ハウスメーカーで新築 契約する前に確認・要求すること

ハウスメーカーで新築を予定しています。本やネットでも調べていますが、契約にあたって以下の事柄の確認、要求はやりすぎでしょうか？

◆基本設計について（間取り等・・以下、多すぎるので割愛）

◆敷地調査の報告内容について不備・間違いが原因で工事費等が増加した場合は、ハウスメーカー側に責任があるという主旨の文章を契約書に盛り込んでもらう

◆工事工程表の提出

◆下請け工務店の確認

◆確認申請の許可は契約間に取得させる

◆竣工図の提出（現場でどのように変更があったかを確認）

◆工事検査記録の提出

◆見積書、設計図を契約書に添付させる
・見積書
・設計図（配置図、平面図、立面図、矩計図、展開図、仕上げ表、仕様書、基礎図、構造図、電気設備位置図、給排水設備位置図、冷暖房設備図、外構図など）


※また、設計図のチェックや基礎工事などの立会いチェックを第三者機関に依頼する方は、あまりいないでしょうか？
友人・知人や、ハウスメーカーに勤めている友人に聞いても、そこまでやる人はいないと言われたのですが、やはり調べれば調べるほど不安になってくるので・・・迷っています。


アドバイスよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/11/29 17:46

◆基本設計について→もちろん確認は必要です。

◆敷地調査の報告内容について不備・間違いが原因で工事費等が増加した場合は、ハウスメーカー側に責任があるという主旨の文章を契約書に盛り込んでもらう→契約とは双方に責任があります。不備や間違いを証明するのは一般的に建築主になります。似たような契約約款の文があれば差し控えまえましょう。基本的に契約内容や図面に書かれたことはやるべきでそうでないものはやらないのが当たり前なので単なる建築主の責任回避の文章に感じますよ。
◆工事工程表の提出→細かいものは現場の進行状況によって変更が発生しますが、顧客用程度となるでしょうがポイントとなる工程は要望すれば出してもらえると思います。工事監理者が施工者に提出させるのが筋なので、ＨＭでは工事の担当者にお願いすることになるでしょう。
◆下請け工務店の確認→丸投げするなら書面で建築主に同意をもらうのが筋ですが、そうでない場合は工事中はお知らせするべきものではありません。なぜならあなたの契約の相手はＨＭだからです。業務の流れをよく分かっていない施主が直接下請けに交渉することは現場の混乱を招きます。
◆確認申請の許可は契約間に取得させる→契約前？ですか？
本来はそうです。もちろん設計料をちゃんと別に支払うひつようがありますが。そのかわり申請が下りてもすぐに着工できないと思ってください。1か月以上は契約してから準備期間が必要です。
◆竣工図の提出（現場でどのように変更があったかを確認）
ＨＭなら出るのが普通なんですが最近はそうでもないんでしょうか。コスト削減に作っていないとすると図面代を請求される可能性もあるかもしれませんね。しかし、確認申請が厳しくなったので早々変更じたいしないのが今は普通ですが。
◆工事検査記録の提出→どこまでを求めているかわかりませんが、ＨＭは普通詳細には提出しないでしょうね。
◆見積書、設計図を契約書に添付させる→基本当たり前です。図面の量はＨＭではそこまでやらないところが多いと思います。昔のＨＭ勤務の時はつけてましたよ全部。良心的だがコスト削減できなかったせいか最終的に倒産しましたが。エアコンも外構も一本契約なら記入されてて当たり前ですが、別途契約なら都度請求が必要です。

※また、設計図のチェックや基礎工事などの立会いチェックを第三者機関に依頼する方は、あまりいないでしょうか？→ＨＭでは断られることもあるでしょうし、正直型式認定住宅の場合は入れてもたいして役に立ちません。

あまりにもＨＭのやり方に沿っていないとなるとクレーマーになることを心配して契約自体ＨＭから断ることもありますよ。「そんなに信用できないならうちでやらなきゃいいじゃん」ということになるわけです。ＨＭといっても人間の集まり、努力や信頼に応えて業務をしているのにその実績や信頼がもらえずに仕事をすることほど辛いことはありませんからね。

だったら、設計事務所で設計して、工事監理入れて、施工業者を全部分離発注してやればいいんじゃないですか？という方もいると思いますよ。いわゆる「くるところを間違えてる」ということになりかねません。

