家賃滞納者(顧客)への対応

自己管理収益物件(アパート)の大家をしている者です。

現在、家賃滞納１２日目に入るお客さんがおられます。(父子家庭のようで、父、子供二人/高校生,中学生)

今月に入り、家賃の入金確認(今月分、先月末入金予定)が取れないでおりましたのでポスティングにて家賃催促の連絡をしました所、「不景気の影響で収入が減少しており、家賃の振込が出来なかった、今月末には何とか」との回答を頂きました。
ちなみにこのお客さんとの『普通賃貸借契約』終了時期が今年の５月末となっております。

契約書には
・２ヶ月家賃の支払が無い場合は契約解除
となっておりますが、現在『普通賃貸借契約』にそこまでの効力があるのかどうか把握しきれていない状態ですが、収入の関係でこのまま家賃が頂けないようだと、契約終了のタイミングで退去してもらう事も考えられるかもしれません。
お客さんもこれまで滞納等された事の無い方でしたので、本当に生活が苦しいのだとも思います。

このお客さんと双方に取ってメリットのある取引を展開するにはどうすればよいか模索しておるのですが、こちらで先輩諸氏方の御意見も参考に出来ればと思い、質問させて頂きました。

まず考えている方法としましては

１．敷金預り分(家賃２ヶ月分)をたちまちは未払い家賃分として補填・受領する事により、お客さんの支払をたちまちは軽減する。
この時、家賃に変換された敷金と同額を、修繕費等の名目で退去時に支払ってもらい、不動産所得として回収する。(この取引に対する証文を作成する)

２．未払い家賃分を分割し、今後の通常家賃にその分割分を上乗せした金額を毎月支払ってもらう。

３．一回お客さんと面談し、実際の財務状況を聞き取る。
明らかに今後も現在の家賃が払えないような状況だと、低家賃物件への引越しを促す。

４．今月末も未払いのようだと契約解除

１・２に関しては、しばらくはもう家賃どころでは無い火の車状態なのだとしたらあまり意味をなさなくなりますので、個人的には３の一度面談をして、こちらもお客さんの財務状況をある程度把握し、明らかに現在の家賃は無理な状況だと明確になれば、町営・県営住宅、雇用促進住宅等か、他の家賃の安い物件へ移られる方が良いと思えますし、家計の見直しを徹底する事で家賃を捻出してもらえそうなら、御本人が良ければこのままお住み頂けたらと思います。(この場合に限り、１を適用しても良いかとも思われます)
ですが人様の生活に口出し出来るような十分な節約知識やノウハウも持ち合わせている訳では無いので何とも言えない所です。

こちらから家賃の件に関して今後どうされるのかといった内容の連絡(今月末に二ヶ月分払えるのか、厳しいようでしたら分割分上乗せ払いも可能ですよといった内容)を差し上げているのですが返答がまだありませんので、恐らくまだ明確な目処が立っておられない状況だと思います。
このままダラダラと現状を引き延ばしにするのが最も良くない展開と思いますので(現状を認識し、するべき判断をし、気を楽にさせたいです…気弱な大家ですいません…)、面談をするべきなのかどうか、するとしたらどういった面談が良いのか、またもっと的確な選択等ございますでしょうか？？
こういった状況を経験されてきた大家様おられましたら是非ともアドバイス頂けたらと思います。

こちらで協力出来る部分はするつもりなのですが、どう協力すればお互いにメリットが生じるか、上記案に対してや、何か良いアドバイス等御座いましたら宜しくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2009/03/14 01:10

＞現在、家賃滞納１２日目に入るお客さんがおられます。

かなり厳しい家主さんですね。今まで延滞無しで初めてで１２日目でこんなにも気にするなんて驚きです。（うちのアパートなんか、後払いなのに期日とおり集まることなんて２回に1回位ですよ、不動産屋に管理を任せてても）
まぁ、それは別としても、普通考えられるとしたら、
＞３．一回お客さんと面談し、実際の財務状況を聞き取る。
　アドバイスできるとしたら、県立高校は減免措置があるので受けていないようなら勧める、中学生は就学援助があるので、受けていないようなら勧める。それくらいですね。
＞２．未払い家賃分を分割し、今後の通常家賃にその分割分を上乗せした金額を毎月支払ってもらう。
と言う感じではないでしょうか？現実問題として延滞する人は引越し費用などないわけですから、貴方が出してあげないと、引越しは出来ないですよ。

この回答へのお礼

御回答有難うございます。

現在、法人(建築業)の経理・会計及び現場作業、個人事業二つ(アパート×２　内一つは自主管理)の記帳及び会計をしております。
現状の自分のレベルでは上記業務ですでに一杯一杯な部分もありまして、自分が帳面を見るようになってからは、滞納が発生する度に対応していたのではその都度手間がかかってしまいますので、それなら滞納が発生しないシステムを構築し(まだ途中段階ですが)、発生したら出来る限り早急に解決に向かえるよう取り組んでおります。
これまでも頻繁に滞納する方や夜逃げ同然のお客さんもおられましたので、かなり勉強代を払ってきたつもりです笑

＞県立高校は減免措置があるので受けていないようなら勧める、
＞中学生は就学援助があるので、受けていないようなら勧める

これは実に有り難い情報です！早速調べてみます！

＞現実問題として延滞する人は引越し費用などないわけですから、
＞貴方が出してあげないと、引越しは出来ないですよ

ですね。
今後、仮に家賃どころでは無い生活が続き、何年も滞納が続く事を想定するなら、引越し費用の負担・手伝いをしてもこちらとしてもそんなに大きな負担では無いように思います。

