親名義の敷地内に新築の注意点など

実家の建っている父親名義の土地(ゆくゆくは長男名義になる)の庭部分に、長女夫婦(自分たち)が家を建てたいと思っています。
敷地内同居というのでしょうか。

土地は貰えないみたいで分筆もしないと言われ、庭部分の土地を借りて、親名義のまま建てることになりそうです。
固定資産税は、毎年自分たちの分を親に渡す感じです。

ホームメーカーなどに聞いたら、担保でややこしいから本当は土地をもらって分筆した方が良いと言われました。

★しかし貰えなかったため借地？で建てるのですが、その際の注意点などはありますか？

★というのも、数年後に長男が実家に戻り、実家部分を二世帯に新築かリフォームをするみたいなのですが、同一敷地内で住宅ローンを２軒組めるのでしょうか？
(担保とか分筆とか良く分かっていなくてちんぷんかんぷん…)

★実家とは住所も分けたいし(絶対に！これだけは！)、電気水道も分けたいのですが、父名義のままで可能ですか？
または説得し自分達名義の土地にして、分筆した方が良いのでしょうか？

★メリットデメリット、住宅ローンの通りやすさ、税金など、その他全然分からないため知っておきたいです。

よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2011/06/14 09:12

> 庭に建てる分について、実家の土地を担保にすることを認めない。

返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。
その人はローンに関する基礎知識を持っているようですね。
当然の主張と思います。


> 今回のように分筆せず親名義のまま実家の庭に建てる時、庭分の担保は敷地が同じの実家部分を含まず、全然別口の長女夫実家などに出来るのですか？
可能・不可能を言うなら可能です。

１億円程度の価値をもつモノを担保に５０００万円を借りる。
そのお金を使って家を建てる。

はい。可能ですね。

問題は、住宅ローンではないので金利が５～８％と高く、期間も５～１０年程度で返済となること。
５０００万円も借りたら年収が最低でも２０００万円以上ないと返せないと思います。
それでも年収２０００万円だと返済に手いっぱいで生活できないと思いますが。


> 共倒れしないために分けた方が良いですよ、みたいな説明を受けたのですが。。
当然です。
だから質問者も「土地は貰えないみたいで分筆もしないと言われ」と言われたということは質問者も
分筆してくれと言ったということですよね。
それが普通の対応で、分筆しないといろいろな問題とトラブルに見舞われるからですね。

共倒れには、長男が言う「返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。」の逆の場合もありです。
長男が返済できないときは、質問者の家も一緒の処理になります。
長男が借りる時に、ローンを組む銀行から、質問者の連帯保証と家の抵当設定も同時にされることになるのが普通の処理と思いますので。
特別な交渉やそれなりのお金を積めば、ならなくても済む可能性が無いとは言えませんけど。



別の場所に家と土地を用意した方が遥かに得策と思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

>可能・不可能を言うなら可能です。
１億円程度の価値をもつモノを担保に５０００万円を借りる。
そのお金を使って家を建てる。
はい。可能ですね。
問題は、住宅ローンではないので金利が５～８％と高く、期間も５～１０年程度で返済となること。
５０００万円も借りたら年収が最低でも２０００万円以上ないと返せないと思います。
それでも年収２０００万円だと返済に手いっぱいで生活できないと思いますが。

エェエェエ？！(涙)
激しく無理です。。
他が担保になる時は、こんなにハードルが高いのですね。。

>長男が借りる時に、ローンを組む銀行から、質問者の連帯保証と家の抵当設定も同時にされることになるのが普通の処理と思いますので。
特別な交渉やそれなりのお金を積めば、ならなくても済む可能性が無いとは言えませんけど。

ウムム…。
やはり名義変更＆分筆にするか、断腸の思いで白紙にするか！？…
やっと土地の使用許可が出て、実家の敷地内に家が建てられるー♪と思っていたのですが(涙)

＞別の場所に家と土地を用意した方が遥かに得策と思います。
確かに争いや不安は無くなるかもしれませんね。
その他もろもろの希望で、実家の敷地内の場所がベストでして…。

