借地上の建物の登記

義父が建て、住んでいた家に移り住むことになり(義父は健在です）
義父に若干の家賃（固定資産税相当）と
土地の借主である義父の代わりに地主に地代を払っています。

さて、その土地は義父が２０年以上借りていたのですが、
このたび地主に契約の更新と同時に地代の値上げを要求され、
義父に代わり私が契約に臨むことになりました。

ところがその建物が未登記だったので、まず地主に印鑑証明を貰い、
義父名義で登記を済ませようとしましたが、地主がこれを拒否、
新しい契約にも「借主は地主の許可なく登記してはならない」旨を書き添えてきました。
仲介の不動産屋も「法的にも地主の許可なく建物の登記はできない」といいます。

まだ契約は宙に浮いていますが、私としては義父から家を借り、
家賃を払う形を維持したいのですが、本当に登記できないのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/22 09:31

建物の登記は地主の承諾は不要です。

　印鑑証明も不要です。
建物の登記することは、所有者の義務です。不動産登記法参照
不明な点は、土地家屋調査士会へ相談されると良いでしょう。
なお、契約書に登記しないことと記載して契約してもその事項は無効です。
なお、地主の登記請求権とは、関係ありません。登記に協力する義務もありません。　協力がなくても登記はできます。
賃借権にもとずく借地権は、登記の義務はありません。地主の協力義務もありません

この回答への補足

>建物の登記は地主の承諾は不要です。　印鑑証明も不要です。

ありがとうございます。やはりそれで良かったのですね。

>不明な点は、土地家屋調査士会へ相談されると良いでしょう。

分かりました。頼ってみます。

>なお、契約書に登記しないことと記載して契約してもその事項は無効です。

良かった。どうも件の不動産屋の態度がおかしいので気になったのです。
すごく強行的で。

どうやら相手は一旦契約を打ち切って新たに契約をする形にして
借地権の消滅を考えているように思えるのですが。

今後も土地は借りていたいので何とか穏便に済ませたいところです。

補足日時：2008/10/22 10:06

この回答へのお礼

大変参考になりました。
拙い説明を汲み取って頂き大変感謝しています。
おかげさまで方向性が見えてきました。
再度交渉に望む前に土地家屋調査士に相談したいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/23 20:29

No.5 回答者： akak71 回答日時： 2008/10/22 12:49

＃３追加

義父から質問者へ，借地権を移動すると贈与税が発生します。
借地権価格は、更地の半額程度ですので、変更するときは，注意してください。

この回答へのお礼

重ね重ねありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2008/10/23 20:30

No.3 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/10/22 08:56

整理しますと、

義父が土地を借り、その土地に建物を建て居住していたが建物は未登記であった。
今回、土地賃貸借契約の更新のことと地代の値上げの関係で、土地の借り主を、DIMBLAさんとしたい。
その場合に、DIMBLAさんとしては、義父の所有建物として登記して、その建物を義父から借りたい。
そこで、義父の所有建物に登記したいが、登記できないか？
と云うことでいいですか。
そうだとして、お答えしますと結論は「できないです。」が正解です。
何故ならば、建物を所有維持することは、土地がなくてはならないです。
自己所有の土地でもかまいませんが、借りてもかまいません。
そうしますと、土地の借り主は、DIMBLAさんです。
ですから、その土地の上にある建物所有者は、DIMBLAさんでなければならないです。
仮に、義父所有の建物だとすれば、土地所有者からみれば、貸してもない者の建物が存在していることになります。
そうしますと、土地の不法占拠となります。
従って、土地の借主の名義の建物である必要があります。
なお、建物の登記には地主の印鑑証明など必要ないです。
地主の印鑑証明が必要なのは、土地に賃借権等の登記をする場合です。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

>土地の借り主を、DIMBLAさんとしたい。

はじめはそれもアリかな、と思ったのですが
私が地代を出すというのはこちら側の都合だけですから、
土地賃借契約上の借主は私ではなく義父のままでも構わないと思っています。
後々義父に何かあった場合の不安は残りますが、
まずは建物の登記を優先しようと思います。

>なお、建物の登記には地主の印鑑証明など必要ないです。
>地主の印鑑証明が必要なのは、土地に賃借権等の登記をする場合です。

良く分かりました。
土地の借り主も建物の登記も義父名義で進めてみます。

補足日時：2008/10/22 10:02

この回答へのお礼

大変参考になりました。
なんとか進むべき道が絞れそうです。
専門家を頼って慎重に進めていきたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/10/23 20:24

No.2 回答者： takkan39 回答日時： 2008/10/22 01:52

未登記とは、一般に表示登記、保存登記されていない状態のことをいいます。

建物の表示・保存登記は、借地権があるならば今からでも可能です。地主の関与は不要なはずです。

それとも未登記とは、前所有者が地主で、売買か何かで譲り受けたあとの登記をしていないという事でしょうか？
そうであれば、物権変動に基づく登記請求権が存在しますから、地主は登記に協力する義務があります。

この回答への補足

早速のお答えありがとうございます。

>地主の関与は不要なはずです。

義父の家に関わった建築士に伺ったところ、登記には地主の印鑑証明が必要ということで
自分が貰いに行ったのですが、素気無く袖にされてしまいました。

>前所有者が地主で、売買か何かで譲り受けたあとの登記をしていないという事でしょうか？

いいえ。
義父が新築する際、地主と借地契約をしただけで建物はずっと義父のものです。

確かに建築士は義父の建物であることが証明できれば、地主を介さなくても
登記可能と言っていましたが、更新する土地の賃貸契約書に
「借主は地主の許可なく登記してはならない」
と書き添えてきたので、安易にサインできず困っている状況です。

賃貸契約を仲介した不動産屋は当然のように言っていましたが
地主にはこのように登記を左右する法的権限があるのでしょうか？

補足日時：2008/10/22 02:51

この回答へのお礼

ありがとうございました。
地主はいろいろ契約更新に盛り込んで
何とか借地権を抹消しようとしているように見受けられます。
なんとか借地権が存続できるように頑張ってみます。

お礼日時：2008/10/23 20:20

No.1 回答者： v008 回答日時： 2008/10/21 23:20

整理しますと

使用貸借？かもしれませんが、そうなると　建物を建てたのも
地主の黙示の許可があったという考え方になるので
生きている間は、地主の許可を得て建物を貸して収益しても良い
ということになりますね。　　

相場の地代を払っているなら借地権は表面上あるようなのですが
第三者に建物の登記をもってしか対抗できないんですよね。
地主は未来永劫返ってこない借地権を認めたくないのかもしれませんね。

この回答への補足

早速のお答えありがとうございます。

>地主は未来永劫返ってこない借地権を認めたくないのかもしれませんね。

おそらくはこれが理由であろう事は推察されます。
義父が言うには、元々の契約は今の地主の亡くなったご主人との契約で
要求された地代の値上げも、前の契約からの不満があったようです。

>第三者に建物の登記をもってしか対抗できないんですよね。

はい。
相当安かったので、地代値上げに関しては許諾もやぶさかでないのですが、
未登記というのは後々の不安があるので何とかしたいのです。
そもそも本当に地主の反対で登記できないとする根拠があるのでしょうか？

このまま契約書にサインしてしまったらそれこそ登記できなくなるので心配です。

補足日時：2008/10/21 23:38

この回答へのお礼

ありがとうございました。
ご意見参考にさせて頂きます。
なんとか登記できるように頑張ってみます。

お礼日時：2008/10/23 20:15