未登記建物の解体について

お世話になります。
父から相続した土地上に、４０年ほど前に建てられた未登記建物があります。その建物は４０年ほど前に法人相手に口約束で賃貸し、その従業員が自宅用の建物を建築し住んでおりました。その法人が２０年程前に潰れ、建物に住んでいた従業員も行方がわかりません。
その後は賃料も頂いておらず、建物は現在朽ち果てております。崩壊の危険もあるので取り壊したいのですが、弁護士や裁判所に頼むなどの費用を用意だて出来ません。こちらの手で解体しても良いものか、またその段取り等を教えて下さい。

ポイント
(1)建物は未登記（名義人不明）
(2)賃料は２０年程頂いておりません。
(3)土地を貸した法人は現在存在しません。
(4)裁判所の取り壊し命令等を受けずに解体できるか

お願い申し上げます。

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/05/27 12:31

まあ、弁護士を雇えばお金はかかるけど、弁護士を雇わなければ裁判費用自体はさしたる金額ではないのですけど、ある程度は知識がないと訴訟はやりにくいですよね。

で、その建物にはどのくらい人が住んでいないのでしょうか。
１０年、２０年住んでいない、建物はとても人が住める状況に無いということなら、本来は違法ですけど、違法を承知で建物を取り壊してしまうという手はあります。

ただリスクはあります。建物所有者が現れて訴えられたら、損害賠償はしなければなりません。とはいえそのような建物の価値は著しく低いでしょうから、建物の現状を写真そのほかで記録に残して、壊してしまえば、損害賠償を求められてもそんなに高額にはならないだろうということはいえます。

気になるのは器物損壊罪なんですけどね。一応器物損壊罪の構成要件は満たしているので、その建物所有者が告訴すると、、、、罪に問われる可能性がないとはいえません。
とはいえ、ご質問のような事情であれば起訴猶予としてもよさそうですが。

法律によらない場合のリスクというのは上記に書いたような話です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

この建物には約２０年間は誰も住んでおりません。賃料は２１年前に頂いた分が最後のようです。

建物は朽ち果て、平屋建で屋根などは完全に崩落しており、近隣から苦情も出ております。今回取り壊したいと思ったのは、小学校の通学路に面しており、消防の方に何とかしてほしいと言われたからです。

そのような状態の建物なので、損害賠償になっても器物損壊罪でもそれほどの賠償額にはならないと自己判断しております。

私にもう少し財力があれば弁護士や調査士に頼み裁判所の取り壊し公告・命令を出して頂くのですが、正式な手間を省きリスクが多い事も承知の上で、アドバイス通り写真で記録を残しながら建物を取り壊ししたいと思います。

専門的なご意見を頂きありがとうございました。

お礼日時：2008/05/27 19:26

No.8 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/05/31 04:50

大事なこと書き漏らしましたので。

１．実は私がその建物の持ち主です。
２．長い間地代を払わないで御免なさい。
３．懐かしさもあり暫くぶりに現地へ来ました。
４．すると、驚いたことに家が無くなっていました。
５．私は今金に困っています。
６。不法に壊した人からお金を取りたいと思います。
勿論仮説ですがその時貴方はどう対応しますか。
器物損壊罪、損害賠償、今度は弁護士無しでは解決できないでしょう。それでも６月から入る賃料を選びますか？

No.7 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/05/30 20:22

相手方が所在不明ですから時間は掛かります。

（通知したことを法的に証明せねばならないからです）
その土家士は本案では素人以下です。貴方なら最悪数万の費用で自分で出来ます（捕捉説明を見ての推測です）。今後の授業料としてもチャレンジしてみては如何ですか。

No.6 回答者： crazyhuji 回答日時： 2008/05/30 06:07

（４）を実施すべきと思います。

私なら下記によります。
１．（３）の契約書や（２）の事実を元に自分で「取壊し命令」をとります。＝教えて、、で「地代が取れない」「取壊し命令」などのQ&Aを見ます。
２．裁判所へ相談します。
３．「申し立て」をします。
相手が居ない、等から時間は掛かるでしょうが「命令」は取れます。私が訪れた裁判所は怖いところでは無く、市役所窓口と同じでした。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