正直、やりすぎの感は否めませんね。
ＨＭにも業法上問題のない範囲で会社独自のやり方がありますので。
業法上、契約上すべきことはすべきですが、行きすぎた要求をしてもいい建物ができることになるとは思えません。それを行えばあなたの安心に本当に確保できるのでしょうか。
私は、そういう気持ちならＨＭに行くべきではないと思います。

この回答への補足

素人ですので何が正しくて何が間違いなのかわからない状態です。
書籍に書かれた内容を読んで、ここまでやるかな？と疑問に思い、質問させていただきました。

◆敷地調査の報告内容について不備・間違いが原因で工事費等が増加した場合は、ハウスメーカー側に責任があるという主旨の文章を契約書に盛り込んでもらう→契約とは双方に責任があります。不備や間違いを証明するのは一般的に建築主になります。
↑
書籍の内容は、「敷地調査自体が間違いだったら」・・・という事なので、これは明らかにメーカー側の非という事でしょう。
責任回避の文章に感じると言われても、間違いは間違いです。
それとも素人の施主が、敷地調査をするべきですか？

＞見積書、設計図を契約書に添付させる→基本当たり前です。
↑
当たり前なのは分かっていて書いてますよ。
要するに、「それだけの設計図を提出させるべきだ」という事が書かれていると思いますよ。

すごく丁寧に解説して下さってありがとうございます。
元ＨＭの方ならではの観点からアドバイス頂けてありがたいです。

書籍の筆者は、第三者的立場の設計屋なので、本だから不安要素を煽っている部分はあるにせよ、ＨＭと第三者（ＨＭとも仕事上関係のあるプロ）との立場の違いによる見解の違いを感じます。
その書籍でも、ＨＭ側の意見はＮｏ．２さんと近かったと思います。
まぁ、どちらが正しいとか間違っているとは一概に言えないかもしれませんね。

私としても何をどうすればいいのか探っている状態なのですが、「やりすぎだ」という意見は十分想定していました。
というか、そういう言葉を待っていたのかもしれません。
だって、普通に「そこまでやるか？」って思いますよね。
かと言って、やはり何も知らない素人が「大手ＨＭなら安心なので、そこまでやる必要がない」と判断しても、プロ目線から見たら違うという事も考えられる。
そう思ったので、ここで色々な意見を聞いてみたいと思いました。

まだどうすればいいか答えは出ませんが、とりあえず上記質問にあるような事までさすがにやりませんね（笑）。
また、第三者機関の介入は必要ないのかもしれませんね。

補足日時：2008/12/01 17:59

No.7 回答者： hzm214 回答日時： 2008/12/02 17:23

♯５です。

確かに、憶測で読み込んでいた部分もありました。お詫びします。

私自身は、地鎮祭のあと、引渡しまで１度も現場を見に行っていないし、何も不安なことはなかったので、それだけ不安を感じられるというのが、よく理解できませんでした。

私が建てたメーカーの方と親しくさせていただいているので、聞いてみたのですが、第三者の建築士なりを立ち合わせられる施主さんは限りなくゼロに近いとのことです。

また、そのメーカーの社員の方は、１００パーセント自社で建てられるそうですが、自社の技術・施工に対する不安の言葉等は聴かれないそうです（あたりまえか）。

以上、回答ではありませんが・・・

この回答へのお礼

２回も回答下さりありがとうございます。
なにぶん、生の情報（実際身近で建てた人の情報）があまりないので、ネットや書籍の情報の真偽を確認する手段が限られていました。
しかし、ここで質問してよかったです。

私も調べる前は「大手メーカーならほとんど任せても大丈夫だろう」くらいな感じでした。でも調べれば調べるほど、素人ブログやＨＭサイトなど見るとクレームやトラブルが書かれており（ほんの一部、例外であるのは承知してるのですが）、少し心配だったので、果たして皆さんがどれくらいの所までやっているのか、確認したかったのです。

＞第三者の建築士なりを立ち合わせられる施主さんは限りなくゼロに近いとのことです。
↑
限りなくゼロですか！
こういう事を聞けてよかったです。
質問してよかった。ありがとうございます。

お礼日時：2008/12/02 17:46

No.6 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/12/02 15:06

再です。

回答に上げ足をとるような補足をいただいて質問者のご不満もあるでしょうが、回答者の皆さんの若干の不満も感じていただけたらと思います。あくまで、質問者が行き過ぎるのを懸念しての回答ですので悪意に取られることがないように願います。