まず、アドバイス頂きました箇所を調べてみて、一度面談をしてみようと思います。

非常に参考になるアドバイスを頂きまして、誠に有難うございました。

お礼日時：2009/03/14 11:02

No.2 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/03/13 08:58

一般的な判例では、普通契約は、双方の同意（特に賃借人からの解除予告）がない限りは、自動延長されます。

更新時期は、ほとんど関係ありません。
また、賃貸人側から契約解除を法的に強制するには、６か月程度の滞納を持ってしか、「回復しがたい信頼関係の崩壊」＝一方的解除の正当事由とはみなされません。

まあ、初めてのことで困惑されてるでしょうが、まずは相手の言い分を飲んだのなら、そこまで待って、それでどうにもならなければ、次の手を考えても遅くはないでしょう。
敷金からの充当は結果論であって、今から考える必要はない。また、減額や分割の内容についても、相手がそれでいいかどうかは別の話。今からあなたが一方的に考えても、仕方ない。
ともかく債権としては自動的に確定されるので、ジタバタ今から動いても、意味がありません。気を付けると言うなら、夜逃げして、行き先が分かんなくならないかぐらいのことで。まあ、そっちは、連帯保証人などをそれとなく確認しといた方がいいかも。

この回答への補足

早速の御回答有難うございます。

成る程、現状は６ヶ月の滞納が契約解除に相当する事由になるとの事なんですね。
同物件の別戸では『定期賃貸借契約』を採用しだしておりますので、今回の更新時期に『普通賃貸借契約』解除→『定期賃貸借契約』締結というのは難しいという事ですよね？？

失礼で申し訳無いのですが、管理会社等にお勤めの方でしょうか？？
まず、お客さんの言い分を飲んだ訳では無いのです。
「２ヶ月分の振込が出来ますか？もし無理なら分割も可能ですよ、御一報頂けますか？」と連絡をさしあげた所、返答が途絶えている状態です。
私としましては債権が確定されてもそれを回収出来なければ意味がない、むしろ景気の影響で今現在の家賃の支払が困難な人が、今後その債権を返すという事は現実的に不可能に近いと思っております。
それなら債権が発生する前に、出来る限りの手段を講じて、それこそお客さんの実生活に歩み寄って、何とか家賃を支払える状況を整える、本当に現在の家賃額が収入に見合わないのなら、適した物件に引越しをして頂くという事が双方に取ってスムーズな展開だとも思っております。

とは言え、ジタバタしても仕方が無いというのも確かな部分があるかと思いますので、少し頭を冷やしてみます。

この度は参考になる御意見を頂きまして、誠に有難うございました。

補足日時：2009/03/13 10:46

No.1 回答者： mimicann 回答日時： 2009/03/12 22:56

建築兼大家してます。

自社管理もあります。

>>お客さんもこれまで滞納等された事の無い方でしたので、本当に生活が苦しいのだとも思います。
>>「不景気の影響で収入が減少しており、家賃の振込が出来なかった、今月末には何とか」との回答を頂きました。
「今月末に振り込む。」と言って約束したのだから、今月末までとりあえず待ってあげてはいかがですか？
確かに、もし振込が無かったら滞納が膨らみ大変になりますが、今まで滞納無かったのだから…。

>>２ヶ月家賃の支払が無い場合は契約解除
引っ越し先が決まらないと出られないですよ。
また、連帯保証人はいないのですか？
もしいれば、今度遅れた場合は連帯保証人に支払ってもらうようにすれば、連帯保証人が引っ越し先を探してくれるコトもあります。

>>町営・県営住宅、雇用促進住宅等か、他の家賃の安い物件へ移られる方が良い
この不景気で倍率も高くなりそう簡単には入居できません。

損する前に早めの行動は良いですが、今月末に振り込むと言ったのを無視するのは道徳上…。
今月末振込が無かったら、相談したらどうですか？

amonamath6さんにメリットは無いですが、弱者保護の観点を少しは汲み取ってほしいと私は思います。

この回答への補足

早速の御回答有難うございます。

説明不足ですいません。
まず「今月末に振り込む」といった確約を頂いた訳では無く、「目処が立っていないが今月末にはなんとか」といった返答を頂いたのみで、「今月末に滞納分も一緒に払って頂けますか？もし厳しいようなら分割分上乗せ払いにも対応しますので、御一報頂けますか？」と返答した所、返事が途絶えている状態です。
今月分に確実に振込が出来るのか、またどういった振込が出来るのか分かっていない状態です。
現在懸念しているのはこの返答が来ないという事でしょうか。
これまで軽めの催促で滞納分を未納のままズルズルというパターンも何度か経験しておりますので、滞納分は早期回収に徹底している姿勢です。

連帯保証人の方(お父様)がおられますので、今月末にも入金が無き場合は一度連絡をしてみようかと思います。

確かにここ一、二年で町営・県営住宅等は入居・予約が一杯のようですね。
ですが探せば水準は落ちるかもしれませんが、低家賃の物件もあるかと思います。

私も自分が強者と思っている訳では無く、むしろ弱者としての認識の方が高いです。
今回、弱者保護の観点に立つとすれば、それは話し合いの場を設け、お客さんがどのような状態でいるのかを把握した上で、適切なアドバイスやフォローが出来るならそれがベストと考えている次第です。

とは言え仰られる通り少し慌て過ぎな感もありますので、取り合えずは今月末まで待ってみようかと思います。

参考になる御意見を頂き、有難うございました。

補足日時：2009/03/13 10:24