敷地内に家を建てる！を前提だと、一番の得策は(自分にとっても、母屋にとっても)何なんだろうとモヤモヤします(涙)

お礼日時：2011/06/14 10:25

No.8 回答者： kuro0035 回答日時： 2011/06/14 11:43

広い土地なのですね。

簡単に言えば、現状住宅ローンを使った新築は無理ですね。
分筆せず、担保も設定できないのですから。

言い換えると、父親が貴方たちの為に土地を分筆し、担保設定に同意すれば、その後の2世帯住宅の時も問題はありません。

どうやら、貴方たちの建築計画を、父親は心良く思っていないのではないでしょうか。そんな状況では諦めた方がいいのではないですかないですか。他に問題あるように感じます。

話は変わりますが、
両親に、ありがとうと言ったのはいつか覚えていますか。本来土地は貰えません、買うのです。恵まれた環境に甘んじてはなりません。

過去に何があったか、誰が良い悪いはわかりません。でも、貴方の恵まれた環境に感謝しましょう。

この回答への補足

住宅メーカーにちょっと聞いてみました。

長男主張の【別担】はどこの銀行もやっていない。バブル期それでおかしくなった。
評価足したい場合のみはあるかもしれないが、丸々は無理。

分筆せずに庭の新家を先に建てると、母屋も新家の抵当にすべて入ってしまう。

住所は分筆でも別口になるが、同じ敷地に家が２棟建った時点で住所が出来る。

担保＝抵当権の順位→先にローンを組んだほうが優先。分筆をしないまま新家を庭に建てた後に母屋を建て直したい場合は、母屋が担保割れとなり順位二位の母屋には銀行は貸さない。

分筆をすれば、土地は父へまとめて、建物は各々に固定資産税が来る。

今回のように親兄弟が土地名義を変えたくない心情に配慮し、ローン組めない合戦にもならず、税金も安くなり、母屋も新家もお互い迷惑をかけず解決するには、【土地名義は父のままで使用貸借し、分筆だけして担保設定に同意が得られたら良い】とのことでした。

やはり親兄弟に分筆を再考願おうと思います。。

補足日時：2011/06/14 16:10

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

＞簡単に言えば、現状住宅ローンを使った新築は無理ですね。
分筆せず、担保も設定できないのですから。

住宅ローンが使えないのはかなり厳しいので、解決しないとマズイです…。

＞父親が貴方たちの為に土地を分筆し、担保設定に同意すれば、その後の2世帯住宅の時も問題はありません。

仲良く身内同士近所に住むための計画が、足の引っ張り相いにならないために、やはり説得していくしかないみたいですね。
長女夫実家の抵当権がどうなってるか調べておいてと言われたので、長女実家は担保ノータッチでいきたいようなのですが…。
私が知識０のため、うまく説明もできず。。

＞どうやら、貴方たちの建築計画を、父親は心良く思っていないのではないでしょうか。

長男夫婦が全て実家土地建物を継ぐかもしれないという中、私たち長女夫婦が庭部分に家を建てたいと打診をし、やっと使用許可がおりました。
長女一家は名字も違うため、長女一家の名字の土地に変わるのが嫌なんだろうと思います。
それを、無下には出来ないが名義は変えない！ということで、親兄弟が心の整理をつけてくれたのだろうと予想しています。

＞両親に、ありがとうと言ったのはいつか覚えていますか。
まさにこの件の家族会議でした。
生まれて初めて？親兄弟の前で泣きながら頭を下げてお礼を言いました。
ダメ元の打診でしたが、住み慣れた場所で新居が持てるのは、最高に幸せな事だと思いました。

なかなか難しいことが判明して不安になってしまいましたが、どうにか新屋も母屋もスムーズにことが進めるよう、感謝し話し合いをしていきたいと思います。
うまく説得するボキャブラリーと知識も無いので、気が重いです。

