住宅ローンの審査について教えて下さい。（クレジット滞納）

初めまして 複数の質問で語尾の短縮と長文すみません。

父が4年前に土地担保で借金をしました。
土地担保の借金は完済
他のサラ金では多額の借金があります

両親は離婚して、土地は母名義です。
私は戸籍を母親方に移し後に結婚
3人で暮らす為
家(築60年)の建替えを考え
個人で住宅ローン申し込みました
1800万円の借り入れが出来きず

主人が腕時計(44万円)クレジット購入時に滞納してます。

工務店の方にも申し込みを依頼。
滞納も問題だが
［全部事項証明書］に土地担保の借金で父の名前が残っている為
「この土地での建替えは難しい、土地の履歴を消す方法もあるが、１度でも住宅ローンの申し込みをしていると情報が他の銀行にも回るので、諦めた方がよい」との事

仲介人ではなく、工務店の方に伺っていたのですが、曖昧な感じでした(書類も失くされました…)

この土地では住宅ローンは出来ないでしょうか？

この土地で建替えが出来ない場合の話も伺わせて下さい。
別の土地＋家の購入なら、主人だけが審査基準になるので「可能性は上がる」との事

買と売では、どれ程の差が出るか分かりませんが。
この土地を「1200万円で買い取らせて下さい」と工務店の方に言われました
27坪(チラシで見た近辺の売り土地は、一坪126万円)
他でも査定検討中です

別土地で家を購入するなら、3500万円前後を考えています。
主人は、年収390万円、28歳
(銀行の事前審査では、2300万円(固定)の借り入れが可能との事)
現在、借金等はありません
頭金は700万円(＋母から500万円)
土地は後に返済に充てたいです

と、それを実現するもクレジット滞納が問題で。

3ヵ月続けて、一部返済(P)滞納(A)滞納(A)と記載されています。
(ＣＩＣで確認 ＣＣＢと全国銀行信用は0件でした)
3年前に完済
後2年待つしかローンは出来ないでしょうか…？

ひとつでも助かります 回答をお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mikadoeeg_001 回答日時： 2006/08/27 11:31

なかなかご苦労だと思います。

◆現在の土地がお父様の（？）担保となっている借金が残っていれば、その土地に建てる住宅ローンは金額の大小に関わらず通らないと考えます。また、お母様名義の土地ですから、当然ローンはお母様だけの名義のローンとなり「担保ローン」となります。住宅ローンは担保ローンでは認められません。

◆では、土地は関係なく、ご主人様の内容だけでのローンを考えます。年収約400万円としますと、やはりローンの金額は2000万円が限度でしょう。これは審査が通るかどうかではなくて、実際の返済を考えますと、年収400万円の場合は借入額は年収の４倍まで、非常に無理をして５倍まで、なのです。この可能倍率は年収が低いほど低くなります。一般に「年収の５倍まで」と言われるのは年収600万円程度を想定しているものですから、年収400万円まででは、４倍程度が「返済」可能学なのです。

◆銀行の審査結果に関わらず、借入れは2000万円まで、これまでの生活の具合によっては1500万円までにするほうが安全です。

◆非常に甘い計算をしてみますと、2300万円を30年3.2％固定金利で借入れたとしますと、総返済額は3500万円余、その他に家のメンテナンスや税金などで30年間に最低800万円はかかります。家のことだけで4300万円は貯めなくてはならないことになります。

◆給料を増やすことを考えないと、車の買い替えや娯楽、子供の養育など全くせずに過ごさなくてはならなくなります。クレジット滞納の前歴を考えましても、貯金が簡単にできている状況でもなさそうです。

◆破綻のリスクを回避する程度のローンにしようとすると、現実的にはかなり厳しいと思います。

この回答へのお礼

言葉足らずの質問に、的確なアドバイスを、ありがとうございました。

気持ち的にも助かりました、ありがとうございます。

お礼日時：2006/08/28 18:19

No.2 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/26 15:52

■よくお読みください。

ひとつひとつご説明いたします。

まず「土地担保の借金で父の名前が残っている」とはどういうことでしょう。

・現在の土地が今でも担保になっているのかどうかを確かめてください。その土地が誰の名義であってもお父様の借金の担保になっているとしたら、その土地を担保にしてローンを組んだり、正規の値段で売ったりすることは絶望的です。いくら名義がお母様になっていても担保物件では意味がないのです。

・もし、以前に担保になったことがあっても、その借金は返済などされていて現在は担保となっていないなら、大丈夫です。担保設定の解除の登記手続きをすれば問題ありません。

・ご主人のカードローン滞納は以前のことですか、それとも今もですか？まだ滞納が続いているならすぐに返済してください。

・通常の価格でその土地を売れば、3000万円以上ということになります。もし、今でもお父様の借金の担保になっていたとしても、その借金を返済して、担保をはずし、土地を売ったほうよいでしょう。不動産屋の言うように1200万円で売ったら1800万円の損ですし、お父様の借金はそんなに多額なのですか？

・首尾よく土地が売れたとしても、旦那さんはカードローンの滞納を繰り返しているようですし、どうもお父様の金使いを受け継いでいるようです。そのような人には他人（お母様）のお金（土地）でいい思いをさせるととんでもないことになる、ことがしばしばです。

・そもそも年収390万円では一戸建てを持てる収入ではないのです。お母様の土地や貯金が無ければ、何もできない、買えない状況です。ローンが組める・組めない、滞納がある・なし、の問題ではなく、旦那さんの経済感覚や計画が「まるでなっていない」のではないかと推測します。

はっきり言って「44万円の腕時計をカードローンで買う」ということ自体、バカがすることですので、とても堅実に住宅ローンが返済されていくような生活になるとは思われません。

■銀行が何を言おうと、年収390万円では1500万円の借り入れが限度です。2000万円以上など借りられても返せません。

ご質問者様もそう思いませんか？

この回答への補足

思いません。

回答ありがとうございました。

補足日時：2006/08/26 23:05

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/08/26 13:57

ご主人が借入をして現在の土地に建替えたら如何でしょうか。

土地を安値で売るのは勿体ないですよね。
そもそも工務店にローンの相談をするのはチョット違いますよね。
頭金が１２００万円用意できれば１０００万円位の借入で建てられそうですが・・・
借入金の担保として土地建物を充てると言えば難しいことでは無いように思います。
家の名義を３人にすればお母様も納得するのでは？
ところで、今の家の名義はお母さんですか？

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。

はい、家も母名義です。

この土地での建替えを考えて、主人が住宅ローンの申し込みをしたのですが、借り入れが出来ませんでした。
外資系の銀行で審査基準が高かったようにも思います（これは推測で、すみません。）

土地で担保ローンも考え、聞いてはみたのですが。
「土地は初めから担保になるので、担保ローンは出来ません」と工務店の方に言われました。
そうですね…、工務店さんを介して話を伺ったところから間違っていました。土地も安値ですよね…。

父の借金で母は苦労しているので退職金くらいは母に持っていて欲しいのが本音で、土地を売却して500万を戻せる場合だけ頼ろうと考えています。
と言うものの、私も1度「1000万円くらいなら借り入れは出来ませんか？」と聞いてみました。
「値段の問題ではない」との返答が戻ってきました。

「他の銀行に情報が回る」との事もあって、一件しか銀行にローンの申し込みをしていません。
本当に情報が回るのかも分からないのですが、すでに回っているなら、他の銀行にも申し込んでみるのも得策と思えてきました。

補足日時：2006/08/26 14:00