購入を考えている物件があるのですが
土地評価額 2,500万円
建物評価額  250万円(木造築22年 耐用年数越え)

売り主が法人の上記物件を消費税込5,500万で購入する場合
建物の取得額を3,000万と考えて
5,000万(内消費税150万)として購入することは可能ですか?
評価額と取得額に差額がでてしまうのはしょうがないと思いますが
上記ほど差があると税務署の解釈とズレが生じてしまいますか?

よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

不動産業者です。


事業用物件で減価償却を大きくしたいという希望からですよね?
まず売主が法人なら簿価上どうなっているか?です。
商品として買っているなら土地建物の割り振りを崩さずに按分するのが一般的です。また資産なら建物は減価償却して低くなっていますから、その額での按分。
しかし建物価格の大小で税務署が問題とするのは消費税の過小性です。
建物額を大きく扱う=消費税は大きくなる、となりますので売主が承諾すれば、建物額を大きくしても問題はありませんが、根拠は必要です。
一般的には土地の価額を公示価や路線価の1.2~1.3倍として、残りを建物価額とする程度が突っ込まれない良い程度だと思います。
ご質問の内容だと土地3000万建物2500万(税込)ぐらいが限度ではないでしょうか?
実勢価格と開きがあっても根拠があれば、税務署は大丈夫です。
競売などで土地建物を取得した場合、土地は地上権割合などで減額され非常に土地評価が低いのですが、その数字を引用しても通ります。

関係ないですが、5500万は評価からして少々高くないですか?
身内、関係者間での売買ですかね・・・・・余計なお世話ですね
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この回答へのお礼

oyazi2008様

駄文から明確なご回答頂きありがとうございます。
本日買い付けします。

お礼日時:2009/05/21 02:17

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Aベストアンサー

■水漏れ
(アスファルトやシート)防水は10年保証なので当然10年ごとに更新が必要です。(壁塗装の保証は5年など)
水漏れで原因究明が難しいのは鉄筋コンクリート造です。
一度水が躯体内に廻り始めると鉄筋を伝いどこまでも流れます。
木造や鉄骨造は屋根材が薄いので漏れている場所から原因の場所をすぐに特定できます。

■建物倒壊
地震・火事などを除けば倒れる原因は木造のシロアリや土台や柱の腐りなどに限られると思います。
ただ瓦屋根の古い木造はやや注意が必要です。
同じ地震でも瓦屋根でないものより倒壊の可能性は高まります。

■地盤
いくら建物が丈夫でも地盤が悪く地業工事がいい加減であれば建物は徐々に傾きます。
建物周囲が沈下していないかチェックしましょう。
あるいは建物が不同沈下していないかもチェックしましょう。

■構造面
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■外壁
例えば鉄骨造で外壁がALCなどの場合は大震災ではいくらかは割れると考えてください。
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そういう意味では最初からコーキングを打たずに済む収まりに成っている方がメンテ費用が割安になります。

■水漏れ
(アスファルトやシート)防水は10年保証なので当然10年ごとに更新が必要です。(壁塗装の保証は5年など)
水漏れで原因究明が難しいのは鉄筋コンクリート造です。
一度水が躯体内に廻り始めると鉄筋を伝いどこまでも流れます。
木造や鉄骨造は屋根材が薄いので漏れている場所から原因の場所をすぐに特定できます。

■建物倒壊
地震・火事などを除けば倒れる原因は木造のシロアリや土台や柱の腐りなどに限られると思います。
ただ瓦屋根の古い木造はやや注意が必要です。
同じ地震でも瓦屋根でな...続きを読む

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>契約をして全額支払ったあと、1,2週間後まで、土地の上にある残存物内容の確認が出来ないという事になります。

つまり動産の引渡確認が出来ないので、物件の引渡しが正常に行われないという事になり、買主としては決済できないという事になります。
何か隠しているとも考えられないので、決済が終わり引渡の手続きが済んだ後に、トンデモナイ残存物があると、かなり揉める話です。

なぜなら、動産の所有権の譲渡が行われていないと、勝手に処分出来ないからです。
不動産屋は「引渡が終わっているので、残存物も一緒に引き渡した事になるので、処分していいですよ。」と軽く言いますが、実際は違います。
動産を譲渡した念書が交わされていないと、万が一売主に所有権を主張されると、かなり揉める話になります。
かといって所有権を放棄されると、処分費は買主負担になります。これは経験談です。

引越せない理由があるなら、引越せる日まで引渡しを延期するのがよろしいかと思います。
既に契約を交わしているなら、売主も契約を反故にすると大きな無駄な費用が発生しますので、そうは売るのをやめたとは言ってこないと思いますが。

>契約をして全額支払ったあと、1,2週間後まで、土地の上にある残存物内容の確認が出来ないという事になります。

つまり動産の引渡確認が出来ないので、物件の引渡しが正常に行われないという事になり、買主としては決済できないという事になります。
何か隠しているとも考えられないので、決済が終わり引渡の手続きが済んだ後に、トンデモナイ残存物があると、かなり揉める話です。

なぜなら、動産の所有権の譲渡が行われていないと、勝手に処分出来ないからです。
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Q建物の耐用年数 「骨格材の肉厚」?

所得税の確定申告書(不動産所得)を作成しています。
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Q土地評価額と路線価額の違い

タイトルどおりなのですが、固定資産等の請求書に記載されている
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Aベストアンサー

「公的な」土地の価格として、
「路線価」「公示地価」「基準地価」などがあり、それぞれ使用目的が違います。

詳しくはこちらで。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20070726A/

参考URL:http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20070726A/


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