お礼日時：2011/06/14 13:29

No.7 回答者： toteccorp 回答日時： 2011/06/14 11:13

担保にはしない、分筆もしないのでは諦めた方が良いと思います。

何かあった場合に土地が担保ではない場合、銀行は家を売ることが難しいでしょう。
融資はしてもらえないと思います。
住所が同じでも郵便物はきちんと届きますよ。
頻繁に間違いがあれば郵便局に苦情を言うべきです。
実家の土地は諦めるか親を説得するか。
別の場所をゆっくり探した方が良いのでは。

この回答への補足

補足で失礼します。
長男は実家の土地に担保がつくのが絶対嫌だから、義父母に連帯保証人になってもらって、分筆は検討するとのこと。

ホームメーカーに聞いたところ、大前提で土地家に担保がつく、連帯保証人は不可ですよ、と。

となると、皆さんおっしゃる[担保同意＆分筆]しか道は残されていないのですね。。(T_T)

補足日時：2011/06/14 20:25

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

＞担保にはしない、分筆もしない
よくやく庭部分の使用許可がおりた！と喜んで今のもつかの間、色々皆さんに教えていただいた回答を見ると、今のままではダメなんだなぁと分かってきました…。

郵便物はちゃんと出来るんですね。
安心しました。

お礼日時：2011/06/14 13:02

No.5 回答者： takuranke 回答日時： 2011/06/14 09:09

＞★しかし貰えなかったため借地？で建てるのですが、その際の注意点などはありますか？

使用貸借にするか賃貸借にするかで賃借人の権利がまるで違う。
使用貸借の場合は賃借にはならないので、借地借家法の保護は受けられません。
また、固定資産税分を払っていたからと、賃貸借には該当しません。
地代も近隣から比べ著しく低いばあいも使用貸借になります。
ちなみに使用貸借の場合、地主が出て行けと言ったら出ていかなくてはなりません。
ですので、幾ら親兄弟の名義の土地でも、というより、土地だから、親兄弟間で揉めたときには、
出て行けと言う事になりかねません。

ちなみに分泌しても名義人が別の人なら同じ事です。

＞★というのも、数年後に長男が実家に戻り、実家部分を二世帯に新築かリフォームをするみたいなのですが、同一敷地内で住宅ローンを２軒組めるのでしょうか？
(担保とか分筆とか良く分かっていなくてちんぷんかんぷん…)

同じ敷地内で複数家を立て、その健徳碑をローンにすることはできますが、
土地を担保にする場合、土地が一筆で、すでに担保になっていたら、
金融機関は、その後に建てる家のローンの担保にはしないのが普通です。


＞★実家とは住所も分けたいし(絶対に！これだけは！)、電気水道も分けたいのですが、父名義のままで可能ですか？
または説得し自分達名義の土地にして、分筆した方が良いのでしょうか？

確か、枝番つけられると思いました、地域によって手続きが異なると思いますが、
上棟が済んでから、建築完了まで、その建物の所在の市区町村の担当窓口で手続きで図面などに不具合が無ければその場でもらえたと思いました。

これも地域によって違うのですが、
ガスだか水道だかは一つの敷地であればメーターは一つと云うところがあったと思います、これは、聞くしかないです。
電気は基本、建物まで引き込んでくれ、メーターを設置してくれます。


＞★メリットデメリット、住宅ローンの通りやすさ、税金など、その他全然分からないため知っておきたいです
デメリットは先に書いた者が一番ネックになると思います。
土地の名義が建物所有者と違うのなら、担保するためには名義人の承諾が必要なので、頭金があり、収入による返済割合が低く、安定して支払ってもらえると金融機関が判断しない限りローンは難しいと思います。
それか、別に担保を出す（連帯保証人とか）

どちらかといえば、生前の財産分与（贈与）を現金でしてもらい（法定持ち分）、別のところに土地と建物を購入したほうがあとくされは無くなります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！

過去の質問を見て、親兄弟から無償なので、使用貸借になると初めて知りました(@_@;)

