マンション売却

現在住んでいるマンションを売却することになり、最初に査定を
お願いした会社と契約を交わしたのですが、その契約が
専任媒介契約になっていました。
契約については一切説明がなく、初めてのことなので担当の方の言うとおりに
契約書にサインしました。
両親とも相談し、2社ぐらいにお願いした方がいいのでは？ということで
もう1社にお願いしようとしたところ、契約の形式が3つあることを知り、
専任媒介契約になっているので、一般媒介契約に変えてもらってください
とのことでした。
その不動産会社の方のお話では、専任から一般に変えるのに難色を
示すような会社はよくないし、あまり難色を示すなら、解約でも
いいのではないでしょうか？ということです。
ちなみに、こちらの会社の方は2つぐらいの会社にお願いするのが
よりよく売却できると思いますとのことでした。

最初にお願いした不動産会社の担当の方に早速問い合わせたところ、
難色を示され、複数の会社と契約すると逆に売れにくくなるということを
言われました。
どちらにしても、もう一度お伺いして説明しますということで、
一般媒介契約にはしたくないような感じです。

一般的に不動産の売却をする場合は、専任媒介契約にすることが多いのでしょうか？
それとも、複数の会社にお願いするものなのでしょうか？

どちらの会社の方が言っていることがよりよい意見なのか、わからなくて
困っています。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/12 18:49

元業者営業です

一般媒介、専任媒介はともにメリット・デメリットがあります。
考え方としては
売却物件が「（客観的に見て）人気が高く早期売却が見込めるなら」一般媒介。「人気もそこそこ（若しくは不人気）なら」専任媒介の方がいいでしょう。

一般媒介メリット
●同時に複数の業者へ依頼できるので「販売間口」が広がる。
●特に人気物件の場合、業者同士で競い合い早期の売却が期待できる。
一般媒介デメリット
●「自社で宣伝しても他社で売却成約」という最悪の事態を避ける為、現在殆どの業者（特に大手）では広告予算がつかない。故に、広告費用のかからない販売活動（自社Ｈ／Ｐ掲載、レインズ掲載）しかできない。→早期売却が期待できない
●仮に広告予算がついても複数の業者から一斉に広告が出る為、物件に新鮮さが無くなる。（ネットの場合、同じ画面に同じ情報が載る）それを見た人は「何で同じ物件がこんなに？売れ残り？何か問題が？」などと勝手にネガティブな思考をして「この物件は止めよう」となる可能性が高くなる。→広告反響が期待できない。
●営業にやる気がおきない（頑張っても他社で契約のリスクが高い）。最悪新人営業にスキルを積ます為の「教材」になる場合がある。（「お前やってみろよ」のケース）

専任のメリット
●売却窓口が自社のみになるので広告予算がつき、チラシ、ネットなどの反響が期待できる→早期売却
●営業のやる気が出る
専任のデメリット
●窓口が１社になるので、営業力、資金力等が無い業者に依頼すると結果につながらない。
●仕事とはいえやはり「人間対人間」。波長が合わない業者（担当営業）に依頼するとやはり結果につながらない。

上記の理由から当然業者は「専任」で受けたいですし、他業者はそれを崩そうとします。
どちらを選ぶかはご質問者様次第ですが、前述のように「超人気物件」なら「一般」の方がいいでしょうし、そうでないなら「専任」の方がいいと思います。

何れにせよ不動産売買は「依頼する業者選び」でスムーズに行くかどうかが８割方決まります。

ご質問文からは・・・。
私なら両方の業者ともに「お断りします」

理由
「契約については一切説明がなく」←とても誠意ある業者とは言えません。今後に不安ありですね。

「会社の方は2つぐらいの会社にお願いするのがよりよく売却できる」←具体的な根拠がなく、何の裏付もありません。ただ単に媒介が欲しいだけです。

以下の条件を参考にしてみて下さい。
●査定を依頼した時、具体的な例（書面）を基に査定価格の根拠を説明してくれる。（口頭で「こんな感じですね」なんて論外）
●今後の販促活動を具体的に説明してくれる。
●言葉遣い、身だしなみ等、営業として当然備えていなければならない部分とは別に不動産業者としての知識、スキルを持ち合わせている。
●他社の悪口を言わない。

ご参考まで。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。
業界の方からのご意見、とても参考になりました。

どちらの不動産会社も一般的に名前の知れている大手の会社です。
超人気物件ではないかも知れませんが、今まで引っ越された方は
私が知っているだけでも4軒ほどありますが、どこもすぐに次の方が
入っています。
（もちろん、賃貸にしている可能性もありますが・・・）

ただ、先月お引越しをされた方のお部屋が(私の部屋よりも広いので
金額ももちろん高いのですが）、1ヶ月オープンルームをやっていますが、
いまだに売れていないという現状があり、そのことが影響することは
ないのかな？ということが心配です。
(同じマンションに空き部屋があることが影響しないか？ということです)
ちなみに、そのお部屋はネットで検索すると、あちこちの不動産屋さんの
名前でいつくも載っているので、売れ残り感が強いです。

とりあえず、今の業者さんで1ヶ月ぐらい様子をみてみようと思います。
今は動きのある時期ということも聞きましたので、その間にまったく
問い合わせや内見がないようであれば、また考えたいと思います。

お礼日時：2009/04/13 08:22

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/04/12 17:59

一般論ですが、売りやすい物件であれば誰が売っても買い手は見つかり

ますので、契約形態による違いはないと思います。
売れにくい物件は営業努力に依存する部分が増えてきますので、
業者がその気になる専任媒介のほうが有利かと思います。

業者サイドからみれば、売りやすい物件の専任媒介がいいですよね。
契約している業者にどんな販促プランで考えているのか聞いてみると
少しイメージできるかも知れません。

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。

今まで5年ほど暮らしてきたのですが、ほぼ単身者用マンションなので
5年の間に何軒かお引越しをされていく方もいました。
今までお引越しをされていった方のお部屋は全部すぐに次の方が
越してきているようですし、山手線沿線で駅からも徒歩6分ぐらいなので
売りにくい物件ではないと思います。

とりあえず、最初の業者さんで少し様子を見てみようかと思います。

お礼日時：2009/04/13 08:06