土地の名義と建物の名義が違う場合

教えて下さい。
土地は母の名義（仮にＡ子）その土地に建てた。
住宅用建物は息子の名義（仮にＢ男）。
です。
今回、トラブルが発生しました。
(母が条件付きで、その場所を出て行くので公正証書は作成したが、やぶられています）
この場合、土地を売却することは可能ですか？

※ローンの返済有無はあまり関係ないとは思いますが一応記載しておきます

Ａ子の名義の土地ローンは発生していません
Ｂ男の建物はローン返済中です

それと、Ａ子が土地を売却できる場合、どんなリスクがあるかを教えてください。

宜しくお願いします。

No.4 回答者： hiroinjapa 回答日時： 2009/09/05 18:10

察するところ、Ｂ男さんがＡ子さんの面倒をみるつもりでＡ子さんの土地に自分名義の家を建てたが、同居がうまくいかずにＡ子さんが家を出ることになった。

で、Ａ子さんとしては土地をＢ男さんに譲渡するのが嫌になり、Ｃ男さんに財産分与したくなった、というところでしょうか。(間違っていたらごめんなさい)

土地そのものが抵当に入っているかどうかは登記所に行って調べれば分かることですが、Ｂ男さんが現在そこに住んでいるとなると、借地権の問題で売買は難しくなると思います。

もしＢ男さんに家を出て行ってもらいたいのなら、Ａ子さんがその建物を買い取るのが一番無難だと思います。もちろんＢ男さんの同意は必要ですが、そうすればＡ子さんはその土地建物をまとめて売却するなり、Ｃ男さんに譲渡するなり、なんとでも出来ます。

また、Ｂ男さん名義の家が建っている限り、土地だけをＣ男さんに譲渡すれば、兄弟間での争いを引き起こすだけなのでは、と懸念します。

できればＢ男さんと(場合によってはＣ男さんも含めて)良く話し合われて解決したほうが、と思います。

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/01/19 08:30

お母様が売りたいのですね？

Ｂ男さんは売れませんね（所有権が無い）

売却は可能ですが抵当権が付いたままで買う人は皆無でしょう

Ｃさんが購入して登記しても抵当権はそのままです
３０００万円の価値のある土地＋２０００万円の抵当権．．．理屈では１０００万円で買えばいいわけですが．．．
本来の借入返済が滞れば差し押さえられますのリスクが大きすぎます
後々の面倒を考えれば誰も買わないでしょうね

基本的には抵当権の付いている不動産の「名義を変更すること」は可能です
名義変更とは「売買、贈与、遺贈、相続等」ですね
つまり「抵当権」と「所有権」はそれぞれ別個の権利ですから単独で登記をすることができます
但し、根抵当権は付いたままとなります

＞(母が条件付きで、その場所を出て行くので公正証書は作成したが、やぶられています）

この部分は意味不明です

通常住宅ローンは「土地＋建物」に抵当権を付けているでしょう

・３０００万円の土地に３０００万円の家．．．
・住宅ローンは２５００万円
それでも土地＋建物に対して抵当権を設定します

まれに「第三者の借地」の場合は建物のみの場合もあるようです
「親の土地に子の家」．．．土地まで抵当権が設定されているでしょう

No.2 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/01/19 02:45

＃１です。

＞この場合、Ｂ男以外の次男のＣ男に生前譲渡することは可能ですか？

無理です。
抵当権がついているので勝手に名義変更（＝相続、転売）ができません。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/01/19 01:26

＞Ｂ男の建物はローン返済中です

間違いなくＡ子さんの土地は抵当権が設定されています。

建築する土地の名義人と住宅ローンを組む人の名義が異なりますので、連帯保証人になっています。
そうしないと銀行はローン実行してくれませんから。

このため抵当権を解除（＝ローンを完済）しないと土地を売ることはできません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
ローンを組むときにそのような仕組みになっているんですね。
全く無知でした。
もうひとつ、教えて下さい。
この場合、Ｂ男以外の次男のＣ男に生前譲渡することは可能ですか？
もちろん、連帯保証人がついてくるんですよね？

何度もすみません。

お礼日時：2009/01/19 01:56