＞地主が出て行けと言ったら出ていかなくてはなりません。
これは避けたいです！骨肉の争いや絶縁はキツイですよね…。

ちなみに分泌しても名義人が別の人なら同じ事です。
＞ということは、土地名義変更＆分筆をセットでやらないと、分筆のみだと結果同じなんですね…。

＞土地を担保にする場合、土地が一筆で、すでに担保になっていたら、
金融機関は、その後に建てる家のローンの担保にはしないのが普通です。

ということは、分筆を嫌がる親兄弟ですが、後から建て直す母屋の住宅ローンのことを思うと、逆に分筆＆土地名義変更した方が良いのかしら…！？

＞確か、枝番つけられると思いました、地域によって手続きが異なると思います
なるほど！確かめてみますが、分けられるなら嬉しいです♪

＞担保するためには名義人の承諾が必要なので、頭金があり、収入による返済割合が低く、安定して支払ってもらえると金融機関が判断しない限りローンは難しいと思います。
それか、別に担保を出す（連帯保証人とか）

どちらかといえば、生前の財産分与（贈与）を現金でしてもらい（法定持ち分）、別のところに土地と建物を購入したほうがあとくされは無くなります。

ムムム～これはなかなか厄介ですね…。

分筆せずにくっついている以上、全ての土地は担保になり、その持ち主は連帯保証人にならなければいけないなら、
分筆を嫌がる親兄弟の方が、名義変更や分筆をしないことにより次に母屋を直したりする時逆にデメリットのような気もしてきましたが、とにかく混乱中です;

色々難しいですね…。

お礼日時：2011/06/14 10:12

No.4 回答者： toteccorp 回答日時： 2011/06/14 08:02

全ての土地は担保になります。

その持ち主は連帯保証人にならなければいけない。
親世帯と近すぎるためトラブルもあると思います。
私は別の場所が良いと思います。
住所を分けたいのはなぜですか。
同じ敷地に建てれば同じです。
家の固定資産税は家の持ち主（貴方）に請求が来ます。
土地は土地の所有者（親）に。
光熱費は当然、親ではなく貴方方が契約し支払うのです。
土地は分筆する必要は無いですが、図面上分ける事が必要です。
分けた両方とも道路が必要です。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

＞全ての土地は担保になります。
その持ち主は連帯保証人にならなければいけない。

ということは、父や長男の言う『庭部分の担保に、実家の土地を使うことは認めない』が必然的に不可と言うことでしょうか？

私は別の場所が良いと思います。
＞お金があればそれも可能だったかもですが…学区のことや色々ここが良い理由もありまして…。

住所を分けたいのはなぜですか。
同じ敷地に建てれば同じです。
＞友人が敷地内同居をしていて、郵便物の届くところがが同じなのが嫌だ！住所分けたい！とボヤいていたもので(--;)
今回実家と庭で名字も違うため、特に分けたいなぁと思いました。

家の固定資産税は家の持ち主（貴方）に請求が来ます。
土地は土地の所有者（親）に。
＞土地と家で別々に来ることになると言うことですか？

土地は分筆する必要は無いですが、図面上分ける事が必要です。
分けた両方とも道路が必要です。
＞庭も実家も道路に接しています。
図面上分ける事は、どういう作業が必要でしょうか？

家を建てるのは色々難しいんですね。

お礼日時：2011/06/14 08:48

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2011/06/14 07:58

> 同一敷地内で住宅ローンを２軒組めるのでしょうか？

この部分が問題になりそうです。
同一の土地に、二つの住宅ローンですから、先に組んだ方が担保の優先度が高くなります。
ですから、数年後に後から組もうとする方は担保価値無しとしてローンが否決される可能性が高くなります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

担保価値なしで住宅ローン組めないのはヤバイですね…。

弟である長男に伝えたところ
『庭に建てる分について、実家の土地を担保にすることを認めない。
返せなかったら土地をとられるからダメでしょ。
普通に考えて借りた土地を担保にできるわけないじゃん。
それは長女夫の実家に責任とってもらって。
長女夫のローンまでこっちで責任負えない。』

