょうか？？

私自身が主任者ではないので、質問があやふやな所もあるかと
思いますが、今後の為にも覚えておきたいので、どうか
お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： turbotjc 回答日時： 2008/09/30 19:14

業者してます。

＞宅地建物取引主任者によって、貸主と所有者との関係性を説明する義務とかは、主任者にあるのでしょうか？

文章がちょっとおかしくなってますが、重要事項説明は取引主任者が行う事になっています。一般的には「所有者が貸主」というのが素直な形ですから、サブリースなどそうではない場合で借主が疑問に思ったのなら説明の必要はあるでしょう。重説後、後日に疑問点に答えるという場合に、「取引主任者」が返答する必要があるのか？ということならば、そこまでの必要はないように感じますね。主任者ではない社員でも問題ないのではないでしょうか。

＞(1)の問で説明の義務があるのであれば、貸主と所有者との間で交わされている契約（？）内容についても説明の義務があるのでしょうか？？

例えばサブリースであれば、転貸借の関係である事を伝えれば、それ以上の詳細な転貸借契約の内容までは必要ないでしょう。そこまで言ってしまうと守秘義務に触れる恐れもありますので。重要なのは契約内容ではなくて貸主と所有者がどの様な関係にあるかということですから。

No.4 回答者： naocyan226 回答日時： 2008/10/01 10:30

物件の所有者と貸主が異なっていれば、借手はその両者の関係を知りたがるのは当然です。

真の所有者が本当に貸す意思があるのかどうか、借手は当然持つ疑問です。そして、貸主はその物件を貸す権利の内容を確認しなければ、危なくて賃貸契約書に印を押せないでしょう。転貸かあるいは、委任された代理人であるか、権利関係を調べねばなりません。これは媒介業者の義務です。そして聞かれたらちゃんと答えねば、借手は不信、不安から契約に至らないでしょう。

若し、所有者が知らないうちに、他人が勝手にその物件を貸したらどうなりますか。重要事項に何故登記の記載が必要か？これを考えれば、答えは子供でも分かる問題ですね。というか、宅建主任者でなくても一般人のとしての常識でしょう。もっとも、登記には公信力というものが認められませんから、登記をそのまま信用すればいいというものではありませんがね。登記をしていないとか誤や不正登記もありますから。

No.3 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/30 19:24

（1）No2の方も書かれていますが所有者と貸主というのは通常はイコールです。

根本的な部分を言えば重説をするにあたり「取引態様の明示」というものがありますので媒介なのか代理なのか宅建業者としての立ち位置を示す部分はもっと最初の段階の話です。

しかし、いずれにせよ重説の意味合いからすれば質問に対しては答えるべきでしょう。詳細は不明ですが契約上は貸主代理とかサブリースであれば転貸人という位置付けになるのでは？
所有者と貸主が異なるとなると一見意味がわかりませんので。

（2）特約店契約を交わしている旨を伝えるまでは良いとしても、それ以上に契約書面等を開示する義務まではありません。

No.1 回答者： suji-ko 回答日時： 2008/09/30 18:13

＞私は某仲介業者で働いておりますが、

あのねー
その姿勢、よくないですよ。
もし一般人から回答がはいって、それを鵜呑みにして

＞法人契約者側から問い合わせがあり、

に返答するつもりですかっ

取引主任者でなくても、貴方はプロですよ。
なぜ自分で調べない！？

私も業界長いですけど、雇用されてるときだって
社内ですら聞いたことないよ。

融資のことは銀行に！
登記のことは法務局や司法書士に！
建築のことは役所や建築士に！

ここやウィキなどで得た知識をもって仕事してちゃだめだよ。
逆に自分で調べて、ここで回答するくらいにならないと。

貴方が素人なら回答する気にもなるけど、よく考えて！