残債がありますが住宅を購入したい。

どうか、みなさまのアドバイスをお願いいたします。

6年前に新築マンション（ライオンズ）を3400万で購入
いたしました。（都内です）
現在残債が2600万で現在売ると残債がきっと1000万は
残ってしまうのではないかと思います。
主人は40歳で年収600万（税込みです）わたしもパートで
わずかですが収入があります。
現在11万のローンと（ボーナスはプラス１８万）駐車場
20000円を払っていますのでボーナスも割ると月に16万は
支払っている計算となります。

子供も増えどうしてもここ2年くらいで引越しをしたい
のですが（中古の一戸建てを考えています）
このような状態で残債を背負ったまま100パーセントの
ローンは組めますでしょうか。

現在頭金はほぼゼロなのですが2，3年でいくらか
貯めてもその溜まった分、今よりマンションの値も
下がるのかと思うと、現在はどう動いたらいいのか
全く分かりません。

どうか皆様の経験談やアドバイスなどお待ちして
おります。
よろしくお願い申し上げます！

No.1 回答者： ururai 回答日時： 2003/02/23 20:06

買換えなので、一旦残債の抵当権を抹消しないと、今のマンションは売却で、出来ません。

なぜなら、抵当権付きではだれも買わないからです。したがって、残債分を自己資金で一括返済するか、一時どこからか借りる必要があります。公庫融資は、新規に物件に８割、または年収によって５割、新規物件の所有権移転後に資金交付されますので、民間資金で残債を返す必要があります。

この回答への補足

専門家の方からのアドバイスで本当に心強いです。
有難うございます。
最後のほうが少し難しかったのですが残債を
民間（銀行とかですか？）から借りて一旦返済してから
ではないと買い替えは無理だ、ということでしょうか？

補足日時：2003/02/23 20:13

No.2 回答者： noname#3856 回答日時： 2003/02/23 20:38

買い換えをすることは不可能ではありません。

新物件を購入するにあたり、「購入ローン」を組むと共に、旧物件の残債を借り換えるというような形で「返済ローン」を組むことが「可能な場合」があります。

どういう物件を購入するのか、今までの返済実績はどうか、収入及び返済可能額などを考慮して審査されますので、通るかどうかはわかりませんが、実務上そういうローンは実在します。

たとえば、新規購入ローン３０００万、及び残債返済ローン１０００万という形で借入を行い、抵当権を設定するようなことを実際に行っています。

可能かどうかも含め、「実際」については購入不動産の業者などにお尋ね下さい。

この回答へのお礼

大変勉強になるご回答有難うございます。
可能とのことで大変安心いたしました。
購入物件はまだ全く決まっておりませんがやはり
買い替えで残債あり１００パローンを組んでも全く
現金がいらないってことはないですよね？

やはり購入したい物件を決め、その不動産やに
相談するのが一番なのですね。

毎日のようにマンションの査定いたします！
買い替えしませんか？のチラシが入ってくるのですが
一度査定や相談をするとひつこくされるのでは
ないかと心配で躊躇っておりました。
やはり一度ちゃんと専門家に相談するのが一番なのでしょか？
また何か補足がありましたらどうか引き続きよろしく
お願いいたします。
本当に有難うございました。

お礼日時：2003/02/23 20:51

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#3856 回答日時： 2003/02/23 21:43

No.2です。

私見ですが、

現住物件の査定をすることはかまいませんが、査定する業者は「その物件を売りましょう」ということですので、あなたが次に購入する物件のことまで手当てしてくれるかどうか疑問が残ります。

むしろ、購入したい物件を見つくろい、その物件の仲介業者に相談されたほうが、いいように思います。

購入してもらうためにはローンが組めるようにすることが重要ですし、現住物件が売れれば新物件を購入するという条件ですので、現住物件の売却にも力が入ります。
また、場合によっては業者が下取りするということもあります。

買い主として相談された方がいいように思いますよ。

No.4 回答者： tanktan 回答日時： 2003/02/25 07:11

年収、残債を考えると、高額な住宅は買わない方がいいですね。

年収６００万円で月１６万っていうのはかなりきついとおもいます。今後、出費が増えてくると思いますが、本当に大丈夫でしょうか？

それでもなんとかやっていけるとして、月１６万円の返済条件、年齢を考慮すると、２０００万円程度の物件、２０年ローンが妥当だと思います。

新規ローン２０００万＋残債ローン１０００万＝３０００万となります。残債を背負ったまま新規ローンを組む場合、条件（金利）がかなり悪くなると思います。

都内はあきらめて埼玉等で築年数の古い中古物件を探した方がいいですね。