とのこと。
んー(;＞_＜;)良く分からなくなってきました。

今回のように分筆せず親名義のまま実家の庭に建てる時、庭分の担保は敷地が同じの実家部分を含まず、全然別口の長女夫実家などに出来るのですか？

ホームメーカーに、分筆をしないと含まれちゃいますよ、共倒れしないために分けた方が良いですよ、みたいな説明を受けたのですが。。
混乱してきました。

お礼日時：2011/06/14 08:36

No.2 回答者： goold-man 回答日時： 2011/06/14 07:55

＞親名義のまま建てることになりそうです

土地は親名義でも建物は、（毎月返済する）あなた名義にします。（親子でも子→親への贈与税発生）
奥様が働いている場合で頭金を出しているなら共有名義にします（奥様→あなたへの贈与と見做される）
土地の貸借の契約書で料金や利息・期間などを記載していないと親→子への贈与と見做されることがあります。
土地に担保がついていればNO1の方の懸念が生じます。（他の土地を探した方がよい）

＞固定資産税は、毎年自分たちの分を親に渡す

あなた名義にすれば固定資産税もあなたが支払います。

要は親子・夫婦でも他人と（税務署から）見做されるのできちんと利息返済金期間など公正証書にし「ある時払いの催促なし」では駄目ということです。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

公正証書でやった方が良いですか…。
一応、親兄弟全員で誓約書的なものを人数分作り、全員のサイン入りのものを各自持っているのですが。。
法律的には認められないよと言う事なんでしょうか。

＞あなた名義にすれば固定資産税もあなたが支払います。
これは土地名義を、ではなく、建物名義を自分にした場合、ですか？

敷地内で建てるのもなかなか大変なんですね。

お礼日時：2011/06/14 08:19

No.1 回答者： datchi417 回答日時： 2011/06/14 07:30

親の土地がなにかで担保に入ってて親がその借金を払えなくなった場合、土地は競売にかけられ他人のモノになる可能性があります。

この場合、あなたは家を撤去して引っ越さないといけない可能性があります。

親の土地は担保に入ってないが自己破産した場合、この場合も土地は競売にかけられ他人のモノになる可能性があります。
この場合も、あなたは家を撤去して引っ越さないといけない可能性があります。


住宅ローンは同じ敷地でも２件組むことは可能です。


住所は○番○号って住所なら道路からの敷地への入口が同じ○号の範囲内なら住所は同じです（同じ入口を使えば当然同じ住所です）。○番地○って住所なら入口の位置にかかわらず土地が同じなら住所は同じです。


電気ガス水道は、契約時に自分の名前にすれば自分で請求がきます。


住宅ローンについては、土地が担保に入れれないあなた名義でないので、建物だけを担保に入れるわけですが、何かで売らないといけなくなった場合に、土地が他人の家を買う人がどれだけいるかってことですね。
担保価値がその分下がるので、ローンは通常に比べ通りにくいかと思います。

家の税金はなんらかわりません。
親は家が無くても払ってた税金をいくらかあなたに負担してもらえるわけですからラッキーって感じですね。
しかも、相続時に税金を負担していたことはまず考慮されないので、分筆して所有権を変えていないと揉める可能性もあります。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます！

親の土地は現在、担保に入っていないと思われます。

＞住所は○番○号って住所なら道路からの敷地への入口が同じ○号の範囲内なら住所は同じです（同じ入口を使えば当然同じ住所です）。

○番○号の住所で、庭部分に新しく出入口や駐車場を作るのですが、住所はキッチリ分けることができますか？

＞担保価値がその分下がるので、ローンは通常に比べ通りにくいかと思います。
えっ…やはりそういう事が発生するのですか…。
激しく通りにくい無謀・かなり通りにくい厳しい・やや通りにくい微妙、どんなニュアンスになりますでしょうか…？

土地の相続は庭含め実家にある土地すべて、父→長男となる予定ですが、やはり分筆して所有権を変えていないと揉める可能性もありますかねぇ…(涙)

お礼日時：2011/06/14 07:56