地盤調査義務およびその通知義務について

昨夜相談させていただいた”手付金・仲介手数料の返還について”の続きです。
建売物件について購入契約を結んだのですが、契約後隣家の傾きに気付き、倒壊の危険があることを理由に解約を申し出たところ、手付金放棄および仲介手数料を求められました。返還を求めるための法的根拠等ありますか？というのが昨夜の質問の要約です。

そちらについてご意見いただいた方、本当にありがとうございました。

で、本日現地で近隣の方に地盤について伺ったところ新たな事実が判明しました。
現地は数年前に更地になったのですが、それまでの建物は人が住めないほど地盤沈下により傾き、鉄筋等で支えていたそうです。
その後撤去され更地となり放置されたまま数年経過し、その後地盤改良された様子もないまま今回売り出された広告を見て、近隣の方は口々に『えぇっ、ここ売っていいの～？』と話していたそうです。
そう話してくれた近隣の方のお宅も”築浅・地盤改良した物件”にも関わらず引き戸が勝手に開くほど傾いてしまっているそうです。
絶対やめたほうがいいと言われましたし、もう絶対に解約しますが、契約の経緯（http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4543586.html）から考えてもこんなふざけた業者に手付放棄など出来ません。

こちらにも事前確認の不足など落ち度がないとは言えないので、ある程度の出費は覚悟しておりますが、隣地状況も現地の地盤も説明義務はないとする売主・仲介者に対し契約の不当性を訴えるためにも、施工者の地盤調査義務や周辺一帯の軟弱地盤が”重要事項説明”に必要ないのか等ご教示いただけましたら幸いです。

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2008/12/11 15:56

前回のご質問も読ませていただきました。

確かに買主がそれを立証しなければなりませんから、売主側が承諾しない限り、裁判しかなさそうですね。
1、業者は10年保証の義務がありますが、公的な第三者の保証機関の保証は付加している物件ですか？（ＪＩＯなど）保証かあれば地盤が最低5年建物の瑕疵については10年は保証されるはずです。保証があれば、手付け放棄して仲介料を支払うしかないと思います。第三者機関で大丈夫と認めているわけですから、実際に損害があってからでないと賠償や解約はむずかしいでしょう。
2、上記の保証機関による保証が付加されていない（自社保証）物件なら、弁護士を介入の上実際に調査するしかありませんね。
地盤改良といってもちょっと前までは、地盤調査会社からの指示や指定業者ではなく、経験上土木屋が施工していた頃もあり、単に地盤改良と言っても現在の施工内容と同様ではありません。
3、重要事項ですが、基本的に地盤に関しての説明義務はありません。但し湿地を埋め立てた場合や、谷を埋めた等小規模で開発行為や宅造許可のかからない物件は、説明すべき程度の指針です。隣家や周辺の説明に関しては、一体の大規模災害や付近一帯が沼や谷であった場合など以外は調査不足や説明不足の責任は追及出来ないでしょう。隣地はあくまで隣地です。逆に隣地は大丈夫で購入地だけ不良地盤ならそのような発想は抱かないわけですから。
4、建築時に地盤調査は行っていますよね？私の自治体は調査の報告書添付が確認申請に義務づけられている様な（必ず求められる）感じになっています。もし建築時に地盤調査をしていない状態なら、白紙解約は可能でしょう。（間違いなく大丈夫という根拠が無い）
5、悪質な業者ですが、先方の弱いところは、あなたと解約しない限りはその物件を他の誰かに売却は出来ないということです。ですから、簡単に解約してはいけませんよ。（2重売買で1発行政処分の対象です）長く引っ張るのも、上手に解約する手段です。
6、ご自分でやられても不愉快な思いをされるだけだと思いますので、弁護士に依頼したほうが良いと思いますが。建築オンブズマン関係の弁護士の先生なら、頼りになると思いますよ。売主は手付けを返しても実損はないので、弁護士費用のみ負担する覚悟があれば全額還付で白紙解約で決着するのでは？白紙解除なら仲介手数料も発生しませんから。
当方不動産業者です。

この回答へのお礼

わかりやすいご説明ありがとうございます。
保障については１０年保証はされておりますが、売主が保証するもので、売主が倒産等により保証能力がなくなった場合に第三者が保証すると言うもののようです。
ですのでその第三者機関が保証するにあたり建物の構造等まで感知しているかは不明です。建築確認がおりていて、あとは売主の会社自体に問題がなければ保証する、みたいな感じではないんでしょうかね、素人考えですが(笑)。

建築時の地盤調査を行っているか、そこが今回のポイントだと思いますが、おそらくやっていないと思われます。先ほど確認済み証を出したところに問い合わせたところ、構造担当はいま打ち合わせ中とのことで他の方に質問しましたが、地盤調査はせずに余裕を持った数値で計算してるんじゃないかと言ってました。
何に対して何をもって余裕と認識しているのか、あとで折り返し連絡をもらえるとのことなのでじっくり確認したいと思います。
長引かせる作戦も良さそうですね☆
ただこちらも眠れぬ日々を過ごしておりますので早くすっきりしたい気持ちはあります。
売主がもし軟弱地盤だと知らなかった場合、是が非でも私達に売ろうとするかもしれませんから、様子を見ながら交渉します。
弁護士については是非お願いしたいですが、費用と勝算次第ですかね。。。

お礼日時：2008/12/11 17:29

No.2 回答者： oneroom03 回答日時： 2008/12/11 17:16

senshuclm様

はじめまして都内で不動産業に従事しております。
先の回答者の方が既にお答えですが、
端的に申し上げますと地盤の説明義務はありません。

今回の場合へたに告知義務云々を争点にして争うのは
得策ではありません。
業者の「義務がない」等の主張は正しい部分もありますので
senshuclmさんがよほど宅建法などに詳しくない限り法的なところで
争うのは辞めましょう。
それよりも何も知らないうちに契約してしまったと言うスタンスを
一貫してとられたほうがよろしいかと。
また、最寄の区市町村役所や都庁、県庁にはこういった相談の
窓口がありますのでそちらにご相談されてはいかがでしょうか？
建築確認の内容なんかも区役所等に提出する物ですし、
地盤に関しても最寄の役所の建築課が良く知っていると思います。

耳障りが良くない意見かもしれませんが、
最初は不動産やの意見に心を動かし、近隣の人から話を聞けば
それを信じてしまうのでは非常に危険だと思います。
しかるべき公的な機関でご相談されるのを強くおすすめします。

この回答へのお礼

はじめまして、ご意見ありがとうございます。
実は公的機関にはすでに相談に行きましたが、おっしゃるとおり宅建法の例示には地盤について記載がないので明確な義務とはいえないとのことでした。
が、法に記載があるのはあくまで例示なのでそれが全てではない、それがどこまで含まれるかはここでは判断できない、とのことでした。

最寄の区の建築指導課等にも確認しました。
が、認可機関に任せているのでそちらで確認してとのことでした。
地盤も全体的な傾向はイメージとしてあるが、当該地周辺での測定データはないとのこと。公的機関も意外と頼りないものです。。。

近隣の地盤についてはもともと第三者の意見を聞く前に隣家の損壊、傾斜を自分で確認しましたのが発端ですので、意見に流されたわけではない、つもりです。説得力ゼロですが(笑)

お礼日時：2008/12/11 17:56