共同名義の抵当権付土地の名義変更について

祖父が所有していた土地（２２８平米）を、父と父の姉が共同名義で相続しました。

１０年ほど前、父の姉が事業を始める際、この土地を担保に1700万円借り入れをしています。

しかし、父もお金に困っており消費者金融でのローンが３００万円ほどあることがわかり、この土地を売却する等して活用したいと考えています。
この土地をそれぞれの個人名義に変更したいのですが、抵当権がついた状態で名義を変更することはできるのでしょうか？
分筆や名義変更にはどのくらい費用がかかるものなのでしょうか？

父の姉は、ローンは国民生活金融公庫からの借り入れで金利が少ないためあと１年でローン返済が終わるから待って欲しい、と言っているそうなのですが、計算上はまだ数年はかかるはずです。
待っている間に、その土地半分の所有者でもありローンを組む時も快諾した父だけが高い金利で別のローンを借りなければいけないのは、おかしいと感じています。

父はお人よしで、自分もお金に困っているのに、姉も困っているから・・・と、何もできないようなので、私が少しでも役にたてればと思ったのですが、私自身も知識がなく、どなたか助けていただけると大変ありがたいです。
どうぞ宜しくお願いいたします！

No.3 ベストアンサー 回答者： zhiming 回答日時： 2009/05/12 23:45

抵当権に拘わらず分筆自体はできますが、抵当権もそのまま分筆後すべての土地に及びます。

pyanno123も仰っていますが、測量および法務局への申告が必要になるため数十万円の費用は覚悟したほうがいいです。

分筆後のお父様の所有される部分の抵当権を抹消したいのならば、伯母さんが借入をしている国民金融公庫の承諾が必要になります。国金が伯母さんの土地のみでも十分担保が充足していると判断すれば、売却を前提にお父様の所有部分の抵当権抹消に同意する可能性はあるとは思いますが、あまり期待しないほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞国金が伯母さんの土地のみでも十分担保が充足していると判断すれば、売却を前提にお父様の所有部分の抵当権抹消に同意する可能性はあるとは思いますが、あまり期待しないほうがいいと思います。

国民金融公庫に問い合わせたところ、同じような回答をいただきました。

分筆に数十万かかってしまうのは大きいですが、このままにしていても結局後々困ると思うので、まず分筆をし、その後、父分となっている部分の抵当権抹消について国民金融公庫に尋ねてみたいと思います。

何から手をつければいいのかもわからなかったので、参考になりました。
ありがとうございました！

お礼日時：2009/05/16 00:08

No.2 回答者： hesaid 回答日時： 2009/05/12 23:30

分筆と同時にお父様所有物件の国金担保解除を行う。

これは、国金の承諾があれば可能です。但し、不動産は、土地の形状や接道の仕方のためにきれいに分筆するのが困難なケースが殆どです。

むしろ、一括して売却することを検討されてはいかがでしょう。
兄弟間の共有は、ご質問のケースのように、所有者の足並みが揃わず、問題となる場合が多いです。これが次世代に受け継がれると、所有者が更に増えて、二進も三進もいかなくなることでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
国庫に問い合わせてみたところ、やはりまず分筆をしてからの判断となるとのことでしたが、確かに色々調べていても、土地を共有していることは今後のトラブルの元となるので避けるべき、とあり、今回なんとかしようと思っています。
抵当権解除のためには一括で残り分を支払わなければならないため、現状で一括売却することは難しそうです。

土地はちょうど２つに分かれるカタチでアパートがあるので、（両方道路に面している）きれいに分筆できることをまず当面の目標にしてみようと思います。

アドバイスありがとうございました！

お礼日時：2009/05/16 00:04

No.1 回答者： pyanno123 回答日時： 2009/05/12 18:39

分筆と単独所有への名義の変更は、境界確定協議などが必要なら４０万円とか５０万円とかかかると思います。

お父様が所有される部分にも当然おばさんの借金の担保権が及びますが、その点は大丈夫なのでしょうか？
ちょっと考えただけでも、お父様がすんなり現金を手にできる可能性は低いように思います。

超一等地の土地で、かなりの価値（５，０００万円とかね）がある土地というなら話は別ですが。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

>お父様が所有される部分にも当然おばさんの借金の担保権が及びますが、その点は大丈夫なのでしょうか？

そうですね。共同担保となっているので、その点についてもどういう方法があるのか分からないので質問させていただきました。

抵当権を抹消するには、おばがローンを完済するのを待つしか方法はないのでしょうか・・・？

土地は超一等どころかド田舎の土地なので、売ったとしてもたいしたお金にはならないと思いますが、何もしないよりは・・・と思い質問させていただきました。

補足日時：2009/05/12 21:02