最初は裁判所の取り壊し命令を受けたいと思い、以前仕事を頼んだ土地家屋調査士に相談しましたが、半年程度日数がかかる事と費用が数十万円かかると聞き私には少し無理な様です。

取り壊し後に土地を貸して欲しいとの話があり、貸せるのであれば来月上旬に契約し、６月末中に取り壊して欲しいと言われております。

お礼日時：2008/05/30 18:08

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2008/05/29 23:53

No.４です。

その建物に現在固定資産税が課税されていない、ということが確認できたのなら、もう壊してしまってもいいんじゃないですかね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

私もそのように判断し取り壊したいとおもいます。
ご協力ありがとうございました。

お礼日時：2008/05/30 11:55

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2008/05/27 22:31

固定資産税をなめてはいけません。

登記がなくても固定資産税を払っているならば、その建物の所有者として権利を主張してくる可能性があります。固定資産税台帳に載っていれば、所有者は教えてくれなくても事情を話せば連絡くらいはしてくれるかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

本日、市役所の固定資産税課へ行ってまいりました。

担当者に事情を話し台帳を調べていただきました。
公図・土地謄本・住宅地図を持参し、固定資産税課のパソコン内地図で照合して頂きましたが、地番と建物番号が一致しないようで残念ながら現在誰の所有か不明との事です。

担当者の話では、あまり古い建物ですと、地番と建物番号が合わない物件が相当数あるようです。また、２０万円以下の評価の可能性もあると言っております。

２０年前の最後の借主は大正生まれで、平成元年に転出届けを出していましたが、その方に固定資産税は課されていませんでした。

市役所の方の話では、不一致建物はこれ以上検索が難しいとの事です。

よろしくお願い致します。

お礼日時：2008/05/29 19:56

No.3 回答者： september6 回答日時： 2008/05/27 19:40

情報を開示して貰えるかは解りませんが、役所の資産税課に行って、その建物が固定資産課税登録台帳に載っているかどうかくらいは確認してみてもよろしいのではないでしょうか。

未登記建物の場合、固定資産税の課税名義になっている者を所有者として考える見方もあります。個人情報は出せないかもしれませんが、消防からの要請等の事情を説明すれば、家屋として台帳に記載があるかどうかくらいは教えてくれそうな気もしますけれど。

その土地の固定資産税納税通知書等（土地の地番がわかるもの）を持参して役所に行ってみることをお勧めします。
それで台帳にも記載がない（考えにくいのですが・・）場合には、NO1の方のアドバイスを参考にしつつ、解体することもやむを得ないと考えます。
台帳に記載があれば、可能な限りその課税名義人を探すことですね。いずれにせよ解体したら台帳からも消してもらう必要があります。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

本日、市役所の固定資産税課へ行ってまいりました。

担当者に事情を話し台帳を調べていただきました。
公図・土地謄本・住宅地図を持参し、固定資産税課のパソコン内地図で照合して頂きましたが、地番と建物番号が一致しないようで残念ながら現在誰の所有か不明との事です。

担当者の話では、あまり古い建物ですと、地番と建物番号が合わない物件が相当数あるようです。また、２０万円以下の評価の可能性もあると言っております。

２０年前の最後の借主は大正生まれで、平成元年に転出届けを出していましたが、その方に固定資産税は課されていませんでした。

市役所の方の話では、不一致建物はこれ以上検索が難しいとの事です。

よろしくお願い致します。

お礼日時：2008/05/29 19:55

No.2 回答者： 63ma 回答日時： 2008/05/27 15:35

その建物に固定資産税が掛かっているかどうかを役所で調べてはどうでしょうか。

固定資産税がもし掛かっていれば、持ち主等の状況も分かりますから、連絡の取りようもあるかと思います。
また、税金も掛かってないようでしたら、未登記でもあり、所有者がいない物件扱いでいいかと思います。
自己所有地上の障害物件撤去として、取り壊してもよいと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
固定資産は私の方に掛かっていませんでした。相手方の固定資産は調べようがないので、こちらの判断で取り壊そうと思います。

お礼日時：2008/05/27 19:11