さておき、敷地調査の件ですが、これは何１００件と行ったり、報告書をいただいたりするので思うのですが、敷地の条件も時間がたてば変わることがあります。また、所有者しか知りえない情報を開示してくれなかったために情報に不足が生じることもあります。最終的に間違っている原因は調査側にだけあるということではありません。

ですから、協力して行う必要があるし、責任は一方ということだけとは限らないと申し上げています。

図面についてですが、間違っても当たり前であることを馬鹿にしていているわけではありません。それだけの図面を付けるのが当たり前なんだけどという前提条件を説明しています。言葉足らずで恐縮です。
また、申請図面は決まりがありますが、契約図面の添付は法令で決められている部分ではありません。なので、契約につけるべき図面は業者の都合で少ないのだと感じています。それだけの図面作成費用をもらっているＨＭも少ないせいだとも思います。

確かに先日相談に飛び込んできた建築主は、ある施工者との契約解除を希望していましたが、契約書には図面も見積もりも約款もついてない１枚きりの契約書でした。４０００万を超えるのに。トラブルになるのはこういう契約だと感じました。

以前お話ししたように自分がどこまで求めるかによって家の建てるやり方やお願いする先は選んだ方がいいと思います。ＨＭでなくてもい家は建ちますが、ＨＭにはＨＭを選んだ有利さもあります。相手先の得意なものを理解して活用し、自分の安心も得るためには信頼できる相談者が必要でしょう。それがネットの掲示板であれば気楽に活用してもらえるのですが、ご不満であれば建築士を雇ったほうがいいかもしれませんよ。

この回答へのお礼

色々な行き違いがあるにしても、２回も回答くださり本当にありがとうございます。

敷地調査は、所有者しか知りえない情報などあるんですね。
すみません、勉強不足でそこまで知りませんでした。
何社か自宅の図面を渡しただけでしたので、あとはすべてＨＭ側が「調査する」としか言ってなかったので、そこまでは考えていませんでした。

＞それだけの図面を付けるのが当たり前なんだけどという前提条件を説明しています。言葉足らずで恐縮です。
↑
私が示した各種図面はすべて、契約書と一緒に添付するのは当たり前という意味なんですよね。

ここでの回答を見て、やはり皆さんそこまでやる必要はないという意見でしたので、最低限の事を要求することにします（kei4912さんが回答して下さった事や、色々調べた事を参考にして）。

ＨＭを選んだメリットを考えれば、もっと信頼して任せてもいいんでしょうね。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/12/02 18:02

No.5 回答者： hzm214 回答日時： 2008/11/29 22:12

正直な感想を書きますので、不快な思いをされるかもしれません。

まず、各項目について、どれだけの内容を要求しておられるのかわかりませんが、確認しようがしまいが、同じだと思います。そういった図面、書類は普通のメーカーなら完備したものを用意するはずですし、問題ある施行計画やましてや違法な計画は立てませんし。

第三者によるチェックと立会いというのも、どうなんでしょう？基本的に図面のチェックとか工事監理とかは、プレハブメーカーなら社内でしっかりした体制を整えています。社内に第三者検査機関があると思っても良いくらいです。

そんなに信用できないメーカーで、なぜ契約しようとするのか？意地悪な言い方とは思いますが、そんなふうに感じます。

この回答への補足

＞そんなに信用できないメーカーで、なぜ契約しようとするのか？意地悪な言い方とは思いますが、そんなふうに感じます。

まだどのメーカーにするのか決まってませんし、私自身大手メーカーなら大丈夫だと思っていました（！）
しかしながら、ネットや書籍で調べていくと、上記項目はどんな大手メーカーでも確認しなければならないという事が書かれていたんです。

そこまで必要なのかな？と疑問があったのですが、素人なのでやはり自分だけでは判断できないと思い、色々な人の意見を聞きたくてここに載せたのです。

文面を見て頂ければわかるかと思いますが、上記のような事をやる必要があるかを確認したいだけで、【メーカーは信用出来ないから第三者に上記項目をチェックさせなければならない】と断定はしていません。
今一度、確認願います。

補足日時：2008/12/01 17:33

No.4 回答者： garakuta_x 回答日時： 2008/11/29 18:51

心配で心配で・・・よ～く解ります。

通常使用しているＨＭの契約約款のコピーを先にもらったらどうですか？それをベースにして一項目づつ確認及び追記要求をされた方がよい
効率的かと思います。当然要求内容によってはコストに跳ね返ってくる可能性が大です。

