管理組合理事長解任について

50軒ほどのマンションです。管理組合の理事長が管理修繕費の滞納者に8万円を返金している事がわかりました。
理由は競売にかかる事が決定し、滞納分は落札者が支払う為だと思われます。
個人的に親しく、その人の為にした行為だと思われます。
しかし、もちろん理事会も総会の決議も経ておりません。
これは、背任行為と思うのですが、
　　(1)　具体的には何らかの法律違反になるのでしょうか？
　　(2)　理事長の立場を解任できるでしょうか？
　　　　（即時可能でしょうか・・方法は？）
　　(3)　８万円を返金させる事が出来るでしょうか？
　　(4)　もし本人が返金を拒んだ時、法的処置は可能でしょうか？
　　(5)　その他アドバイスがあれば何でも宜しく御願い申し上げます
　　
　　※　競売滞納者は転居後3ヶ月が経っております。

以上、宜しく御願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： nachiguro 回答日時： 2008/11/14 23:02

こんばんは。

元管理会社所属で現コンサルタントの者です。

文章では意味が良く解らないのですが、理事長が滞納者（見た感じ滞納者は法的に理事長若しくは他の第三者が担保として競売にかけたと思われるのですけど）に対して返金する意図が良く解らないのですけど……
それと管理修繕費（以下管理費等と略）の8万円の出所は管理組合の会計からなんでしょうか？

まず問題になるのは
(1)　規約次第ですが、標準管理規約に準じた内容を採択しているならば管理費等の支出に関してどこの会計から出しているのか？積立金会計ですと通常は総会決議がない限り支出してはならないというのが定説です。

規約で関係すると思われる個所の抜粋です。

（管理費等）
第２５条　区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。
一　管理費
二　修繕積立金
２　管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

（承継人に対する債権の行使）
第２６条　管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

（管理費）
第２７条　管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一　管理員人件費
二　公租公課
三　共用設備の保守維持費及び運転費
四　備品費、通信費その他の事務費
五　共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六　経常的な補修費
七　清掃費、消毒費及びごみ処理費
八　委託業務費
九　専門的知識を有する者の活用に要する費用
十　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

（修繕積立金）
第２８条　管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三　敷地及び共用部分等の変更
四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五　その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
２　前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。
３　管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。
４　修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

(2)理事長の解任請求ですが、まず規約の37条に「役員の誠実義務等」が定められておりこれを遵守しなかった場合、組合員は規約44条の組合員による総会開催請求権の要求を理事会に提出することが可能です。

規約で関係すると思われる個所の抜粋です。

（役員の誠実義務等）
第３７条　役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。
２　役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。

（組合員の総会招集権）
第４４条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

(3)　基本的にその事実が本当ならば管理組合費用の横領にも該当する可能性もあるでしょうし、場合によっては少額訴訟に持ち込むことも可能でしょう（このケースですと管理組合は９９％勝ちます）

(4)　これは(3)と被りますので省略。

(5)　基本的に管理規約の意義としては「規約→区分所有法→民法」という経路を辿ります。
　所謂規約で言うところの規約外事項と言うのがありますが、これが上記内容に該当しますのでその方向で考えてください。
　更には所有権の移転に拠って組合員資格の喪失で管理組合員にならなくなった場合、つまり新所有者に移転した場合その当該の部屋は新所有者は「資産も負債も受け継ぐ」という民法の規定があります。
　これに基づき新所有者に請求するもよし、或いはその理事長に何らかのペナルティを課すというのも一つの方法かとは思いますが、やりすぎますと今度は居住権や人権問題まで発展する可能性がありますので、その辺は管理組合の温度次第と言ったところでしょうか？

参考URL：http://www12.ocn.ne.jp/~zono/hyojun-kiyaku.html

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2008/11/14 08:06

一旦納付されている記録があれば、理由はともかく、無断で流用した

訳ですから横領でしょうね。記録があるかどうかが重要です。

ただし、新しい所有者が滞納分を納付して帳尻があう可能性もあります。
わたしなら、納付または返金事実を押さえておいて
次の決算の総会まで待ち、
１．帳簿上帳尻があっていたら、その間の手続き不備を根拠に
　　理事長を追及する。
２．帳簿の帳尻が合っていない（８万欠損）のであれば横領で
　　追及、即日補てんを要求する。
３．補てんに応じなければ、告発する。

以上、帳尻の状況によって追及のしかたをかえること、
　　　返金が必要な場合、理事長に返金を要求する。　です。