マンション管理会社の責任はどこまで？

最近購入し住み始めたマンション内に管理費１００万円以上滞納の競売物件があります。この物件はペット禁止にも関わらず数匹のペットを飼い、鳴き声と悪臭の苦情があります。管理会社の年配担当者は「ペット禁止の張り紙をした。個人所有物件の中まで口は出せない。」との事。張り紙など見たことがありません。
競売が不成立になった場合、滞納管理費はどうなるのでしょうか？裁判所への管理会社の回答を確認したところ、マンション規約で駐車場代、水道代、自治会費は落札者に引き継がれる旨の内容がありませんでした。そこを管理会社に問い合わせると「私にはわからない。管理組合で決めてください。」との事。
住人は管理費を払わずペットと共に住み続けるのですか？管理組合は何をしなければならないのでしょうか？実質管理組合は名前だけです。

No.2 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2008/11/27 23:33

管理会社社員です。

まず、ご質問の「管理会社の責任」ですが、一般的な標準管理委託契約書では、規約に違反している方には注意をするところまで、滞納については、３ヶ月間督促をするところまで、とされています。どちらも、それ以降の対応は、管理組合がやらなくてはなりません。

まぁ、そうは言っても、通常は理事会を中心に解決に向けてアドバイスなどをするものですが、質問者様のマンションでは、管理組合は機能していないようですね。

滞納管理費の方は、競売になっているそうですから、これは特定承継人（競落者）へ請求ができます。競落不調になることを心配されているようですが、こればっかりは心配しても始まりません。
ただ、水道代や駐車場使用料などは、特定承継人には請求はできますが、相手が支払を拒否すればそれまでです。法的に請求する方法はありません。

ペットのことは、規約に基づき「共同の利益に反する行為」として、管理組合で対応しなければなりません。ただ、競売で落札されれば、６ヶ月以内に退去させられますので、そうなれば問題は解決しますね。

できる事なら、質問者様を中心に、管理組合を機能させるようにするのが一番なのですが、それが無理であれば、しばらくは状況を見守るのが一番だと思われます。
もし、管理組合が機能するようになったら、まずは駐車場を解約させ、ペットについても理事長名での勧告、それでもだダメなら総会決議、と手順を踏みましょう。

この回答への補足

管理組合の役員会に参加しました。（理事長欠席）

管理費の規約について再度質問したところ、
管理会社担当者：「もう遅い。来年の総会（日程未定）で決めて。先日、他の競売物件で水道料金・駐車場代を払って貰えなかった。だから管理費滞納者には水道を止め水を買ってもらう旨、追加したい。」
私：「そういった事例があるなら、管理組合へ報告し前もって規約の追加をするようアドバイスしてくれないのですか？今回は競売の告知日（入札前）に理事長と管理会社に連絡したのだから、それから対応すれば遅くはなかったと思いますが。」

駐車場の権利について質問したところ
管理会社担当者：「年内に抽選しようか。」

本日、今回の会議議事録が配られましたが駐車場、規約追加についての記載がありませんでした。　なぜでしょうか？役員に何が出来ますか？　

競売が成立し不動産会社に売却決定されました。

補足日時：2008/12/09 16:00

この回答へのお礼

管理組合活動が活発でないマンションにはしっかりとした担当がついて頂けないと聞きました。まずは近所付合いを大切にして、しばらく状況を見守ります。
担当者の言葉遣い、態度も悪く、恐怖心すらありますので、今回のご丁寧な回答が嬉しかったです。

お礼日時：2008/11/30 00:17

No.1 回答者： usinokoku 回答日時： 2008/11/24 20:41

管理組合で損害賠償とペット飼育禁止を求めて

訴訟をしてみられてはどうですか。
同じような判例がありますから
勝訴の可能性が高いと思いますが。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。訴訟についても知識がありませんでした。まずは判例を調べてみます。

お礼日時：2008/11/24 23:52