どこのＨＭにしても最初から施工不良を前提に考えている会社は早々ないと思いますので書類(図面も含めて）を重要視するよりも、施工途中の管理(専門的な管理）をしていく方が重要です。そういう意味では第３者（あなたが信頼できる建築の専門家）に施主の代行者として管理してもらうほうがよいでしょう。（これもＨＭに告知する必要があると思います）

どこからかしいれた上っ面の情報（要求図面、検査報告・・・・等）を突きつけたところでそれをチェックできるスキルがないとほとんど意味を成さないですよ。（図面を出させる、検査報告をさせる、見積り書を出させる・・・等々が重要なのではなく内容が重要です）

　あとは、設計変更(住設機器とか材料のグレード変更、中止、とかをした場合の工事費の精算方法を具体的に取り決めておいたほうがよいと
でしょう。

各項目については、ＮＯ２さんが回答されているようなので割愛(ほぼ同意見）します。

この回答への補足

＞上っ面の情報（要求図面、検査報告・・・・等）を突きつけたところでそれをチェックできるスキルがないとほとんど意味を成さないですよ

その通りですね。
ですから第三者機関にお願いしなければならないと思いますよ。

ただ、まだ調べ始めたばかりで書籍に書かれた事をそのまま書いただけですので、何が正しいのか間違いなのか分かりません。

ただ、あくまで書籍に書かれた事としてみているので、「おそらく普通はここまでしないんだろうなぁ」とも思って、一応皆さんの様々な意見や情報を教えてほしいと思って、質問したのです。

書籍だから色々不安にさせる材料が書かれているというのも分かりますけどね。

補足日時：2008/12/01 17:39

No.3 回答者： kenji04152004 回答日時： 2008/11/29 18:19

で、何がしたいんでしょうか？

たとえば敷地調査で不備間違いではなく、本当に地盤改良が必要で200万追加といわれたら？まさか払わないわけじゃないですよね？
たとえば下請け工務店を確認してどうなるのでしょうか？変えてくれと頼むんですか？

その他はまあ普通ですかね。
どこまでの検査記録を求めているか知りませんが、自社検査なんてどうにでもできるので、工事写真の提出を求めたほうが良いと思います。

ただ、住宅で展開図まで作成しているところってあまり無いんじゃないでしょうか？
軸組図や構造図は必要ないですか？

いろいろ心配なら、そのＨＭの評判を調べるほうが手っ取り早いとおもいますよ。

この回答への補足

まだ調べ始めたばかりの素人ですので、書籍に書かれたことをそのまま書いてみました。
正直な話、私としては大手メーカーならそこまで調べなくても、テレビや本に書かれているような「欠陥住宅」なんてことはないと思っています。
もちろん、細かな行き違いでちょっとしたトラブルくらいはあると思いますが（同じメーカーでも、営業マンの質にもよると思いますし）。


＞たとえば敷地調査で不備間違いではなく、本当に地盤改良が必要で200万追加といわれたら？まさか払わないわけじゃないですよね？

当たり前じゃないですか（笑）
そんな事かいてますか？普通に読んで下されば、そんな疑問は出てこないと思いますよ。

＞たとえば下請け工務店を確認してどうなるのでしょうか？変えてくれと頼むんですか？

書籍には、その工務店を調べて、そこで建てた家に訪問して、どうだったか聞く・・みたいな事を書いてました。
・・・しかし・・・さすがにここまではやろうとは思いませんね。

＞ただ、住宅で展開図まで作成しているところってあまり無いんじゃないでしょうか？
軸組図や構造図は必要ないですか？

すいません。さっぱり分かりません。
最初から第三者機関に相談したりして任せたほうがいいですね。

補足日時：2008/12/01 17:44

No.1 回答者： 51happy 回答日時： 2008/11/29 17:10

そうですね、うちもハウスメーカーで建てましたがこれはハウスメーカーがわかっていると思いますよ。

あと、付け加えるとしたら、設計料がかかるかどうか確認してほうがいいです。
間取りを変更するたびに設計料を請求する場合もあるようですので、展示場へいってお気に入りのハウスメーカーがあったら確認してみるといいです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

設計料も取るところがあるんですね。
確認してみます。

お礼日時：2008/12/02 15:27