相続 名義変更について

お世話になります。

借地権の相続ですが、売却するために相続人全員の共同名義にしました。
いろいろ考えたすえ、やはり自分の名義にしたいと思い、
他の相続人に代償を支払うので認めてほしいと伝えたところ、
金額によっては了承しても良いと言ってもらえました。

名義変更にどれくらいの金額がかかるかによって、
支払える金額が変わるのですが、
一般的にどれくらいかかるものなのでしょうか。

なお、借地権の売り出し価格は約3,000万円です。

No.1 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/10/01 18:05

ご質問の主旨は

相続が終わって共有名義で登記が完了している
これを、質問者さま名義にしたいということですか？

その場合、共有持分の売買という形になりますから
所有権の移転登記ですね。
司法書士に頼みますけど手数料入れて３０万（二件の
売買分）も見ておけば十分じゃないでしょうかね。
詳しくは、相続登記をやった司法書士がいるでしょうから
その人に聞いてみましょう。

問題は、譲渡価格ですが共有持分比が１／３づつならば
１０００万で共有持分を買い受けておいて、実際はそれよりは
安く売れたなら差金清算をするという方法はいかがでしょう。
仲介手数料　９０万円＋６万円＋消費税とかかります。
売却しないで保有するなら、とりあえず業者の見積もりの
売り出し価格の持分割合で買い取るしかないですね。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
説明不足ですいません。

> 相続が終わって共有名義で登記が完了している
> これを、質問者さま名義にしたいということですか？

その通りです。

> 売却しないで保有するなら、とりあえず業者の見積もりの
> 売り出し価格の持分割合で買い取るしかないですね。

売却しないで保有するつもりです。
やはり売り出し価格をベースに考えるしかないですよね。
必要経費としては移転登記費用を自分が負担する程度ということでよろしいでしょうか。
現在は不動産屋に売却を依頼中なのですが、
不動産屋や地主には支払いが発生しないのでしょうか？

補足日時：2008/10/01 18:40

No.2 回答者： bushido- 回答日時： 2008/10/01 18:55

＞相続人全員の共同名義にしました

借地権で名義となると、地上権の共有持分として登記されているということでしょうか。

＞他の相続人に代償を支払う

相続をやり直すのではなく、売買するということでしょうか。

＞一般的にどれくらいかかるものなのでしょうか

登録免許税は、土地の固定資産評価額の1%×売買する持分割合、です。
司法書士に頼むとすれば10万円以内の報酬で受けてくれるとは思いますが、こればかりは何とも言えません。
登記の件については司法書士に相談をしたほうが早いと思います。
尚、売り出し価格や取引する価格と権利移転費用とは関係ありません。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

> 借地権で名義となると、地上権の共有持分として登記されているということでしょうか。

その通りです。
上物はそのままです。

> 相続をやり直すのではなく、売買するということでしょうか。

感覚としては相続のやり直しなんですが、費用と手間が最もかからない方法を採用したいです。

> 登録免許税は、土地の固定資産評価額の1%×売買する持分割合、です。
> 司法書士に頼むとすれば10万円以内の報酬で受けてくれるとは思いますが、こればかりは何とも言えません。
> 登記の件については司法書士に相談をしたほうが早いと思います。

了解しました。
依頼は司法書士、費用は登録免許税＋司法書士報酬ですべてということですかね？

補足日時：2008/10/02 10:34

No.3 ベストアンサー 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/10/01 23:49

＞やはり売り出し価格をベースに考えるしかないですよね。

複数の仲介業者から価格査定をとるとより一層納得できるでしょうね。

＞必要経費としては移転登記費用を自分が負担する程度と
＞いうことでよろしいでしょうか。
厳密に言えば、売却利益＝売却価格－仲介手数料（約100万円）ですから
売却査定額を持分費でわけたものより若干少なくても文句はないという
話になりますね。

＞現在は不動産屋に売却を依頼中なのですが、
取りやめたと言えばよろしいかと思います。
＞不動産屋や地主には支払いが発生しないのでしょうか？
仲介は成功報酬です。
個別に広告宣伝料を払う契約でもしていない限り発生しません。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

よくわかりました。

司法書士に依頼して移転登記（登録免許税＋報酬）。
不動産屋の依頼を取り下げる（成功報酬なので支払いなし）。

ということですね。
地主には連絡だけでいいのでしょうか？

補足日時：2008/10/02 10:50

No.4 回答者： kanzah 回答日時： 2008/10/02 02:04

相続は既にすんでる、相続のやり直しをしたい

これって
譲渡税や贈与税などの対象になってしまいそう

税理士さんに相談されたほうがよいかと

この回答への補足

回答ありがとうございます。

その辺りに関しては税理士に相談済みで、
私から他の相続人への代償の支払いは譲渡税の対象になってしまうようですが、
それ以外は問題ないそうです。

補足日時：2008/10/02 10:56

No.5 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/10/02 11:46

＞地主には連絡だけでいいのでしょうか？

借地権ですから、相続は確か自動承継だったという気がします。記憶違いなら
すみません。
厳密に表現すれば、借地権自体が登記されているケースは珍しいので
家屋の所有権の登記ですよね。
それと借地契約書があるはずですが、その契約者も書き換えなければ
いけないと思います。
今は、被相続人名義の借地契約書になっていると存じます。
注意すべきは、承継される借地権が旧法の借地権ですから、更新の期間
とか建物の建て替えの承認（地主は拒めない）とか細かな規定があるのですが
それを、名義人の書き換えを契機に善意・悪意を問わず地主が都合のいいように
書き換えないように、専門家（借地借家法に詳しい弁護士が一番ですが、司法書士
でも大丈夫でしょう）に見てもらうことです。

宅建持っていますが、法律家ではないですので、詳しくは自信がないです。借地・借家法の専門書籍をあたってください。

この回答へのお礼

何度も回答ありがとうございます。

不動産屋や税理士には相談させてもらってるんですが、
私が求めている回答は得られなかったんです。
司法書士に相談してみます。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2008/10/03 11:30